3年前に土地・建物を売却しました。
しかし買主が所有権移転登記を行わないので今も固定資産税を納入しています。
市に納税義務者の変更を申し出ると、移転登記してないので変更は不可とのこと
変更に関して良い方法を教示下さい 。



買主は意図的に所有権移転登記を行いません。
3年分の固定資産税は支払督促を行っていますが、まだ決着がついていません。

たとえ今回の支払督促で決着しても、移転登記が行わなければ、時効の関係から
3年毎に支払督促を行わなければならないので、何とか納税義務者の変更が出来ないか
と考えています。

しかし、固定資産税の課税は台帳に記載される必要があり、むやみに納税義務者の変更が出来ないとのことでした。(地方税法)

譲渡の申告も行っており、市県民税側は売買の申告を受付しているが、同じ課税庁の
なかで固定資産税が納税義務者の変更が出来ないことにも矛盾を感じています。

何か納税義務者を変更するための良い方法がないでしょうか?

あくまで納税義務者の変更が出来なければ、売買した不動産を担保に借金して返済を
せずにおこうか!などと考えることもあります。

*所有権移転登記を行うような訴訟を検討し弁護士に相談しましたが、勝訴したところで相手が移転登記を行わなければ、こちら側で移転登記を行いその費用を再度支払い督促を行わなければならないので、一応 移転登記を行わないことが起因となって支払っている固定資産税を支払い督促し、相手が不服申し立てを行い裁判になれば一回の手間が省けるということを聞いたので支払い督促を行いました。
ただ、裁判官からは「固定資産税を立て替えているから、その分の支払額を被告に請求する根拠法を示すよう言われました。 あくまで契約不履行の支払い督促ではないため、地方税法に規定されている納税義務者は売主となっている。今回の「立替」ということであれば支払い督促になじまないことを言われました。(判決は出ていません)

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A 回答 (6件)

「譲渡の申告も行っており、市県民税側は売買の申告を受付している」とは?


不動産譲渡にかかる所得の確定申告書を税務署に申告してるのは理解できます。
税務署側は「譲渡にかかる所得が発生してる」という計数だけを市に住民税課税をする資料として渡してますが、内容としてどの不動産を誰に譲渡したということは市当局で把握できるものではありません。
しかし、譲渡所得に県市民税を課税してるとなると、譲渡されてることを知ってるのに、旧所有者に課税をするという「背信的悪意者」になりえます。
民法第177条で、不動産所有権は登記がないと第三者に対抗できないとしてますが、登記に公信力を与えてるわけではありません。第三者の中に背信的悪意者は含めません。
背信的悪意者排除説は現在有力な説です。
市が背信的悪意者だとしたら、固定資産税の課税は「無効」です。
ただ、今回の事例にそのまま当てはまるかというと疑問ですが、知識として知ってるとなめられなくてすみますよ。

登記が変更されて無いという理由で、登記上の所有権者に課税をするのは違法ではありませんが、課税庁が「所有権の移転を知ってる」状態で、旧所有者に課税をするのは、法的にも問題があると私は思います。
「私が提出した確定申告書の内容を知ってて、課税するのだから、課税される不動産の所有権が移転されてることを知りうる状態である」
「一方では、不動産譲渡にかかる租税を支払えといい、一方では譲渡された不動産の所有権変更登記がされてないので、固定資産税を払えというのはおかしい」
とキチンと市に抗議しましょう。

市が「譲渡の内容を知りうべき状態にない」というなら、譲渡所得にかかる住民税の課税を取消してもらうべきです。
だって、市は「その譲渡がされてることは認めない(不動産の所有権移転登記がされてない)」というのですから、譲渡所得にかかる住民税を課税することは矛盾してます。
譲渡所得に市は課税しない、なぜなら所有権登記が移動してないからというなら、筋は通ります。

整理します。
市が住民税課税の課税標準に「譲渡所得」を入れてるなら、譲渡された不動産の固定資産税課税は取消すべき。
不動産の所有権移転がされてないので、固定資産税を支払えというなら、譲渡した年に課税された住民税の計算上「不動産の譲渡にかかる分」は除外して還付すべきです。

なお、税務署は国の所得税を扱いますが、固定資産税は市です。ご存知だと思いますが、まぜこぜにしないようになさってください。
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この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございました。

国税と地方税の表現があいまいで申し訳ありませんでした。
当該の市は僻地に位置しており、所得税の申告の70%程度は市の税務課徴税吏員が行い、所轄税務署に逓送しています。また譲渡所得についても課税の資料として「譲渡所得の計算明細書」の写しを市が管理するもので、「譲渡の申告も行っており、市県民税側は売買の申告を受付している」という記載をしてしまいました。
このようなことから、市には計算明細書の写しがあり、売買のある程度の詳細まで把握できるため、一層所有権移転登記の有無だけが納税義務者を決める唯一の材料ということに反論したくなっています。
また、書き込みが不適切かもしれませんが、当該の市の国保税は四方式を採用しており、仮に買主が国保の場合、買主に国保税固定資産税割が課税されないことになるので、脱税行為に加担していることにも取られるような気がしています。

お礼日時:2011/04/10 14:10

移転登記がなされていないのであれば滞納して現物納税すると言ってみては


登記されていない以上法的にはあなたの物だから
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この回答へのお礼

回答 ありがとうございました。

まさに回答されている通りなのですが、何か他の手がないか?思案しています。

お礼日時:2011/04/10 18:08

違う切り口から。



これからの固定資産税を滞納する作戦があります。
一切払わないで、担当者に「不動産を差押して公売して徴収してくれ」といいます。
差押がされると、買主は所有権移転登記そのものはできますが、無意味ですので、困ります。
貴方が固定資産税を払わない限り差し押さえ解除がされませんので、相手との交渉は俄然有利になります。
変に立て替えて納税するからいけないのです。
滞納しましょう。
何年間も滞納して、延滞金も沢山ついても一切払わないでおくのです。
大体200万円ぐらいの金額になれば、市も公売を考え出すでしょう。

「もう立て替えて払いません。滞納します。差押されます。
名義変更はできませんので、了解ください。
差押解除には滞納額を延滞金とともに支払う必要がありますが、その際には、私が立て替えた額も払ってください。
時効など援用しないでくださいね。」
とでも通知しておきましょう。

通知後、相手が急いで名義変更すればよし、しないようなら、市に「差押してくれ」と同意書を出してしまいましょう。
滞納があれば差押しなくてはならないという規定があります。
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この回答へのお礼

回答 ありがとうございました。

何とか相手を困らせる手を打ちたいのですが、あくまで税務課の差し押さえが頼りで、他力本願のことでしか対応できないみたいです。

お礼日時:2011/04/10 18:06

解決法は判りませんので申し訳ないのですが、



すごい話ですね。

何だか、税務課職員の怠慢のように思いますが、違うのでしょうか?
所有者でもない人に、納税させる税務課がおかしい
お金を支払う義務の無い人に支払わせるのは、恐喝や詐欺と何が違いのでしょう?

台帳だって、法律云々言ってもその税務課で作成しているものでしょ?
空欄がダメなら、そこに市役所税務課って書けばいい
本当にひどい話ですね

といっても、根本は、買主ですが。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

税務課は地方税法に法って納税義務者を決定しているので、大きな問題は地方税法と思います。

もともと土地や建物を購入した買主が登記をしないことがイレギュラーなことだから、
それを想定していない地方税法になじまないと思います。

ご指摘の通り、それ以前に買主の問題なんですが・・・。

お礼日時:2011/04/10 18:04

普通、取得した方は早急に登記手続きをするものなんですが・・・・何か問題があるんですか



売買契約はされたんですか? 譲渡申請ってどこに提出されたんですか?
権利書は相手に渡しているんですか。

んーーン、こんなのはどうでしょう、固定資産税課に行って相手の名前で納付書を発行してもらう

(私の経験談:名義替わらない先祖の土地を小作人名義か又は私名義であっても市に発行してもらい
相手に出してと・・)
小作人には20年間支払ってその納付領収書は保管、後、時効取得が出来ると・・・で15名が取得
無料で差し上げました。(この間、親族が異議しますと無効になる)

これとは逆のケースですもんねぇー、

それとも、横着に構えて資産税を払わないで放置、延滞税・加算税等が加わり・・・後はその地を差し押さえ
してもらう。この間も貴方に資産税、住民税(資産割)が掛かって来ますけど、、、

こじれてしまってるようですね、相手が横着なのか、いずれにしても仲に人を立てて話し合うか
直接、訪問して話し合うかですね。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

普通、取得した方は早急に登記手続きをするものなんですが・・・・何か問題があるんですか
→物件には何も問題はありませn。

売買契約はされたんですか? 譲渡申請ってどこに提出されたんですか?
→もちろん締結済みです。

権利書は相手に渡しているんですか。
→渡していません。


こじれてしまってるようですね、相手が横着なのか、いずれにしても仲に人を立てて話し合うか
直接、訪問して話し合うかですね。
→何回も話しているのですがこのような状況です。

お礼日時:2011/04/10 18:00

所有権移転登記を行わなければ、買主には権利が無いのだから、適切な額の抵当権を設定したらいかがですか、その上で、競売してもらう・・・

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この回答へのお礼

ありがとうございました。
そうしたいと思っていますが、もう少し時間がかかるようです。

お礼日時:2011/04/10 17:56

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その祖母も10年前に亡くなりましたが、いまだに名義は祖母のままというありさまです。
兄弟が男4人、女2人で、そのうち1人は30年ほど前に亡くなっていて
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>民法では30年占有していると所有権が移ると聞いたことがあります。

他人の土地と信じて疑わず、そして過失も無ければ10年。そうでないなら20年です。

>固定資産税を支払ってきたことで所有権を主張できるとまでは飛躍していますでしょうか?

残念ですが、固定資産税を支払って事情だけでは、時効により所有権を取得する事は困難です。
この取得時効の条件は、不動産を自分のモノと思って、10年から20年占有することなんです。詳しい事情は分かりませんが、まず、お父さんが不動産を遺産分割して自分のモノと思っていた、自分のモノとして振る舞っていたのかちょっと不明確ですし、実家を追い出されたのなら、占有していたのかもかなり疑問になっていますので、質問文を読んだ限りでは、所有権までは主張できなさそうかなと思います。
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>長男なのにお金を出さなかったと非難する親族にそうではなかったということを言いたいのです。

僕も長男ですが、まったく長男を馬鹿にしてますね・・・。固定資産税は、共有者全員が連帯して支払う義務がありますから、遺産分割していなければ、相続人全員の負担です。逆に今まで立替えてたってことですので、求償権が発生して、こっちに固定資産税の負担分を払えと言えるくらいです。

>民法では30年占有していると所有権が移ると聞いたことがあります。

他人の土地と信じて疑わず、そして過失も無ければ10年。そうでないなら20年です。

>固定資産税を支払ってきたことで所有権を主張できるとまでは飛躍していますでしょうか?

残念ですが、固定資産税を支払って事情だけでは、時効により所有権を取得する事は困難です。
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Q共有財産の固定資産税

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離婚して家を離れた父が188坪、母が100坪、兄が4坪、自分が4坪、弟が4坪です。
問題は誰が固定資産税を払うのかということです。
市役所からの請求の流れは次の通りです。
 まず、一番土地を持っている父に代表で請求がいきました(300坪分)。しかし、父はすでに家族とは離れて暮らしているのもあり、払う気がない、お金がないと突っぱねています。
 次に、公務員である兄の職場に請求がいきました。市役所に兄の同級生が勤めているらしく、兄の職場の所在を知っていたのです。その時(昨年)は4坪しか持たない兄に請求が来るのがおかしいと断り、また職場までかけてこないでほしいと一喝しました。しかし、最近市役所の担当者が職場の上司に事情を話して、上司経由で請求してきのです。本当に市役所のやることに腹が立っています。プライバシーの垂れ流しです。
 あまりにうっとうしいので、市役所に父の分まで払う義務はないはずだから自分の所有分のみ払うと言っても断られます。
長くなりましたが、質問内容としては
1、固定資産税は母、兄、自分、弟は父の分まで払う義務があるのか
2、自分たちだけの分のみの固定資産税を払うことは出来ないのか
3、嫌がらせのような市役所の電話をどうやったらやめさせることができるのか(なぜ父側にしつこく請求しないのかはわかりません。公務員だから兄に請求しているのでしょうか)

ちなみに、当初計画では父からの慰謝料として、土地を毎年少しづつもらうつもりでした(現在滞ってますが)。そのため、土地が共有になってしまっているのです。

300坪の土地を5人で共有して持っています。
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 次に、公務員である兄の職場に請求がいきました。市役所に兄の同級生が勤めているらしく、兄...続きを読む

Aベストアンサー

>300坪の土地を5人で共有して持っています。
離婚して家を離れた父が188坪、母が100坪、兄が4坪、自分が4坪、弟が4坪です。問題は誰が固定資産税を払うのかということです。

これは・・・
1、300坪1筆の土地を、父母兄弟で共有して、その持分割合の計算によると、父188坪、母100坪・・・という事なんでしょうか?それとも
2、4筆土地があって、それぞれ188筆の土地の所有者は父、100筆の土地の所有者は母・・・という具合になっているのでしょうか?(この状態は不動産用語、法律用語として「共有」とはいいませんが、念のため確認と思いまして)

■もし1のケースでしたら・・・・

>1、固定資産税は母、兄、自分、弟は父の分まで払う義務があるのか

あります。地方税法により共有関係になっている固定資産税は共有者が連帯して納付する義務があるんです。つまり兄さんも300坪分の税を支払う義務があります。母親も当然あります。誰がどれだけ負担するかというのは、「共有者間でやってくれ」というのが行政の考えなんです。

>2、自分たちだけの分のみの固定資産税を払うことは出来ないのか

役所の方との相談すれば場合に寄っては出来るかと思いますが、殆ど難しいでしょう。

>3、嫌がらせのような市役所の電話をどうやったらやめさせることができるのか(なぜ父側にしつこく請求しないのかはわかりません。公務員だから兄に請求しているのでしょうか)

1のケースならお兄さんに支払う義務はありますから、止めさせるのは払うか、とことん無視するかという方法でしょうか・・・。お兄さんに連絡してくるのは、まあ、連絡しやすい、取りやすいから何だと思います。連帯納付義務者は、「別のやつにいってくれ」という主張は”法的には”通らないので、連絡しやすい所から行くんでしょう。
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>300坪の土地を5人で共有して持っています。
離婚して家を離れた父が188坪、母が100坪、兄が4坪、自分が4坪、弟が4坪です。問題は誰が固定資産税を払うのかということです。

これは・・・
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現実味のない楽観的な回答と、このあと直面する現実がどのようなものかを知る回答のどちらをご希望でしょうか。


後者をご希望の場合は以下の通りです。


相続で名義変更を怠った場合について、時効は適用されません。20年であろうと30年であろうと。時効取得のために必要な「自分のものだと思って」という部分がかけているからです。
現に、お母様は「祖父の土地である。すなわち相続人の共有所有である」ことを知っています。
(本当に知らなくても知っているものと看做されるので、どちらでもよいことです)

御質問への回答としては、
>本当にそう言う法律が有るのでしょうか?
「ありません」 。




次に固定資産税を払っていることを有利に解釈したい風が見て取れますが、それはむしろ、「土地を単独利用している当然の義務」です。
実際、固定資産税の納税通知書は、その土地に住んでいるお母様宛に届いているはずです。


忘れていけないのは、税の負担に加え本来はさらに、土地を専有して利用している地代を他の相続人に支払うべきものです。

お母様は、10年以上もの長期間、他の相続人(親戚の嫌われ者もふくめ)との共有物を自分単独で利用して、「地代(利用料)を払っていない」という状況にあります。



固定資産税の負担云々を言い出して話がこじれると厄介です。
話がこじれれば、「ではコレまでの地代を請求いたしましょう」なんて入れ知恵する輩がでてくるかもしれません。(先方が弁護士に相談したらもうおしまいですよ)


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「法律に則ったあなたの持分はこれだけ。土地全体の評価額はコレくらい。だからコレだけ払うから名義変更してね。」
「いまこの話を断ったら名義変更しないでほっときます。私たちの世代で解決できないなら次の世代まで放置しましょう」
と、丸め込みましょう。

なお、遺留分云々は遺言があった場合のことですので今回は関係ありません。

現実味のない楽観的な回答と、このあと直面する現実がどのようなものかを知る回答のどちらをご希望でしょうか。


後者をご希望の場合は以下の通りです。


相続で名義変更を怠った場合について、時効は適用されません。20年であろうと30年であろうと。時効取得のために必要な「自分のものだと思って」という部分がかけているからです。
現に、お母様は「祖父の土地である。すなわち相続人の共有所有である」ことを知っています。
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