分譲地の境界ブロック塀の傾き

知人が分譲地で新築住宅を購入し、北面の境界ブロック塀が分譲地の外周を兼ねています。
敷地内の現状地面からは80センチほど、外側の地面からはおそらく180センチほどの高さで、
１０センチ幅のブロックが積んであり、劣化具合から開発前からのものと思われます。
そのブロック塀が外側に傾いており、手でゆするとぐらつくことが判明しました。
隣地=分譲地外の垂直に立っているブロック塀と接する面には傾く前の痕らしきものがあり、
それから判断すると、最近傾いたものであると思われます。
造成時もしくは建築基礎工事などで圧力がかかったからではないかと私は推測しています。
知人はそのブロックを利用してフェンスを施工する予定でしたので、ＨＭ側に治してもらえないのかと聞いたところ、既存ブロックはそのままで、その内側にフェンス用のブロックを新たに設置する提案をされました。
しかしそれでは既存ブロック塀の傾のが今後の進行を止める方策になっているとも思えず、また、外側に越境している可能性もあるので、その旨を伝えたところ、
今度は既存ブロック塀の内側に控え壁としてブロックを積むことを提案されました。

ここで相談なのですが、
(1)外側へ倒れているブロック塀に対して内側に控えの壁を作っても意味が無いように思うのですが、
どうなのでしょうか?
(2)このような場合、分滋養会社もしくはHMに、確実にブロック塀を復旧する義務はないのでしょうか?

ブロック塀は知人の敷地だけでなく反対側の隣地もずっとつながっているので、
知人宅の分だけ復旧するというのは現実的に難しい問題であるとは思うのですが、
全く非の無い知人が新たなブロック積の費用を負担させられたり、敷地がその分せまくなったりするのがどうも納得いきません。

ご教示の程よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/03/07 21:29

1.8ｍも離れているなら、設計上建築によって土圧をかけたとは言いにくいですね。

後は施工でかなり掘れば影響もでるでしょうが、よほど地盤がさらさら出ない限りは建築施工の責任するのは力の影響範囲からいって難しいと思いますよ。

そうなると、もとよりそのブロックは長年の土圧によって倒れてきたと考えるのが相当ではないでしょうか。

危険ながけや安全でないドハ（土の法面のことです）でも、それをいちいち安全な状態にしてから売っていたら宅建業者はやっていられませんよ。あくまでそれは土地の状態です。基本は売主と買主の仲介業務ですからね。ただもし、売主であるなら買主が契約時に確認してどちらが修繕するか決めておけばよかったとしか言いようがありません。前にも述べたように「現状」渡しが基本だからです。

たとえ建売でも、建物だけは少なくとも配慮して計画しているようです。

フェンスが内側になっても所有権のある面積が変わるわけではありません。
敷地の有効利用は現状をお買いになった方が考えることです。建築業者がフェンスを建てるとなれば安全に立てたいから内側に、、といったに過ぎません。
安全な方法を提案したのみです。建築側にブロックを直す義務はないと思われますね。

ポイントは購入の時期とその状態です。契約後に異常が発生したなら原因者に直させるべきですが、その証明が可能かは疑問です。ですから購入時期は非常に重要です。

倒れかかったブロックはやり直しがベストです。幸いそれだけ離れていれば築造可能でしょう。
隣とつながっていてもカッターを入れれば可能ですその際に隣も倒れそうなら隣家接続部分関しては補強が必要ということです、

この回答へのお礼

再度丁寧なご回答をいただきありがとうございます。
どうやら法廷闘争する覚悟でもないと満足のいく対応が得られないというのが建築業界のようですね。
ブロックのやり直しが可能なら、傾いた時期云々にかかわらず建築サイドでやってもらいたいものです。
少なくとも施主側がやった訳ではありませんし、もとより傾いていたなら、NO.1さんのおっしゃる「不動産売買の時の説明義務違反」にあたらないかと思います。素人なのでわかりませんが・・・。
「危険ながけや安全でないドハ」は誰が見てもわかりますが、サラ地を前にこれからできる夢の新居に思いをはせている場で、境界ブロックの状態を自ら確認する素人はいないと思います。だいたいHM担当者も施主が指摘するまで気づいていなかったのですから。
すみません、別にkei1966さんに対して怒っているわけではないんですけど、HM側への怒りが沸いてきてしまいました。専門的な観点からのご回答、ありがとうございました。

お礼日時：2011/03/08 20:08

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2011/03/07 18:09

まず恐縮ですが質問です。

土地の購入がハウスメーカーから購入されたのですか？建て売りだったのでしょうか。
建物は杭等を打って施工されていますか？もし地盤改良をしていたとすればどのような工法でしょうか。
また、建物はその境界からどのくらい離れていますか。

さて、１ｍの高低差の下から全てがブロックであるお話と読みました。コンクリート基礎とブロックの両方があるわけではないと考えますね。
まず１０センチのブロックに１ｍの高低差を安定させる力はもとよりありません。
原則危険な状態であれば壊して再度土留めを築造なさるのが良いと思います。

その原因が新築工事である可能性はありますが、
杭の施工等で住宅の荷重をもっと下に逃がしていれば相手の会社に問題がない可能性もあります。
地盤改良で湿式の柱状改良を採用していれば、圧力がかかった可能性もあります。
十分に住宅が離れていれば施工に問題がない可能性もあります。

どういう契約かわかりませんが、土地の売買の際に全てを安全にして売る必要性はありません。
現状有姿での販売です。特別に契約時にブロックを直す約束をしていなければ所有者が管理者となりますので修繕義務は所有者です。

ブロック位置が変わっても土地の面積は変わらないので納得いかないのも理解が難しいです。

建築業者（建物関係）に言えることは施工による被害かどうかという点です。

宅建業者（土地関係）では契約で取り決めがあったかどうかという点ではないでしょうか。

最終的に鉄板でささえアースインアンカーや越境するような控え壁で補強しても土留めと建物に対抗する強度がでるとは考えにくいと思います。
きっと適切な基礎もないと想像できます。

この回答へのお礼

早々にご回答頂きありがとうございます。
私はあまり建築の知識がなく、ご回答いただきました内容についてわからないところが多いのですが、
知人は人が良く、このままでは後々トラブルになった場合にひとり泣きをみることになりはしないかという心配だけで勝手にご質問させていただいております。
ですので、今私のわかる範囲でお応えさせていただきます。

>建物はその境界からどのくらい離れていますか。
1.8m程度でした。

>１０センチのブロックに１ｍの高低差を安定させる力はもとよりありません。
見ていてそう思いました。手で押してぐらつくぐらいですから。
その程度の強度なので、地盤の点圧や掘削ていどの力で簡単に傾いたのではないかと思いました。

>土地の売買の際に全てを安全にして売る必要性はありません。
そういうものなのですか?その傾きによって越境していたとしてもですか?

>ブロック位置が変わっても土地の面積は変わらないので納得いかないのも理解が難しいです。
これは、既存ブロックが傾きフェンスが施工できないため、
新たに土留め用、フェンス用のブロックを内側に施工するという提案があったためです。

>最終的に鉄板でささえアースインアンカーや越境するような控え壁で補強しても・・・
施工方法に関してはよくわかりませんが、単純に向こう側へ倒れている壁を手前からつっぱりを入れても、まったく支えとして機能しないのではないかと素人ながら感じました。

責任問題に関しての結論は、建築施工もしくは造成時に傾いたということが証明できなければ、引渡し前でもHM側に責任は問えないということでしょうか?

お礼日時：2011/03/07 19:43

No.1 回答者： qwe2010 回答日時： 2011/03/07 18:00

不動産売買の時の説明義務違反ではないでしょうか。

これを元に、境の確認、境界ブロックの新設を求めればよいと思います。

この回答へのお礼

早々にご回答頂きありがとうございます。
ひとつの意見として知人にお伝えさせていただきます。

お礼日時：2011/03/07 19:16