寝る前に聞くと最高な洋楽♪安眠ソング5選

私の実家は祖父の他界後に私の父が一人住んでいます。しかし名義変更もせず借地権の契約期限も切れたまま現在8年経過しております。(祖父が他界してからは6年経過祖母も2年前に他界)家も築40年程の祖父名義の家です。父に経済力が無い為に私が数年間は月々の地代を立替て更新を待ってもらっておりましたが私も昨年からは専業主婦になり立替が難しい状況です。月々の支払いも私が立替なくなったら一年遅れながら支払っています。地主さんからもさすがに滞納分と再度契約して支払いをして欲しい旨の連絡が父では信用ならないと私に入ってしまい、主人と相談して実家を建て替えて地代もローンがつけば払えるので同居しようと父に提案しました。父は父の妹と弟に相続の放棄をしてもらい一度、家を父名義にしないと何も出来ない!との回答で叔母に連絡してみたのですが放棄してもよいが建て替えたら家の一階を店舗として叔母と叔父に使わせる条件だと言われ戸惑っています。祖父母が寝たきりになってから他界するまでの5年父も叔母叔父も地代や介護費用が祖父母の年金では賄えないのを知りつつ何も支援してくれず私が主人に内緒で毎月の支払いを立替ていました幼い息子を連れて介護もしていました。主人とは実家の事で離婚の話が何度となく浮上していたので祖父母の他界後年月が経ち主人が父と同居して実家の問題を解決してくれるという嬉しい計画なので叔母の交換条件など主人に話せず…地主さんも孫ではありますが私が最後の砦だから早急に解決作を父を説得して提示してくれることを望んでいると言ってくれています。私は生後間もなく~小学校まで祖父母に育ててもらっているので実家に愛着もあります。何か良い安が有れば教えて下さい。長くなりましたが宜しくお願いします。

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A 回答 (3件)

#1です。


>借地権の契約書では契約期間が昭和57~昭和77年(平成14)までの20年となっています。
●平成14年の時点で双方契約終了の意思表示がないのですから、さらに20年契約が自動延長されます。これは旧法借地法(現借地借家法でも同じ)の強制法規ですので、契約上でいくら終了するとしても無効です。

>3ヶ月以上の地代の延滞で契約解除となると記載あり。
●3ヶ月滞納で自動的に契約が解除となるわけではなく、地主として契約解除を申し出ることができるということです。しかも、借り主側が拒否すれば最終的に裁判で決着しなければ解除できません。
いまのところ地主はその主張はしていないので、契約は続いています。

>借地権の更新と更新料の150万~200万(見込)が未払いです。月々20000円の地代が一年分未納です。
●更新料そのものは家賃の場合でもそうですが、支払義務はないとする判例が多いです。でも、地代が1年分も未払いである場合は地主としては契約解除を主張することができます。地主が主張する前に支払いできるなら支払っておいた方がいいです。

>家は築40年老朽化が進んでおり二階は使えない状態。床や階段も危険です。漏電の心配もあります。
●もはや建物が朽廃していると言えると思います。地代滞納でなくても建物朽廃を理由に、地主としては借地契約の終了を申し出ることはできると思います。

>現状で私達夫婦と息子2人が同居するのは困難です。
昔からの付き合いもあるので地主さんに合意を頂き家の建て替えと借地権の更新?新規契約ができれば良いのではと考えています。
●建て替える場合は、おっしゃるとおり地主の了解の元に改めて借地契約を締結し直す必要があります。そのためには、いままでの債務(未払い更新料と地代滞納分)を解決しないと合意していただけないでしょう。
借地権は一応の資産ですから、建物朽廃を理由に契約を解消されてしまうとこの資産を失うことになりますから、改めて新築プラス借地契約しなおすことができれば資産を失わずに済むということは言えるでしょう。

ただし、叔父叔母対応が問題ですね。
建物は相続人3人(お父さんを含む3兄弟)のものとしても、借地人(借地契約の相続人)はお父さんですから地代や建物の固定資産税の負担はお父さんにかかってくるものとされても異議を唱えにくいですね。
相続時点の資産価値でみてその時の1/3ずつが叔父叔母にあるとするので、その分をどのように支払うかと言うことになります。
一つの考え方として、店舗の賃借料で相殺していくというのはいかがでしょうか。1/3を完済していただいた時点で実際に家賃を払ってもらうということです。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。分かりやすい解説でとても参考になりました。まずは未納分の地代と更新料の精算と新たな契約について地主の方と話をしてみようと思います。

お礼日時:2011/03/08 23:39

相続放棄の条件がでていますが、逆にその財産の「維持管理費(地代・固定資産税)」の請求をしてください。


相続の権利はありますが、「維持管理費等」も分割になります。
相談者さんが「立替え」している地代も、全額相続等分に応じて請求してください。
当然、店舗にするには「立替費」の請求も必要になります。
何もしないで「権利」はあっても主張はできません。
当然「相続」はプラスの財産・マイナスの財産もすることになります。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。立替の請求ですね!とても参考になりました。落ち込んでいましたが、回答を拝見して、また前向きに考えられそうです。感謝します。

お礼日時:2011/03/08 23:31

説明が冗長的で分かりづらいです。



>名義変更もせず借地権の契約期限も切れたまま現在8年経過しております。
●借地権は期限切れではありません。借地借家法により自動更新されます。つまり、最初の契約で40年の契約で土地を借りたとすれば、40年後に貸し主が異議を唱えない限りは自動的に同じ契約条件で更新されるのです。しかも正当事由がなければ自動更新を拒めません。途中で賃借人が死亡した場合は相続人がこれを継承します(契約は途切れません)。
ただし、地代を納めなければ契約不履行となるため、長期滞納は契約解除の事由となります。

>父は父の妹と弟に相続の放棄をしてもらい一度、家を父名義にしないと何も出来ない
●実家の建物について遺産分割協議で決めてなかったのが、ここで祟っているのです。
結果、お父さんの言われるようにお父さんの兄弟にも権利があります。

>放棄してもよいが建て替えたら家の一階を店舗として叔母と叔父に使わせる条件だと言われ戸惑っています。
●足下を見られてるというところですが、法的には成立します。ただし、それは実家の建物が朽廃していない場合であって、朽廃していれば借地権そのものが否定されます。
叔父叔母の言い分を受け入れないとすれば、あなたの思惑は実現は出来ないと思います。

この回答への補足

先程、補足したのですが上手く更新できず追加します。

●借地権の契約書では契約期間が昭和57~昭和77年(平成14)までの20年となっています。
●3ヶ月以上の地代の延滞で契約解除となると記載あり。
●借地権の更新と更新料の150万~200万(見込)が未払いです。月々20000円の地代が一年分未納です。
●家は築40年老朽化が進んでおり二階は使えない状態。床や階段も危険です。漏電の心配もあります。

●現状で私達夫婦と息子2人が同居するのは困難です。

●昔からの付き合いもあるので地主さんに合意を頂き家の建て替えと借地権の更新?新規契約ができれば良いのではと考えています。

続けて教えて下さい。宜しくお願いします。

補足日時:2011/03/04 00:37
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この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。補足をしましたので続けて教えていただけると助かります。宜しくお願いします。

お礼日時:2011/03/03 23:59

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Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q期限切れの賃貸借契約の有効性

賃貸の店舗で、飲食店を営業していました。
今年5月3日にて十数年営業していたお店を閉店することになり、口頭にて(電話で)貸主にその旨を伝え、口頭で了解を得ていました。
今月に入り、貸主から「請求状」と記載のある文書が届き、6月までの賃料の請求が明記してありました。
貸主に問い合わせたところ・・・「3ヶ月前に相手側に予告しなければならない」と契約書に記載があるから! とのことでした。
契約書を確認したところ、確かにその内容の記載はあったのですが、契約期間が 平成14年11月6日となっており、すでに期限を過ぎていたのですが、6月分までの支払い義務はありますか??

Aベストアンサー

結論から申しますと、最初の契約段階で退去3ヶ月前までに申し出ることになっていたのであるなら、申し出なかった以上、違約金は払う義務が生じます。質問者さんが言いたいのは、契約書にあったのは分かるが、その契約期間自体過ぎてるからね、無効でしょ?という事だと思いますが、期間を定めた建物賃貸借契約の場合その期間が満了し、貸主、借主双方が何も言わなかった場合は、従前の内容と同一の条件で、更新したとみなされます。(借地借家法26条1項)但し、ここから先の契約は期間のない契約となります(同26条1項但書き)。そこで払わなくてよくするには、出ていくのは3ヵ月後ね、とあなたがいうしかありません。

Q土地の賃貸借契約書の期限が切れているのですが継続していることについて

お世話になっております。
勤めている会社にて、個人からいくつか土地を借りており、年に1回地代を支払っているのですが、その中のいくつかは、契約書を探してみて内容を確認したところ、どうやらかなり以前に(私が担当になる以前から)契約期限(契約書に記載されている)が切れているようです。
実際は、今もその土地は使用しており、その契約書に記載された条件で、毎年払い続けていて、相手先もそのことに異論が無いようですので、そのような状態で続いているようです。
このような状態でも特に問題ないのでしょうか?(口約束でも契約は成立するとは言いますが)(振込の履歴や現金払いの場合は領収証はあります)
おそらく、改めて契約書を作成したほうが良いとは思うのですが、その場合、いまさらですが、過去の分もさかのぼって、契約書を作成しないといけないのか、とりあえず今後の分だけでも作成すれば問題ないのかどうかもよくわかりません。結局このような事態が大事なのか小事なのかどうかがよくわかりません。
お手数ですが、アドバイスお願いいたします。

Aベストアンサー

双方異議がないのであれば問題ありません、。とりあえず今後の分だけは作成しておかないと解除されても文句は言えません。

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q定期借地権付マンションの借地権契約終了後について

定期借地権付マンションの購入を検討しています。
わずかな知識ですが、通常は借地権契約終了後(50年後)に建物を取り壊わすというのが一般的なようです。しかし、購入を予定しているマンションは、借地権契約終了後に取り壊さないことが決まっています。この場合、住宅ローンを払い終わっている予定なのですが、建っている建物に対しての資産価値はなくなってしまうのでしょうか?
つまり、数十年かけてただ単に家賃を払い続けてることになってしまうのでしょうか?
また、建物を取り壊さないので、別途家を探す必要はないと思うのですが、この建物に自分は新たに家賃を支払って住まないといけないのでしょうか?
まだ歴史の浅い定期借地権付マンションの話なので、私自身も不明確なところが多くあるのですが、どのような回答でも結構ですので、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>建っている建物に対しての資産価値はなくなってしまうのでしょうか?
建物所有権は区分所有者(マンション購入者)のものです。
資産価値の内訳は、建物と敷地権(建物が建つための必要条件)ですが、これが
定期借地権で期限切れですから、区分所有建物としての転売価値が消えます。
そうなるとマンションの「転売価値」はゼロになります。
つまり、買う人がいない。
ですから、敷地の所有者に建物を買い取れと請求できます。
あるいは、契約で無償譲渡が規定されているケースもあります。

>数十年かけてただ単に家賃を払い続けてることになってしまうのでしょうか?
ローンは50年って長期はありません。せいぜい35年。ですから15年はタダ(地代は払いますが)
で住めます。
また、途中で転売することもできます。買い手がいるかどうかは知りませんが。

>建物を取り壊さないので、別途家を探す必要はないと思うのですが、
マンションは敷地権と建物が一体で意味を持ちます。
敷地権が消滅(契約期限がきれたことにより)していたら、地代をはらわなくていい
かわりに、建物の使用収益の権限も消えると考えられます。
ですから、ブツとしての建物は敷地の所有権者が引き取るか、契約者が取り壊す
というのが定期借地権の建物の一般的な決め事になっています。

建物撤去費用というのは、じつはm2当たり3万~4万くらいかかって、杭まで撤去
するとなると、容易ではないですから膨大なカネを払わないですむように
撤去義務を謳わないで、無償譲渡というのが規定されていたりする。

>この建物に自分は新たに家賃を支払って住まないといけないのでしょうか?
50年経った建物は、改修するのにそれなりの費用がいります。
有償、無償を問わず、地主が土地を持っていて借地権も期限がきれた段階で
元の所有者はあらたに賃貸契約でも結ばない限り、そこに住む権利はありません。
そういうことを承知で契約するのが定期借地権です。

>歴史の浅い定期借地権付マンションの話なので、
すでに10年以上の実績はあります。
流通は場所によりますが、そこそこ転売実績もあるようです。
建物撤去費用を積み立てるより、建物維持管理にカネをまわさせて
最後に建物譲り受けるという考え方の地主もあるようです。
まぁ、50年先の話なんで普通は自分が住まないなら借家にするんじゃ
ないかと思いますが。

回答書いていたら他の解答がでていますね。重複しますが投稿します。

>建っている建物に対しての資産価値はなくなってしまうのでしょうか?
建物所有権は区分所有者(マンション購入者)のものです。
資産価値の内訳は、建物と敷地権(建物が建つための必要条件)ですが、これが
定期借地権で期限切れですから、区分所有建物としての転売価値が消えます。
そうなるとマンションの「転売価値」はゼロになります。
つまり、買う人がいない。
ですから、敷地の所有者に建物を買い取れと請求できます。
あるいは、契約で無償譲渡が規定されているケースもあります。

>数十年...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q旧借地権の中古マンション 更新前に建て替え・更新の拒否の可能性について

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が前提になっている建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?

例えば地主が死亡した後、相続税等の関係から土地を手放さなければならない
といったシチュエーションがあったとして
(状況が変わって)借り入れ期間終了後に地主に更新を拒否される可能性はないのでしょうか?

また、もうマンション居住者で更新をしたくない、
更新後も住む事をしたくないと考えている人が多数出てきてしまった場合は
(多数決で)建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?
通常の土地所有権のマンションも、そういった部分はあると思うのですが、
借地権の場合は、よりそういうのが起こりやすいのではないかと懸念しております。

あと、それとは別になりますが、地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは
その不払い分は(修繕積立金と同じように)他の居住者達の負担になってしまうものでしょうか?

質問ばかりですが、どなたかご存知の方、どうぞよろしくお願い致します。

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が...続きを読む

Aベストアンサー

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が賛成し、残り5分の1が反対しても、その反対した者は賛成した者に時価で売却しなければなりません。それでもダメな場合は、その代金は裁判所に供託されて所有権は移転し強制的に引越させられます。

実際に積立金の不足から充分な修繕工事が行えず、老朽化が進行し、居住者の流出し入居率が低下し、積立金がますます不足して手がつけられないという悪循環を生み、最悪、マンションのスラム化状態に陥いる可能性はあります。(実際そういうマンションもあります)

建替えに必要な資金を住民が調達できれば勿論問題ないですが、建替資金(修繕積立金)が不足したり、反対者のマンションの買取る資金がなければ建替え自体は難しくなります。

地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは、他の居住者が負担することはありません。

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が...続きを読む

Q住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。
転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。

現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産?負債を抱える覚悟で売却?等ということしか思いつきません。

そこで質問ですが
(1)ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか?

(2)ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか?
出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。

(3)例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。
この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか?

一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。
また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカー...続きを読む

Aベストアンサー

転居までは認めても、賃貸まではなかなか認められないようです。
知人の例ですが、大手都市銀に賃貸にしたいと申し出たら一括返済を強く求められ、どうしてもできないと言うと、優遇金利を解除した上で転居までは認めるということでした。
賃貸にしたいなら投資用のローンに借り替えるよう勧められたそうです。
よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。


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