現在の住居を両親名義でローンを組んでいます。
父親の会社がうまくいかず、月々のローンの支払いが厳しくなりました。

そこで、私が新たに住宅ローンを組み、少しでも月々のローン返済額を減らせたらと思い、ご質問させていただきました。

名義変更をし、負担付贈与というかたちで、私が住宅ローンが組むことはできるのでしょうか?
同じような経験をされた方や、お勧めの銀行等がありましたらお教えください。

よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

負担付贈与で所有権と債務を譲ってもらうのならば、


最初に現在親御様が借りられている金融機関に、
債務者変更の承諾をもらわないといけません。

承諾を受けた時点では、融資内容は変わらないと思いますので、
所有権・債務を変えた後で、
あなたの希望する金融機関に「借換」を申し込めば、
金利差で支払いが下がるかもしれませんね。
返済年数の延長まで出来るのならば、確実にさがりますが、
これは金融機関の判断なので、なんともいえません。
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この回答へのお礼

返事が遅れてしまいすみません。
まずは銀行にいって検討してもらおうと思います。
早急なご回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/11 14:24

> 名義変更をし、負担付贈与


その住宅のローンを組んだ銀行の承認が不可欠です。
ここで質問するより、銀行に問い合わせた方が良い。
それが確実で、一番正確な答えが得られる。


> 私が住宅ローンが組むことはできるのでしょうか?
住宅ローンの話は銀行の承認が得られてから後の話。
今日の食べ物が無いのに、一か月後の夕食の献立をどうしようかと頭を悩ませるようなもの。
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Q住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10...続きを読む

Aベストアンサー

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

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このような場合、不動産名義は、どのようにしたほうが良いのでしょうか?
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将来、夫婦2人の死別や離別、相続など、諸経費も含めて、総合的に教えてください。
どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却代金」と答えれば、夫→妻の贈与で贈与税が課税。

次に所有したまま離婚、死亡した場合のデメリット。

1.離婚。
当然ながら夫はすべて自分の所有物(仲悪いから離婚。だよね)と主張。
妻がもらえる慰謝料が少なくなる。(妻の資金分も夫の財産に認定される可能性大)

2.死亡。
もし色々と財産があり、相続税がかかったなら、妻の財産である不動産の一部分も相続税が課税される。

但し、妻の資金はあくまでも妻の稼いだお金である、という前提です。
へそくりや生活費の残額を妻名義にしている、というのは夫の資金ですよ!

ちなみに登記等の費用で増えるのは、妻の印鑑証明書代金程度です。

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却...続きを読む

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

Q不動産購入後にすぐ物件を妻に名義変更できますか?

すみませんが、教えて下さい。
私(公務員)名義で住宅ローンを使って店舗付住宅を購入するつもりでおりますが、店舗部分の半分を第3者に貸すことも考えており(あとの半分は妻が店を経営します)、私が公務員で副収入があってはまずいため、購入した家を妻の名義に変えた方がいいのではないかと考えております。
名義変更は可能なのでしょうか?どうか教えて下さい。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

宅建業者です。

奥さんは専業主婦と言う事でしょうか。
住宅ローンを借りるのが夫だとすると、購入後に妻に所有権移転をする事は基本的には出来ません。
理由ですが、まず銀行の抵当権が付きますので、銀行の承諾無しには所有権移転が出来ないためです。銀行は貴方にお金を貸したのに、その担保とした不動産の所有権が変わる事を、おいそれと認めるはずが無いですね。

負担付贈与という方法がありますが、その場合は奥さんに収入が必要になりますね。簡単に言うと、奥さんが借金を肩代わりする代わりに所有権移転を銀行に認めさせるという事ですが、家賃収入を銀行が収入と認めてくれる事は多分無いでしょうし、それじゃ意味ありませんよね。

後は奥さんが現金で貴方から買い取る?こういう質問されるという事は、それは出来ないという事ですよね。出来るなら最初から奥さんが買えばいいだけの話ですので。

思うに、家賃は奥さんの口座に振り込んでもらったらどうでしょうか。公務員の就業規則はよく分かりませんが、奥さんの副業なら問題無いわけですよね?店舗部分を奥さんに無償で貸し出し、奥さんは家賃を取って他人に貸す。これが夫婦間でないと問題になるケースもありますが、恐らく夫婦間なので、税務署もそう目くじらを立てる事は無いようにも思います。
それに、年間110万円までは贈与税の基礎控除がありますので、その範囲内と言う事ならあまり問題視されないと思います。もちろん税務署の判断次第という側面もあり、それを定期贈与と捉えられたとしたら、問題視されるかも?しれませんが…。

ただし、公務員法の方は今一つ分かりません。

宅建業者です。

奥さんは専業主婦と言う事でしょうか。
住宅ローンを借りるのが夫だとすると、購入後に妻に所有権移転をする事は基本的には出来ません。
理由ですが、まず銀行の抵当権が付きますので、銀行の承諾無しには所有権移転が出来ないためです。銀行は貴方にお金を貸したのに、その担保とした不動産の所有権が変わる事を、おいそれと認めるはずが無いですね。

負担付贈与という方法がありますが、その場合は奥さんに収入が必要になりますね。簡単に言うと、奥さんが借金を肩代わりする代わりに所有権移...続きを読む

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q転勤先の物件を住宅ローンで買う

 あと3か月くらいで転勤するのですが
転勤先で、良い物件が見つかったので住宅ローンを組もうかと思います。

 物件自体が 800万くらいで、頭金も300万くらいまで用意できます。 (保有資産 全部で 2200万です)
あまり問題なしにローンを組めると思うのですが如何ですか?

 いぜん、転勤先の地銀で、2000万の審査は通ったことがあります。(仮審査だったと思います。)
欲しい物件があったらすぐに連絡してくれ状態でした。 (ただし労働金庫には落ちました。)

 問題ないですよね? もちろん会社員です。
出張もあるので、月15日くらい住むこともあります。

Aベストアンサー

よくわからない内容の記載がいくつか見受けられます。
落ち着いて補足してはどうでしょうか。

まあ転勤先であろうが住宅ローンは問題なく組めます。

ただ、一般的な住宅ローンは「居住用」を目的としたものなので、
「セカンドハウス」と疑われないように「住民票」を移すことになると思います。

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当...続きを読む

Q物件チラシ広告にあるローンシュミレーションの金利

よくチラシでローンシュミレーションの月々の例を出しますが
店頭金利では意味ないので実行でシュミレートしていると思いますが
あの利率はどういう根拠で出しているのでしょうか?
あくまで例なので実行時にどうなるかはわからないと思いますが
あまりかけ離れていてもよろしくないと思いますので
どの辺りを参考に設定しているのでしょうか?
またたとえ参考例としても未確定の例を載せても問題ないのでしょうか?

Aベストアンサー

銀行のサイトに行けば ローン返済のシミュレーションがその場で出るサービスをやっています。
住宅ローンの場合 FLAT35か30などの 30年ローンが一般的なので
現在の返済金利の安い銀行を例にとって ボーナス返済なしか ボーナス上乗せ返済で
大体地域の家賃相場からはじき出した金額で返済計画出しています。

>未確定の例を載せても問題ないのでしょうか?
シミュレーションはあくまでシミュレーションであって、広告に出してある商品に対して
一切手を加えない状態の金額でのシミュレーションですから、合っています。
もちろん諸経費なんかは含まれていませんし、あるかどうかも客次第です。
不確定要素の金額は 不確定なので含まずデすので、ちゃんとしたシミュレーションですよ。


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