以下、建築基準法施行規則第10条の2
は10条の2の2の間違いだと思います。

4 適用要件 (3)規則第3号 (2)について質問します。


 現に通行の用に供されている~~その建築物は法第43条について、ただし書の適用を
受けているなど~~~
 という事は、その建築物は既に43条但し書きで建築確認を取っている=4 適用要件 (3)規則第3号 (2)は、建替えの為に、最初の確認の但し書き空き地が、法改正により建築審査会の同意が必要になり厳しくなったので、(個人所有の空き地とかはダメみたい)建替え出来ない救済手段として、現に通行の用に供されている通路が将来的に4m道路になることが確約取れた場合に、これを43条但し書きとして、建築審査会の同意を得て、建替え出来るよう救済しようとした(2項道路と同様の効果)のでしょうか?
 













http://www.nsk-network.co.jp/42zyou.htm
福岡市許可運用基準で検索すれば、原ページへ行けます。



建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準
(建築基準法第43条第1項ただし書許可基準)

1.主旨
建築基準法(以下「法」という。)第43条第1項のただし書による許可は、接道についての
例外的適用であり、法第42条に掲げる道路に有効に接道出来ないことについて、やむを得ない
事由がある場合に、これを適用出来るものとする。
この基準は法及び建築基準法施行規則(以下「規則」という。) 第10条の2に定められた基
準の取り扱いについて定めるもの。

2.規則
第10条の2 法第43条第1項ただし書の建設省令で定める基準は、次の各号のいずれかに
掲げるものとする。
 1号  略。
 2号  略。
 3号 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目    的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接するこ     と。

3.用語の定義
この基準において用語の意義は、法に定めるものの他、それぞれ当該各号に定めるところに
よる。
 (1)道路
  法第42条に定義される道路をいう。
 (2)協定道路
  「福岡市『協定道路』(私道)取扱要領」による道をいう。
 (3)略
 (4)広い空地
   安定的・日常的に利用可能な状況にある空地をいう。
 (5)略
 (6)現に通行の用に供されている
   土地を建築物の敷地として利用するため現に通行の用に供されているものをいい、建築物
   の立ち並びの無い通路は除く。また、その建築物は法第43条について、ただし書の適用を
   受けているなど適法な状態にあるものに限る。



4 適用要件
規則各号の適用要件は次の各号に定めるものとする。
 (1)略
 (2)略
 (3)規則第3号
   次の各事項のいずれかに該当するもの
   (1)略
   (2) 敷地が、現に通行の用に供されている現況の幅員が1.8m以上のもので将来幅員4m
     以上に成ることが確実と見込まれる通路等に、有効に接続するもの。通路等は道路に接続
     していること。
     通路中心からの後退又は一方的な後退により2項道路と同様に将来的に空地の確保が見
     込まれ、その空地が将来とも担保されることが要件であり、公共用地(公道、里道を除
     く。)の場合は管理者の許可、承諾又は、維持管理・通行上の使用について協議が終了し
     ているもの。それ以外の通路等は土地及び建築物の所有者の同意、協定を要する。

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A 回答 (1件)

多分これは、43条但し書きに許可条件がついたために・・ということではなく、


法律の成立以前の接道条件を満たさない建築の建て替えの救済策だと思います。
明らかに老朽化、新規に土地を購入できない、人が通れるほどしかない道に何件も家が建っているがどうにか建て替えをしたいとき、4mにするって確約があれば建て替え可能にするために43条但し書き許可を取って合法に安全に接道と同じ条件を満たしましょう。ということだと思います。

詳細条件はわかりませんが、おそらく、有効な基準法上の道路につながるまでどうにかして4m確保すれば誰のセットバックでもセットバックの量も道の中心からという起算はしなくてよいからとにかく4mとって!という意味だと思います。

2項は中心線が原則で崖等のっぴきならない条件があれば片側で下がりましょうといわれます。確かに似ていますが、2項道路は基準法上の道路になるのに比べて、最終的に43条但し書き道路はあくまで但し書きで認められる道状のもので基準法上の道路ではないという見解の違いがあったとおもいます。
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それぞれの幅員に応じて、用途地域で定められた傾斜の道路斜線がかかる事となります。
建築基準法には、道路斜線の他、隣地斜線、低層住居系の用途地域にあっては北側斜線の規制があります。
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ELV機械室用階段には手すりは不要です。施行令第27条をご参照ください。

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http://www.houko.com/00/02/S25/338.HTM#s2.3

参考URL:http://www.houko.com/00/02/S25/338.HTM#s2.3

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ぶしつけながら前の方の説明に補足します。
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古い記憶で恐縮ですが、東京都の場合には延長部分が10メートルを超えた場合に同様の制限がありました。
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標記の件での、教えを請いたいのですが。

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柱BCR、梁H鋼、接合部剛接によるラーメン構造。

法規上、法20条の規定がかからないので、申請時に構造計算書の添付義務なしと解釈しています。(もちろん、計算はしていますが)

令69条の、ブレースがない場合は、構造計算により安全を確かめなければならないとあり、それは、ラーメンで解いているので問題は無いのですが。

(あしたにでも事前相談に行くところですが)
ここで、お聞きしたいのですが、
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ルート1-1,1-2の方向による使い分けは不可です。
スパン6mを超えていますので両方向ルート1-2が正解です。
平屋の200m2以下ですので4号建物です。
計算書を添付しなければ仕様規定をすべて満たさなければいけません。仕様規定を満たしていなければ計算書の添付が必要と思います。

Q建築基準法第42条第2項道路について建築許可を取るために、道幅も広げ、

建築基準法第42条第2項道路について建築許可を取るために、道幅も広げ、建築図面も規定どおりにしているにもかかわらず、建築審査会が、いろいろと指摘をしてきて、許可に同意をしないのですが、これは権力の乱用では?

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42条2項道路で建築審査会が出てくるのですか??
42条2項道路は法以前の道路で幅員が4mに満たない道路で昔指定されたものです。
審査会というのは、通常建築確認が許可できないような案件に対し指導、許可など与えるもので、あまり想像が付きません。
審査会を通さなければ建築確認の許可が得られないようであれば、書いておられる条件のほかに何か決定的な不備要件等あると思いますが・・・・
42条2項道路で、事前協議(対抗地と両隣)が済んでいるのであれば、その敷地図(有効宅地の)で建築法規をクリアすれば良いだけだと思います。
地域性で違うのですかね?当方政令指定都市で営業している不動産業者ですがその様な2項道路での経験はありません。(審査会を経て許可を得た経験はあります)
どのような指摘をされたのでしょうか??
それが無いと建築士の方などもお答えのしようがありません。

Q建築基準法第43条1項但書き

建築基準法43条1項但書きについて教えてください。
我が家は、西面4m都道それに接続する南面1.8m幅の町道(東側行き止まり)に面して角地にたっています。
この町道ですが、今から20年ほど前までうち以外にこの道沿いに家は立ち並んでおらず、うちより奥にある畑作業のため1軒のお宅が離れた自宅から通う程度でした。
周りは、畑と梅林のみです。
その持ち主の方が20年ほど前に亡くなり、突然3軒の建売が建ってしまいました。
3軒の前を、道路中心より2mのセットバックをし建築許可を受けたようです、うちには、役所や建設会社から同意や協議のようなものは全く無かったようです。
要するに1項但書きより町道北側に沿って3軒の家の前が2.9m、うちの前だけ1.8mの道ができてしまいました。
本来車など通行できるはず無い道だったのに、うちが塀など立てていないためその3軒の家は、うちの敷地にはみ出しながら車を通行させてきました。(許可等全くしていません)
道の南は手入れのしていない垣根があるため実質1.5mくらいになっているため、軽自動車さえ我が家にはみ出さないと通れない状況です。
先日のこと、その内の1軒に来た業者がうちの敷地内で我が家の車(低速で移動中敷地内からは出ていません)と接触事故を起こしてしまい現在も決着していません。
今回この事故についていろいろやり取りしているうちにこの道が1項但書きというものとわかった次第です。
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今日は #5、6のcyoi-obakaです。

#6で
>これは大問題に成りますよ! もし本当に「町道」だったら…………
と記述しましたが、
これは、直接あなたの権利等に関係する意味ではありません!
あなたの町の道路行政の在り方として、大問題 と記述してますので、呉々も誤解の無い様に願います!

さて、道路一本の扱いで、これだけスレが伸びるという事は、建築をする上で道路の存在が大変大きなウェイトを締めている表れです。

本件の場合、明らかに基準法上の道路ではありません。
だから、43条第1項ただし書を使っている訳ですからネ!
という事は、1.8m幅員の町道による建築基準法及び関係法令の規制を受けない!と成ります。
つまり、道路後退も道路斜線も生じません!
これが回答ですネ!
#8さんが危惧した民法210条(囲堯地通行権)は、本件の場合範疇外です。

町道が、単なる町所有の通路である可能性もあります!
行政と対峙する場合は、いろんな角度から調査をし、資料を収集する事!

蛇足ですが、道路法により町道と認定していた場合には、町議会の決議と公示をしなくては成りません(道路法)!
その事実資料の開示要求をする事が出来ますヨ!

以上、追加の参考意見です。
 

今日は #5、6のcyoi-obakaです。

#6で
>これは大問題に成りますよ! もし本当に「町道」だったら…………
と記述しましたが、
これは、直接あなたの権利等に関係する意味ではありません!
あなたの町の道路行政の在り方として、大問題 と記述してますので、呉々も誤解の無い様に願います!

さて、道路一本の扱いで、これだけスレが伸びるという事は、建築をする上で道路の存在が大変大きなウェイトを締めている表れです。

本件の場合、明らかに基準法上の道路ではありません。
だから、43条第1項...続きを読む

Q建築基準法43条但し書き道路について

建築基準法43条但し書き道路についてお聞きしたく、書込みしました。

10年程前、元々田だったところに3F建てのマンションを建築しました。その際、
計画地の西端に将来私が家を建てる事を見越し、親が35坪程度の空き地を確保して
くれていたのですが、この程私が家を建てる事となり、某住宅メーカーに相談した
ところ、私の建築計画地に接道している道路が建築基準法の42条道路では無いことが
判明しました。

ただ、住宅メーカー曰く「43条但し書き道路として申請すれば何とかなる可能性がある」
との事でしたので、ある程度プランニングした上で市の建築指導課に第1回目の協議に
行ったのですが、結論としては「基本的に認められない」という事でした。

市の担当者曰く、「43条但し書き道路というのは、以前から建っていた建築物を建替え等
する際に、42条道路に接道していないからという理由で建替え出来ないという事態を
救済する為にある制度であるので、新たに家を建てる事案についてはこれまで認可して
いない」との事でした。

しかし、私がWebで43条但し書き道路について調べたところ、
「その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する
建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の
同意を得て許可したもの」
とあり、市の担当者が云う内容と異なっているように思いますので、納得がいきません。

そこで私がお聞きしたいのは、

(1)市の担当者が云う内容は43条但し書き道路について正当なロジックなのか
(2)43条但し書き道路の認可基準について市町村毎のローカルルールが存在するのか

の2点についてご教示頂きたいと思います。

ちなみに私が協議に行ったのは、大阪府の吹田市役所です。

わかりにくい文章で恐縮ですが、よろしくお願い致します。

建築基準法43条但し書き道路についてお聞きしたく、書込みしました。

10年程前、元々田だったところに3F建てのマンションを建築しました。その際、
計画地の西端に将来私が家を建てる事を見越し、親が35坪程度の空き地を確保して
くれていたのですが、この程私が家を建てる事となり、某住宅メーカーに相談した
ところ、私の建築計画地に接道している道路が建築基準法の42条道路では無いことが
判明しました。

ただ、住宅メーカー曰く「43条但し書き道路として申請すれば何とかなる可能性がある」
との...続きを読む

Aベストアンサー

(1)正当なロジックではないでしょう。法43条を見てもお解かりの通り、既得権的な要素とは無関係です。しかし今回の件に限らず、条文と実際の解釈・運用が異なることなどいくらでもありますよね。
今回の件は、「もともと基準が曖昧なものに対して許可を与え、前例を作ることを嫌う」という役所の体質が出ているだけでしょう。なので、その壁を破るのは少々難儀ではあります。

(2)それはあります。「建替えに限る」という許可基準があるのでしたら、見せてもらったらどうでしょう?恐らくそんなことが書かれたものはないと思いますけど。

真剣にやるなら可能性はあると思いますね。
しかし、43条但し書き許可を受けられる条件を具備していなければ始まりませんよ。
42条道路ではないというその道は何なのか?幅員は?敷地との接道長さは?その道と公道との相隣関係は?
そういう部分が大切です。

Q前面道路が43条但し書き 新築について

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通行切削等承諾は1枚しか原本がないのですがコピーでも効力はありますか?また、ない場合対策はありますか?

そして住宅ローンを組む時に保証会社の書式で通行切削等承諾書を改めて私道の持ち主に貰ってきて欲しいと言われ所有者の元を尋ねた所、以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。そして、その時に私道の持ち主にこの私道は個人ではなく6人の持ち物だと告げられました。
②この場合、不動産会社は説明義務違反になりますか?重要事項説明をした営業はその事実は知らなかったと言っています。法務局へ出向き調べたらやはり6人分名前がありました。
また、私道の持ち主に改めて承諾してもらえる良い方法はありますか?

③別の金融機関の住宅ローンではローンが組めるのですが、このまま購入までして後々トラブルになる可能性はありますか?
また、トラブルにならない為の対策はありますか?

私道の所有権を得ると言うのは難しいのでそれ以外の方法でどんな事でもかまいませんのでお知恵を貸してください。
よろしくお願いします。

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通...続きを読む

Aベストアンサー

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜかというと、それができるなら最初から道路として分譲していますよ。

幅4.9m、長さが50m程ですよね。
多くの特定行政庁の位置指定道路の技術基準では、延長50mまでなら幅員は5mでOKです。
それなのに今回位置指定をしなかった理由は、3点考えられます。
①道路になる空地の隣接者から同意が取れなかった。
通常、位置指定では新設道路に接する土地と建物所有者の全員の隣接同意が必須。
融資の抵当などがあれば、抵当権者の同意まで求められます。
なぜかというと、新しい道路ができるおかげで道路斜線制限が発生します。
もしこれに抵触した場合、法律が変わったわけではないので既存不適格にはならず違反建築となる。
②新設道路の起点部分に所定の大きさの隅切りが確保できなかった。
③都市計画法第29条の許可の対象になった。

③について説明します。
都市計画法では市街化区域に限り、開発行為に該当する区域の規制規模を定めています。
今回の規模をざっと計算してみましょうか。
・道路=4.9m×50m=245㎡
・宅地=販売5件、既存5件として計10宅地。
 1宅地100㎡と仮定して1000㎡。
よって道路と宅地、すなわち開発区域は1245㎡。

都市計画法施行令第19条では開発行為の規模を定めています。
法では基本1000㎡ですが、自治体によってはさらに厳しくなっていて、最低で300㎡ですね。
いずれのケースでも今回は開発行為となるのがほぼ確実だったはず。

建築基準法では都市計画法第29条が審査の対象法令であり、その規制は守らなければなりません。
なので、今回は位置指定道路ではダメなんですよ。
都市計画法による、建築基準法第42条第1項第2号による道路とする必要があったはずです。
じゃ、何で開発行為の道路にしなかったのか…
都市計画法第29条の許可を得るには高いハードルがあります。
幅員は4.9mではダメ。
途中に退避所、終端に転回広場が必要。
1宅地の最低面積の制限がかかります(だいたい135~165㎡くらい)。
道路の構造も、市道並みの基準となります。
U字溝などの排水施設も整備が条件。
雨水の浸透施設も必要。

当然、先行して開発をかけるわけで、3割安どころか道路などの整備の費用をすべて分譲に含まれるので、何もしない土地よりも割高は必須。
今回は売る方も買う方も、安さだけを狙ったんですよ。

>家族に迷惑をかけない為に今必死に解決策を勉強していますが万全な解決策が見当たりません。
>安心して暮らせるいい解決策はありますか?

暮らすだけなら大丈夫でしょう。
分譲なら、ましてや既存でそこを通行している住人がいるのなら、通路の土地の6名の共有者が通行の制限をかける可能性は小さい。
これだけを心配するのなら、そもそも私道であれば共通に懸念されてしまいます。
位置指定道路だって、道路内の建築制限などを除けば通行権には行政は関与しませんしね。
将来の43条ただし書の再許可、つまり再建築を考えなければ心配はいらないと思います。
今回は一部買い手であるあなたの要望を取り入れた建て売り住宅ですよね。
すでにインフラは埋設したわけで、通路を掘り起こす工事は当面いらないはずです。

それと金融機関の融資ですが、私が耳にしたのは、接道不良の土地は担保の価値が低いので金利が割高になる恐れがある、でした。
住宅金融支援機構のフラット35が大丈夫なら金利のデメリットも無いでしょう。

一応。
建築士
建築監視員
建築主事
そして43条ただし書許可申請と位置指定道路の申請を受け付け、処分するヤクザな仕事をいたしております(笑)

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜか...続きを読む

Q建築基準法第42条第2項(みなし道路)について

建築基準法第42条第2項についてお尋ねします。

義父の土地を売却することになり、買い手も見つかりました。
しかし突然、みなし道路というものが出てきて切羽詰っています。
道路に面した義父の土地の裏に、別の方の土地があります。
この2つの土地にみなし道路が作られていました。
裏の土地の持ち主も、もちろんそんなことになってるとは知らなかったようです。

この2つの土地の奥には、ある地主の借家が多数あり、そこの住人が義父の土地を通るので、
その地主とちょっとしたいさかいもあり、門扉をつけたこともあったそうです。(現在はありません。)

すぐそばに十年ほど前にハイツができたのですが、
裏口を作らないとダメという基準があるのでしょうか、
そのときに勝手に道にされたようだと聞きました。

役所側には「自分の土地が確認できて門扉がある写真があれば取り下げる」と言われたそうですが、
そんな写真が存在するやらどうやら・・・

固定資産税はもちろんすべての土地に対して支払っています。
みなし道路というのはいつのまにか勝手に作られてしまうものなのでしょうか。
持ち主には一切知らされず、泣き寝入りなんでしょうか。

拙い文章で申し訳ございませんが、お知恵をお借りできたらと思います。
よろしくお願いします。

建築基準法第42条第2項についてお尋ねします。

義父の土地を売却することになり、買い手も見つかりました。
しかし突然、みなし道路というものが出てきて切羽詰っています。
道路に面した義父の土地の裏に、別の方の土地があります。
この2つの土地にみなし道路が作られていました。
裏の土地の持ち主も、もちろんそんなことになってるとは知らなかったようです。

この2つの土地の奥には、ある地主の借家が多数あり、そこの住人が義父の土地を通るので、
その地主とちょっとしたいさかいもあり、...続きを読む

Aベストアンサー

先ず、法務局へ行って公図を確認しましょう。

「義父の土地と別の方の土地」とありますが、2つの土地(宅地)の間を、長年の間に人が通り続け、道路でもないのに道路形態が出来たということなのでしょうか?? そして、そこには借地承諾も何もないのでしょうか??
公図には、道路として独立した(文筆された)筆はないのでしょうか?? 周囲の謄本も併せて取りましょう。

通常道路形態としては、赤道などとしてのものが公図には残っています。それがあれば、2項道路と判断されても仕方ないでしょう。
全くの宅地と宅地の間に、許可も無く通路形態が作られてしまったなら、貴方の権利を行使しても良いでしょう。
そんな事を確認もせずに「道路として扱う」などということは、完全な役所のミスというよりも、道路ではないでしょう。その、通路部分が文筆されていて、「公衆用道路」とでもなっていれば別ですよ。

大事なのは、公図、謄本の登記状態です。現況がそうであっても公図の復元を要求しましょう。もし、道路が必要だと言ったら、高値で市に買い取ってもらいましょう。それ以外は、引く必要は無いでしょう。

先ず、法務局へ行って公図を確認しましょう。

「義父の土地と別の方の土地」とありますが、2つの土地(宅地)の間を、長年の間に人が通り続け、道路でもないのに道路形態が出来たということなのでしょうか?? そして、そこには借地承諾も何もないのでしょうか??
公図には、道路として独立した(文筆された)筆はないのでしょうか?? 周囲の謄本も併せて取りましょう。

通常道路形態としては、赤道などとしてのものが公図には残っています。それがあれば、2項道路と判断されても仕方ないでしょう。
全くの宅地...続きを読む

Q建築基準法12条の定期報告

お世話になります。
としたことから、同法12条の定期報告の仕事を手伝うことになったのですが、
これを、他社に委託する際の相場等々が判るような情報はないでしょうか?
これまでは、自社物件等、私が点検・報告をしていたものもありますが、今回ばかりは
ヒトの手を借りないとどうしようもないのです。

今回頼まれているのは、
主に、体育館 延べ2400m2程度が11棟
屋内プール 延べ1800m2程度 9棟
レストラン兼地区会館 600m2程度 1棟
です。
すべて、官庁施設だとのことですので、特殊建築物>100m2で法定点検対象となります。

※厳密には、法12条2項と4項の仕事です。

Aベストアンサー

#1です。
昭和60年度版の建築士事務所の業務報酬基準を見つけて知り合いから借りてきました。
これによると
特殊建築物定期報告は、特定行政庁の定めによると書いています。
jirounonus さんは、青森でしたっけ?
ならば、青森県と青森市のホームページの建設・建築を調べてみて下さい。

建築設備定期検査報告の場合は、日本建築設備安全センターの報酬基準参照とあります。

他の項目を見て仕事量を考えますと3人/日が妥当かな。


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