アパート1棟(中古)購入を検討しております。

いろんな収益サイトを見ていますが、ほとんどが築20年前後の木造物件ばかりです。個人的にはそのような物件でも構いませんが、耐用年数を超えた物件をローンで購入すると信用毀損を起こし、2棟目以降は融資が引けなくなる可能性が高いと本に書いてありました。では築浅物件を購入すればいいと思われるかもしれませんが、予算的に厳しいので築浅や新築は無理です。物件価格より積算評価額が高いものを探せばいいのですか。1棟で終わらせたくありませんので、信用毀損を起こさない投資方法を伝授ください。

(1)アパート1棟を購入したい(2000万~2500万)。
(2)建物構造はこだわりません。
(3)キャシュフローをメインで考えてます。
(4)将来的には1棟ものを複数所有したい。
(5)諸経費等にかかる予算(現金)は、400万位で検討中。
(6)できればフルローン希望(厳しいのは解ってます)。

何卒、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

古い物件を持っているからといって、新たな融資が不利になるという事は


ないと思います。与信審査の基準は概ね、
1.融資物件の収益性と生涯(融資期間)収支バランス
2.自己資金比率
3.ローン物件資産評価
4.本人の全所得
5.本人の全資産、全借入、その他保証債務等の状況
6.家族の状況や持家の状況
で、あなたの心配は5.の一部であり、健全にキャッシュを生み出してくれ
ている状況ならそれほど問題にはならないと思います。

それと、本やネットのうまい話を読むとすぐにでもアパート経営できそうな
気になりますが、現実はそう簡単ではありません。どれぐらい簡単ではないか
という事は実際やってみればわかると思いますが、その前に実際の具体的な
物件である程度綿密な収支計画を立ててみたらいいと思います。実際の融資
申込でも必要になりますから。
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この回答へのお礼

有難うございました。

古い物件でも、融資期間や頭金等で収支のバランスが保たれていて、健全にキャッシュフローが生み出せる状況であれば問題ないということですね。

しかし収益サイトでは、ほとんどが20年前後の物件ですが木造の耐用年数は22年です。融資期間が重要になると思いますが、耐用年数内で考えると大変無理があると思うのです。収益サイトに掲載してる築古物件は、ある程度予算(現金)に余裕がある人でないと手を出さないほうがいいのでしょうか。

よろしければ再度お答えいただけると助かります。

お礼日時:2011/04/10 09:20

あの、悪い事はいいません、お金がないなら、ローンまでして、アパート経営するほどのめりっとがあるかどうか、私なら、オススメしません。



現金は、400万円しかないのでしょう。それをどう増やすかを、考えて、地道に貯蓄を続けるのが、宜しいと思います。

私も、若い頃、ローンで貸家を、やっていましたが、ローンを払うと、幾らも残りませんでした、また、20年ものアパートをもてば、修繕の必要性、また、かりるひとが、みつからないと、毎月のローンも、ドキドキしました。

借入金の利息は、意外と高いのです。無駄だと思います。
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>しかし収益サイトでは、ほとんどが・・・・・・



収支計算のスプレッドシートでも使わないとちょっと説明できません
ので、自分で計算してみてください。

ヒントだけ書いておきます。(もったいぶっている訳ではなく文章
では説明が難しいのです。)
・耐用年数22年というのは、木造住宅の法定償却年数のことです。
 22年経ったから価値がなくなるという訳ではありません。
 借り手がいれば、収益還元法で計算すればりっぱに価値を持ちますし
 リフォームして耐用年数を30年40年に延ばすことも可能です。
 
・減価償却費は収支計算や所得税計算には算入されますが、キャッシュ
 フロー計算にはあまり影響しません。

・もしあなたが中古アパートを買う時に築20年の物件の耐用年数を
 22年しかないと判断するのであれば、2年後に改修支出が発生する
 ことを見越して、収支計画を立てなければなりません。
 或いは、2年後に建物価値ゼロとして土地を売却したとして、それで
 残債を返して手元に通算剰余金が残らなければなりません。

どっかで収支計算ソフト探して計算してみてください。
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この回答へのお礼

何度もご回答いただき有難うございました。

不動産屋に足を運び、直接質問を投げかけてみます。

お礼日時:2011/04/10 17:26

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