現在の住居を両親名義でローンを組んでいます。
父親の会社がうまくいかず、月々のローンの支払いが厳しくなりました。

そこで、私が新たに住宅ローンを組み、少しでも月々のローン返済額を減らせたらと思い、ご質問させていただきました。

名義変更をし、負担付贈与というかたちで、私が住宅ローンが組むことはできるのでしょうか?
同じような経験をされた方や、お勧めの銀行等がありましたらお教えください。

よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

負担付贈与で所有権と債務を譲ってもらうのならば、


最初に現在親御様が借りられている金融機関に、
債務者変更の承諾をもらわないといけません。

承諾を受けた時点では、融資内容は変わらないと思いますので、
所有権・債務を変えた後で、
あなたの希望する金融機関に「借換」を申し込めば、
金利差で支払いが下がるかもしれませんね。
返済年数の延長まで出来るのならば、確実にさがりますが、
これは金融機関の判断なので、なんともいえません。
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この回答へのお礼

返事が遅れてしまいすみません。
まずは銀行にいって検討してもらおうと思います。
早急なご回答ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/11 14:24

> 名義変更をし、負担付贈与


その住宅のローンを組んだ銀行の承認が不可欠です。
ここで質問するより、銀行に問い合わせた方が良い。
それが確実で、一番正確な答えが得られる。


> 私が住宅ローンが組むことはできるのでしょうか?
住宅ローンの話は銀行の承認が得られてから後の話。
今日の食べ物が無いのに、一か月後の夕食の献立をどうしようかと頭を悩ませるようなもの。
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Q夫婦間で贈与?

お尋ねします。

3年前に4600万円の新築マンションを購入しました。
持分は夫婦で1:1です。
住宅金融公庫で全額借りました。
連帯債務です。
妻は仕事をフルタイムから週2日のアルバイトに変えています。(現在月収6万円くらい)
夫の年収は800万円です。

借り換えを機に債務者を夫だけに変更することを考えています。

1)妻に対して贈与税がかかるのでしょうか。(いくらぐらいでしょうか?)

2)持分変更も必要でしょうか。

3)よい節税対策があるかどうか、お教えいただけますか。
例えば、別の回答を読んで、妻の借金を夫が肩代わりする場合、夫に対して妻が借金をした契約をし、妻が夫に月々の収入を返済する形で「贈与ではない」とできる、とありましたが、これは可能ですか。

借り換えの相談にいった銀行では、贈与税については含みのある回答で、なんだかよくわかりませんでした。税務署に相談に行ったほうがいいみたいですが、行った瞬間に贈与税がかかるかも、とちょっと心配です。

Aベストアンサー

こんばんは。はじめまして。

●基本的な考え方として、妻の返済を夫が行っていれば、その部分は贈与ということになります。

しかし、贈与税は暦年で110万の非課税枠があります。
返済の肩代わり部分が110万を超えない場合は贈与税は生じませんので、持分変更や債務者変更の必要性はないかと思います。

分かり易く説明しますと
妻の返済について、まず妻の月収6万(年収72万)返済に充当し、次に不足部分を夫の収入から充当するわけですが、その夫のからの充当部分が110万以内であればOKというわけです。

●仮に夫からの充当部分が110万円を超える場合には、贈与税の課税が発生します。

その場合には次の方法が考えられます。

1.夫への負担付贈与
・夫へ債務(借入金)の負担付でマンションを贈与する方法です。
・マンションの時価(通常の取引価額)から債務額(妻の借入金)を控除した価額に課税されることになります。
(恐らく時価<借入金でしょうから問題ないと思われますが・・・)

2.夫への売却
・マンションの時価で売却。
・妻は譲渡所得税の対象
「売却額」と「取得原価から減価償却費を控除した金額の差額」が課税対象

上記1、2のいずれの場合にも下記の支出が必要です。
・登録免許税(名義変更、債務者の変更等)
・不動産取得税
・司法法書士への報酬
※実際の金額については、説明を省略させて頂きます。

また、住宅ローン控除についても考慮する必要があります。


●判断するにあたって
1.夫の実質負担が110万以内であれば、基本的に贈与税は発生しない。

2.夫の実質負担が110万超であれば、
(1)夫への負担付贈与
(2)夫への売却 の方法があるが

(1)の場合、夫の贈与税の負担
(2)の場合、妻の譲渡所得税の負担
(1)、(2)共通で不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬等の負担がある

3.上記2のケースの場合でも一定の支出は必要になりますので、夫の実質負担が110万円超の場合でも名義変更せずに贈与税を支払ったほうが得する可能性はあります。

御質問の内容からは、以上の回答になりますが、ご判断は実際の金額を基にシュミレーションしたり、他に問題点はないか総合的に判断する必要がありますので、税理士等の専門家に相談してくださいね。

こんばんは。はじめまして。

●基本的な考え方として、妻の返済を夫が行っていれば、その部分は贈与ということになります。

しかし、贈与税は暦年で110万の非課税枠があります。
返済の肩代わり部分が110万を超えない場合は贈与税は生じませんので、持分変更や債務者変更の必要性はないかと思います。

分かり易く説明しますと
妻の返済について、まず妻の月収6万(年収72万)返済に充当し、次に不足部分を夫の収入から充当するわけですが、その夫のからの充当部分が110万以内であればOK...続きを読む


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