賃貸契約書を更新しないままにしていた場合、法律的には無効になりますか。例えば、家主が家賃を滞納された場合に裁判なので法的な拘束力はあるのでしょうか。

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A 回答 (2件)

賃貸契約は、双方又は片方が解約の意思表示がなければ「自動更新」と契約書に記載されていると思います。



家賃滞納で、訴訟で「支払え」と判決されれば「拘束力」がありますから、「仮執行宣言付き判決」であれば「強制執行(差し押さえ)」ができます。

契約書は、双方合意での作成ですから、「法的には拘束力」があります。
それが証拠に、契約内容を違えれば「契約不履行」となってしまいますから、それにより被害・損害があれば「賠償責任」が発生します。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/09 08:53

 賃貸契約は貸主、借主のどちらからか解約を申し出なければ自動更新され継続します。

契約書にそのように書かれていませんか。
 契約書は契約の証拠なので法的な拘束力があるわけではありません。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/09 08:52

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Q賃貸と分譲と、メリットデメリットは?

今の時代、賃貸を借りて住むのと分譲を買って住むのと、何がどう違うんでしょうか?
埼玉県戸田市の駅に近い物件で悩んでいます。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産業者です。

ご参考下さい。

分譲マンションを購入するか、賃貸で居住するかであれば場所がどこかをであるかは別として次の点もご考慮する必要があると思います。

質問者様の職業的に転勤が頻繁にある職業
 yes→賃貸をお勧めします。
   購入してしまうと転勤時に売却するか賃貸する事になります。
   売却すると、場合によっては価格下落部分が大きく、融資利用した場合は空き室時に支払いリスク大です。
 no→若い方ならしばらく賃貸に入居しなるべく自己資金をためて融資の特典を大きくして購入

自己資金にかなり余裕がある又は現金で購入できる、且つ通勤圏内と思われる場所しか転勤が無い
 購入する方がお勧めです。

賃貸でも分譲マンションを賃貸で借りればクオリティのある生活が出来ますが、賃貸専用マンションに比べ賃料が割高傾向です。

Q賃貸契約物件の更新料(法律的意義について)

2年契約で契約していた家が、今月更新を迎えました。
不動産屋さんに確認しましたが、特に更新手続き(更新料の支払いや契約書の再度提出)は必要なく、ちょうど満期を迎える火災保険の次の保険料だけ支払ってください、と言われました。

この対応には大変感謝してるのですが、そこで疑問を感じました。
更新料っていったい、なんなんでしょう?

先日テレビで、新規契約するときに払う手数料は通常家賃の1ヶ月分を借り主は払っているが、本来法律的には借り主は家賃の半月分しか払う義務がないことを特集していました。
今1ヶ月分を支払うことが、慣例化しているのは契約書の中に手数料として○○○○円支払う、ということが明記されていて、それに同意してハンコを押しているから、というテレビでの説明でした。

更新料はどうなんでしょう?

Aベストアンサー

 既に回答のなされているとおり,賃貸借契約の特約に基づき発生する契約更新の対価です。通常,借り主が貸し主に支払うもので1ケ月分が相場とされています。
 参考URLが法的性質等も含め詳細な説明がなされているのでご覧ください。
 なお,似ているものに更新手数料というものがありますが,これは仲介業者に支払うものとなります。負担者の定めを予め決めておいた方がベターになります。
http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/s_sodan/jirei/s_chintai03.html

参考URL:http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

Q分譲マンションを賃貸で貸し出すことのメリットとリスク

現在、都内の分譲マンションに住んでいるのですが、この部屋を賃貸で貸して、
自分たち(家族3人)は郊外の賃貸マンションを借り、そこに2~3年程住みたいと考えています。

今住んでいるマンションは、都心まで約20分、最寄り駅まで3分の立地に建っており、4年前に新築で購入しました。
最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。
値下がり率の低さで関東圏のランキングに入っていたりしますので、
(他と比べて)ひどく価値が落ちているということはないとは思います。

子供を出産し、復帰して共働きで1年過ごしてきましたが、やはり後2~3年は子育てに専念したいと考えるようになりました。
今住んでいるマンションは私(妻)の勤務先には近いのですが、
夫の職場からは遠く、夫は家から都心を通り過ぎて会社へ通勤する格好になっています。
そのため、2~3年は、夫の会社側(西東京側)の郊外に住み、
その後私が仕事を再び始める頃に状況(勤務地)に合わせて都内に戻ろうと考えています。

中古マンション価格は10年で下げ止まりすると聞いているため、中途半端(4年目)に今手放すより、
賃貸で貸してローンを返しながら所有した方が良いのではないかと考えています。

この考え方は詳しい方(専門家)や経験者の方からご覧になってどうでしょうか?
何かアドバイス等ありましたらいただけますと幸いです。

よろしくお願いします。

現在、都内の分譲マンションに住んでいるのですが、この部屋を賃貸で貸して、
自分たち(家族3人)は郊外の賃貸マンションを借り、そこに2~3年程住みたいと考えています。

今住んでいるマンションは、都心まで約20分、最寄り駅まで3分の立地に建っており、4年前に新築で購入しました。
最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。
値下がり率の低さで関東圏のランキングに入っていたりしますので、
(他と比べて)ひどく価値が落ちているということはない...続きを読む

Aベストアンサー

■ローンの使途

住宅ローンを組んでいますよね?銀行ローンであれ、公庫であれ、「金銭消費貸借」の
契約書をよくお読みになるとわかりますが
「自己の住居として使用する土地・建物(マンション)の購入」が融資条件です。

銀行には、債権者として所在地を告知しなければなりません。
住所変更した時点でローンセンターから問い合わせが着ます。
変更しないでいると、転送かけている間はいいですが残高証明の通知などが、
お届け先不明で銀行にもどり知れる場合があります。

ただ微妙なのは、100%銀行側でチェックしているのではないということです。
知れた時点で、「住んでください」と言ってきます。
私がセカンドハウスローンで買った1LDKを賃貸に出した際も、そういわれました。
「即時、全額返済」という不測の事態にそなえ、他行でローン打診はしておきましたが
とにかく賃借人がいるわけで対応不能。あせりました。

まず、貸す理由という点で、公庫・銀行が認めるのは

「転勤」です。
次が、(これはみずほともめたときにみずほから聞いた話ですが)通勤時間
が伸びた・・・普通は一時間半以上とか細かい銀行内規の規定があります。

それでないと、住宅ローンの安い金利で、賃貸マンション買いあさる不届き者がけっこう
出てきてしまう。それをふせぎます。

住宅ローンは、自分の住まいをかたにとって金を貸すから安全・・そういう解釈のもとに
なりたっています。だから固定金利優遇です。みんな自分の通勤先から遠いマンション買って
住民票だけ移して賃貸出す手が使えてしまいます。
ちなみに、賃貸向けには「アパートローン」があります。金利変動でやや高め。

■ローンの借り換え経費を考えるなら、親に買ってもらって親が家賃をうけとるのも一法。

ながくなりましたが、下手すると「住宅ローンの借り換え」が出ます。
ローン保証料・抵当権設定費用など60~70万くらいムダになります。
それを避けるには、もし親御さんに資金の余裕があれば、親に売るという荒業があります。
残債全部を負担してもらって、その後の家賃で親に返す。
親御さんが若ければアパートローン組んでもらってもいいです。おそらく20年ローンで
家賃と管理費修繕積立金・固定資産税はらっておつりくるでしょう。
銀行の物件担保評価によっては親御さんに資金の持ち出しもあります。
でもキャッシュがあるんだから、親にとっても損ではないです。


■賃料とサブリース

>最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。

いいですね。都心20分駅3分、築浅(2001年築)文句なしですね。
相場の坪あたり家賃は9千円ですか?24坪ですから、月額22万円くらいいけそうですね。
楽勝でローンはらえそうですね。(城東だと8千円くらいかもでも駅近築浅ですからね)
これだけいい条件なら、サブリース業者に相談するのも手ですよ。
ただし、サブリース普通5年契約ですから、戻りたいときにもどれるかというとちょっと心配ですが
更新時、3ヶ月前に継続しない旨を通知し、以降は定期借家で他の賃借人探す手もあります。
サブリースは15%~20%を手数料で払います。更新料も礼金もはいらないかわりに、保証家賃
ですからリスクが軽減できます。
サブリース業者に見積りをとってみる価値はありそうです。
スターツさん、やエイブルさんなど大手でも賃貸管理やサブリースの相談には乗ってくれますよ。


私は賃貸18万円の物件を16万円で5年のサブリースにかけていますが、実に安心です。
テナントは法人の社宅。契約期間中の転居のリフォームなどもサブリース会社がめんどうみます。
ただし、どこでもサブリースに乗るわけでなくあくまで客付のよい物件。

先にも書いたように家賃だけでなく、支出も忘れないでください。

■賃貸期間は5年以上は見込む。自分の都合でことは運ばない

>そのため、2~3年は、夫の会社側(西東京側)の郊外に住み、
>その後私が仕事を再び始める頃に状況(勤務地)に合わせて都内に戻ろうと考えています。

そんな短期で貸すのはどうでしょうか・・・貸すなら2年2年の2サイクルでないと定期借家では
ちょっと期間が短い感じですね。期間限定なら、東急リロケーション・日本リロケーションなど
転勤大家さん専門業者がおすすめです。定期借家のお客を選別して紹介してくれます。
ただ、期間が短いとどうでしょうね。


>中古マンション価格は10年で下げ止まりすると聞いているため、
>中途半端(4年目)に今手放すより、
>賃貸で貸してローンを返しながら所有した方が良いのではないかと考えています。

これは、奥様の職場が限定されているだけに、そうそうタイムリーに賃貸があくかどうか
定期借家だと期間が短いと借り手もつきにくいという難点とあわせると
やるなら、2度引っ越し覚悟ですね。
つまり、職場復帰後は、一端通勤の便のいい城東?の賃貸に越して(というか保育園とか
学校もあります)賃借人の空を待つというの選択肢に入れたほうがいいかも。

■やはり親に買ってもらう

今売れば、おそらく残債を割るかもしれません。ただし、地区によっては、今後
駅近と15分物件の価格差がひらく可能性もありますね。
今売らない・・それは間違っていないと思います。

やはり親が若ければローン組ませて買ってもらいましょう。
残債=投資額と賃料との比較で利回り7%以上いくなら、それもありです。

残債3800万円 年間賃料240万円 管理費ほか36万円固定資産税12万円
として利回り5% どうでしょうかね。

あとでまた自分が借りてローン分の家賃を組みます。(組めればの話ですが)
親が亡くなったローンは消えますし、相続でもらえてしまったりします。

■ローンの使途

住宅ローンを組んでいますよね?銀行ローンであれ、公庫であれ、「金銭消費貸借」の
契約書をよくお読みになるとわかりますが
「自己の住居として使用する土地・建物(マンション)の購入」が融資条件です。

銀行には、債権者として所在地を告知しなければなりません。
住所変更した時点でローンセンターから問い合わせが着ます。
変更しないでいると、転送かけている間はいいですが残高証明の通知などが、
お届け先不明で銀行にもどり知れる場合があります。

ただ微妙なのは、100...続きを読む

Q賃貸契約書の有効・無効?

(1) 賃貸者 A  賃借人 B  連帯保証人 C の契約書の場合。
賃貸借契約を締結し、この契約を証するため本契約書3通を作成してA・B・Cが
署(記名)押印のうえ各1通を保有する、との記述あり。

(ア) 賃借人 B の証書には賃貸者 A の押印なし。
連帯保証人 Cには実印の記名あるも三文判でOKと近くの100円ショップで購入押印。しかも本契約書渡されず。

(イ) 賃貸者 A の契約書証及び当方宛配達証明直筆分住所は該当なし。   また、領収書の住所は前項と違う住所、調査の結果20数年前より他所に住民票登録。

(ウ) 裁判所答弁書に賃貸者 A の押印し、前項(イ)該当なし住所で契約有効
と主張してます。

この契約は有効と思はれますか、無効でしょうか、有効の根拠は何ですか。
文足らず申し訳ありません、宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

No.2です。No.1さんのおっしゃるとおり、
契約内容を証明する時は、その契約書が根拠となります。
その契約書にAさんの押印が無く、かつ、架空の住所なので、
契約書が本物であると認定されるとは考えにくいです。
また、保証契約は書面でしなければならないという法律があるため、
Aさんが否定したら、Cさんは連帯保証人では無いと認定されます。
保証人をつけない不動産の賃貸借契約は極めて稀です。
ですから、客観的により信頼できると思われる契約書が裁判所に提出されたら、
別の契約があったとみなされるでしょう。
ちなみに、契約書が無効とみなされたら犯罪になる、という事はありえません。
安心してください。


こういう揉め事に発展する取引が無いように、宅建業法が定められており、
不動産業者にはこれを遵守する義務があります。
敷金等の説明もその範囲内です。
実務上では、実印登録がしてある印鑑か否か、現住所は正しいか否か、
等の事実を確認して問題に対処できるようにしています。

ですので、その業者を監督している都道府県か宅建協会に相談してください。
この争訟についても、より詳しいアドバイスをもらえるでしょう。
その際紹介されるかもしれませんが、法テラスという相談場所もあります。

業者に過失があったのなら、業者に損害賠償を求める事になるでしょう。

参考URL:http://www.houterasu.or.jp/

No.2です。No.1さんのおっしゃるとおり、
契約内容を証明する時は、その契約書が根拠となります。
その契約書にAさんの押印が無く、かつ、架空の住所なので、
契約書が本物であると認定されるとは考えにくいです。
また、保証契約は書面でしなければならないという法律があるため、
Aさんが否定したら、Cさんは連帯保証人では無いと認定されます。
保証人をつけない不動産の賃貸借契約は極めて稀です。
ですから、客観的により信頼できると思われる契約書が裁判所に提出されたら、
別の契約があったとみな...続きを読む

Q分譲タイプの賃貸アパートのメリットは何でしょうか?

とあるワンルームの「おすすめポイント」が、
「分譲タイプ」と書いてあるのですが、だからどうおすすめなのでしょうか?

大家さんがいないから良いってことなのでしょうか?

Aベストアンサー

分譲タイプというのは、マンションを建てた人(会社)がそれぞれの部屋を個別に販売します。分譲=分けて譲る(売る)んですね。

とういうことは、買った人は自分で住む事もありますし、買った上で誰かに貸して利益を得る事もあります。
自分で住む前提ならば、建物の構造や室内の設備なども慎重に吟味して選ぶと思うので、いわゆる賃貸向けに建てた物とはグレードが違うのではないでしょうか。

賃貸を前提として建てられた物件の場合、周辺環境や間取り、家賃が優先して選ばれますので、そこまで構造や設備に気を使わないケースも多いかなと。
要はビジネスですので、利回りを第一に考え、無駄な設備投資は控えます。

おすすめポイントが分譲タイプというのは、作りや設備がキチンとしてますよ的な意味合いだと思いますね。

Q絶対的無効、相対的無効、無権代理無効

無効には、絶対的無効、相対的無効、無権代理無効と3つあるのでしょ
うか?
これらはどのように整理されるものなのでしょうか?

Aベストアンサー

 3つかどうかはともかくとして,民法上同じ「無効」とされていても,扱いが異なる場合があります.

 「絶対的無効」は,本来の意味?での無効です. 誰に対しても無効で,誰でもその無効を主張でき,追認により有効になることはありません(119条).
例としては,公序良俗違反(90条)など.

 「相対的無効」は,取消的な無効といわれるものですね. 無効であるけど,主張できる人が限られていたり(錯誤なら本人は言えるが,相手は言えない),主張する相手が制限されたりして,その性質が取消に近くなります.
例としては,錯誤無効(95条)など.

 「無権代理無効」は,追認可能(116条)な無効ですね.

 民法総則の基本書で,「無効」の項目を読めば,いろいろ書いてあると思いますよ.

Q首都圏にお住まいの方!!(賃貸or分譲)

賃貸・分譲どっちにお住まいですか??
賃貸のメリット、デメリット
分譲のメリット、デメリット
を聞かせて下さい!!

できるだけ短く、箇条書きで回答いただいたらありがたいっす!!

Aベストアンサー

分譲に住んでます。

賃貸のメリット
・収入が減ればより安い家賃のところに引っ越せばよい
賃貸のデメリット
・2年毎に更新料を払わねばならない
分譲のメリット
・自分の資産
・改造可能
分譲のデメリット
・(ローンで購入した場合)収入が減っても支払いを減らすことはできない。支払いを滞らせると競売にかけられる
・毎年固定資産税を払わねばならない

Q行政事件訴訟の無効等確認における予防的無効等確認と補充的無効等確認の相

行政事件訴訟の無効等確認における予防的無効等確認と補充的無効等確認の相違・具体例

行政事件訴訟法36条の解釈につき、一元説と二元説があり、判例・通説である二元説を採ると、予防的無効等確認と補充的無効等確認が並列的に存在することは分かります。また、予防的無効等確認においては補充性が要求されないのも分かります。

Q1

しかし、実際問題両者はどんな具体例があり、どう違うのでしょうか?どうも事例を見ると、全部、予防的無効等確認でいけるのではないかという気がしてならないのですが。

Q2

最判昭和51年4月27日によって二元説が確立したようですが、その事件(課税処分を受けているものが滞納処分をおそれて無効確認)においては文献による分類上は予防的無効確認なのに、判決文では補充性を検討しています。なぜでしょうか?

Q3

もんじゅ原発訴訟(最判平成4年9月22日)は文献上も補充的無効確認になっているし、判決文でも補充性が検討されていますが、「原発設置許可で生命・身体に被害を受けるおそれがあるから無効確認」という事案である以上、予防的無効確認と考えるべきではないでしょうか?

Q4

換地処分の無効確認の例(最判昭和62年4月17日)も、文献上も補充的無効確認になっていますし判決文でも補充性が検討されていますが、「換地処分によって自分の財産権が害されてしまう」として無効確認しているのでしょうから、やはり予防的無効確認ではないでしょうか?

行政事件訴訟の無効等確認における予防的無効等確認と補充的無効等確認の相違・具体例

行政事件訴訟法36条の解釈につき、一元説と二元説があり、判例・通説である二元説を採ると、予防的無効等確認と補充的無効等確認が並列的に存在することは分かります。また、予防的無効等確認においては補充性が要求されないのも分かります。

Q1

しかし、実際問題両者はどんな具体例があり、どう違うのでしょうか?どうも事例を見ると、全部、予防的無効等確認でいけるのではないかという気がしてならないのですが。

Q2

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Aベストアンサー

お答えが前後しますので、関連質問を冒頭に【】で記しておきます。
(Q4についてはNo.1の方のお答えと重複してしまいました。基本的な考え方はNo.1の方と同じですので、私のは補足的に捉えていただければと思います。)

【Q1前段】
 予防的無効等確認訴訟と補充的無効等確認訴訟の具体例は、質問者の方が挙げられている3つの判決を指摘できます。

【Q1中段,Q2,Q3,Q4】
 まず、両者の相違については、以下のように説明できます。

(予)最判昭51年4月27日最高裁HP昭和50(行ツ)94(民集30-3-384)
 無効確認の対象となっている処分:上告人に対してなされた課税処分
 「原判決によれば、上告人は本件課税処分にかかる所得税及び入場税をいまだ納付していないことがうかがえるというのであるから、上告人は、右課税処分に続く滞納処分を受けるおそれがあるものというべく、したがつて、本件課税処分無効確認の訴えは適法である。」
(補)もんじゅ事件(最判平4年9月22日最高裁HP平成1(行ツ)131(民集46-6-1090)他)
 無効確認の対象となっている処分:もんじゅに係る原子炉設置許可処分
 「本件訴えは、昭和五八年五月二七日に上告人が動力炉・核燃料開発事業団に対してした高速増殖炉「もんじゅ」(以下「本件原子炉」という。)に係る原子炉設置許可処分(以下「本件設置許可処分」という。)には重大かつ明白な瑕疵があるとして、その無効確認を求める、というものである。」
(補)換地処分事件(最判昭62年4月17日最高裁HP昭和57(行ツ)97(民集41-3-286))
 無効確認の対象となっている処分:上告人の所有地に対する換地処分
 「本件訴えは、土地改良事業の施行に伴い被上告人土地改良区がその施行に係る地域内にある上告人の所有地について土地改良法(以下「法」という。)五四条に基づいて換地処分をしたのに対し、上告人が右換地処分はいわゆる照応の原則(法五三条一項二号参照)に違反し無効であるなどと主張して同処分の無効確認を訴求したものである。」
 (以上、「」内は最高裁HPの各判決文より引用)
 
(予)と(補)の違い:
 (予)は「既になされている課税処分」に引き続いて「滞納処分が予定」されている。ここでは、後者の滞納処分による損害が問題になっている。
 (補)は「既になされている設置許可処分・換地処分」に引き続く処分は予定されていない。ここでは、設置許可処分・換地処分自体による損害が問題になっている。
Q2~Q4の訴訟類型:
 以上から、Q2は予防的無効等確認訴訟、Q3,Q4はいずれも補充的無効等確認訴訟として扱われていると考えるべきです。
 
 
【Q2】補充性の意義について
補充的無効等確認訴訟における「補充的」の意味は、行訴法36条後段に言う「当該処分若しくは裁決の存否又はその効力の有無を前提とする現在の法律関係に関する訴えによつて目的を達することができないものに限り」を指します。つまり、「他の手段を使えるならそちらを使ってください。でも他の手段がないならその補いとして無効等確認訴訟を使っても良いですよ。」という意味で「補充的」と言われているのです。

そこで、上記最判昭51における補充性の判断について検討しますと、結論から言えば、本判決では補充性の検討はなされていないと考えられます。
まず、本判決が一般的に二元説を採用したと理解されているのは、冒頭における判示(最高裁HPの判決文における冒頭の下線部)によるものと考えられます。
もしも、本判決が当該訴訟における訴訟要件として補充性も検討するのであれば、本文の中(特にこの冒頭部)で言及があるはずです。しかしながら、この冒頭部分では行訴法36条前段についての言及しかなされておらず、それに引き続く部分についての言及がありません。一元説を取るにしても、そうした学説とは全く別個に補充性の要件を検討するにしても、この部分に補充性についての言及はありません。
したがって、上記最判昭51においては行訴法36条前段の要件の検討のみが行われており、同条後段の補充性の判断はなされていないものと解すべきだと思います。

【Q1後段】ここでのご質問は、結局無効等確認訴訟を全て予防的で一括すべきかというご質問(行訴法36条の文言とは離れるので、一元説とは異なる立法論としての議論)かと思いましたが、文字数を超過してしまいました。一応の解答だけ。
処分が連鎖する場合における最初の処分に対してしか(予)は使えないため、(補)に代わる機能までは有していません。したがって、(補)の意味を認めるならば予防的で一括することは妥当ではないと思います。
本来なら(補)の存在意義からのそもそも論まで必要でしょうが、別の機会に。

お答えが前後しますので、関連質問を冒頭に【】で記しておきます。
(Q4についてはNo.1の方のお答えと重複してしまいました。基本的な考え方はNo.1の方と同じですので、私のは補足的に捉えていただければと思います。)

【Q1前段】
 予防的無効等確認訴訟と補充的無効等確認訴訟の具体例は、質問者の方が挙げられている3つの判決を指摘できます。

【Q1中段,Q2,Q3,Q4】
 まず、両者の相違については、以下のように説明できます。

(予)最判昭51年4月27日最高裁HP昭和50(行ツ)94(民集30-3-384)
 無効確認の対象と...続きを読む

Q分譲賃貸について

引っ越しを考えているのですが、分譲賃貸マンションをと考えています。
分譲賃貸を借りる・住むに当たっての、メリット・デメリットを
教えてください。

Aベストアンサー

不動産やです。
個人の方が一室だけお持ちで、それを借りるとの前提で。

メリット
分譲なのでそれなりの方が住んでいる。
共用部の管理がきちんとされている。(多分)

デメリット
一般的に家賃が高い
家主都合で数年後に明渡してくれと言われる場合がある。
退去の際、原状回復の程度で、見解の相違が起こりやすい。

家主の残置物(エアコン・家具等)の取扱いについてと、
家主が行う修繕等の範囲、明渡し等については契約する前に十分確認し
ておきましょう。

Q認印の賃貸契約書は無効ですか

マンションの1室を個人で借りる場合、普通、賃貸契約書の末尾に貸主、借主、連帯保証人の3者が署名、捺印します。

連帯保証人が実印を押して印鑑証明を付けるのは分かります。今までに見た賃貸契約書はそのようになっています。でも、借主が実印を押して印鑑証明を付けた賃貸契約書を見たことがありません。

(1)
連帯保証人が実印を押して印鑑証明を付けるのであれば、借主も実印を押して印鑑証明を付けなければならないと思うのですが、なぜ認印でいいのでしょうか。認印でいいということは法律で決まっているのでしょうか。

(2)
それとも、借主が認印を押した賃貸契約書では、借主には債務履行の義務は課せられないのでしょうか(つまり、その賃貸契約書は、裁判など公式の場では無効なのでしょうか)。

Aベストアンサー

>>それは法律でそうなっているのでしょうか。そうだとすれば、何という法律でしょうか。

民法です。
601条(賃貸借)
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。


 双方が約束することによって、成立します。

>>でも、連帯保証人は実印ですよね。債務を確実に履行させるためには実印が必要不可欠ということではないんでしょうか。
>>認印は証拠能力が低い、裁判になったら何の効力もない、ということではないんでしょうか。

裁判となった場合、

民事訴訟法
228条(文書の成立)
 文書は、その成立が真正であることを証明しなければならない。
2  文書は、その方式及び趣旨により公務員が職務上作成したものと認めるべきときは、真正に成立した公文書と推定する。
3  公文書の成立の真否について疑いがあるときは、裁判所は、職権で、当該官庁又は公署に照会をすることができる。
4  私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。

民事訴訟法の条文の一部ですが、4項に「推定する」とありますが、指定するとは、相手から反対する証拠の提示が無ければ、そのまま証拠として認めるという意味です。

 とりあえず、何でもよいので
  1.印刷など「記名」がある
  2.記名、押印がある
  3.「署名」がある
  4.署名、捺印がある

4パターンがありますが、2~4は、反証が無ければ証拠として認定されます。
それを否定する相手側が、自筆署名ではないこと(筆跡鑑定)、本人が判を押していないこと(証人尋問)や印影が違う(鑑定)など反対証拠を挙げて証明なければならないのです。
この手続きにおいて、印鑑証明は、容易にその印影の同、不同を確認できるので、添付するのです。

認印でも何でも、本人が印を押していれば、文書は成立したと扱われます。

ちなみに、その契約の意思がない場合(印を押したが、その後、契約は破棄になった)は成立しませんが、そのほか詐欺や脅迫などを理由として取消や無効を主張することができます。

文書成立の証明力の問題になりますね。

>>それは法律でそうなっているのでしょうか。そうだとすれば、何という法律でしょうか。

民法です。
601条(賃貸借)
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。


 双方が約束することによって、成立します。

>>でも、連帯保証人は実印ですよね。債務を確実に履行させるためには実印が必要不可欠ということではないんでしょうか。
>>認印は証拠能力が低い、裁判になったら何の効力もない...続きを読む


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