家の任意売却手続きを始めて2ヶ月でようやく、
(株)住宅債権管理回収機構からの販売スタート価格に
関する指示がきました。

いま依頼している不動産会社との専属専任媒介契約も
終了しましたが、担当者との連絡で少し不安になって
きました。

売却する家は現在他人に賃貸していますので、
賃借人との交渉を開始しなければなりません。

その不動産会社の担当者が退去の交渉してくれると
おもっていたのですが、その交渉をする前から、
賃借人が法外な金額を要求してくることが多いので、
事業用資産として販売を開始したいようなことを言って
きます。

しかも、その値段は(株)住宅債権管理回収機構からの指示価格
よりも、低い価格です。

任意売却の専門家であるはずの不動産会社が奇妙なことを
言っているように思います。

たとえ、担当者が言っていることが正しいとしても、不動産会社
の担当者としてふさわしくない発言のように感じます。

この担当者に任せておいてよいのでしょうか、私、任意売却に
ついてはあまり詳しくはないのですが、
教えていただけないでしょうか?

宜しくお願いします。

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A 回答 (3件)

オーナーチェンジをすればいいんではないですか?



そうすれば、賃借人に出て行ってもらう交渉をしなくてもいいし。
交渉が長引けばそれだけ売るのに時間がかかってしまいますよ。
又、出て行くまで内覧も出来ない。という障害も出てきます。

場所が東京であれば、今の賃借人が出て行ったとしてもすぐに次の借りても見つかるでしょう。
って事は買い手も買い易い物件なのではないでしょうか?

債権回収会社と不動産業者の販売価格が違うのは当然です。
債権回収会社は少しでも、高く回収したい訳です。
不動産業者は、通常の販売価格より安い価格をつけて、早く売却したい訳です。

この価格は債権回収会社と不動産業者の話し合いで決めるので、お任せして大丈夫です。

しかし、誠意の無い担当者ですね。
私の知ってる不動産屋さんは本当に親身になって接していますよ。

売ったお客様も、買ったお客様も両方がハッピーになる。
って、言っていました。

http://www.livix-web.com/index.html

貼っておきますので、相談だけでもしてみれば???
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任意売却というのは、売主の都合でしかなく買主から見ると売却物件


のひとつでしかありません。
ですから、売却できる値段は近隣の取引相場や買手希望者との交渉に
よって決着しますので不動産屋が提示してきた条件は売れそうな価格
ということだと思います。
債権者から指定してきた価格は債権をベースにした査定でしょうから
そこには当然差があります。後は債務者であるあなたがどう判断して
対策できるかです。

債権者からの指定価格をそのまま売却希望価格とする事もできますが
その場合にはなかなか売れず、時間切れで競売に移行する可能性が
高いと思います。
あなたが何らかの形で金策して、指定価格相当額と実際売却額の差額
を埋め合わせるということも考えられます。

それから、賃借のままで売却するか、立ち退かせて売却するかは所有者
(あなた)の判断です。ただし、立ち退かせるのであればその交渉は
あなたが行わなくてはなりません。立退き交渉は契約解除の交渉ですか
ら法律行為にあたり、不動産仲介業者にはその権限がありません。
立退き料の金額の提示ぐらいは代行できるかもしれませんが、解約手続
きや明渡の代理はできません。(非弁行為)

たぶん、その仲介業者はあなたが賃借人と交渉をしそうにないので賃借
人が占有している状態(収益物件)で売却しましょうと提案したのだと
思います。

任意売却もネットで調べれば情報は沢山ありますから、「よくわからない」
ということではなく、今自分がすべきことを吟味してみてください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

実は、売却物件(東京)と私、債務者(山口県)が離れているところに住んでいるため、ある程度は仲介業者に頼らなければならないところがあります。

そのため、仲介業者が電話で話したことに対して疑問をいだき今回の質問になりました。

仲介業者の話が、説明不足だったことが分かりました。意図も良くわかりました。

お礼日時:2011/04/09 11:43

事業用として売るとなると、買い手は利回りがポイントですし、戸建の場合は賃借人が退去すると家賃収入がゼロになるリスクがありますから、かなり安くないと売れません。


安くても債権者が承諾してくれるならいいですが、値段が下回るようならダメですね。やはり賃借人に退去してもらって普通の戸建て住宅として売ったほうが良いでしょう。
退去の交渉も売却を任せている不動産屋がしてくれる、というのはちょっと違いますね。まあそれくらいやらせてもいいわけですが、あくまでも売主であるあなたの責任になります。賃借人がどういう人間か、賃貸借契約がどうなっているかにもよりますが、まずは交渉してみたほうが良いでしょう。
そしてその不動産屋は替えたほうがいいかもしれませんね。
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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q競売でも任意売却でも家を手放すなら同じじゃないんですか?

競売でも任意売却でも家を手放すなら同じじゃないんですか?

Aベストアンサー

いいえ、違います。
任意売却は競売より高額にて処分できますので、債権者により多くの残債務を支払うことが可能です。
任意売却はあなたが売主で競売は裁判所が売主ですから、任意売却で処分する方が引越しの時期や、費用等有利に進められます。
http://adviser-the-home-loan.com/
住宅ローン研究会に相談してはいかがですか?

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q一年半前くらいにローンが残っている家を手放したかったので不動産屋に任意売却をお願いしました。 ロー

一年半前くらいにローンが残っている家を手放したかったので不動産屋に任意売却をお願いしました。

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家をチラシに載せて売りには出してくれてました。
最初はリフォームしたりとかして売りに出す話でしたが何もせずに中の家財道具もそのままでチラシに載せてました。金額も誰も買わないだろうと言う金額でした。
なかなか売れずに競売にかかりすんなり違う不動産屋に売れました。

それから1ヶ月もしないうちにリフォームされてました。

昨日、見に行くと最初に任意売却を頼んだ不動産屋の旗が立ってました。
そこのホームページを調べると中古住宅リフォーム済みで売られてました。

競売で売れた時に力になれなくて申し訳ないと言われてそれで終わったのに…

これって競売で買った不動産屋とグルだったのでしょうか?

初めから任意売却などする気がなかったのでしょうか?

その方が不動産屋は儲かるのでしょうか?

いまとなっては仕方がないことですがもっと親身に任意売却をしてくれる不動産屋を探した方がよかったのでしょうか?

詳しいかた回答宜しくお願い致します。

一年半前くらいにローンが残っている家を手放したかったので不動産屋に任意売却をお願いしました。

ローンを滞納するように言われて滞納してました。

家をチラシに載せて売りには出してくれてました。
最初はリフォームしたりとかして売りに出す話でしたが何もせずに中の家財道具もそのままでチラシに載せてました。金額も誰も買わないだろうと言う金額でした。
なかなか売れずに競売にかかりすんなり違う不動産屋に売れました。

それから1ヶ月もしないうちにリフォームされてました。

昨日、見に行くと最初...続きを読む

Aベストアンサー

これはどちらとも言えないなぁ。

任意売却の仕組みは聞いていると思うけれど、残債の額によっては「誰も買わないだろう金額」でしか売り出せない。
滞納するようにという指示は道義的にはあまり良いとは言えないけれど、競売前提の計画であれば、毎月の返済をせずに現金をプールする方が所有者のメリットになる場合もある。
任意売却で処分できなかった場合でも、競売で落札した業者と付き合いがあれば、その物件の売出しを引き受けることもある。
任意売却とは別の取引だし、一度扱った物件なので売り出しもやりやすいので断る理由もない。
要は、きちんとした仕事をしていたとしても、質問文にあるような外形にはなる可能性はあるということ。

でも、質問者の疑ったとおり、グルになって~~というやり方も成立しなくはない。
ただなぁ・・・グル仲間の業者が落札できなかったら転売できないんだよね。
他者が落とすかもしれないんだし。
だから落札できなかったら儲けもなく任意売却(=仕掛け)にかかった費用も回収できないので、わざわざこんな手間のかかる割りに見入りの少ない仕事をしなくてもいい気がする。
だから”成立しなくはない”という表現になるんだよね。

こういう図式の場合。
任意売却をしていたのを業者A、落札した新所有者を業者Bとして。
業者Aは、残債の関係で高額売却しなければならないので任意売却はムリだと見立てていても、わずかな可能性にかけて販売活動を頑張るも、やっぱりムリっぽいということになる。
そして競売になったところへ、以前から付き合いのある業者Bが競売に入札することになり、売却を担当していた業者Aへ「この物件どうなの?」(落札して大丈夫なの?)などと声がかかる。
内情の分からない競売物件は高めで入札できないけれど、内情が分かっていればリスクを予測して高値入札も可能だから、落札できる可能性は高くなる。
Aからの話で問題のある競売物件ではないということが分かるのでBは安心して高値落札し、そのお礼のような形で売り出しをAへ任せる。
・・・こんな話は別に珍しくはないよ。
不動産業界は横のつながりが強いから。

これはどちらとも言えないなぁ。

任意売却の仕組みは聞いていると思うけれど、残債の額によっては「誰も買わないだろう金額」でしか売り出せない。
滞納するようにという指示は道義的にはあまり良いとは言えないけれど、競売前提の計画であれば、毎月の返済をせずに現金をプールする方が所有者のメリットになる場合もある。
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任意売却とは別の取引だし、一度扱った物件なので売り出しもやり...続きを読む

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q家を売却し、譲渡所得税の申告をするのに、家を建てたときの費用はいくらだ

家を売却し、譲渡所得税の申告をするのに、家を建てたときの費用はいくらだったか、昔のことで解りません。家を建てたのは、42年前のことです。建物の権利書は残っています。そこに書かれているのが、『課税価格 弐百五拾八萬四千円』『登録免許税 壱萬五千五百円』 そして、不動産表示のところに、建物のm2数と、『単価 壱萬九千円』と書かれてあります。 建物を建てた時の実際の価格は、『課税価格』の『弐百五拾八萬四千円』だった、と言うことなのでしょうか? 

Aベストアンサー

家を建てた時の費用については、構造、築年月などによって単価が決まっていてそれによって計算し、そこから減価償却分を引く事になります。
今年家を売却したのなら、来年の確定申告の時期が近付くと税務署から申告に関する書類が送られてきて、それに計算方法などが載っています。国税庁のホームページのどこかにも載っているのですが、探せませんでした。譲渡所得の取得費の項目のところからどこかに載っています。
なお、自宅を売却されたのであれば譲渡益3000万までは控除がありますけど。

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q任意売却について

現在、マンションを任意売却中です。
状況は
第一抵当権2,000万 (金融公庫)
第二抵当権1.000万  (年金機構、現在は債権移動)
第三抵当権500万  (某銀行)
合計    3,600万の負債があります。
売却金額が2,500万でほぼ、きまりそうです。
残り1.100万が残っていますが、破産は避けたいので、金融機関に分割に、お願いをする予定です。
しかし、第二、第三の抵当権は、友達から聞くと判子代で良いと言われましたが
ここで、質問事項をまとめます。
1、第一抵当権には、満額の返済でしょうか?
2、第二、第三抵当権は判子代ならば、返済が残りませんので嬉しい限りですが、可能でしょうか?
  その場合、判子代は、いくら位で話をすれば良いでしょうか?
3、上記で、銀行などと折衝する方法があるならば教えて下さい。
長文ですが、ご回答をお願い致します。

Aベストアンサー

http://www.ninibaikyaku-desk.com/tango/hanko.html
機構では決まっているようですね。残元金の1割のようですよ。
ただ、銀行が同じとは限りませんね。

もちろん1番優先権のあるところは満額でしょう。後の権利者は優先されないので仕方なくです。
しかし、抵当権が計3600万でも残元金はもっと少ないでしょ?
残元金の合計が2500万以内だと全部を支払うことになるかもしれません。
後の権利者もあきらめる必要が無くなりますからね。
確認してください。

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q任意売却と競売

ローンが返せなくなった時には、早々に諦めて、任意売却した方が高く売れ、残債が少なくなって有利だとよく書いてあります。銀行などに知られると邪魔が入るので、その前にと書いてありますが、
金融機関にとっても少しでも高く売ってもらった方がいいのではないですか?何故任意売却を嫌うのでしょうか?

Aベストアンサー

不動産業者です。
住宅ローンというのは、通常保証会社が保証しています。金消契約時に借入人が保証料を支払い、保証してもらうわけです。
銀行は、借入人が延滞、事故となれば保証会社へ代理弁済の請求をして、残債全額保証会社から弁済を受けます。ですから、銀行自体は完済してもらえないならば任意売却などで、債務が残るよりは、事故で代理弁済を受けたほうが良いのです。残る債務も不良債権で積み増ししなければなりませんし、お上のチェックもあるので。
代理弁済を受けると今度は保証会社と借入人のやりとりになります。保証会社は高い金額で処分して、極力回収したいわけですから、ここで競売よりは高値で売却を見込める任意売却となるわけです。
しかし通常は差し押さをし、競売開始決定~と任意売却と、競売が同時進行になっていきます。
任意売却が成立して残った債務は一応、支払う約束はしますが、それを履行できなければ、保証会社はサービサー(債権買取会社)に売却します。今後はサービサーと借入人とのやりとりになりますが、これは例えば500万ある残債を30万でとか20万なら・・・とか、そのぐらいのレベルで解決してしまいます。

任意売却が不調であれば、競売になります。この場合、保証会社に残った債務は、やはりサービサーに売却されますが、競売での残債務を支払ったという話はあまり聞いたことはありませんね。
銀行は、保証会社から弁済を受け、保証会社はサービサーに売却し、差額は損金処理できるというのが、現在のシステムです。
金融機関というのは、回収できないかもしれない債権が帳簿上残っているという状態を一番嫌うのです。破産などした場合は、損金処理できますが、任意売却では、損金処理できないため都合が悪いのです。
と・・・・・・・おおよそこんな事情なのです。

不動産業者です。
住宅ローンというのは、通常保証会社が保証しています。金消契約時に借入人が保証料を支払い、保証してもらうわけです。
銀行は、借入人が延滞、事故となれば保証会社へ代理弁済の請求をして、残債全額保証会社から弁済を受けます。ですから、銀行自体は完済してもらえないならば任意売却などで、債務が残るよりは、事故で代理弁済を受けたほうが良いのです。残る債務も不良債権で積み増ししなければなりませんし、お上のチェックもあるので。
代理弁済を受けると今度は保証会社と借入人のやりと...続きを読む


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