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相続に関して親族で揉めています。親が借地権を持っていた土地と建物に長く姉夫婦が住み、親が亡くなった後は自分の娘夫婦に住まわせているようです。公図を見ますと700平米近い土地の一角に建物が建っているようですが、その借地部分の面積や評価額、借地料など契約の内容を調べる場合どこか閲覧できるような場所はあるのでしょうか。
土地の所有者を知りたい場合は法務局で登記簿謄本を取ればよいことは分かっていますが、借地権のようなものに関しても法務局で調べることはできるのでしょうか?

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A 回答 (2件)

借地権が登記されていなかった場合でも、その土地の上に存在する建物の所有権を登記していた場合は、その建物の所有者には借地権があるとみなされます。

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借地権が登記されている場合もありますから、先ずは登記簿を確認


してみるということかと思います。

ただし、全ての借地権が登記されている訳ではありませんので、
登記簿に記載されていなければ、後は当事者(地主か借地人)に
確認するしかないと思います。
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この回答へのお礼

地主側に確認することは思いつきませんでした。ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/03 07:25

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Q借地権の名義確認

借地権利についての質問です。
A夫妻は築4・50年?の家(借地権)に住んでいます。
その借地はかなりの広さがありA夫妻の兄弟2家庭も同じ敷地に住んでいます。
A夫妻は生活保護を受けていて、現在は離婚して戻ってきた娘と孫2人と暮らしています。(娘も市からの援助で生活しています。たまに働いているようですが)
そこで娘から相談を受けたのですが、借地権が誰の名義になっているか知りたいらしいのです。
A夫妻が言うには兄弟とは話がついていて、ちゃんと1筆書いてもらっているから安心だ。と言われているらしいのですが、実際の名義は誰?と不安らしいのです。
借地料は毎月支払っているようです。(A夫妻が自分の持分と主張している分)
そして生活保護を受けているのに、財産として借地権を持っていても大丈夫なのかと。(場所がとても良い所で権利だけでもかなりの金額になるかと思われます)
どなたかお答え願います・

Aベストアンサー

#1です。

>建物登記の名義・・・これはいわゆる登記簿謄本があるかどうかという事なのですかね??
●まぎらわしい表現で申し訳ありません。
正確に言えば、建物の登記簿の所有権の欄に記載されている名義人のことです。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。


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