ある事業予定地内(事業実施は数年後)の土地の関係者(C氏)からある相談を受けましたが、法律に詳しくないので困っています。どなたかよいアドバイスをお願いします。

(内容)事業予定地内にある農地は昭和58年当時A氏が所有(登記簿で確認済)していたがB氏の名前で昭和63年4月23日に条件付所有権仮登記がなされています。[原因 昭和63年4月20日売買(条件 農地法第5条の許可)]その後、平成元年6月21日付けで所有権がA氏からB氏へ移っています。また、昭和63年2月5日付けでB氏が1,500万円の抵当権(債務者はA氏)を設定しています。
 C氏によれば事業が開始され、土地の売買が行われた時に返済するという条件でA氏はC氏の会社から借金をしたようです。そして、C氏は平成元年4月18日付けで条件付所有権移転仮登記をしています。[原因 平成元年4月12日 代物弁済(条件 平成元年4月12日金銭消費貸借の債務不履行)]その後C氏の会社は経営困難に陥り倒産してしまったということです。以下の3点についてご教示願います。
(1)C氏の条件付所有権移転登記は現時点では登記法上無効(記載されていてもも意味がない?)になるのか。
(2)金銭貸借の問題は、あくまでA氏とC氏の2者間で解決すべきか。(裁判で争うのか)
(3)仮にA氏が返済不能だとした場合C氏はB氏に所有権を主張できるのか。

(補足)C氏の話では、A氏に金を貸した時、土地の権利書も同時に受け取ったということであるが、会社が倒産し債権者が多数押しかけ私物を持ち去った。土地の権利書もその時に無くなっており、警察には紛失届けを出したとのこと。C氏の知らない間に所有権がB氏に移っておりA氏とB氏は当初から売買の話があったのではないか疑いを持っている。

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A 回答 (2件)

下記のとおりの登記でしょうか。



「甲区」
1.所有権移転    所有者 A
2.所有権移転仮登記 S63.4.23 権利者 B
「空白あり」
3.所有権移転請求権仮登記 H1.4.18 権利者 C
「空白あり」
4.所有権移転 H1.6.21 所有者 B


このとおりの登記簿であるならば、
3で登記されている仮登記は有効です。
仮登記に基づく本登記を行えば4の登記は抹消されます。

但し、2の仮登記に基づく本登記が行われれば、34とも抹消されることとなります。


なお、C氏が仮登記を行う前から2のような仮登記があったわけですので、C氏はB氏への所有権移転が行われうることを十分予測できたはずです。
登記簿を確認すればすぐにわかることですので、当然にAB間で売買の話があったことは予測できることです。


Aと「Cの会社」との間の債権債務は倒産時にどのように扱われたのでしょうか。
そのまま残っているとは考えにくいのですが、「破産」の手続きは行われたのでしょうか。

「倒産状態にあっただけ」ということであれば、債権債務がそのまま生きていることになりますね。


重要なポイントがいくつも不明ですので、やはり可能性の話くらいにしかならないですね。

具体的に相談されたいのであれば、その登記簿を専門家に「実際に見せて」説明を受けた方がいいでしょう。
金銭消費貸借や「倒産」の状況についてもきちんと説明した上でないと正確な回答は得られないと思います。
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この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうごじました。大変勉強になりました。

お礼日時:2003/09/25 21:18

 No.1の方の表記を借りて説明させていただきますが,Bさんの所有権移転登記は2番の所有権移転仮登記に続いて記載されていませんか?


 Cさんが仮登記をする時点で,すでにBさんの仮登記があることを知り得たのですから,AさんからBさんへ所有権が移転することを予め知っていたことになります。
 権利書云々の話が出て,Aさん又はBさんが権利書を持ち去ったと疑っておられるように感じますが,所有権移転登記は権利書(登記済証)がなくても可能です。

 (1) 仮登記は抹消されているのではないでしょうか。
 (2) AさんとCさんの金銭消費貸借の問題ですから,司法に判断を委ねるか否かも含め,当事者間で解決すべき問題でしょう。
 (3) 登記なくして対抗し得ず。CさんはBさんに所有権を主張できないでしょう。

 一応,基本的にはこのようになると存じますが,不明な点がかなりありますので,上記回答が正しいとは言えません。
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この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。大変勉強になりました。

お礼日時:2003/09/25 21:16

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1.「登記申請書」
2.「株主総会議事録」
3.「取締役会議事録または取締役の過半数の一致を証する書面」

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よろしくお願いします。

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軽自動車か登録車かで書類が違います。
陸運支局・・・登録車
相手)車検証の記載を確認し、所有者の印鑑証明・委任状・譲渡証・(車検証の記載の住所と現在の印鑑証明の住所が違う場合・前住所記載ありなど住所の移動を証明する住民票など)・婚姻などにより苗字が変更になっている場合は戸籍謄本など
貴方)印鑑証明・車庫証明(4枚複写式証明書・配置図・自認書か承諾書)・委任状
*車庫証明は、車両を駐車する場所の番地や土地の所有者の承諾(若しくは自己所有なら自認)より、作成する。駐車する場所の管轄の警察署に提出し、2~3日後、証明書発行
*素人さんがやるより、各陸運支局には「代書屋」(行政書士)があります。費用は掛かりますが、確実にアドバイスと名義変更出来ます。勿論、ディーラーや販売店で名義変更するより格安で名義変更可能です。

軽自動車協会・・・・軽自動車
相手)車検証・認め印・
貴方)住民票若しくは印鑑証明のコピーでも可。認め印
*軽自動車協会窓口で販売している名義変更書類一式に各捺印・記入
 駐車する場所により、要車庫証明(指定都市か確認)

*各印鑑証明・住民票などの書類は提出する日の3ヶ月以内のもの
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(1)所有権移転請求権仮登記に(2)付記でその移転請求権が仮登記されている場合、(1)の仮登記に基づく本登記をする時は(2)の登記名義人は利害関係人となり、承諾を証する情報が必要とされますが、これは何故でしょうか?

Aベストアンサー

甲土地
1 所有権移転 年月日相続 所有者 A
2 所有権移転請求権仮登記 年月日売買予約 権利者B

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過去に数回の引越しをしています。
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因みに本人です。

Aベストアンサー

#3さんが言っているように
戸籍の附票にはその戸籍に入っていたときの住所の一覧があります。
が基本です。だから
実家から出た後全ての住所を知りたい
のであれば実家から出た後すべてのあなたの戸籍があったところの役所で戸籍の附表の写しをもらうことになります。
ですが,その時には確実にあった戸籍が今は除籍されているかもしれません。これはその時の戸籍にいた人がすべて別の戸籍に移ったとか死亡したとかで全員居なくなったときにおこります。この場合には戸籍がありませんから,当然に戸籍の附表もありません。この時には除附表をもらうことになります。
それから,あなた自身では戸籍を全く移動させていないのに,役所が勝手に戸籍をつくりかえているときがあります。これを改製と言います。このときは本籍地は移動していませんが,戸籍がつくりかえられているために同じ役所で改製する前の戸籍の附表の写しが必要になるということです。
除附票は除かれた日から5年間,改製原附票は改製された日から5年間しか保存されていませんから,その保存期間が過ぎていると写しをもらうことはできませんから,あきらめてください。

もし,実家から出た後すべてのあなたの戸籍があったところが分からなくなっていても,戸籍にはひとつ前の戸籍がどこにあるかが書いてありますから,もし本籍地を忘れてしまっているのであれば,戸籍で確認しましょう。

#3さんが言っているように
戸籍の附票にはその戸籍に入っていたときの住所の一覧があります。
が基本です。だから
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1番 所有権移転    所有者A
2番 所有権移転仮登記 権利者B
   余白
3番 2番仮登記所有権移転請求権の仮登記 権利者 C
   余白
4番 2番仮登記所有権移転請求権の仮登記 権利者 D
   余白

Q移転連絡…一言連絡して欲しかった。

行きつけのジュエリーショップがあります。

ところが先日、ショップの入っているビルに行くと守衛さんが「移転しましたよ。」と新しいショップを教えてくださいました。
移転連絡をするには十分な日にちが経っていました。

それでショップの担当者(店長・私と同年代の40代半ばの女性)に連絡したのですが、連絡がつかず、結局、かなり夜遅い時刻に替わりの方に「移転の連絡をして欲しかった。知らずに以前のビルにいってしまいました。」と伝えてくださいと、お願いしました。

すると翌日店長さんから電話があり、若い人流の言葉で言うなら「逆ギレ」状態で「昨日随分夜遅い時間に伝言くださったようですねっ!!!!!スイマセンでしたねっ!!!!!」とキンキン声で吠えられました。
私は「欲しい商品があったものですから…移転して、ある程度日にちが経っているので連絡の葉書一枚でも送られたのではないでしょうか?」と言ったところ「ハイハイ!スイマセンでしたねっ!さぞかしタップリお買い上げの予定だったんでしょうねっ!」と言い返されました。
この一言で、もう我慢も限界と「今後の取り引きはお断りさせてください。」と言うと「はい!結構でございます!もう2度と来ないでください!」と言うなり、電話をガチャ切りされました。

私は「お得意様」という言葉の元にあぐらをかいているつもりはありません。
しかし購入連絡を入れたときだけヘコへコとして、後は知らん顔をされ、店舗移転を伝えられなかった事が腹立たしいより、それに対してヒステリックに電話をかけてこられたことが腹立たしいのです。

これが逆の順番で、先に購入連絡の電話をしていたなら「お客様、連絡が遅くなりまして大変申し訳ございません。実は、店舗が移転しておりまして…。」とへりくだった言い方になっていたと思うのです。

店の規模は関係なく、その人の態度が問題なのですが、日本でもトップの宝石店です。

この店長の怒りに納得のいかない私は間違っていますか?

行きつけのジュエリーショップがあります。

ところが先日、ショップの入っているビルに行くと守衛さんが「移転しましたよ。」と新しいショップを教えてくださいました。
移転連絡をするには十分な日にちが経っていました。

それでショップの担当者(店長・私と同年代の40代半ばの女性)に連絡したのですが、連絡がつかず、結局、かなり夜遅い時刻に替わりの方に「移転の連絡をして欲しかった。知らずに以前のビルにいってしまいました。」と伝えてくださいと、お願いしました。

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Aベストアンサー

お客様に移転の連絡もせず、終いには「2度と来るな!」ですか?
それでよく店長をやっていられるものですね。

ただ、腹を立てたくなる気持ちは分からなくはないです。
今回のbbb222さんのクレームは、必ずその日に伝えなくてはいけないものではなかったですよね?
それを夜遅くまで電話をかけられ、しかも伝言されたことで「なんでそこまで文句を言うのか?」と思ったのでしょう。

ですが、非は店にあるのですから、急ぎではないクレームがあったとしても、快く対応すべきです。
それがお店としての顧客対応の基本です。
お客様あっての商売なのに、そんなことで怒るようでは、店長は失格です。

お腹立ちが収まらないようであれば、本社の然るべき部署に一言言ってもいいでしょう。
「店舗移転の案内が無かった為に、無駄足を踏んでしまったことを店長に伝えたら、嫌味を言われ、二度と来るな、とまで言われてしまいましたが、それが御社としての顧客対応の姿勢でしょうか?強い憤りを感じております」等。
宝飾品は、気分で付けるものですから、こんなことがあるともう使いたくなくなることだってありますよね。
店長はもっと配慮をすべきでした。

お客様に移転の連絡もせず、終いには「2度と来るな!」ですか?
それでよく店長をやっていられるものですね。

ただ、腹を立てたくなる気持ちは分からなくはないです。
今回のbbb222さんのクレームは、必ずその日に伝えなくてはいけないものではなかったですよね?
それを夜遅くまで電話をかけられ、しかも伝言されたことで「なんでそこまで文句を言うのか?」と思ったのでしょう。

ですが、非は店にあるのですから、急ぎではないクレームがあったとしても、快く対応すべきです。
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Q所有権移転の仮登記と国税延滞の抵当権登記について

権利関係についてご教授ください。

登記事項証明書にて確認したのですが、権利関係がいまいちわかりません。
登記事項証明書の情報のみしかなく、事実関係は不明です。

甲区2番(最終順位)に「売買によるAのための所有権移転仮登記(BからAへ売買)」が
登記されており、それに遅れる日付の登記として乙区2番(最終順位)「未払いの所得税や、
地方消費税を担保する為の抵当権設定登記(債務者:B、抵当権者:財務省)」が登記されています。

(1)甲区2番の仮登記に基づく本登記を実行した場合、乙区2番の抵当権設定登記は抹消
されるでしょうか?
(国税がからむ為、よくわかりません。乙区2番登記の原因は「抵当権設定契約」となっておりました。)

(2)登記とは全く関係ありませんが、仮にAとBが特に知り合いでもないとして、売買により
所有権が移転しているAの土地に、国税未納の為とは言え、抵当権設定登記をする事は、
「横領」にあたらないのでしょうか?(こちらも乙区2番が国税にからんでいる為、よくわかりません。)

こまごまとした質問で恐れ入りますが、ご教授の程、よろしくお願いいたします。

権利関係についてご教授ください。

登記事項証明書にて確認したのですが、権利関係がいまいちわかりません。
登記事項証明書の情報のみしかなく、事実関係は不明です。

甲区2番(最終順位)に「売買によるAのための所有権移転仮登記(BからAへ売買)」が
登記されており、それに遅れる日付の登記として乙区2番(最終順位)「未払いの所得税や、
地方消費税を担保する為の抵当権設定登記(債務者:B、抵当権者:財務省)」が登記されています。

(1)甲区2番の仮登記に基づく本登記を実行した場合...続きを読む

Aベストアンサー

>(1)甲区2番の仮登記に基づく本登記を実行した場合、乙区2番の抵当権設定登記は抹消されるでしょうか?

 甲区2番仮登記の本登記をする場合、その仮登記に劣後する乙区2番の抵当権者(財務省)は登記上の利害関係人に該当しますから、財務省の承諾書がないと仮登記の本登記ができません。逆に言えば、承諾書を添付することにより、抵当権設定登記は、仮登記の本登記をする際に登記官が職権で抹消します。
 財務省が承諾書を出さない場合は、Aは財務省を相手取って承諾を求める裁判をすることになります。財務省が承諾する義務があるかどうかは、実体法上の問題になります。たとえば、BからAへの所有権移転が無効であれば、その仮登記も無効ですから、承諾義務はないことになります。

>(2)登記とは全く関係ありませんが、仮にAとBが特に知り合いでもないとして、売買により所有権が移転しているAの土地に、国税未納の為とは言え、抵当権設定登記をする事は、「横領」にあたらないのでしょうか?

 確かに横領罪の成立が問題になります。ただし、本当にBからAに所有権が移転しているのか(していなければ背任罪の問題になる。)、財務省の抵当権設定登記がされているとはいえ、Aの仮登記があるのでAの所有権への侵害が確定的とは言えないのではないか、別の言い方をすれば、Bの横領行為は完了していないのではないか(横領未遂罪は処罰されない。)という疑問はあります。

>(1)甲区2番の仮登記に基づく本登記を実行した場合、乙区2番の抵当権設定登記は抹消されるでしょうか?

 甲区2番仮登記の本登記をする場合、その仮登記に劣後する乙区2番の抵当権者(財務省)は登記上の利害関係人に該当しますから、財務省の承諾書がないと仮登記の本登記ができません。逆に言えば、承諾書を添付することにより、抵当権設定登記は、仮登記の本登記をする際に登記官が職権で抹消します。
 財務省が承諾書を出さない場合は、Aは財務省を相手取って承諾を求める裁判をすることになります。...続きを読む


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