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毎年7月1日付けで公示される基準地価と毎年1月1日付けで公示される公示地価・・・。

(1)なぜ同じ土地がふたつの異なる評価を受けるのですか。
(2)このふたつの地価評価の算出方法はどう違うのですか。
(3)このふたつの地価評価のそれぞれの用途は何ですか。


よろしくご教授ください。

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A 回答 (1件)

(1)地価には、公示価格、基準地価以外にも、路線価、固定資産評価額もあります。

実際に取引されている価格は、そのいずれでもない、時価が用いられるのが普通です。(3)で説明しますが、それぞれ、使用目的が異なります。
(2)算出方法は、公示価格、基準地価とも、責任官庁(公示価格は国土交通省、基準地価は都道府県)から委任を受けた不動産鑑定士に任されています。周辺の取引事例や収益還元法的な考え方を反映して決定しています。
(3)公示価格は固定資産の算出基準となる固定資産評価額の基準として用いられています。基準地価は取引の目安として発表されています。ちなみに路線価は相続税評価の基準として用いられます。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2003/09/25 00:55

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Q基準地価について。

本日、各新聞に基準地価が報じられましたが、この基準地価とはどういうものなのでしょうか?

例えば、私の家の土地を不動産屋に売却した場合の値段の事でしょうか?

それとも競売にかけられた場合の価格なのでしょうか?

私が家を欲しいと思った時、不動産屋から購入する時の値段なのでしょうか?

お教えください。

Aベストアンサー

土地やマンションなどを売買すると数ヵ月後に不動産鑑定士協会から
売買された価格の調査(アンケートのような)がきます。
当然、強制ではないので答えたくなければ答えなくても良いことになってます。

このデータを元に、不動産鑑定士が決めます。
つまり、前の年にその近隣で売買された時の価格ということです。

日本は、自由経済の国ですからね、個人の財産である土地の価格を
国が決めることはないですよ。

不動産取得税や固定資産税、また、相続税等を徴収するために決めてあるようなものです。
これは、一円で売買した値打ちの無い土地だ。と言っても
評価額を基準に取るからね。

個人と個人が売買する場合に参考にする事はありますが、
全く関係ありません。

Q7月13日放送 スーパーJチャンネル

昨日のテレ朝のスーパーJチャンネルで、家事のスペシャリスト
神長一徳さんが出演されて、色んな汚れに困っているお家で
汚れ落としをしていました。最初に水垢を取っていたのですが、
一体何でどうやって取っていたのか肝心なところを
見逃してしまいました。どなたか教えて下さい!!!

Aベストアンサー

こんにちは

参考までにこちらで宜しいでしょうか?
http://www.tvais.jp/html/2009_07_13/it_2071612/

Q「公示地価」「基準地価」「路線価」について教えてください

地価について、「公示地価」「基準地価」「路線価」等
があるかと思いますが、これらについて教えて
ください。

どのように決まるのか?
差はあるのか(何に使われるのか)?
特徴等あったら教えてください。

また、地点はどのように決まるのですか?

Aベストアンサー

路線価
公示地価の8割の額。
相続財産の評価が目的ですが、今では実勢価格に近いところが多いと聞いています。
インターネットで閲覧できます。

Q裁判所競売地、国有地、公有地 を一般人が購入する為の注意点

タイトル通りなのですが、質問を分けて書かせてもらいます。

1.よく裁判所の競売物件(建物)は素人が購入すると立ち退き等の問題が発生し面倒だと耳にしますが、土地に関してはどうなのでしょうか?

2.財務局(入札)や市町村(価格確定)が募集している土地購入はトラブル等が発生する事はないのでしょうか?

実際に上記のいずれかの方法で土地を購入された方がいらっしゃいましたら、注意点等ありましたらアドバイス下さい。

Aベストアンサー

>1.よく裁判所の競売物件(建物)は素人が購入すると立ち退き等の問題が発生し面倒だと耳にしますが、土地に関してはどうなのでしょうか?
全くないわけではないです。当然ながら不動産業者経由でも発生するであろうトラブルは必ずあります。
不動産業者を経由することで、問題があるかどうかを不動産業者が確認し、重要事項説明によりきちんと知らせることになっていますので、問題のある土地購入をしてしまう可能性は極めて小さくなります。
もし不動産に精通していれば買いやすいとは思いますが。

>2.財務局(入札)や市町村(価格確定)が募集している土地購入はトラブル等が発生する事はないのでしょうか?
こちらも同様でしょう。ただ競売よりは親切な説明になっていますが。
自治体が価格を決めて売り出す物件で住民を対象にしたようなものだと、特段の問題はないと思いますけど。

知識のない人が購入した場合に出てくるであろう問題は、

a.市街化調整区域なのを知らなかった
b.容積率・建ぺい率・建築協定を知らず希望の家が建てられない
c.建築に必要な接道条件を満たしていない
d.セットバックが必要なのを知らず購入して、希望の大きさの家が建たない。
e.境界が確定していなくて、購入後隣人と境界問題でもめる
f.道路が私道で持分がなく、道路利用に多額の費用が必要となったとか、道路所有者ともめるなど。
g.上下水道などが来ていなくて、引き込み費用が思いのほかかかることがあとで判明
h.現場を見ないで購入したら、傾斜地でそのままでは利用できないことがわかった
  (平坦にするのは開発申請必要、擁壁必要など)
i.擁壁のある土地だが、擁壁が危険な状態で改修必要

などなどまだまだ思いつくトラブルをあげるときりがありません。

もしご質問者がこれらに熟知されているようでしたら、あとは司法書士や土地家屋調査士の専門家のチェックも入れてもらえば、購入は出来るのではと思います。

>1.よく裁判所の競売物件(建物)は素人が購入すると立ち退き等の問題が発生し面倒だと耳にしますが、土地に関してはどうなのでしょうか?
全くないわけではないです。当然ながら不動産業者経由でも発生するであろうトラブルは必ずあります。
不動産業者を経由することで、問題があるかどうかを不動産業者が確認し、重要事項説明によりきちんと知らせることになっていますので、問題のある土地購入をしてしまう可能性は極めて小さくなります。
もし不動産に精通していれば買いやすいとは思いますが。

>2.財務...続きを読む

Q基準地価が発表されると

基準地価が19日に発表されますが、それについて質問です。

もし、基準地価が、サプライズ的な良い発表であれば株価はどうなるでしょうか?

やはり不動産株が上がるのでしょうか?

不動産株以外で上がるのは、どのような業種や銘柄でしょうか?

実はそこそこ利益が出ている不動産株を持っているのですが、気になって気になって・・・^^;

ご意見お願いします。

Aベストアンサー

>もし、基準地価が、サプライズ的な良い発表であれば株価はどうなるでしょうか?

とりあえず寄り天になると思いますが、翌日以降にジリジリと買われるのではないでしょうか。不動産株は割高と見て空売りしている人が多いので、そういう人々の買戻しも期待できそうです。

>不動産株以外で上がるのは、どのような業種や銘柄でしょうか?

地価上昇が恩恵となる銘柄とすれば、優良な土地を多く持っている「含み資産銘柄」になるでしょう。業種としては鉄道や倉庫、運輸などになると思います。

Q平成16年4月1日法改正以前の賃貸借契約(競売)

平成16年4月1日法改正以前の賃貸借契約で、抵当権設定前に前所有者と結ばれた賃貸契約による賃借人がいます。(マンションです)この契約は差押に先立つため、元所有者の賃貸人の地位を引き継ぐことなります。

平成10年よりの契約で当初の賃貸借契約期間は過ぎているため現在は法定更新中と思われますが、この手の物件にありがちな「相場と比較して非常に低廉な家賃」で契約されています。
(正しくは同じマンションの賃貸相場と比較して半額程度)

いずれにせよこのマンションを落札後は旧の契約内容を引き継がないといけないと思うのですが、賃料増額訴訟は一般的にどの段階で提起するものなのでしょうか?

売却決定後、最初の面談時に「現在の賃料は安すぎて納得できない、よって賃料増額訴訟で解決しましょう」というものなら、なんだか元所有者の賃貸人の地位を引き継いでいないような気がしますし、前の賃貸契約書の内容を引き継ぐ形で新たに賃貸借契約を結ぶなら、その契約の期間が経過してから増額の申し立てをすべきようにも思いますし…

もう1点、元所有者との間の契約書では敷金60万円、敷引30万となっていましたが、何かの事情でこの敷金は未払い家賃と相殺しているようです。(現在、特に滞納などがあるわけではありません)
この場合、元所有者との契約に従うなら「敷金60万円払ってください」といえるものでしょうか。


ぜひお知恵を拝借させてください。

平成16年4月1日法改正以前の賃貸借契約で、抵当権設定前に前所有者と結ばれた賃貸契約による賃借人がいます。(マンションです)この契約は差押に先立つため、元所有者の賃貸人の地位を引き継ぐことなります。

平成10年よりの契約で当初の賃貸借契約期間は過ぎているため現在は法定更新中と思われますが、この手の物件にありがちな「相場と比較して非常に低廉な家賃」で契約されています。
(正しくは同じマンションの賃貸相場と比較して半額程度)

いずれにせよこのマンションを落札後は旧の契約内容を...続きを読む

Aベストアンサー

まず最初に「抵当権設定前に前所有者と結ばれた賃貸契約による賃借人がいます。」と云うことですが、実行された抵当権が当該賃貸前であっても上位抵当権者があれば、その抵当権設定時期で競売の買受人との優劣がきまりますので、再度、確認して下さい。
次に、賃料増額の訴訟は調停前置主義の関係で、訴訟の前に必ず調停をしなければならないことになっています。
その調停が不調の場合に限り訴訟ができるようになっています。
次の「元所有者との契約に従うなら「敷金60万円払ってください」といえるものでしょうか。」は、買受人が賃借権を承継しているならば、その請求はできないです。
買受人に対抗できないならば、できます。

Q基準地価と公示地価の違いとは

毎年7月1日付けで公示される基準地価と毎年1月1日付けで公示される公示地価・・・。

(1)なぜ同じ土地がふたつの異なる評価を受けるのですか。
(2)このふたつの地価評価の算出方法はどう違うのですか。
(3)このふたつの地価評価のそれぞれの用途は何ですか。


よろしくご教授ください。

Aベストアンサー

(1)地価には、公示価格、基準地価以外にも、路線価、固定資産評価額もあります。実際に取引されている価格は、そのいずれでもない、時価が用いられるのが普通です。(3)で説明しますが、それぞれ、使用目的が異なります。
(2)算出方法は、公示価格、基準地価とも、責任官庁(公示価格は国土交通省、基準地価は都道府県)から委任を受けた不動産鑑定士に任されています。周辺の取引事例や収益還元法的な考え方を反映して決定しています。
(3)公示価格は固定資産の算出基準となる固定資産評価額の基準として用いられています。基準地価は取引の目安として発表されています。ちなみに路線価は相続税評価の基準として用いられます。

Q6月10日以降の公庫の受付開始日!

新築を考えております。
融資を受けようと思うのですが、設計の段階で手間取って見積もりが
まだ出せない状態の為、今現在、受けつけている公庫に間に合いそうも
ありません。
 
  ↓

※平成14年度 第1回受付期間
 平成14年4月22日(月)~平成14年6月10日(月)
     
慌てればどうにか間に合うかもしれませんが出来れば次回にしょうか検討中です。

【第2回以降の受付】
     
 第2回受付・・・14. 7.15(月)


そこで質問です。

上記に記載されている日付は金融公庫の HPに記載されていた日付です。

(1)これは、平成14年の7月15日からの受付と受け取っても良いのでしょうか?

それからもう1つ

(2)公庫の場合、条件にパスした人ならば全員融資可能なのですか?
 それとも募集定員というのがあるのでしょうか?

 上記の質問を御存知の方、アドバイスお願いします。

余談ですが~
以前、管轄の公庫に電話して受け付けの事を聞いた際(3月の終わり頃)
今年の募集はもう終わりました・・・という回答でした。
募集は年に数回あるはずなのにと不審に思い
(人伝に聞いた覚えがあったので)
『何年度というよりも、年内の融資はもう無理なのか?』
と再度、聞き返したら『今期は終わりです』という返事だけでした。
ということで、こちらとしてはてっきり来年まで待たなきゃいけない
そう思ったので、施工会社探し、設計等を一時、中断した経緯があります。
電話口での面倒臭そうな応対など、公庫の職員にはもうちょっと考えて欲しい
ものです。

新築を考えております。
融資を受けようと思うのですが、設計の段階で手間取って見積もりが
まだ出せない状態の為、今現在、受けつけている公庫に間に合いそうも
ありません。
 
  ↓

※平成14年度 第1回受付期間
 平成14年4月22日(月)~平成14年6月10日(月)
     
慌てればどうにか間に合うかもしれませんが出来れば次回にしょうか検討中です。

【第2回以降の受付】
     
 第2回受付・・・14. 7.15(月)


そこで質問です。

上記に記載されている日付は金融公庫の HP...続きを読む

Aベストアンサー

 第2回の申し込み受付けは、7月15日が「受付け開始日」です。また、募集定員の予定はありますが、条件に適合する方が多い場合には、予算を増額するなどの方法で増員しますので、申し込みの書類審査に通った場合には、全員融資が受けられます。融資が断られる例としては、返済が困難と判断された場合などです。収入に対して返済額の占める割合が大きい場合には、断られる場合があります。

Q基準地価について

あまりにも基本的なことなのでしょうか。
過去のQ&Aにも、新聞にも見方について記載がありませんでした。

新聞に東京都内基準地価として
「○○区△△町1丁目1番1号 392 401」
と記載があります。

(1)そもそも基準地価とは何を目的として決定、公表されるのでしょうか。

(2)この場合、392と401の数値はそれぞれ何を意味しているのでしょうか。

(3)この数値を見てどんな人たちが損、または得するのでしょうか。

(4)数値は誰がどれくらいの頻度で見直しているのでしょうか。

よろしくご教授願います。

Aベストアンサー

(1)基準地価は、国土利用計画法に基づき、1975年から都道府県が毎年7月1日現在で調べる基準地の地価です。
国土交通省が1月1日現在で調べる公示地価と同様、公共工事に伴う用地取得の価格算定や固定資産税、相続税の評価の目安として用いられています。
(2)今年の基準地価が1m2当り392千円、昨年が401千円という意味です。
(3)この数字自体では誰も損したり得したりしません。地価が下がったら、地主としては損した気がするかもしれませんが、実際に売らない限り損はしません。固定資産税が下がるので、売るつもりが無いなら、むしろ得かもしれません。
(4)都道府県が毎年調べています。

Q壁のスイッチ1つ1つに、個別にカバーを付けて、できれば鍵付きにしたいです。

方法を教えて下さい。
何か、別の物を使って、同じ効果を出せれば、それでも良いです。
何か、部品を後付けするならば、その方法を教えて下さい。
また、上のような部品を、身近にある物で代用できれば、それが一番良いと思っています。
鍵の在る無しですが、無くてもスイッチを操作できなくできれば、それはそれで良いです。
以上、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

個別のスイッチに鍵が必要なら、パナソニックの壁スイッチで「キースイッチ」があります
いたずら防止、あやまち操作防止用スイッチ、専用キーでON-OFFできます(キーは共通)
スイッチ表面に鍵を差し込んで操作し、片切スイッチ、3路スイッチどちらでも使用できます
WN5092 パナソニック フルカラースイッチ 埋込キースイッチ
http://www.taroto.jp/item/1644.html


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