『借家、明け渡しについて』
突然、大家さんが変わり、6ヶ月以内に立ち退くように言われ、困っております。どなたか、教えてください。
現在、家族5人で借家に住んでおります。2年の賃貸契約で、現在3回目の契約を済ませ、半年ぐらい経過しております。先日、面識の無い不動産屋さんから、電話があり、この家を前大家から買い取りました、と連絡があり、今後は家賃の振込先を変更して欲しいとのことでした。それでこの家を販売したいので、あなたが買ってくれませんかと言われましたが、経済的に買うことは難しいのでとお断りしました。その後、リフォームして販売したいので、6ヶ月以内に明け渡しするように、との通告文がきました。私としては、この家や環境が気に入っており、本音は、引越ししたくありません。また、引越しをするには、かなりの出費をともないますし、そのような準備もありません。これまで家賃を滞納したことは、ありません。
どうしても、引越ししなければならないのなら、必要経費一切を、まかなってもらいたいとおもっております。
私が教えていただきたいことは、「このケースは法的にはどうなのでしょうか?」ということと、「これから不動産屋(新しい持ち主)さんに、どのように対応すればよいのでしょうか」ということです。近日中にこちらに来るそうです。
よろしくお願いします。

A 回答 (4件)

いろいろ回答がありますが、



今回のケースでは所有者が代わっても賃貸借契約はそのまま新所有者
に引き継がれます。当然敷金も引き継がれます。

また、立ち退き要求は厳しい要件があって、自己使用・取り壊しなどでないとできませんし
併せて立ち退き料他引っ越し代を負担しないといけません。売却では認められません。

それから強制的に立ち退かせるには裁判所の許可がないとできません。
たとえ家賃滞納があっても勝手に鍵をかえたり家具を移動したりできません。
それをしたら不法侵入で警察に告訴できます。

不動産屋ですよね。権利ないの知っててやるとんでもない会社。監督官庁(県、国土交通省)に相談してもいいでしょう。

次回の更新も向こうは拒絶できないですから。法定更新もあり出るとこ出れば負けません。
それだけ借家人は保護されているのです。

とはいえ家主とそういう関係になると居心地が悪いでしょう。。。
敷金全額返金、引っ越し代、新しく借りる部屋の諸費用(礼金等)全部出すなら立ち退いても
いいと言えばどうですか。後、慰謝料20万くらい

相手は賃貸しとくより分譲して早く売買代金回収したいのです。
強気に出れば出すと思いますよ。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

法的に保護されているのですね。ありがとうございました。自分の知らないところで、売却され、立ち退きを要求され、納得いかないことばかりでした。大変参考になりました、ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/10 06:35

今回の場合は、「競売」ではなく「売買」での所有権移転と解釈すれば、「立ち退き要求」には応じる必要はありません。


賃貸契約では、前の大家との契約は「新大家」にもそのまま「継承」されます。
ですから、「賃貸契約」が終了するまでは「権利」があります。
ただし、契約更新時期に「新大家から拒否」の意思表示があれば、更新はできません。

今回ですが、「内容証明」で契約期間の立ち退きは「応じられない」と拒否してください。
多分、「家賃」を値上げしてきますから、そこにも「新大家」との契約がありませんから、法務局への供託をすればいいでしょう。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

すいません、とても参考になりました、どうもありがとうございます。

お礼日時:2011/04/09 20:54

借家契約は大家が変わっても契約の権利義務は継承されるのが普通


ですが、継承されない場合もあります。

競売によって大家が変わった場合には、契約と抵当権の後先によって
は賃借権が保護されない場合があります。
その場合には、明渡が6か月猶予されますがそれ以上の法的保護は
ありません。

もっとも、競売の場合には先だって裁判所から現地調査や聞き取り
の通知があったはずですから、そういう気配がまったくなかったの
であれば競売の心配はないかも知れませんし、不動産屋がいう「買
い取った」ということが正しければ借家契約の権利義務は継承され
ます。

先ずはその不動産屋に買い取った事実を確認してください。間違い
がなければ、売買契約の写しや登記簿謄本を確認させてくれると
思います。
併せて、あなたも賃借契約書の写し等を見せて権利を主張すればい
いと思います。
その先相手が何を云ってくるのかによっても変わってきますので、
対応や返事はその場では保留で構わないと思います。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

多分、競売ではないと、思います。賃貸契約は、継承されるということですね。どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/04/09 07:44

居住者の権利はかなり強く保護されていますので立ち退く事は無いと思います


法的には借り手の権利が守られてるので問題は無いと思いますが不動産業の人なら分かっていると思うのですが、近日中に来るのでしたら会話の録音位はしておいた方がいいかもです
ごり押しするようでしたら、弁護士会で無料相談とう利用する事が良いかも

どうしても引越ししなければならない時は、貸し手側の一方的な解約ですと、新たな居住に掛かる費用や引越しについても費用の請求が可能じゃないかと思います
    • good
    • 0
この回答へのお礼

どうもありがとうございます。参考にさせていただきます。感謝です。

お礼日時:2011/04/09 20:55

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q派遣の契約違反について

派遣の契約違反の件についてお聞きしたいことがあります。
派遣社員として半年弱働いています。
三ヶ月更新で6月の中頃に7月末で契約が切れるので、8月から10月までの契約更新の話を会社の方からあったそうです。
それで両者継続という形で話は進んでいたのですが、今週になって突然他の部署から社員さんが部署移動をしてきて状況が変わりました。
契約書をまだ提出していなかったらしく、今私の契約を切ろうと検討しているようです。
派遣会社は契約違反だと言っているのですが、これは契約違反になるのでしょうか?
そして契約違反だった場合、私はどのようなことを会社に望めるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

契約の内容がわかりませんので正確な事は分かりませんが、基本的に契約更新・解除は1ヶ月前に口頭もしくは書面でが原則です。今回の場合7月末で契約が切れるのですから特に派遣先に問題はないかと思われます。
dog345さんが会社に望むとは、派遣先にでしょうかそれとも派遣元にでしょうか?
派遣先には直接契約を切らないでほしい旨を伝えても効果はないでしょう。
派遣元には契約を延長できるように派遣先に働きかけるよう話しましょう。
もし会社間での契約が切れてしまうと、派遣元からは解雇の通知がくるか新しい派遣先の紹介があるかと思います。
もし6ヶ月以上勤務されているのであれば、派遣社員の場合は期間満了であれば失業保険の給付待機期間が7日間ですので利用してみてください。

Q借家明け渡しの件

当方は借家を持っています、祖父からのひきつぎのもので、築約35年のものですが、当方の理由により1年先ぐらいに廃業をしたいのですが、まだ一度も具体的に話し合いはしていません。もめたくないので色々なパターンを考えて相談をしようと思っています。まだ先方の考えも聞いていないのでなんともいえないのですが、こちらが一方的に考えるのに家賃が安い(23,000円)のでまずいやだと言われると思います、そのときに先方にいくらぐらいを支払うのが世間の常識なのか、どれくらいのことまでをうけいれるのかを知りたいのですが詳しく分かればお願いいたします。

Aベストアンサー

しろーとなんで、回答資格あるか分かりませんけど…

yuyukokoさんは、立退料を積めば出て行かせる権利があると思ってるみたいですが、間違いです。

借地借家法のどっかに書いてあったと思いますが、自己使用の必要とか、今までの経緯とか、利用状況とか、現況(改築しないと危ないとか)とかのポイントから、家主さんが解約するのも正当な理由があると認められないと、いくら立退料を積んでも解約はできません。
お隣が立退料30万で出て行かせたからうちもせいぜい50万位で…、な~んてわけにはいきません。

店子さんが立ち退きに難色を示すようなら、多分明渡しの裁判が必要なので、最初から弁護士に相談した方がいいです。
それと、うまいことホムペ開けなかったんですけど(なんでやろ?)日本地主家主協会を紹介しときます。

参考URL:http://www.tim.hi-ho.ne.jp/kyokai-info/

Qこれは、契約違反ではないでしょうか?

レンタルサーバーの契約違反?
共用サーバーを借りて、確かに一覧表にはSSHが利用不可みたいですが、
実際、サーバーを利用するとSSHが利用できたのですが、
急に利用不可になりました。
この場合、契約違反でしょうか?

問い合わせたところ、元々、対象プランではSSHは利用不可でしたが、
一時的には利用できたので、こちらも、てっきり利用できるものだと思ってしまいます。
(利用できたといっても、かなり限定的なものですが。)
この場合、業者に何か責任は発生しますか?

Aベストアンサー

「SSHは利用不可」という内容で契約したのですから、使用できなくなったことは何ら契約違反ではありません。利用できるというのは質問者さんの思い込みですから、それをもとに業者に「SSHを使わせろ」というのは無理があります。

業者の責任としては、SSHを利用した期間分の利益を放棄することぐらいです。

カレーライス→サーバ、カツ→SSHと考えましょう。
最初はカレーライスを注文してカツカレーがでてきた状態です。お店はカレーライス料金は請求できても、カツカレー代金は請求できません。

そして次回来店時カレーライスを注文してカツカレーが出てこなくとも怒りませんよね。契約に基づき正当なものを提供しているからです。

Q隣で火災があり借家が大家に相手側から見舞い金を

母が大家をやってまして、9月に借家の隣にあるクリーニング工場が火災を起しまして、
そこの借家の外壁も焦げましたが、こちらで修繕しましたが、なかの借家の方の保険は
適用されず保険はでなかったみたいですが、その借家の方は見舞い金(火を目の前で見たり、臭いや精神的なことなど)がほしく(20万円程)を相手側に請求したいが、借家なんで法律的に弱いので大家が変わって相手側に請求してほしいっと言われましたが、こちら側は弁護士をつけるつもりなので、借家の方にはタダでは出来ないと言った方がいいでしょうかね?借家の方もお金払うって言ってくればいいのですが・・・大家ってどこまで借家のことを考えるのでしょうかね?わかりませんね。

Aベストアンサー

「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」

失火による火災で延焼し損害を被ったとしても火元への損害賠償は出来ないと
明治からある法律で定められています。

損害が生じたとしても請求できませんから 
精神的な衝撃をうけたとしても慰謝料などというものは尚更請求できません。
法的に出来ないものを強要すれば恐喝にもなりかねません。

もしかして 火災保険の中に失火見舞い費用なるものがありますので
それを知っててか 誰かに聞いて請求したいと言っているのかもしれませんね。
この失火見舞い費用保険金は何かしら隣接する建物に被害を与えてしまった場合
1件あたり20万を上限に支払う見舞金です。
全ての火災保険に失火見舞い費用なるものが付いているわけではありませんので
もしかして隣のクリーニング工場の火災保険にはそれが付いていなかったのかもしれません。
もしくはこの失火見舞い費用保険自体、契約者であるクリーニング工場から保険会社に
請求しなければ出ませんので知らない可能性もあります。

ではその借家の住人の代わりに大家さんが請求する義務があるかといえば
それは無いと思いますよ。
口添えとか 話しのついでにこんな事言ってるって 
クリーニング工場の経営者の方に言う程度しか出来ないのではないでしょうか。
そもそも物的損害が発生していませんので保険の方は無理だとは思いますが
クリーニング工場側の迷惑を掛けて申し訳ないという気持ちを頂くしかありませんね。

いつ自分の家から出火させるかも知れないし、隣から移ってくるかもしれません。
自分の身は自分で守るしかありません。 
ご自身で火災保険に入って万が一に備えるしかないと言えます。

「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」

失火による火災で延焼し損害を被ったとしても火元への損害賠償は出来ないと
明治からある法律で定められています。

損害が生じたとしても請求できませんから 
精神的な衝撃をうけたとしても慰謝料などというものは尚更請求できません。
法的に出来ないものを強要すれば恐喝にもなりかねません。

もしかして 火災保険の中に失火見舞い費用なるものがありますので
それを知っててか 誰かに聞いて...続きを読む

Q貸店舗 オーナーの契約違反?

貸店舗 オーナーの契約違反?

貸店舗を10年以上借りて営業してきました。
契約では、特約によりこのビルは夜7:00にシャッター(出入り口はここだけで、借りてる店舗は入り口路面1階部分に位置する)を下ろすという契約です。
店舗、商品の安全性に納得し契約しました。
ところが昨年より、オーナーがこのビル2階で飲食店を始め夜11:00までシャッターを開けて営業をはじめました、当然反対しましたが聞き入れられませんでした。
結局 安全のため年内いっぱいで移転することにしました。
理由は契約時の安全というサービスを提供してもらえなくなった、オーナー契約違反によるものと考えます。
それでも契約書どうり敷金3ヶ月払わなければならないでしょうか、また交渉の余地ありますでしょうか。
宜しくお知恵拝借ください。

Aベストアンサー

契約書に敷金は3か月分消却すると書いているということでしょうか?

であるとすれば、そのようになると思います。

交渉の余地はもちろんあると思いますが、移転するという結論を出す
前に諸々交渉すべきであったとは思います。

感情的に拗れているのであれば、契約違反との相殺も耳を貸さないかも
知れません。

Q破産宣告後(家の明け渡し時期等)

知人のご主人が経営している会社が破産宣告をしました。
以下に記す質問についてよろしくお願いします。

1.家を明け渡さなければいけないのは、いつ頃でしょうか?(債権者は銀行)

2.管財人が家に来て、家財に紙を貼って行くのは破産宣告してから何日たってからでしょうか?

3.娘さんのピアノも紙が貼られるのでしょうか?(今は結婚されていますが、思い出の品ということで手放したくないらしいです)

4.今後の整理は弁護士に依頼してありますが、いつ頃落ち着きますか?

5.手続き中破産者の家族が注意する点


あと、奥様に何とお慰めの言葉をかければよいかと思っています。

Aベストアンサー

 まず,事実を確認する必要があります。

 破産宣告を受けたのは,会社だけですか。それとも「知人のご主人」も破産宣告を受けたのでしょうか。また,会社には破産管財人が着いていると思いますが,個人の方にも破産管財人がついていますか。

 もうひとつ,その家の所有者は誰でしょうか。

 これらによって,答えが変わってきます。

 家が会社なものの場合には,会社の破産管財人が売却のために必要があると判断したときに明け渡さなければなりません。一番遅ければ,買い手との間で代金の授受がなされるときになるでしょうが,もっと速く明渡を求められることがあります。

 家が個人のもので,個人にも破産管財人がついている場合も同様です。

 破産管財人がついている場合でも,破産管財人がこの家を売ることが難しい(債権者が納得するような値段で得ることができない)と判断した場合には,銀行が抵当権に基づいて競売を申し立て,競売で売却されたとき(競落人が代金を裁判所に納付したとき)ということになります。

 家が個人のもので,個人が破産宣告を受けていなかったり,破産宣告を受けても破産管財人がついていない場合にも,同様(競売で売れたとき)です。

 破産管財人は,最近では余り貼り紙をしないようです。貼るとすると,破産宣告を受けてからすぐ,ということになります。会社の破産管財人が個人の家に紙を貼ることはありません。

 通常は家の中の動産(土地建物以外の物)に紙が貼られることはありません。ピアノが売却されるかどうかは,そのピアノが誰の所有物かによります。ピアノが娘さんの物で,娘さんが破産宣告を受けていなかったり,娘さん自身の債務(保証債務を含む)を延滞していなければ売られることはありません。

 今後の整理を弁護士に依頼しているということですが,その弁護士は会社や個人の破産の申立てをした弁護士のことですか。それと別に弁護士を依頼しているのですか。

 落ちつくというのが土居有為うことを意味しているか分かりませんが,大抵は個人も会社の債務の連帯保証をしているでしょうから,個人が破産していなくても,会社の財産が破産管財人によって整理され,個人の方も自分の財産を売却してできるだけ債権者に弁済をして,財産がなくなった状態を「落ちつく」というのであれば,財産の処分がどのような見通しになるかによって違ってくるということになります。

 破産宣告を受けた個人や破産宣告を受けた会社の元の役員は,破産管財人に協力する義務があります。会社や個人の財産状態を正直に話し,その売却に協力することが法律上求められています。

 まず,事実を確認する必要があります。

 破産宣告を受けたのは,会社だけですか。それとも「知人のご主人」も破産宣告を受けたのでしょうか。また,会社には破産管財人が着いていると思いますが,個人の方にも破産管財人がついていますか。

 もうひとつ,その家の所有者は誰でしょうか。

 これらによって,答えが変わってきます。

 家が会社なものの場合には,会社の破産管財人が売却のために必要があると判断したときに明け渡さなければなりません。一番遅ければ,買い手との間で代金の授受が...続きを読む

Qバイトで働ける日数が減ったら契約違反?

アルバイトで働ける日数が応募時が週5日で、一ヶ月後に週1日か月に2日くらいになったら契約違反ですか?

Aベストアンサー

労働契約書の内容とかけ離れた内容ですと契約違反ですが、そうでなければ違反にはなりません。


応募要項というのは契約で無く、求人広告みたいなものと思っていいです。

なので書ける内容に限りがあります。

なので契約書のコピーは貰えたはずですから確認を。

Q大家さんが突然3Fを第三者に貸すと言いだした

大家さんとのトラブルです。

私は、工場を経営しており、現在、3階建の工場を借りています。

賃貸契約書の内容は
<契約期間>と<賃料>と<更新条件>(双方解約する場合のみ3カ月前までに書面で・・・)
くらいしか書いてません。

今月末で更新のタイミングとなります。
(賃料の支払い遅れなど、一切迷惑はかけていません)


昨日いきなり、電話で(私が留守で伝言のみ)
「3階を、第3者に貸したい」と。
まだ、貸す相手は見つかってないとのこと。


まず、法的に、そんなことできるのでしょうか?
   玄関も1つだし、建物内には鍵のかかる部屋は1つもないし、
   電気・ガス・水道のメーターは、それぞれ1つずつしかありません。


法的に可能だとした場合、
私が主張できる権利は、どんなものがあるのでしょうか?


私の一番の望みは、3階を貸すことをあきらめてもらいたいのです。
どうか、お知恵のある方、お助けください。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

これは、mkikaiさんが、その3階部分も借りている範囲に入っているか否かに尽きます。
借りている部分ならば、2重に貸すことはできませんが、そうでなければ、貸すのは自由なので、それを拒絶することはできないです。
そこで、2年前に借りたと云うことですが、その時には、2.3階はあったわけですよね。
それで契約書では登記簿上の表示がされているわけですが、現在、利用している部分は1から3階まで全部でしよう。
それならば、家主として、1階だけが対象部分とすれば、少なくとも2.3階から退去を認めなければ、他に貸すことはできないです。
以上で、mkikaiさんとすれば「あきらめてもらいたいのです。」ではなく「借りている部分は1.2.3階です。」と云わなくてはならず、家主としては「1階だけ貸している。」と云うことになります。
仮に、1階だけを借りているとしても、家主としては不法占拠を理由として明渡訴訟の必要があり、後は、裁判所の判断に任せる他ないと思います。
私は、その2年間、mkikaiさんが2.3階も使っていることを知っていたなら、家主は不利な立場にあると思われます。

これは、mkikaiさんが、その3階部分も借りている範囲に入っているか否かに尽きます。
借りている部分ならば、2重に貸すことはできませんが、そうでなければ、貸すのは自由なので、それを拒絶することはできないです。
そこで、2年前に借りたと云うことですが、その時には、2.3階はあったわけですよね。
それで契約書では登記簿上の表示がされているわけですが、現在、利用している部分は1から3階まで全部でしよう。
それならば、家主として、1階だけが対象部分とすれば、少なくとも2.3階から退去を認めなけれ...続きを読む

Q契約違反

パートの契約違反について質問させてください。私のパートの契約では朝の7時から16時までの週5日出勤して8時間×21日間で168000円が基本給与に当たります。しかし、祝日のなどの特別の日には仕事が激減してしまい半日で業務は終わってしまいます。しかし、営業職ともあってやることは沢山あります。商品PRの書類作成、お客さんとのコミュニケーションなどなど。しかし、上司の部長からは特別の日は半日で帰れと言われました。契約では8時間労働なのに半日の4時間で帰宅してしまえば収入が減ってしまいます。これは契約違反にあたるのではないでしょうか?

Aベストアンサー

> 契約では8時間労働なのに半日の4時間で帰宅してしまえば収入が減ってしまいます。これは契約違反にあたるのではないでしょうか?

会社の指示で休業した4時間分に関しては、休業手当(通常勤務した場合の賃金の6割相当)を請求できます。
上司の指示の記録をガッツリ残しておいて下さい。

労働基準法
| (休業手当)
| 第26条
|  使用者の責に帰すべき事由による休業の場合においては、使用者は、休業期間中当該労働者に、その平均賃金の100分の60以上の手当を支払わなければならない。

休業自体させちゃダメってのは、ちょっと事例が無いかも。


休業手当を受け取っても収入が減って生活が厳しいとかの場合は、別途、副業の許諾を請求するとかが良いです。

Q大家から立ち退きを宣告されました。立ち退き料の請求、敷金の返還は?

みなさんよろしくお願いします。
まず、現在までの経過を聞いて(読んで?)いただけますか?

行政の道路建設計画で大家の家が行政から立ち退きを言い渡されたそうです。
そこで大家は自らの新居を現在私が住んでいるアパートの場所に新しく建てることにしたようなのです。ということで今私が住んでいるアパートは取り壊すことにしたらしく、立ち退きを要求してきました。立ち退き期限は今年の9月30日です。大家はすでに立ち退き期限の6ヶ月前に文書による立ち退き要求をしていますし、6月以降の家賃は免除してくれています。

大家の計らいはうれしいのですがこれはこれ。立ち退くとなると次のアパートの契約料、引っ越し費用が当然かかってきます。

契約料、引っ越し費用は大家に請求することは可能なのでしょうか?

大家に単純に話せばきっと「家賃の免除で配慮している」といった返事が返ってくることが予想されます。それでも免除分の家賃4ヶ月分では立ち退きに必要な費用は賄えないし、そもそも免除分は「立ち退き料」として明確に規定されたわけでもありません。

もうひとつは敷金の返還の件です。
アパートは取り壊す訳ですから、「入居時と同じ状態に戻すための資金」としての敷金は当然使い道のなくなった金ということになり、返還されるべきと私は理解しています。

この場合敷金の返還は法的に正当に請求できるのでしょうか?

まったくの素人で右も左も分かりません。
どなたかアドバイスをよろしくお願いいたします。

みなさんよろしくお願いします。
まず、現在までの経過を聞いて(読んで?)いただけますか?

行政の道路建設計画で大家の家が行政から立ち退きを言い渡されたそうです。
そこで大家は自らの新居を現在私が住んでいるアパートの場所に新しく建てることにしたようなのです。ということで今私が住んでいるアパートは取り壊すことにしたらしく、立ち退きを要求してきました。立ち退き期限は今年の9月30日です。大家はすでに立ち退き期限の6ヶ月前に文書による立ち退き要求をしていますし、6月以降の家賃は...続きを読む

Aベストアンサー

 どうも皆さん法律用語や制度の理解について混乱なさっておられるようなので、ここで少しそれらについて簡単にご説明をした後で、ご質問についての回答を致します。

 大家さん側が借家人に対して家屋の明渡しを請求するための理由として、大きく次の4つがあります。

(1)正当事由がある場合の解約(借地借家法28条。旧借家法1条ノ2)
(2)正当事由がある場合の賃貸借契約の更新拒絶(同条)
(3)家賃の長期滞納・賃借家屋の損壊などの信頼関係破壊を原因とする契約の解除
 (民法541条)
(4)合意解約(これは、両当事者の合意に基づく「契約」の一種です)

 今回問題になっているのは、上記(1)または(2)です。
 (1)の「解約」にしろ(2)の「更新拒絶」にしろ、『正当事由』が要求されております。

 では、ここでいう『正当事由』とは何でしょう?

 戦前は、貸主が自分で使用する必要がある場合にはそれだけで『正当事由』有りとされる解釈がとられておりました。しかし、昭和19年9月18日の大審院判決で、「貸主と借主双方の利害得失及び公益上社会上その他各般の事情をも斟酌してこれを決すべきもの」とされるに至り、これ以後、この考え方が現在にまで引き継がれております。
 そして、現在の借地借家法28条では、この『正当事由』についてかなり細かく明文化しております。

借地借家法28条
「建物の賃貸人による第26条第1項(更新拒絶)の通知又は建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物の賃貸人及び建物の賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃他人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付(『立退き料』のこと)をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

 つまり、『立退き料』は、『正当事由』の補完材料または一つの要因として、賃貸人と賃借人双方の利害得失を公平に判断する際の判断材料として考慮されることが明記されております。
 これについてもう少し詳しく述べますと、『立退き料』以外の要因が貸主側に要求される『正当事由』の理由付けとして弱い場合に『立退き料』の金額等も高額なものが要求される可能性がありますし、逆に、他の要因で十分に『正当事由』ありと判断される場合には、『立退き料』を貸主側は一切支払わずとも「解約」や「更新拒絶」が認められる場合があるわけです。
 具体的にどのような場合に『正当事由』が認められるかということは、個々具体的に個別に見ていかなければなりませんが、おおよそ判例の傾向として、次のような事項を判断の基準としている傾向があります。

ア)貸主と借主双方のその家屋を必要とする必要性の度合い
イ)貸主と借主双方の家族の数
ウ)貸主と借主双方の資力
エ)貸主と借主双方の職業
オ)家屋の構造と現在の使用状況
カ)借家人の転居先があるか
キ)貸主と借主双方に存在するその他の要因(ここで立退き料等についても
 考慮されます)

 これらについて総合的に検討した結果、貸主側に「『正当事由』なし」と判断される場合には、いかに貸主側が6ヶ月前からの解約の申し入れをしていようと、その申し入れは無効です。
 しかし、逆に「『正当事由』あり」と判断される場合には、解約の申し入れは有効なものとなります。

 仮に、今回の場合「『正当事由』なし」と判断される場合には、おっしゃるように引越し費用、次の借家契約に必要となる敷金・礼金などの金額を立退き料として請求できる場合もありますが、これは何も借家人に法的に認められた権利というわけではなく、貸主側は支払う法的義務はありません。
 ただ、紛争を長引かせるのが嫌だからという理由で貸主側が支払うのは自由です。
 また、裁判になって判決によって支払うよう命ぜられた場合には、もちろんその金額を支払わない限り借家人は家屋を明渡さなくても良いというだけです。
 請求の仕方は、やはりご自分で大家さんに対して「大家さんの解約の申し入れには『正当事由』がないから、自分は『立退き料』が支払われない限りここから出て行かない」と主張する以外にはないでしょう。この場合、後日の証拠とするためにも、上記の内容を記した配達証明付きの内容証明郵便で行う方が良いです。
 その場合には、家賃相当額を大家さんに提供する必要があり、大家さんが受け取らない場合には供託所へ供託しないとcaptainkodomoさんに不利となります。


 「敷金」については、他の方もおっしゃられている通り、明渡しについての紛争が終結し、明渡しが終了した後に、清算して返還されます。
こ の敷金は、家賃滞納分などがある場合や、原状回復に必要なことがある場合にはその分が引かれます。

 ご注意願いたいのは、貸主側が解約の申し入れをしたからといっても契約が解約されるのは申し入れの6ヶ月経過後となる、ということです。
 つまり、9月30日までは賃貸借契約は継続しているわけで、本来、その間家主は賃料を受け取ることはできます。
 しかし、今回の場合、大家さん側はその間の家賃を受け取るつもりはないのでしょうから、大家さんの主張通り、その家屋が取り壊されて大家さんの住居ができるのだとすると、他に減額される要因が何もなければ敷金は全額返還され、敷金からその分が差し引かれるということはないものと思います。

 以上、ご参考まで。

 どうも皆さん法律用語や制度の理解について混乱なさっておられるようなので、ここで少しそれらについて簡単にご説明をした後で、ご質問についての回答を致します。

 大家さん側が借家人に対して家屋の明渡しを請求するための理由として、大きく次の4つがあります。

(1)正当事由がある場合の解約(借地借家法28条。旧借家法1条ノ2)
(2)正当事由がある場合の賃貸借契約の更新拒絶(同条)
(3)家賃の長期滞納・賃借家屋の損壊などの信頼関係破壊を原因とする契約の解除
 (民法541条)
(4)合意解約...続きを読む


人気Q&Aランキング