出産前後の痔にはご注意!

格安の山林が売りに出ており、一戸建てを二軒建てられないか検討しています。
周囲の地価と比較すると破格なので、整地などが相当大変な土地なのかと迷っています。

山林を宅地利用する際の、整地費用など土地以外の負担金がいくら程度かかるのか、もしくは、不動産屋さんに何を確認すべきなのか、分かる範囲で結構ですので教えていただきたいです。

土地の広さは約600m2で、不動産屋さんの情報は以下の通りです。

■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種住居地域
■建ぺい率:60% ■容積率:200%
■道路:西側約5.7m公道に約5.0m接道
■ガス:都市ガス
■上下水道(上下水道負担金別途必要)
■土地権利:所有権
■地目:山林
■引渡:相談
■他の法令上の制限:開発許可必要

現場はまだ見ていませんが、写真を見た所、敷地が小山のように盛り上がっていて、木が鬱蒼と生えている状態です。

ちなみに、周囲には住居、公共施設が建っており、地盤は強い地域と聞いています。
宜しくお願い致します。

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A 回答 (4件)

No.2です。


公道であっても建築基準法上の道路でない場合もありますが、それはまあおいといて。

600m2で坪8万なら総額1000万ほどですよね。
土地の形が悪いみたいですから、区画の割り方が難しいでしょうし、旗竿地もできるかもしれません。3区画取れたらいいほうでしょうか。仮に道路に取られる分が100m2とすると売り物になるのが500m2、形が悪いと思うので仮に坪40万で売るとすれば、500m2は150坪ですから6000万ですね。売値は区画数にもよりますが。

1000万で仕入れて、造成工事その他の経費が4000万かかっても、6000万で売れたら1000万の儲けですよね。そんな土地なら良い物件ですけどね。

プロが手を出さないのだとしたら、何か問題があるか?あるいは造成工事にものすごくかかってしまうのか?

いずれにしてもまともな物件ではないようです。
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この回答へのお礼

再び回答ありがとうございます!

最終的にどれだけお金がかかるのか、予想がつかない所が、誰も手を出さない理由なんでしょうね。
とはいえやはり気になるので相談できるプロの方を探してみようかな~と思います。

二回も答えてくださったのでベストアンサーにさせていただきます。
とても勉強になりました。皆さま、ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/08 21:14

道路も上下水道もありそうということでしょうか。



まず問題は木がうっそう。
いくら付近の地盤とそこの地盤が良くっても伐採、抜根をすれば明らかに埋め戻しの土になり地盤が悪いですから地盤改良は必須ですね。どれだけのエリアを整地するかとなるでしょうが2棟分なら整地と地盤改良合わせて600万見てその範囲でできるように考えないと大変でしょうね。

後は高低差。不動産の広告内容に時々落ちがある宅地造成規制区域のエリアでないか確認しておきましょう。あと、県条例でがけ条例もあると思います。思わぬ高低差が申請、擁壁工事で費用がかかることがありますよ。家の建てられる範囲が狭いということも考えられます。

また、南斜面北斜面の確認は?写真だけの判断は非常に厳しいです。高低差がわかりませんしね。
見にいってください。

開発許可の内容も確認が必要です。土地の造成がそれだけ必要だということだけで開発が必要ともいえるでしょうが、その規模が決まってもいないうちから開発許可が必要というのも少し引っかかります。
道路を作らない、地目は変更だが500m2以内(地域によっては1000m2)であれば許可は不要のはず。よくその辺りも確認が必要ですよ。

難しくてわからなければ建築士に設計契約でなく、土地選定のアドバイザーとして入ってもらい有効な土地利用が可能か相談できるようにしておくといいと思います。すると役所調査費用の範囲程度で土地の利用方法や許可申請の内容をわかりやすく説明してもらえると思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

仮に整地に1000万かかっても、予算を大きく下回るのですが。。。

現地を簡単に確認した所、斜面は北が高いです。かなり急な斜面で(30度くらいかな?)、敷地の北側も鬱蒼と木が生い茂る小山でした。山を切り崩さないといけないみたいです。

おっしゃるとおり、難しくて分からないです!笑 自分たちと不動産屋だけでは怖いですね。
専門家への相談も予算に含めて検討しないといけないという事ですね。建築士も調べてみます。
ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/06 10:44

市街化区域内ですから、山林であっても家が建てられるなら宅地に利用できます。


最大の問題は道路ですが、接している道路は建築基準法上の道路でしょうか?建築基準法上の道路でなければ開発許可、建築確認はおりません。
それと電気、水道、ガスなどのライフラインは土地の前まで配管されていますか?土地の前まで来ていないようなら引いてくるのに莫大な費用がかかります。特に水道です。
破格とはどの程度の値段なのかわかりませんが、上記の条件が満たされているならそんなに破格という事はないと思いますけど。
まず上記の条件が前提で、それから造成費用がどれくらいかかるかです。整地というより造成でしょう。開発許可申請の費用もかかりますし、時間もかかるし開発許可による工事となると高くなる可能性があります。

たとえ開発許可が必要な土地であっても、開発許可が下りて売り物になる土地ならば開発業者が買ってると思いますが、誰も手を付けてない土地だとしたら、何か難しい問題があるのかもしれません。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

建築基準法上の道路かということですが、以下のサイトで定義を調べました。接しているのは一般の通行に使用している5.7Mの公道なので大丈夫と思います。
http://www.nsk-network.co.jp/42zyou.htm
ただし、接道幅が5Mで、10M進んだ先に25M角の土地があるというイメージです。これが問題かもしれません。

ライフラインは上下水道が配管されていません。工事が必要になるようです。

破格とは、周辺の坪単価が60とか80万の土地で、坪8万という価格です。怖いほどですよね。確かに、開発出来れば、すぐに買い手が付く土地なんです。そう考えると、ちょっと素人じゃ手に負えないのかな。。

お礼日時:2011/04/06 10:31

信頼のおける土地造成業者に相談してみてください。


もしくは、売主の造成を条件に買い受ける事にした方がいいと思います。

宅地にするには造成費用やインフラの引き込み費用がかかりますのでそう
いう費用を加算したらまわりの宅地とほとんど変わらないくらいのお金が
かかるということもあります。

また、お金だけではなく開発許可が必要ということは事前の調査や許可
手続きが必要になりますので、すぐに造成・建築着手と云う訳にもいき
ません。例えば、掘ってみたら埋蔵文化物が出てきたといった場合には
造成や建築が不許可になる可能性があります。

造成から取り残された山林、雑種地というのはそれなりの理由がある可能性
がありますから、よく調べるなりそうしたリスクを避けるなりしたほうが
いいと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます!

駅からも近く、周りは閑静な住宅街なので、おっしゃるように、開発が難しい理由があるのかなと思います。現地に不動産業者の看板がいくつか立っていたので、買い手が付かないのかもしれません。

慎重にいきます!ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/06 10:17

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ちなみに
・ど田舎
・約200坪 木ばっかり
・電柱あるのかな~?

よろしくお願いいたします。<(_ _)>

Aベストアンサー

専門家ではありませんが、同じく元山林に家を建築予定の者です。
金額はここで聞いてもハッキリは出ないでしょう(情報が少ないため)。
私の場合を参考までに…
約140坪(隣接6m道路、その道路まで水道が通り、電柱あり、市街化調整区域、下水無し)
うちの場合は整地まで友人の不動産屋がやってくれたので無料でしたが、
伐採(木材撤去も)
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現況森林ということは、地形は、なだらかであったとしても傾斜している可能性はありますね。
簡単に伐採できる状況でしょうか。山を背負っていませんか?

以前、山の一部(500m2つまり150坪)を建築用更地にしたいお客様の為に、
専門業者3社に見積もりを依頼したことがあります。
お客様は最初、知り合いの土木屋(土砂の調達と掘削盛土しかしない)から、
2~300万円くらいと聞いていました。

実際に木が生えているのは、見積もってもらう土地の1/3くらいで、
一部竹も生えていたので根の処理が大変なのと、大木が3本邪魔になっていたし、
丁度使いたい敷地の回りが山になっていて土地の高低差があったので、
伐採した後で擁壁をつくる必要もありました。
伐採した木を置く場所の有無、整地するための残土置き場所の有無も考慮して、
重機の回送回数手間(重機と人夫を何日確保する必要があるか)を計算してもらいました。

伐採面積50坪程度で、整地150坪で、
約490万円(排水工事別途)、約580万円、約620万円でした。
具体的には、どんな木をどのように伐採処分して・・・と
それが一番厄介そうで、細かく書かれていました。
また、工事時期によっては、伐採を伴う造園土木工事が集中する事があり、
その時は、他県から(地域によって時期が違う)人材確保するので、
交通費や宿泊費など、高くなります。
工期は、投入人員にもよりますが、1~1.5ヶ月。
土地の位置や道路等環境にもよりますが、非常にいろんな必要経費があり、
人件費と重機費用だけは造園土木会社の自社常用だったので相当お値打ち金額でした。
高さと距離のある大きな擁壁(排水路も)の費用は、
400~500万円以下では無理と想像するのに難しくない地形。
総額1千万円超えると分かったので結局擁壁は見積しませんでした。

「2~300万円で出来ると言っていた土木屋にやってもらえ」という事になって、
お客様が何度も連絡した様ですが、音信不通だったそうです(笑)。

No.3の回答者さんの仰るとおり、
地形や、どんな木がどのように生えているか、どのように処分できるか、
状況によって相当金額が違うので、実際に現地を見て見積もってもらった方が良いですよ。

現況森林ということは、地形は、なだらかであったとしても傾斜している可能性はありますね。
簡単に伐採できる状況でしょうか。山を背負っていませんか?

以前、山の一部(500m2つまり150坪)を建築用更地にしたいお客様の為に、
専門業者3社に見積もりを依頼したことがあります。
お客様は最初、知り合いの土木屋(土砂の調達と掘削盛土しかしない)から、
2~300万円くらいと聞いていました。

実際に木が生えているのは、見積もってもらう土地の1/3くらいで、
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Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

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 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q擁壁工事の費用が適正なのかわかりません。教えてください。

南ひな壇の42坪のアパートの新築見積りをある鉄骨ハウスメーカーにお願いしました。
建物本体の価格より驚いてしまったのが、擁壁工事費用550万円かかるという点でした。
アパートの解体撤去費230万円というのも予算オーバーでしたが、主人はこのハウスメーカーと契約してしまいそうです。
この価格は妥当なのでしょうか。

すみません。何の知識もありません。よろしくお願いいたします。

南ひな壇はおおや石で、このままでは建築許可がでない。
東側と西側ともに4メートル道路と隣接していて、擁壁工事をぐるりと
コの字形にしなければいけません。
道路からの高低差は一番高いところで1メートル70センチくらいはあると思います。

ご専門の方、わかりやすく、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 #1です。

 見積りの内容を見ると、現場打ちですね。通常このくらいの高さであればプレキャストを使った方が工期が短く、見た目もきれいなのですが。
 ただ、ここに出された数量だけでは規模(長さ)が分からないので、適正かどうかの判断は出来かねます。
 ちなみに、プレキャスト擁壁(宅造用)だと1.5m位の高さ(根入れ含む)でだいたい4~5万くらい(1本/2m)です。設置手間は2.5~3万/mといったところでしょう。ただし、土工事(掘削、埋め戻し、残土処分)などは別になります。又、設置手間も高さによって異なってきます。

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茨城県でマイホームを建設する際、150坪ほどの土地があるのですが
現在は竹やぶになっています。
南向きの方角に生い茂っていて、土地全ての伐採を
考えているのですが、費用はどのくらいかかるのでしょうか。。

またその土地の下には水路?が通っていると聞かされました。
配管などの関係で料金も変動するのでしょうか?

よかったらよろしくお願いします。

Aベストアンサー

150坪の竹を切って根を掘り返して処分、土地の周りにぐるっと布基礎を回す。少し盛土して家を建てる。これが仕事の流れだと思います。家を建てるのはHMでも、竹の処分や布基礎は、近くの工務店に直接見積もりを依頼したほうがいいですよ。HMに頼むとどうせ下請けに回すだけ。そこで手数料が上乗せになります。
竹の処分で20万、基礎と整地(盛土)で100万くらいは掛かるんじゃないですか。
水路については地区の土地改良事務所か市町村の農業委員会または農政課などで聞けばわかると思います。

Q注文住宅、総額いくらかかりましたか?教えてください。

注文住宅で家を建てられた方、総額いくらかかかりましたか?
漠然としていて、叱られそうなのですが・・・。
もちろん、上を見ればきりがないし、タ○ホームなどの基本通り
で建てた方などは安く建てられたと思います。
つまり平均が知りたいのです。
建て方も、坪数も、もちろん皆さん違うと思うので一概に「いくら」
が平均とはいえないのも解ります。
ハウスメーカー、工務店、大工、それでも変わってくるのも解ります。

実は、新築を考える中で、主人と私の家に対する金額が500万ほど
違うので意見が分れて困るのです。
総床面積40から45で、主人は2000万あれば建てられるといい
私は2500万はすると思っています。
参考意見として、是非家にいくら使ったのか教えていただけると
助かります。

Aベストアンサー

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー天井の全面収納棚、と1方向の対面収納、1畳の階段下収納、2箇所の床下収納、ウォークインクローゼットは4箇所、6畳小屋裏収納、小屋裏収納拡張のための屋根裏出入り口付、床下収納2箇所、南側全面幅12m×2mのビルトインバルコニー暴風雨補強対策付、戸外の水栓2箇所、戸外コンセント5箇所、耐震強度も自分で再計算し、余裕の補強をしてもらっています。庭に電気を引いた1.5坪ログハウス物置も付いて、標準装備や希望オプションは全て入れました。築3年を経過しましたが、不具合はもちろん何もなく快適です。

「これでどうしてそんなに安いの」とよく言われますが、特に節約を意識せず普通に建てました。40坪で2500万円という価格は標準的なもののようですが「何でそんなに高いの?」と正直思います。

要するに「お任せ」では高くなりますし、手抜きや無駄な施工をさせないようよく勉強して必要な部分に必要なお金をかけていけば十分安い家が建つということです。その勉強が半端ではありません。

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

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