物件を直接管理している不動産屋とそうでない不動産屋で契約する時の違いを教えて下さい。

駅前なんかの不動産屋にぷらっと入ると、
まず自社管理の物件を勧められ、それが気に入らないと
他の他社管理の物件を勧められると思います。

で、その不動産屋の案内で物件を見て回ると思います。

勝手な予想なのですが、物件を直接管理している不動産屋で契約
した方が安くなったりしないのでしょうか。

1件いいな、と思った賃貸物件があるのですが
その物件を直接管理している不動産屋を知ってしまったもので…。


物件を直接管理している不動産屋で契約する場合と、
そうでない不動産屋で契約する場合
何か差はありますか?

手数料はだいたい賃料の1か月分かと思いますが、
物件を直接管理している不動産屋の方が
賃料、敷金、礼金含め交渉の余地はあるのでしょうか?

知っている方いましたらご教授お願いいたします。

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A 回答 (3件)

賃貸物件の引越しを何度か繰り返したことのある者です。



まず結論から・・・

直接物件をしている不動産屋さんから借りた場合の方が、絶対に良いです。


直接物件を管理していない不動産会社さんというのは、ただ「仲介手数料」を貰うだけの立場なんです。

お客様を現地に案内して、気に入ったら契約してもらって。
その契約時に発生する仲介手数料の何割かが、その不動産会社さんの儲けになるんで。

そして、契約後
「うちは入居の手続きをするだけの立場になりますので、今後何かありましたらこちらに連絡してください」といった感じで、直接管理している、不動産会社さんの連絡先を渡されます。
(最初はそんな仕組みを知らなかったので、ビックリしてしまいました^^;)

その経験後は必ず、直接管理している不動産会社さんで契約するようにしているのですが。
私が今までお世話になった不動産会社さんの場合は、仲介手数料半額や無料、家賃一ヶ月無料の特典が付きましたよ。
(全ての不動産屋さんが、必ずそうとは言い切れませんが・・・)


要は、仲介会社(A社とします)さんと、物件を直接管理している会社(B社とします)があって。

B社は物件を持ってるけど、自社だけの宣伝では集客力が劣ってしまう場合があります。

そういう時に、例えば大手で駅前に店舗を構えてる、A社に仲介業務を委託します。
そして契約が成立すると、B社からA社にマージンが支払われる仕組みがあるんだと思います。


なので、直接管理している不動産会社さんで契約することで、管理会社さんとしては、
先述の「B社からA社へのマージン」が省かれるため、契約者さんに、手数料半額だったり、家賃一ヶ月無料という特典で還元してくれる場合が多いです。


すいません、なんか分かりにくくなってしましたが、自社で管理している不動産会社さんで契約する方が、お得な場合もありますし、入居後に管理会社さんと、直接やり取りしている方が、何かと安心かと思います。
なので、直接管理している不動産会社さんと契約されることをお勧めします!!
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この回答へのお礼

ご意見いただきましてありがとうございました。

とてもわかりやすかったです。

私も、今までの賃貸の契約でなんで契約後にほかの不動産屋行かされるわけ?
絶対最初の不動産屋もお金もらってるはず!ただ働きなんてするわけないし。

と思っていました。

やっぱり直接管理している不動産屋の方がいいですよね。

近場で探しているので、いいなーと思った物件の入り口あたりの看板を注意深く見てみる事にします(笑)

ご意見ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/07 12:25

細かい説明は省きますが、借主が払う総額は基本的に変わりません。



なので、どちらで交渉したって同じですが
間に入る会社が減る分だけ、直接管理している会社のほうが
話が早いでしょう。


>その物件を直接管理している不動産屋を知ってしまったもので…。

どこかの仲介業者で紹介された後での話なら・・・

だからといって、後から管理会社へ行くのは
ルール違反です、抜き行為といわれるものになります。
最悪の場合、物件を借りられないどころか
両方の業者の扱う物件すべてが借りられなくなります。

最初から自分で見つけた物件なら、どこで申し込みしようが
自由ですが、人気物件は元付(管理)業者が
「他業者仲介不可」としている場合もあります。
そうすると、管理している会社に申し込むしかありません。
まあ前記の通り、わざわざ仲介会社から申し込む理由も
ありませんが。

管理している会社が物件を所有しているのであれば
貸主なので仲介手数料が不要(というか取れない)に
なることがります。それならば手数料分が得になりますね。

物件があまっているくらいに言われているようですが
実際、みんな借りるに際して条件があるのですから
気に行った物件ならあまりセコく交渉してれば
逃すことも当然にありますので、その辺を考慮の上
交渉下さい。

金額交渉していることは、第一優先権があるわけじゃ
ないですから、募集金額で借りますって人がいれば
そちらにさらわれることになります。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

やはりルール違反になるのですね。

結局旦那がその物件が気に入らないみたいで、その物件はナシになりました。

直接管理している不動産屋の中から選ぶとなると、
何件も不動産屋を回る事になりますね。

時間があればそれも良いのでしょうが…。

お教え頂きましてありがとうございます。

お礼日時:2011/04/07 12:20

 大家しています。



 大家ですから不動産屋さんの業界内部については推測?することしか出来ませんが、管理している会社の場合は本来なら?大家が礼金から支払う何らかの名目の『お礼』は不要と言えば不要なわけです。そうすると『礼金』をまかせられるということになるのでしょう。

 しかし、そういうことをすることは、借主さんにとっては良いことでしょうが、他の不動産屋さんとの関係に関しては“如何なものか”と感じてしまいます。如何に世間から批判の対象になり易い?業界とはいえルールはルールとして存在していないとそれこそ無茶苦茶でしょう。
 
 私などは、不動産業界の“共存の掟”みたいなものは無いと困ると思いますので、やはり「管理会社だからどうだ」ってのはあまり感心しませんし、そのような管理会社もおそらく信用しないでしょう。

 ただ、大家との関係においては、大家は管理会社の言うことはほぼ受け入れるでしょうから、強いと思います。審査などは、保証会社が介在しない場合には、審査する本人ですから、そこでの印象はとても“ものを言う”でしょう。

 結局、大家は更新時期などの居住者さんからの家賃の相談や設備についての要望も管理会社経由です。そこが「この方は○○だから△△くらい値下げしては?」とか言われると、懐具合との相談もありますが、無下には拒否できません。管理会社って、私みたいな頼りない大家にとってはそういう存在ですから、そこを信じられるかどうかは大切な問題で、上記のようにルールを簡単に無視されると返って「??」ってなってしまうのです。

 それは借主さんにとっても同じ事で、ルールを簡単に無視するような不動産会社ではいくら当面“得”をしても長いお付き合いとなると考えた方が良いと思ってしまいます。


 まぁ、どんなことにも限度と言うものはあって、あまりガチガチなのも困りものではありますが・・・・
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

大家さんからのご意見ありがとうございます。

そうなると、やはり管理している会社と契約した方がいいですよね。

こちらは何も事情が分からないので、お教え頂きましてありがとうございます。
ご教授いただきましてありがとうございます。

大変参考になりました。

お礼日時:2011/04/07 12:15

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逆に、管理会社に「おたくは物件の広告代わりにうちを使って働かせて、
契約成立にこぎつければ自分のところで扱うことにして報酬はくれないってわけですか。
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(゜_。? (。_゜? (゜_。? (。_゜?

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 不動産賃貸業を営んでおります。専任媒介は頼んだことがありません。

 同じ物件について、専任媒介と一般媒介が並立(同時に存在)することは、私の知識ではあり得ないはずなのですが、間違いないのでしょうか?

 専任の会社から、一般のほうが委託を受けているのかなぁ・・・ 。でも、それは一般媒介とは言わないと思うがなぁ・・・ 。
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 まあ、間違いないとして・・・ 、質問者さんは借りる側ですね?

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Q自社物件なのに,仲介手数料を取ることについて

 今度実家から出て一人暮らしをすることになり,初めて自分で不動産屋と交渉をしています。

 先日,街で見かけたマンションに興味を持ち,外壁に張られていた「入居についての問い合わせはA不動産まで」の看板を見て,その不動産屋(某有名会社)に問い合わせました。
 私はA不動産が入居募集をしていたので,A不動産が貸主もしくは代理であって,仲介手数料は発生しないと思っていました。

 しかし,A不動産からもらった物件のチラシには,「取引態様:媒介」・「仲介手数料:1ヶ月分」と書かれていました。
 どうして自社物件のはずなのに仲介手数料が発生するのか疑問でしたが,契約書をもらってみると,「甲(貸主):「A不動産:代表取締役B」,「甲の代理人:営業部長C」となっていて,自社物件なのにA不動産に仲介手数料を支払わなければいけない内容になっています。

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>しかし,A不動産からもらった物件のチラシには,「取引態様:媒介」・「仲介手数料:1ヶ月分」と書かれていました。

こういうことはよくあります。
しかしながら、次がよくありません。

>契約書をもらってみると,「甲(貸主):「A不動産:代表取締役B」,「甲の代理人:営業部長C」となっていて,自社物件なのにA不動産に仲介手数料を支払わなければいけない内容になっています。

宅建業者が手数料名目で取引の当事者からもらえるのは、媒介報酬(仲介手数料)と代理報酬です。
ですので仲介手数料として顧客に請求するのであれば、このA業者が法人として貸主となっている賃貸借契約書ですから、別の法人または個人の宅地建物取引業者が「仲介人」として記名押印がされていなければ仲介手数料は請求できません。代理報酬にしたとて、同じ法人内の代表取締役が貸主で、営業部長が代理など、本当にそのように記載されているのであればご指摘のように確かにおかしい契約内容です。ただ、似たような名前での別会社を仲介で入れる場合もあり、これは契約の形態としてはOKですし、A社の代表取締役とはいえ、個人名で貸主と記載され、代理や仲介人がA社の法人としての記名押印も認められるのでよく確認してみて下さい。
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>しかし,A不動産からもらった物件のチラシには,「取引態様:媒介」・「仲介手数料:1ヶ月分」と書かれていました。

こういうことはよくあります。
しかしながら、次がよくありません。

>契約書をもらってみると,「甲(貸主):「A不動産:代表取締役B」,「甲の代理人:営業部長C」となっていて,自社物件なのにA不動産に仲介手数料を支払わなければいけない内容になっています。

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賃貸で複数の物件に仮申込みをするのはルール違反なのでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

 大家しています。

 『申し込み』ったってどこの大家も管理会社もそれで募集を停止するほど信じてはいません。ルールなんて有って無きが如しの市場ですし、自分の利益のためなら罰則のないルールなんて平気で破る時代です。

 借主が契約前なら、いかなる名目でいくらのお金を預けてあろうが、ノーペナルティーでキャンセル可能なで、“より良い部屋”を探すように、大家や管理会社のほうでも、契約前なら“より良い借り手”が現れればノーペナルティーでキャンセル可能です。
 この際、借主が大家や管理会社の時間的、経済的?損害なんて一顧だにしなくてよいように、大家や管理会社も借主の『退去届けを出した』とか、『引越しの準備をしてしまった』なんて泣き言には一顧だにする必要はありません。

 このような状態になってしまうのは、鶏が先か卵が先かわかりませんが、大家の立場から見れば質問者様のように気軽に?申し込んで後でキャンセルという方が余りに多いので大家や管理会社が『自己防衛』する結果でしょう。

 質問者様の場合、今回は『2つの物件の管理会社が同じところだった』という不運だけです。多分その管理会社は質問者様が一つに絞っても『他所も申し込んでいるだろう』と当然考えるでしょう。審査に通るのはかなり厳しいかもしれません。もっと確実な借主と契約を進めるのは当然の行動でしょう。

 確かに『複数の物件に仮申込みをするのはルール違反』ですが、そんなルールなんて“糞食らえ!”って借主が多いです。何の罰則もありません。どうぞいくつでも申し込みされてください。

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 大家しています。

 『申し込み』ったってどこの大家も管理会社もそれで募集を停止するほど信じてはいません。ルールなんて有って無きが如しの市場ですし、自分の利益のためなら罰則のないルールなんて平気で破る時代です。

 借主が契約前なら、いかなる名目でいくらのお金を預けてあろうが、ノーペナルティーでキャンセル可能なで、“より良い部屋”を探すように、大家や管理会社のほうでも、契約前なら“より良い借り手”が現れればノーペナルティーでキャンセル可能です。
 この際、借主が大家や管理会社の時...続きを読む

Q他社の賃貸物件は紹介してもらえますか?

不動産会社A社に部屋を探してもらっていて何度か内見にも行ったのですが、なかなか希望通りの物件が見つかりません。
そして自分でヤフー不動産で探していたらいくつか条件の合う物件があったのですが、取り扱っているのは別の不動産会社B社で、取引態様は仲介元付となっていました。
その物件がまだ空いてるかメールで問い合わせたところ、紹介可能とのことでした。
なのでB社にお願いしようかと思ったのですが、A社の担当さんがすごくいい人で親身になって相談に乗ってくれたし、また時間もけっこう使っているので今さら他社にお願いすることにしましたとも言いにくい状況です。

そこで質問ですが、A社の担当さんに「ヤフーで希望通りの物件を見つけました」と言ってこの物件を紹介してもらうことはできますか?
もしできるなら、この場合仲介手数料はどうなりますか?
ちなみにA社の仲介手数料は家賃の50%なのですが、もっと余計に払うことになりますか?

Aベストアンサー

仲介手数料は法律で上限が定められているので
家賃の一月分以上高くなることはありません。

A社経由でB社にしたいとのことですが
A社B社の関係とそれぞれの会社の内部事情によります。

・A社B社の関係が普段からお付き合いがあれば
A社経由になる可能性は高くなります。

・他社経由になると手数料をA社B社で分けることになり
各々取り分が低くなります。
そうすると、半分のお金で責任を負うことを嫌がる業者が
いますので、
そういう場合は他社経由は出来ない場合があります。
(A社B社ともに嫌がる可能性が高い)

仲介手数料ですが
もともと1か月分の50%とディスカウントしていたことが
他社経由になることにより100%に(戻る)なることがあります。

B社に直接いかれた方が無難かもしれません。
掛け持ちされるのは、業者にとって当たり前のことですから。

Qスーモ掲載物件を他の不動産で紹介してもらいたい

スーモで検索したところ、4件ほど、内見したいと思っている物件があります。

スーモで紹介されている「この物件を取り扱ってる不動産」というのが全て、「ユニバーサルエステート上野」となっているのですが、ユニバーサルは前々から悪い評判ばかり聞いており、個人的に気に入らないので出来れば物件の所在地に近いほかの不動産で紹介して欲しいと考えております。

そこで、所在地の圏内にある不動産のサイトをネットで検索したのですが、同じ物件が出てこない...という状態です。

この場合、スーモの物件の頁を印刷するなどして目当ての不動産の店頭に持参し、「他社が取り扱ってるこの物件の賃貸を検討しているから内見できるように手続きして欲しい」と頼む事は可能でしょうか?

Aベストアンサー

不動産には、専任媒介物件と、一般媒介物件があります。

専任物件は、その不動産屋さんしか扱っていません。

一般物件は、たまたまその不動産屋さんが、広告しているだけで、他の不動産屋さんでも扱っているはずです。

まずは、そこを調べてみてください。

専任物件の場合は、あきらめて、評判の悪い不動産屋さんで内見をお願いして、仮に契約になった場合には、不等に不利な条件で契約しないように、契約の勉強をする方向で努力された方が良いかと思います。

一般物件であれば、その物件の住所とか、名前とか、金額とか、適当にネットで検索すると、同じ物件を同じく広告している不動産屋さんのサイトにヒットすることがあります。不動産屋さんのトップページから検索するよりも、手っ取り早いです。

どちらかを書いてない場合は、だいたい一般であることが多いです。専任物件は、この物件はうちでしか扱ってないよ、ということを明示したくなるものですから、どこかに専任と書いてあることが多いです。

一般物件であっても、全ての不動産屋さんが、扱っているわけではありません。複数の不動産屋さんが扱っているということです。扱っているかどうかわからない不動産屋さんに、不用意に尋ねることは、避けたほうがいいように思います。(なんかいい物件ありませんか~ というのは、もちろんいいんですけど)

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Q2年契約で借りた家を途中で解約して引っ越すとどうなるの?

会社の都合で単身赴任することになりました。
赴任先では3年務めることになっていますが、1年で赴任先から戻ってこいという辞令がおりる可能性は十分あります。
そういう場合、2年契約を結んでいるとき、1年で解約した場合。どんなペナルティがあるのでしょうか?
契約内容にもよると思いますが、「一般的に」という感覚で回答いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

今時、違約金を取るような物件は殆ど有りません。
2年契約というのはあくまでも契約期間なので2年経てば
解約又は更新しなければならない訳で、
2年間絶対に住みますという契約ではありません。
1、契約途中で解約する場合は通常1か月分の家賃を払って直ぐ退去。
2、事前に退去日が決まっていれば1ヶ月前までに解約の通知を出せば
違約金など一切有りません。

突然解約しなければならないような場合は上記の1、に該当しますので
住まないのに1か月分余計に家賃を払うので勿体無い気もしますが
これは一般的な契約ですので仕方ないと思ってください。

違約金を別途取る部屋や、解約通知は2ヶ月前とかいうおかしな条件の部屋もありますが非常に稀(全体の10%にも満たないと思います)
だと思います。
部屋探しの際に最初から、解約通知は1ヶ月前の物件を紹介してくれ
・・と業者に言えば余計な手間も掛かりませんので
お勧めです。

Q賃貸住宅の『CATV有り』って?

今月中にも引越し予定でマンション・アパートを色々探しているのですが、スポーツや映画などを見たいのでケーブルテレビが見れる環境の家を探しています。
そこで『CATV有り』物件とは無しの場合と何が違うのでしょうか?
具体的に知りたいことを書くと『有り』が示していることが
サービス提供地域に物件があって自分で契約すれば見ることができるのか、
チューナーが備え付けてあるのか、
マンション単位で既に加入してあり月額料がかからないで使える状態になっているのか、
(ケーブルテレビ自体に工事が必要かなど知らないんですが)必要な工事があってそれが済んでいるのか、
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また逆に対応地域内でも『有り』以外の物件では見ることができないのかも知りたいです。

Aベストアンサー

CATVありとは・・・

物件がCATVの引きこみ工事完了すみで、契約すれば受信可能であるということでしょう。

物件のアンテナ端子には、CATVによる再送信と呼ばれる地上波アナログの信号がきているはずです。
これをみるだけなら契約は要りませんし、専用チューナーも不要です。
ようは普通のTVアンテナの役目をしてくれます。

それ以外のチャンネルを見たい場合は、契約の上専用チューナーの貸し出しを受ける必要があります。
以前はTVに有線受信可能(C13~C62)チューナー内蔵というものがありました。
現在はCATVもデジタル化されたところが多く専用チューナーがないと受信できません。

契約すると毎月の基本料(この中に専用チューナー貸出料も含まれる)で局にもよりますが、
40~60チャンネルが見られるようになります。
地上アナログ、地上デジタル、BSデジタル、CSデジタルなど・・・

映画専門チャンネルは、別料金が多いでしょうか?

>対応地域内で・・・
ケーブルテレビと契約しなくても、個人でパラボラアンテナを設置の上スカパーなど衛星放送会社と契約すれば見られます。
ケーブルテレビ局もその放送を受信してケーブルに流しています。
その意味で、『有り』以外の物件で見ることができないものは、ケーブルテレビ局の自社製作チャンネル(番組案内、チャンネル案内など)くらいです。

CATVありとは・・・

物件がCATVの引きこみ工事完了すみで、契約すれば受信可能であるということでしょう。

物件のアンテナ端子には、CATVによる再送信と呼ばれる地上波アナログの信号がきているはずです。
これをみるだけなら契約は要りませんし、専用チューナーも不要です。
ようは普通のTVアンテナの役目をしてくれます。

それ以外のチャンネルを見たい場合は、契約の上専用チューナーの貸し出しを受ける必要があります。
以前はTVに有線受信可能(C13~C62)チューナー内蔵というものがありました...続きを読む

Q入居審査の必要日数

管理会社で入居審査をされる物件で、現在審査待ちの状態ですが、「入居審査の結果は2~3日後(月曜日か火曜日)に御連絡します」と言われたのに、木曜日になってもまだ何の連絡もありません。
遅いという事は何か問題があるのでしょうか?入居審査の結果が×の人は、皆、連絡が遅かったのでしょうか?OKなのに連絡が遅くなる可能性はありますか?又、私の知らないところで仲介業者と管理会社の間でなにか話し合っている事もあるのでしょうか?

Aベストアンサー

こんばんは。No2のguguku2です。レスが遅くなってしまいすみません。
まず、どんなに自分がお客様に勧めた物件でも審査に落ちてそれを言わない事で不動産やは損する事はあっても得する事はありません。仲介会社は契約をしてなんぼのもので、契約しない限り1円も入ってこないのですから。自社で契約をしたいのなら尚更審査に落ちた事を早くお客様にお知らせして次の物件を紹介して早く契約までもちこみたいものです。どんなに仲良くなろうがボランティアではなく仕事なのですから。
それから先ほども書いたと思いますが、仲介業者は審査には全く立ち入れません。策を練る事なんて全くできません。
それから審査に落ちる事はそんなに恥ずかしいことではありません。貸主さんには色々な考えの方がいるので、何で審査に落ちるかなんてはっきり言って仲介業者でも分からないのです。(推測はできますが)
とにかく明日朝一にでも審査結果について聞いてみたらいかがですか?


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