始めまして。
よろしくお願いします。

私の父と、父の妹(叔母)の共有名義になっている不動産があり、この度、叔母の権利分を私が買い取る話になりました。

公示地価、路線価等で価格を検討中ですが、その物件は北向きで間口が約7m、奥行き約23mの長方形で、東隣(隣接しています)がマンション(4階立て)と、西隣が法人物件(現在は1階が倉庫、2階3階が社宅)と、南側は2階立ての1軒屋に囲まれた物件です。(建物は築50年近くになる木造家屋ですので土地のみの評価でお願いします)
もっと詳細なデータが必要かもわかりませんが、これらの条件はマイナス査定にできるでしょうか?
(例:北向きは価格からマイナス〇%など)

不動産鑑定士さんのHP(http://www.erea-office.com/pages/baibai.html#【事例1】 同族間の売買)などで、間口狭小の場合 △5、奥行長大 △5(HPの例の場合、間口8m 奥行き25m)などともあります。

また、共有名義になる事(父ではありますが)もマイナス査定とすることはできますか?

どの項目が、いくらマイナス査定にできるか、できればその根拠も教えて頂けると有難いです。


もちろん、最後は叔母さんとの話合いですが、お互いが納得できる話し合いをする為に上記の件についてお伺いさせて頂ければ幸いです。

宜しくお願いします。

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A 回答 (1件)

□この土地は間口7mということで割って二つの敷地に出来にくいことが、


査定額を下げる要因になると思います。近隣の建物は影響が少ないと思います。
□路線価の概ね1.2倍が公示地価、公示地価の概ね1.2倍が実勢価格となって
いることが多いです。査定額を下げるのであれば路線価を元にすれば良いと
思います。尚、実際取引の観点から不動産業者等が見てその土地が売れにくそう
な場合などでなければ路線価以下の査定額にはならないことが多いと思います。
北道路は家を建てる際に斜線規制が緩くなる事があるので、一慨にマイナス要因
と言えない場合があります。
□共有であることは将来の売却が場合によってはしづらくなるなど、
マイナス要因です。ただ元々共有になっているのであまり影響はないように
思えます。
    • good
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この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

私も、共有名義の相手が父であったとしても、不測の事態に私1人の意向で対処できないリスクというのは感じていますので、マイナス要因になるなあ、と思っています。

ポイントはそれを価格にどれ位、反映させればよいものなのかなあ、と頭を悩ませてしまう所です。

相手が叔母さんでもあるので、あまり無理を言うのも気が引けますが、よく考えて、最終的には自分の思う所を率直的に伝えてみようと思います。

有難うございました。

お礼日時:2011/04/11 09:10

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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q不動産の売却を検討しています。複数の不動産会社に査定をお願いしようと思ってますが

不動産の売却を検討しています。複数の不動産会社に査定をお願いしようと思ってますが、気を付けておきたいことはありますか?

相続した不動産です。空き家のままにしても管理が大変の為、売れるなら早めに売ろうと思ってます。
売却のチラシも多くポストに入っている為、その不動産会社と駅前の不動産会社何社かにとりあえずみてもらおうかと・・・
東京の足立区で駅から15分以上と少し歩くため、希望の金額で売ってくれるかどうかは不安ですが

Aベストアンサー

希望の金額が相場より高すぎなければ売ってくれると思います。不動産仲介会社に売却を依頼する場合には成約時に仲介手数料((3%+6万円)×消費税)がかかってきます。
土地の権利や土地の形状、道路との接道状況さえ問題なければ、23区ですから需要はあるはずです。
査定を複数の不動産会社に依頼するのであれば、信頼できそうで、かつ高く売ってくれる営業マンかどうか見極めて売却依頼をしましょう。場合によっては専任媒介で1社にお願いしたほうが良いかもしれません。
査定金額はあくまでも売れる金額ではありません。ご注意ください。

参考までに下記、査定のコツをまとめられてるサイトもあります
http://www.ie-urutaro.com/

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q不動産。土地の査定について。

古い家付きの土地を更地にして知人に売ることになりました。

ところが私のうちの前の道路を挟んで向かい側にも同じような状況の古い家付きの土地が売り出され、その知人から不思議な事を言われました。「あなた(質問者)の土地は玄関側が北西向きだから、玄関側が南向きの向かい側の土地よりも査定が安い、と不動産業者に言われた。だから向かい側の土地よりも少し安い値段で売ってほしい。」と。

そこで質問させていただきたいのですが、玄関側が南向きだから査定が高くなる、ということはあるのでしょうか?バルコニーとか窓なら話は分かりますが。それにどちらにしろ土地はどちらの土地も更地渡しなので、玄関側の向きというのはあくまで現時点での話であり、更地にすれば関係ないのでは?

質問の内容が少しわかりづらいかもしれませんが、もしよろしかったらどなたかぜひご回答していただけませんでしょうか?

Aベストアンサー

業者です。

査定は物件を確認しない限りは正確な所は言えませんが、一般的な話として、玄関がある側が道路になる場合が多いので、結局、道路付けが南道路か北西道路かという事になると思います。
南道路は南側に近接して家が建たないので一般的は好まれます。つまり日当たりが確保される可能性が北西道路より高いという事です。

しかし、都心部などの密集地では戸建の場合は、もともと日当たりが悪い上に、南道路は北側斜線規制にかかり北側を斜めに切り取る必要が出てくるので、むしろ北道路の方が好まれる地域もあります。もちろん南道路でも道路の幅員が狭ければ斜線規制にかかるので大して変わらないのですが。

家相的に北玄関は良くない(病気になる)とか言われたりしますが、南にも北にも道路がある場合は、おっしゃる通り玄関をどちらに造るかだけの話ですので関係ありません。北にしか道路が無い場合は、強引にアプローチを伸ばして東に玄関を作る家もありますが、そうした意味では南道路の方が好まれるのかも?しれません。

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q不動産屋の土地査定金額にどうも納得がいきません。

(状況・経緯)
零細企業の経営をしております。会社とは別に千葉の某所に60坪ほどの土地を有しており、
現在駐車場としております。先日、決算の折、顧問税理士から「この土地は固定資産税も高いし、
用途もないのなら、地価が下落する前に売却し、借入金の返済に充てたほうがよい」と
言われました。もとより私もその気がありましたので承諾しました。
税理士さんが地元の不動産屋を紹介してくれたので、その不動産屋からの
アポを待っておりましたが、いきなり書面で査定結果が送られてきて簡単な説明と査定額、
および売却予想額が書いてありました。やや面喰った気分でしたが、税理士さんから
「先日、ちょっと土地を見せてもらいました」という報告があったので一応納得しました。
しかしこの査定額が驚くほど安いのです。よく「不動産屋は専任契約がほしいので、
最初はちょっと高めの査定をするものだ」と聞きますが、いきなりこの額では先が思いやられます。確かに土地の形状は良くありません。長方形で短い辺の方しか道路に面していません。
東西は隣家が迫っていて日当たりもさほど良くないでしょう。不動産屋の説明書きでは
「3分割することになると思うが、真ん中の土地は四方を囲まれてしまうので、安い値段でしか売れない。よって平均額を下げてしまう」とありました。具体的には以下の通りです。

査定額:35万円/坪
売却予想額:50万円/坪

ちなみに同じ町内の公示地価は坪約47万円です。またネットなどに出ている売り地を見ますと、幅はありますが
大体平均で坪65万円くらいです。

(確認したい点)
1)正直、この査定額では納得できないのですが、他の不動産屋でも査定をしてもらう
  べきでしょうか?大手?地元?どの辺りにお願いすべきでしょうか?大手ならお奨めは?
  またネットでの簡易査定を利用したり、数多くの業者に話をすると要らぬ情報が流出して
  面倒なことにならないでしょうか?今後、私のとるべき手順をご指導お願いします。

2)不動産屋が出してきた売り値と査定額との間にある差額の15万円はどう考えたらよいですか?
  すべてが不動産屋の儲け分?でも確か手数料は売り値の3%プラス6万円だと聞きましたが。

3)専任媒介契約にするか、一般媒介契約にするかは判断基準はどこにありますか?
  もちろん早く売却できたほうがよいのですが、値を大きく下げてまで3ヶ月以内で、、、とは
  思ってません。

4)義兄が建築会社を営んでいます。今まで社屋の建築から細かい登記書類の手配まで、
  色々と世話になっています。この建築会社に相談をするというのはどうなんでしょう?
  コネクションを使って、よい不動産屋や買い手を探してくれないでしょうか?

長々と書き連ね、読みづらいとは思いますが、よろしくお願いします。

(状況・経緯)
零細企業の経営をしております。会社とは別に千葉の某所に60坪ほどの土地を有しており、
現在駐車場としております。先日、決算の折、顧問税理士から「この土地は固定資産税も高いし、
用途もないのなら、地価が下落する前に売却し、借入金の返済に充てたほうがよい」と
言われました。もとより私もその気がありましたので承諾しました。
税理士さんが地元の不動産屋を紹介してくれたので、その不動産屋からの
アポを待っておりましたが、いきなり書面で査定結果が送られてきて簡単な説明と査定額...続きを読む

Aベストアンサー

1社の査定だけで決める必要はありません。複数の会社に査定してもらえば良いです。ただし、その中で一番高値を提示した会社、という事ではなく、複数の会社の話を聞いて土地の実情をよく理解し、信頼のおける会社を選ぶ事が大事です。

その辺りの売地の値段が坪65万くらいとの事ですが、60坪で65万とすると3900万になりますよね。3900万の土地を買って、60坪の土地ですから家もそれなり大きくなれば総額で6000万くらいになってしまいますよね?6000万で家を買う人がどれだけいると思いますか?また、6000万も出して家を買うような地域ですか?(高級住宅街ですか?)
坪65万というのはその地域で適正な広さの土地の値段でしょうから、おそらく25~30坪くらいの土地ではないですか?つまり面積が広くなると単価は下がるものです。また、3分割するという事は、分割するための費用もいるし、それぞれの土地にライフラインを引きこむ費用も必要になります。そして、土地を買ってそういう事をするのは業者になりますから、当然利益も考えます。
という事で、相場が65万程度の地域で広めの土地を買って分割して売るとなると坪50万くらいになる、というのは普通の話です。

その不動産屋の言う「査定額35万」というのは意味不明ですが、売却予想額50万というのは、おそらくそんなもんだろうと思います。

1社の査定だけで決める必要はありません。複数の会社に査定してもらえば良いです。ただし、その中で一番高値を提示した会社、という事ではなく、複数の会社の話を聞いて土地の実情をよく理解し、信頼のおける会社を選ぶ事が大事です。

その辺りの売地の値段が坪65万くらいとの事ですが、60坪で65万とすると3900万になりますよね。3900万の土地を買って、60坪の土地ですから家もそれなり大きくなれば総額で6000万くらいになってしまいますよね?6000万で家を買う人がどれだけいると思い...続きを読む

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q不動産買取業者の査定

明日、不動産買取業者が、うちの戸建ての買い取り価格の査定に来ます。
何か気をつけたほうがいいことなど、どうしたら買取価格が少しでも良くなるかなど
なんでもかまわないので教えてください!!

Aベストアンサー

はじめまして、よろしくお願い致します。

ほとんど、土地の値段しか価値がありません。
(駅から近いか、近くにスーパーなどあるか、場所が命です)

家、自体は10年以内なら値段になると思われます。

更地にするにも、数百万円かかりますからね。

すなわち、なにもしなくてもOKです。

ご参考まで。

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q不動産の査定について

こんにちは、

先日、大手の仲介業者に、「路線価から地価を計算して、査定してください。」と言うと、
下記のような計算をしてきました。


売却物件は、南西の角地です。
路線価は、西側道路で、180万円、南側道路で170万円です。
----------------------------------------------------
・査定物件の路線価(m2単価)
西側道路:18万円
南側道路:17万円
西側道路を採用
18万円÷75×100=24万円

・道路と角地の評価の比較
西道路:103
南道路:108
平均:105.5(南と西の平均)
南西角地:113
24万円÷105.5×113=25.7万円

・査定評価について
坪単価へ返還
25.7万円÷0.3205=84.95万円
------------------------------------------

1年半前に、売却した物件も同じ仲介業者に仲介を依頼したのですが、以前の査定方法は、路線価から地価(地価の8割が路線価)を算出して売却価格を査定してきました。

仲介業者の担当者のよって、査定方法が違うのでしょうか?

こんにちは、

先日、大手の仲介業者に、「路線価から地価を計算して、査定してください。」と言うと、
下記のような計算をしてきました。


売却物件は、南西の角地です。
路線価は、西側道路で、180万円、南側道路で170万円です。
----------------------------------------------------
・査定物件の路線価(m2単価)
西側道路:18万円
南側道路:17万円
西側道路を採用
18万円÷75×100=24万円

・道路と角地の評価の比較
西道路:103
南道路:108
平均:105.5(南と西...続きを読む

Aベストアンサー

昔は実勢地価の7~8割程度が路線価、という一定の基準で考える事もできましたが。
実勢価格は大きく変動したのに対して路線価の見直しは年に1回なので、実際の変動を十分反映していないこと。
人気のある地域条件の良い土地と、人気のない地域条件の悪い土地とでは売れ行きに大きな格差が生じるようになったこと。
などから、路線価から一定の割合で実勢価格を計算するという事はすでにほとんど意味がありません。
坪単価が80万円以上するような地域なら、おそらくまだ路線価より高く売れるのだろうと思いますが、路線価以下でしか売れない土地も多いし、中には路線価より低い固定資産税評価額以下でしか売れない土地もあります。

おそらくその仲介業者も「路線価は実勢価格の8割」などというのはもう通用しない、というのを承知していて、それでも「路線価で査定」と言われたのでそのような計算式を出してきたのではないでしょうか?

本当に売れる実勢価格ということなら、周辺の取引事例から算出するしかありません。


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