冬の風邪予防は「鼻○○○」が新常識!?>>

現在旧借地権付き建物の購入を検討しております。

建物自体が築45年と古く、近いうちに建替えが必要と考えています。

その場合の建替え請求が認められない場合があるのでしょうか。

旧借地権においての建替えについて

地主は借地権者が建替えを請求した場合拒否できるのでしょうか?

拒否された場合、裁判所への申請により建て替えが認められるのでしょうか?

以上お教えいただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

業者です。



人それぞれ考え方は違うので、否定する訳ではありませんが、建替え時期が迫っている借地権付き古家を買われる理由が今一つ分かりません。もちろん価格が安いというのがあるのかもしれませんが、資産価値としては限りなく0円です。
借地というのは借地料と承諾料という費用が永続的に必要な訳で、土地に関しての資産価値は無いに等しいという事です。

よく、借地権割合と底地割合といって、あたかも土地の所有権の半分は借地権者にあるように説明されますが、底地割合というのは税務上のお話だけであって、実質資産ではありません。確かに借地権は売買できますが、地主の許可がなければ売れない訳ですし、戦後のような土地を持てない人たちが多くを占め、ほとんどが借地で家を建てていた時代とは違い、現代では土地は所有するのが常識となってますので、何も好んで借地権を高く買う必要など無い気がしますね。大きなお世話かもしれませんが…。

それはさておき、それでも価格が安いので手っ取り早く持ち家は欲しいというのならば、借地権付き古家を買う事もあるでしょう。旧借地法に該当する借地権であれば、建物が朽廃する前に建て替える事で、借地契約は消滅する事はありませんし、地主も建て替えを拒む事は難しいでしょうね。仮に地主が拒否しても、借地人が勝手に建て替えた所で、違法ですらなく、多くは金銭給付という形で決着できる可能性は高いでしょう。つまり、地主が建て替えを拒んだ場合、司法へと進み、裁判所判断で建て替えが可能になる訳です。

しかし良く考えてみると、何故現行の借地借家法で原則建て替え禁止になったかですね。「土地は貸してしまった一生返って来ない」そういう意識が埋め込まれてしまい、貸し渋る地主が多くなってきたために、借地法は消滅し、借地借家法が生まれました。貸し渋りを防ぐのも一つも目的な訳です。そう言う状況での司法判断ですので、建て替え間近に売買された借地権という状況で、司法がどう判断するかは未知です。これが契約当初からの借地人ならば確実に司法は建て替えを認めるでしょう。しかし建て替え直前に物件を手に入れた借地人が司法に訴えた場合、良からぬ意識があったと疑われないとも限りません。

ある意味冒険ではあります。もちろん、司法が認める可能性は高いのは事実ですが、認められない可能性が含まれている事は重々に承知しておいた方がいいでしょう。その場合、建物が朽廃した場合は、借地権は消滅します。それが旧借地法ですから。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
実務家の方からのご意見は大変参考になります。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/04/07 12:00

元の契約内容によっても変わってきます。


存続期間の定めや再築の定めがあればそれに従い再築できる場合
もあります。そうでない場合はできません。

買う前から裁判を想定するのはあまり賢い考え方とは言えません。
地主と借地条件について事前に確認して、約定しておくべきでしょう。

約定できないような借地はいずれ揉め事が起きる可能性がありますし、
あなたがいずれ第三者に譲渡する際にもまた揉める原因になります。

契約料等を要求される可能性もありますが、借地権内容を再度確定
させておくということも含めて損得確認をしたほうがいいと思います。
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この回答へのお礼

大変参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/07 11:59

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Q旧借地権の建て替え拒否について

地主をしています。旧借地権の交渉で悩んでいるのですが
相談にのっていただけないでしょうか。

昭和2年から土地を貸しています。(約90年間)
先方は家を建てて、現在も娘夫婦が相続して居住中です。
大昔ですので契約書はなく、特に取り決めなどもありません。

先日、先方から借地権付き建物を売却したいと連絡が有り
交渉に入っているのですが、提示金額が高すぎて折り合いがつきません。

旧借地権では「朽廃、滅失すれば権利は消失する」と理解しています。
買取を避けて朽廃していくのをひたすら待つのも一つの選択肢だと
考えているのですが、もし、先方が地主の許可なしに建物を建て替える権利があれば
この選択肢は無効となってします。

原則、建て替えは地主の許可なしには出来ません。
しかし、「借地人が裁判所に訴え出れば地主に代わって許可を出す」
という回答を他方でよくお見受けします。

当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか?
先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか?

Aベストアンサー

>当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか?
出します。
>先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか?
そうです。
建物を買い取るのですが、実質は「借地権」を買い取るのです。
底地の価格は更地の30%くらいしか価値がない。
なぜなら87年の長きにわたってご先祖はその土地を「貸す」だけで地代を
得てきた。借地法とは戦前に世の中借地だらけだったときに戦争にいく兵隊の
家族を守るためできた法律「建物保護法」というのが基本にあって
借地人を完璧に守っている。
空襲で滅失しても期間の定めがある契約については遅滞無く地主が異議を
申立てない限り再築可能という条文すらついています。
建替えは許可がいりますが許可を出さぬ地主に代わって裁判所の許可を取
れば出来ます。これを「非訟手続(ひしょうてつづき」)と云います。
これにより裁判所が
建替え(増改築も可能)の許可と承諾料を決めてくれますので工事可能です。


不動産の世界では借地権でも所有権でも普通に中古住宅が流通するのはこのしくみが
きちんと担保されているからです。
なお、建替えでなくても、「ビフォアアフター」のようにスケルトンリフォームなら
地主の許可無くできるのです。
だいたい古屋が見違えるように再生しますけど、あれに出てくる建物はほとんどが
借地物件か、道路条件で既存不適格の建物ののようですね。

ですから、老朽劣化待ちという作戦もだめ。
あきらめましょう。
この間も悪い地主がいて、相続人に建物撤去を迫ったというので驚きました。
期間の定めが無い場合、自分で建物撤去したらそれで終わりです。

くれぐれも騙して借地権を取り上げようなんて思わないで下さい。
家の母方の実家が大地主でしたけど借地はさせなかったですよ。貸家は何軒もあったけど。

>当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか?
出します。
>先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか?
そうです。
建物を買い取るのですが、実質は「借地権」を買い取るのです。
底地の価格は更地の30%くらいしか価値がない。
なぜなら87年の長きにわたってご先祖はその土地を「貸す」だけで地代を
得てきた。借地法とは戦前に世の中借地だらけだったときに戦争にいく兵隊の
家族を守るためできた法律「建物保護法」というのが基本にあっ...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権のある土地での建て替え

借地権のある土地に登記されている建物の建て替えについてご質問します。建物が老朽化し、数年後には居住不可能となる可能性があるため建て替えを考えています。しかし、資金が十分ではありません。住宅地では借地権割合は借地人:地主が約70:30だと聞いたことがあります。もし、この土地が30坪で坪100万だと仮定すると、地主が同意さえすれば30坪X3/10X100万の900万でこの30坪を購入できるということでしょうか。もしこれが成立するならば、銀行にこの土地30坪とそこに建て替える建屋を担保としてローンが受けれると思うのですが、いかがでしょうか。また、地主が売却に同意しない場合でも、この借地権割合の30坪X7/10X100万の2,100万を所有しているということで、これを担保に銀行にてローンが組めるでしょうか。よろしくアドバイスお願いします。尚、借地権は旧法です。

Aベストアンサー

いずれにせよ立替自体に対する、所有者の同意が必要となります。
旧借地法の借り手権利は非常に強く、仰る様に5~7割の権利があると言われていますが、貸主側の唯一の強みは上物が消滅した時点で借地権も消滅する事です。
従って、事情が許せば貸主は建物が壊れて行くのを待てば、所有権を100%まで回復できる展望があります。
ですから貸主は立替同意の条件として、賃貸条件の変更や新法での再契約を要求して来る可能性が高いのです。
借地権自体は建物によって成り立ちますので、その建物を取り壊す場合に借地権を担保設定はできませんし、通常借り入れの担保は土地・建物に設定されますので、その面でも土地の所有者(貸主)の同意は絶対必要です。

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q借地権の増改築承諾料について

借地権付き建物を購入して、リフォームをして住もうと考えています。

その場合、増改築承諾料というのがあると聞きました。

この増改築承諾料を払わなければいけないのは、どのような増改築を
指すのでしょうか。

購入後リフォームを考えているので、増改築承諾料の有無が関係するので
教えていただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

業者です。

結論から言えば、増改築の場合は必ず承諾料が必要ですが、リフォームの場合は地主次第です。

まず借地契約(賃貸借契約)は存在しますか?その借地契約は何時交わされた物ですか?つまり旧法の借地法か新法の借地借家法の適用かによって微妙に変わります。

また、増改築とリフォームは別物です。増築は床面積が増加する事、改築は同程度の建物を建てる事で、両方とも建物の耐用年数が増えます。リフォームは内装や外装の化粧直し、間取り変更の事を言い、躯体自体は変わりませんので、通常耐用年数が増える工事の事ではありません。

建物の耐用年数が増えると、地主の思惑にそぐわない問題が出てきます。例えば、旧法の場合は、建物が朽廃すると借地契約が終了しますが、その終了が伸びる事にもなります。
新法の場合は、耐用年数はさほど考慮されないまでも、契約更新を行わない場合、堅牢な建物ですと、建物買取請求権を行使された場合に価格が跳ね上がるので、やはり地主は嫌がる場合が多いものです。
もちろん、拒否されれば、後は裁判所預かりで結論を貰う事になるでしょうね。

耐用年数に関わらないリフォームの場合は承諾料は必要無い場合もありますが、旧法が適用されるような古い契約の場合は、地主から見れば、借主が強く、しかも安い借地料しか貰えない現状より、売却した方が資産としては有効だと考える人も多く、承諾料を取って阻止しようとする例が多いように思います。

新法の場合は、簡単なリフォームの場合は承諾料は必要無い場合が多いのですが、例えば屋根のリフォームや外壁の交換ですと、耐用年数も増えてしまい、改築と捉えて要求する事はあります。
ですので、事前に確認された方がよろしいかと。

業者です。

結論から言えば、増改築の場合は必ず承諾料が必要ですが、リフォームの場合は地主次第です。

まず借地契約(賃貸借契約)は存在しますか?その借地契約は何時交わされた物ですか?つまり旧法の借地法か新法の借地借家法の適用かによって微妙に変わります。

また、増改築とリフォームは別物です。増築は床面積が増加する事、改築は同程度の建物を建てる事で、両方とも建物の耐用年数が増えます。リフォームは内装や外装の化粧直し、間取り変更の事を言い、躯体自体は変わりませんので、通常耐用年数が...続きを読む

Q借地権と立退き料について

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9万円、
35坪×9万円=315万円で土地を返して欲しいと言われました。
更地にする費用は当方持ちで65万円掛かり、手元に残る金額は250万円です。

果たしてこの金額は妥当なものなのでしょうか?
もし同意できないのなら裁判に持ち込み、
まずは借地権の相続に関わる承諾料として土地評価額の約15%、
約100万円を請求すると言われました。
その後、もちろん強制的に返却して貰うための手続きを行うとの事。
ネットで調べたところ、借地権の相続について承諾料は必要ないとの記述を見ましたが、
裁判の結果によっては支払わなければならない場合もあるのでしょうか?

地主からこの話があったのはつい先日の6月中旬で、
遅くとも7月中には土地を更地にしたいという強い希望があるようです。
6月末、つまり来週末までには結論を出して欲しいと言われました。
借地権は難しく、素人の私ではお手上げ状態です。
とり急ぎの質問で不躾とは存じますが、お力添えいただければ幸いです。
お忙しいところ申し訳ございませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9...続きを読む

Aベストアンサー

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90%とか出ていますので、更地の価格にその借地権割合を乗じた額が目安になるでしょう。

と言う記述が有ります。
更に、評価額は何の評価額でしょうか?
その土地自体の通常の売買取り引き価格ですか?

計算の基礎を記載します。
売買価格坪単価X坪数X借地権割合=その土地の借地権価格

また、家屋については買い取り請求が出来ます。
あなたが明け渡しを希望した場合には更地で返還する義務が生じますが、貸主からの返還請求ですので建物を買い取ってもらう事になります。
償却期間は25年程度ですので、償却期間は過ぎていますが、住める状態であれば、最低価値は存在します。(5%)
現在の取得価格の5%が買い取り価格と言う事です。
(木造の坪単価地域相場50万で総床面積20坪なら50万円となります)
手入れをしており、耐久性が高いと評価されるとアップします。

ですので、18万が売買相場で借地権が60%でも、
18X35X60%+50=428万
が、目安額でしょう。
借地権割合が高ければ、床面積が大きければ上乗せされますし、床面積が小さければ減額されます。

借地権割合の確認、売買相場の調査、建物の残存価値評価
をして下さい。
近隣の不動産屋などでも親切に教えてくれる店も有るでしょう。

* 現在の入居者の明け渡しの方も問題です。

元不動産営業

参考URL:http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90...続きを読む

Q借地に建てた建物の賃貸について教えてください。

借地上に建てた住宅を賃貸に出したいのですが、土地所有者の承諾は必要でしょうか。
築40年以上経っていて、家族も少なくなり私共が住むには広すぎてしまっております。
出来れば、立地が良いので店舗として貸し出したいと思っております。その場合、登記の変更が必要とは伺ったのですが、貸主の承諾は必要なのでしょうか。貸主は相続のため3人の共有になってており、全員の承諾は取れそうにありません。
お詳しい方のご教授をお願いいたします。

Aベストアンサー

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
4500万をどぶにすてることになります。

今の不動産業者さんは、借地契約締結がすべて新法なので、旧法適用
物件の譲渡など経験が少ないのでしょうか。
借地権の土地を仕入れて新たに売るときは「新法」ですからね。
#13
>借りたいのは土地となるので,あなたではなく,貸主との契約を結びたいか,もしくは,保証を欲しがる>ことになるでしょう.もし,貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合,保護されなくなる可能性がある>からです.

借りるほうも、旧借地法がいかに借地人に有利か知ってます。地主が勝手に
契約解除するなんてことはありえないし、地主が底地権を第三者に売ろうが
借家人にはまったく影響がない。

逆に言えば、世の中戸建の借地はものすごい数があって、こういう問題は
昔はいっぱいあって、借地人がこまらないように借地人の権限を多くしてきた。

そしたら、街中の借地に建つ商店街とか、借地権の上に借家権だの営業権が重なり
権利関係が複雑で再開発できなくなってしまった。
例えば、世田谷の三軒茶屋の駅前なんてその典型。

それで、借地法借家法をまとめて、新法を平成4年、1992年に作ったのです。
それでも、それ以前の借地契約には適用されないから、旧法の借地はいまでは
お宝物件なんですよ。

人の批判はしませんが間違っている点を
#1 
>結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。

大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の
更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。
借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は
借地権の価値。
ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の
契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。
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Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地権を売却したいのですが買取業者について…

地主に借地の買取りも売却も拒否されており、新規の契約(借地契約などない状態で40年以上借地しています)と地代の大幅値上げを要求されました。

そこで借地権の売却を考え、ある買取業者に問い合わせしました。地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。
そこで疑問なのですが、地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?

また、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたらお教え下さい。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?
できません。できませんが裁判所に裁判を申し立てれば許可がでることが多いです。だから「問題ありません。簡単です」だと思います。

>、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたら
他の方のお答えにもありましたように、借地権価格を不当に安く値切られないように
さらに、裁判所に申し立てると、代価として地主に払うお金が示されます。このあたりも
買取業者に任せきりにしないでしっかり主体的に動く必要があります。

>地代の大幅値上げを要求されました。
今後も借地し続けるのなら、地代の不当な値上げは拒めます。従来の地代を払い続けていればいいのです。地主が受け取りを拒めば裁判所に供託する。

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地...続きを読む


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