不動産投資に関して質問です。

Question

アパート１棟（中古）購入を検討しております。

いろんな収益サイトを見ていますが、ほとんどが築２０年前後の木造物件ばかりです。個人的にはそのような物件でも構いませんが、耐用年数を超えた物件をローンで購入すると信用毀損を起こし、２棟目以降は融資が引けなくなる可能性が高いと本に書いてありました。では築浅物件を購入すればいいと思われるかもしれませんが、予算的に厳しいので築浅や新築は無理です。物件価格より積算評価額が高いものを探せばいいのですか。１棟で終わらせたくありませんので、信用毀損を起こさない投資方法を伝授ください。

(1)アパート１棟を購入したい（２０００万～２５００万）。
(2)建物構造はこだわりません。
(3)キャシュフローをメインで考えてます。
(4)将来的には１棟ものを複数所有したい。
(5)諸経費等にかかる予算（現金）は、４００万位で検討中。
(6)できればフルローン希望（厳しいのは解ってます）。

何卒、よろしくお願いいたします。

poolisher · Accepted Answer

古い物件を持っているからといって、新たな融資が不利になるという事は
ないと思います。与信審査の基準は概ね、
１．融資物件の収益性と生涯（融資期間）収支バランス
２．自己資金比率
３．ローン物件資産評価
４．本人の全所得
５．本人の全資産、全借入、その他保証債務等の状況
６．家族の状況や持家の状況
で、あなたの心配は５．の一部であり、健全にキャッシュを生み出してくれ
ている状況ならそれほど問題にはならないと思います。

それと、本やネットのうまい話を読むとすぐにでもアパート経営できそうな
気になりますが、現実はそう簡単ではありません。どれぐらい簡単ではないか
という事は実際やってみればわかると思いますが、その前に実際の具体的な
物件である程度綿密な収支計画を立ててみたらいいと思います。実際の融資
申込でも必要になりますから。

yasuto07 · Answer

あの、悪い事はいいません、お金がないなら、ローンまでして、アパート経営するほどのめりっとがあるかどうか、私なら、オススメしません。

現金は、４００万円しかないのでしょう。それをどう増やすかを、考えて、地道に貯蓄を続けるのが、宜しいと思います。

私も、若い頃、ローンで貸家を、やっていましたが、ローンを払うと、幾らも残りませんでした、また、２０年ものアパートをもてば、修繕の必要性、また、かりるひとが、みつからないと、毎月のローンも、ドキドキしました。

借入金の利息は、意外と高いのです。無駄だと思います。

poolisher · Answer

＞しかし収益サイトでは、ほとんどが・・・・・・

収支計算のスプレッドシートでも使わないとちょっと説明できません
ので、自分で計算してみてください。

ヒントだけ書いておきます。（もったいぶっている訳ではなく文章
では説明が難しいのです。）
・耐用年数２２年というのは、木造住宅の法定償却年数のことです。
　２２年経ったから価値がなくなるという訳ではありません。
　借り手がいれば、収益還元法で計算すればりっぱに価値を持ちますし
　リフォームして耐用年数を３０年４０年に延ばすことも可能です。
　
・減価償却費は収支計算や所得税計算には算入されますが、キャッシュ
　フロー計算にはあまり影響しません。

・もしあなたが中古アパートを買う時に築２０年の物件の耐用年数を
　２２年しかないと判断するのであれば、２年後に改修支出が発生する
　ことを見越して、収支計画を立てなければなりません。
　或いは、２年後に建物価値ゼロとして土地を売却したとして、それで
　残債を返して手元に通算剰余金が残らなければなりません。

どっかで収支計算ソフト探して計算してみてください。

不動産投資に関して質問です。

古い物件を持っているからといって、新たな融資が不利になるという事は

あの、悪い事はいいません、お金がないなら、ローンまでして、アパート経営するほどのめりっとがあるかどうか、私なら、オススメしません。

＞しかし収益サイトでは、ほとんどが・・・・・・

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