アパート1棟(中古)購入を検討しております。

いろんな収益サイトを見ていますが、ほとんどが築20年前後の木造物件ばかりです。個人的にはそのような物件でも構いませんが、耐用年数を超えた物件をローンで購入すると信用毀損を起こし、2棟目以降は融資が引けなくなる可能性が高いと本に書いてありました。では築浅物件を購入すればいいと思われるかもしれませんが、予算的に厳しいので築浅や新築は無理です。物件価格より積算評価額が高いものを探せばいいのですか。1棟で終わらせたくありませんので、信用毀損を起こさない投資方法を伝授ください。

(1)アパート1棟を購入したい(2000万~2500万)。
(2)建物構造はこだわりません。
(3)キャシュフローをメインで考えてます。
(4)将来的には1棟ものを複数所有したい。
(5)諸経費等にかかる予算(現金)は、400万位で検討中。
(6)できればフルローン希望(厳しいのは解ってます)。

何卒、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

古い物件を持っているからといって、新たな融資が不利になるという事は


ないと思います。与信審査の基準は概ね、
1.融資物件の収益性と生涯(融資期間)収支バランス
2.自己資金比率
3.ローン物件資産評価
4.本人の全所得
5.本人の全資産、全借入、その他保証債務等の状況
6.家族の状況や持家の状況
で、あなたの心配は5.の一部であり、健全にキャッシュを生み出してくれ
ている状況ならそれほど問題にはならないと思います。

それと、本やネットのうまい話を読むとすぐにでもアパート経営できそうな
気になりますが、現実はそう簡単ではありません。どれぐらい簡単ではないか
という事は実際やってみればわかると思いますが、その前に実際の具体的な
物件である程度綿密な収支計画を立ててみたらいいと思います。実際の融資
申込でも必要になりますから。
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この回答へのお礼

有難うございました。

古い物件でも、融資期間や頭金等で収支のバランスが保たれていて、健全にキャッシュフローが生み出せる状況であれば問題ないということですね。

しかし収益サイトでは、ほとんどが20年前後の物件ですが木造の耐用年数は22年です。融資期間が重要になると思いますが、耐用年数内で考えると大変無理があると思うのです。収益サイトに掲載してる築古物件は、ある程度予算(現金)に余裕がある人でないと手を出さないほうがいいのでしょうか。

よろしければ再度お答えいただけると助かります。

お礼日時:2011/04/10 09:20

あの、悪い事はいいません、お金がないなら、ローンまでして、アパート経営するほどのめりっとがあるかどうか、私なら、オススメしません。



現金は、400万円しかないのでしょう。それをどう増やすかを、考えて、地道に貯蓄を続けるのが、宜しいと思います。

私も、若い頃、ローンで貸家を、やっていましたが、ローンを払うと、幾らも残りませんでした、また、20年ものアパートをもてば、修繕の必要性、また、かりるひとが、みつからないと、毎月のローンも、ドキドキしました。

借入金の利息は、意外と高いのです。無駄だと思います。
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>しかし収益サイトでは、ほとんどが・・・・・・



収支計算のスプレッドシートでも使わないとちょっと説明できません
ので、自分で計算してみてください。

ヒントだけ書いておきます。(もったいぶっている訳ではなく文章
では説明が難しいのです。)
・耐用年数22年というのは、木造住宅の法定償却年数のことです。
 22年経ったから価値がなくなるという訳ではありません。
 借り手がいれば、収益還元法で計算すればりっぱに価値を持ちますし
 リフォームして耐用年数を30年40年に延ばすことも可能です。
 
・減価償却費は収支計算や所得税計算には算入されますが、キャッシュ
 フロー計算にはあまり影響しません。

・もしあなたが中古アパートを買う時に築20年の物件の耐用年数を
 22年しかないと判断するのであれば、2年後に改修支出が発生する
 ことを見越して、収支計画を立てなければなりません。
 或いは、2年後に建物価値ゼロとして土地を売却したとして、それで
 残債を返して手元に通算剰余金が残らなければなりません。

どっかで収支計算ソフト探して計算してみてください。
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この回答へのお礼

何度もご回答いただき有難うございました。

不動産屋に足を運び、直接質問を投げかけてみます。

お礼日時:2011/04/10 17:26

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Q東京都内でリフォーム可能な賃貸物件

こんにちは。はじめまして。

表題の通り、東京都内でリフォーム可能な賃貸物件を探しています。
というのも、週末限定で友人と集まって仕事をする仮オフィスのようなものをつくろうと考えているからです。

しかし、リフォーム可能な物件ってなかなか見つかりません。ボロボロのアパートを改装するのも難しそうです。

そこで、都内でリフォーム可能な賃貸物件、もしくは安い賃貸物件を取り扱っているような不動産業者、ウェブサイトなどがもしあれば教えて頂きたいと思います。また、もしリフォーム経験者が居られれば、どのような物件を探せば良いのか(どんな物件がリフォーム向きなのか、どのようにリフォームを行うのかなど)を教えて頂けると幸いです。

家賃は6~7万円、広さは1DK~1LDK程度を考えています。
よろしく御願いします。

Aベストアンサー

こだわりの物件を集めた不動産業者です。
東京R不動産
http://www.realtokyoestate.co.jp/
一例
http://www.realtokyoestate.co.jp/estate.php?n=3982

こちらで検索してみたらどうでしょうか?
改装可能な物件は現在 203 件あるようです。

ご希望に近い物件ありそうでしょうか

参考URL:http://www.realtokyoestate.co.jp/

Qアパート一棟購入とマンション区分購入どちらが頭の良い投資でしょうか?

アパート一棟購入とマンション区分購入どちらが頭の良い投資でしょうか?

はじめまして。お知恵をお貸し下さい。

私は現在無職の者です。手持ちの資金は現金で2400万程あり、塩漬けになっている金融資産を損切りすればあと1000万位は上積みすることができます。これを利用して不動産投資をしたいと思っております。
投資の目的は家賃収入での生活を実現することです。資産を増やしていつかバリアフリーの賃貸物件を建て、身体の不自由な方達の自立生活をサポート出来るようになりたいと思っています。

私は無職である為銀行からの融資は受けられませんのでまずは現金で築古アパート一棟購入するか、もしくは500万~1000万位の区分マンションを数棟購入するかして、そこから得られる家賃収入で生活し、次の物件を購入する資金を貯めるのが良いのではないかと考えました。
或いは購入した物件を担保にすることが出来るのなら銀行から融資を受け、新たなる物件を購入することを行えばいいのではないかとも考えました。

本を読み漁り、再建築不可の物件や地方の高利回りの物件も考えましたが、やはり都内もしくは首都圏の駅徒歩10分圏内の築古アパートかマンションが良いのではと考えました。
私が考える限り、私の資金で購入出来るアパートは耐用年数を過ぎた或いはそれに近い築古物件で、区分マンションなら耐用年数を20年切る位の物件であろうと思われます。
しかしながらそれらのアパート・マンションを比較した時、一般的にどちらが資産価値があるのか良く分かりません。

私のような立場・考えの者が不動産投資を始めるには、一番得策なのはどういったものでしょうか。
無職の為、不動産を持ったとしてもサラリーマンのようには銀行融資は受けづらいものでしょうか?
不動産投資にお詳しい方、どうぞお知恵をお貸し下さい。
どうかよろしくお願い申し上げます。

アパート一棟購入とマンション区分購入どちらが頭の良い投資でしょうか?

はじめまして。お知恵をお貸し下さい。

私は現在無職の者です。手持ちの資金は現金で2400万程あり、塩漬けになっている金融資産を損切りすればあと1000万位は上積みすることができます。これを利用して不動産投資をしたいと思っております。
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Aベストアンサー

アパート、マンションそれぞれ一長一短あり、簡単にはどちらにするか
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ただもちろん、一番重要なのは利回だと思いますし
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お金がかからないことを考えると

アパートの方が有利ではないでしょうか。

躯体がしっかりしていれば、耐用年数なんか関係なく
長いこと運用できますし、

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家賃を下げれば入居者に苦労はしないでしょう。

ランニングコストが安いのが後々でメリットになってくると
思います。

参考URL http://fudousan1.info/

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勤務地考えて、通勤しやすい路線をえらび、埼玉、千葉、神奈川あたりを含めて考えた方が物件はみつかりやすいと思います。
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Q■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。

(2)メインテナントから知らされた事実
(1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。
(2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。
(3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。

(3)仲介業者の反応
まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。

(3)重要度合
私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。
しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。

【質問内容】
(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。
(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。
(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。
(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。
(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。
(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。
どうぞよろしくお願い致します。

■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。...続きを読む

Aベストアンサー

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。
私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規範、不作為義務違反になりにくいという面があります。類型化された項目のみを説明すればよいと言う事では無いのは事実ですが、重要事項説明違反だけを主眼にした主張をすると、業者側は違反は無いと突っぱねる可能性があります。

>(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。

宅建業法35条で規定された項は47条で不実のことを告げる行為を禁止していますが、この47条で「その他の取引条件…[略]…宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」としているので、この条項に該当するのではないかと想像します。
この47条は重要事項説明書に記載していなくても正確な情報を告知すればいい訳ですが、買主の質問に対しては当然に不実の告知をしてはならないと言う事になりますので、事実であれば、47条は禁止規定、作為義務違反ですので、(35条違反による行政処分ではなく)80条の罰則規定が適用されるので重い処分となります。
しかしここが寧ろネックであり、80条を適用するにはその状況が事実である事を第三者に分かる形で提示しなくてはなりませんので、司法判断となった時にはそこが争点となってしまいます。
書面に残さなくても良いが、その分不実の告知は証明しにくいという反面があるのが、私等もこの法律の理解出来ない面ではあります。

>(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。

47条違反が明確であれば当然に損害賠償請求が可能だけではなく、実際に賠償金を得る事すら可能だと思います。

>(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。

売却前に事実を知っていたと言う事が明確にできるのなら責任は生じます。
現店子の証言をどこまで利用できるかがポイントかもしれません。また実際に滞納がある店子に関しては、その支払い記録は残っていると思いますので、その記録を得る事で証明できますので責は生じると想像します。

>(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。

売主が納得しない限りは、司法判断が必要になると思います。司法判断が貴方に有利に出れば違約金20%の請求は可能ですが、現実的な線で考えると、業者の不実の告知による処分と損害賠償という所でしょうか。店子は新たに見つける可能性がある事ですから。
滞納者に関しては、現時点で滞納金があるかどうかが問題で、現時点でないのであれば損害賠償とはなりませんが、滞納があるようであれば賠償の対象となりうるのではないでしょうか。

>(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

必ずそうしてください。弁護士でも不動産取引に詳しい弁護士である必要があります。その点はご注意を。

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。
私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規...続きを読む

Q再:東京23区で賃貸物件

東京23区で賃貸物件を探しています。
1年間の予定です。
どこが経済的に安いでしょうか?

東京駅に近いほうが助かりますが、
経済面優先です。
23区でなくても、近郊の市でも
東京駅まで電車で30分程度であればかまいません。

Aベストアンサー

1です。
下の方がおっしゃってる様に千葉方面に行けば、船橋まであたりになるかと思うのですが、船橋まで行けばバス・トイレ別で7万弱くらいでありますよ。その手前の市川でも7万弱くらいであると思います。さすがに都内の総武線沿線では数は少なくなってくると思うのですが。
東京駅を利用しなくても近くの大手町駅であったり有楽町駅・日比谷駅で探すと、もっと数は多く出てくると思います。
「経済的に安い」と言うことでお答えすると、都内よりも千葉方面の方が安いと思います。
ただ8万と比較的ゆるい条件ですので、1DKは分かりませんが、1Kですと結構あると思います。
ただ、マンスリーなどになりますと相場より家賃があがってしまいますので、厳しくなると思います。あと普通の賃貸契約はだいたい2年で、1年での解約になりますと、ペナルティーとして家賃1ヶ月分取られるかもしれませんので、ご注意を。

Q中国人の嫁が、中国での不動産投資を検討しています。

中国人の嫁が、中国での不動産投資に興味を持っています。

中国の不動産投資の利点と危険について、教えていただけますか?

何でも、嫁の話では、日本は、不動産取得に関して、不動産そのものが、異常に高価であるばかりでなく、固定資産税など、コストが異常にかかるので、不動産投資の利点があまりないとの事。

その点、中国は、固定資産税が存在せず、不動産も安いので、日本よりも、利幅が高いので、不動産投資は、儲かると言っています。

建物は一度買うと、修繕費用は別にして、何もお金がかからないと言っていますが・・・・。

私の聞いた話では、土地は個人所有が認められず、すべて国家の所有物で、国家から、借りると聞いいます。

以下、参考情報として・・・・・。

日本でも、嫁、旦那が、生活費用を投資、投機に手を出して、破産して、悲惨な事になっている事例を知ってるので、絶対にそうならないように、もし?投資をするなら、生活費用ではなく、捨てても良い資金なら、、特に問題ないと思っていますし、そうならないように、監視しています。

・・・で、嫁は、結婚して十数年経ちますが、永住者ビザで、今のところ、帰化するつもりは無く、通り名も作っていませんので、現在も中国名です。

これに関しては、私からも、帰化の利点があまりないと嫁に話しています。

もっとも、嫁に言わせると、国籍が中国である事の利点の一つに、中国での手続きがスムーズに行くかも?と、言っていますが、これに関しては、私も分かりません。

・・・が、一人息子も、現在、高校、大学進学を控えていて、非常にお金がかかるのは、嫁も承知していて、とても、投資にお金を回せる余裕は現在のところありません。

・・なので、投資するにしても、しばらく先の事になるので、これだけ、日本と中国の関係が目まぐるしく変わる時代、余裕が出来た時、どうなっているか?誰にも分からないのは言うまでもありません。

・・で、嫁は、中国に住む気持ちは一切無く、日本に在住しながら、投資したいようです。

中国人の嫁が、中国での不動産投資に興味を持っています。

中国の不動産投資の利点と危険について、教えていただけますか?

何でも、嫁の話では、日本は、不動産取得に関して、不動産そのものが、異常に高価であるばかりでなく、固定資産税など、コストが異常にかかるので、不動産投資の利点があまりないとの事。

その点、中国は、固定資産税が存在せず、不動産も安いので、日本よりも、利幅が高いので、不動産投資は、儲かると言っています。

建物は一度買うと、修繕費用は別にして、何もお金がかからないと...続きを読む

Aベストアンサー

>中国は、固定資産税が存在せず
今年になって不動産税(房産税)が個人にも適用されるようになったようですね。

>国家から、借りると聞いいます。
日本に入ってくる情報では、その認識で間違いないと思います。

中国不動産投資に関する利点と危険については、利点についてはバブル崩壊とか金融破綻とか言われてますが、今だに経済成長しています。
もしかすると、儲かるかもしれませんね。

危険については、共産国だということが一番大きいでしょう。
何が起きても不思議ではありません。


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