アパートを借りる際、契約書を不動産会社に郵送してもらい記入して送付しました。
引越しのときに不動産会社から契約書の写しを渡されたのですが、最初はなかった「重要事項説明書」が一枚追加されていました。

それは「石綿使用調査と耐震診断の調査を行っていない」ことを記述した書類でした。
不動産会社に問い合わせたところ、「最初から送付しているはずですが、漏れていましたか。すみません。」と言うだけです。

これは「すみません」で済むことなのでしょうか。(借り手が渋々でも納得すれば済むことかもしれませんが。)

調査結果がわからないまま、このまま住むのも不安が常に付きまとうし、かと言って今から他の物件を探す時間・費用もないし、いたたまれない気持ちです。

不動産会社に調査をさせるとか、調査済みで問題のない物件を優先的に紹介させるとか、
何か法的な処置とか可能でしょうか。

よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

不動産の法的な面については不案内ですが、現実問題としては、飛散の度合いの高い吹き付け材は鉄骨造の耐火被覆として使われていますので、鉄骨造以外ではまず問題ありませんし、使われていたとしても眼に見える部分に使われていなければ、あまり問題ありません(そんなアパートはないでしょう)。



と言って、アスベストが住宅に使われていないかというと、全くの間違いで、むしろ既存の多くの建物にアスベストは使われ続けています。2004年以前は普通に製造販売されていましたので、それ以前の物件で全くアスベストを使っていないほうが珍しいです。

劣化して飛散のおそれのある吹き付け剤を除いて、アスベストを含有する建材が使用されていても、直ちに撤去する義務はありません。
どこにあるかは下の資料を確認して下さい。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha08/01/010425_3_ …

ちなみに、不動産やさんが誰に頼んで調査するか分かりませんが、アスベスト使用の有無を間違いなく判断できる者は極々少ないです。公的資格もありませんので、書類に書いてあっても全然信用できませんよ。
何しろ、長い年月大量のアスベストが様々な形態、名称で使われてきました。設計事務所は実物について知らない人もいます。分析の専門家は建築を知りません。専門家でも目視で正確には分かりません(基準値は0.1重量%です)。専門機関に分析させると大変な費用がかかります。

私の想像では、設計事務所や耐震検査の業者のなかの、自称専門家が図面を確認して「石綿」が無く、一室の天井裏を覗いて、吹き付け材がなければ「使用無し」としている程度だと思います。
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 大家しています。



> 最初はなかった「重要事項説明書」が一枚追加されていました。それは「石綿使用調査と耐震診断の調査を行っていない」ことを記述した書類でした。

 私並みの小心者の大家か管理会社か不動産屋さんなんでしょうね。

 私のところのマンションは9年位前の売買の時に『耐震診断』と『石綿使用』については調査をしましたが募集に際して説明していることはないでしょう。私が承知していれば良いことで、『重要事項説明』で説明しなければならないこととは思ってはいません。まぁ、震災直後ではそれらの検査書類を添付するのも借主さんへの“広告”にはなるのでしょうが、なんせ10年近く前の検査書類が何の役に立つのか?

 おそらく売買等があって、しかも買い手が私のような小心者ででもなければそんなことはしていないでしょう。

 今回の物件は『重要事項説明』の不備と言うことでキャンセルも可能でしょう。

 『不動産会社に調査をさせる』ことは出来ない相談です。所有者が許可はしません。
 『調査済みで問題のない物件を優先的に紹介させる』ことは可能でしょうが、そんな物件は不動産会社には分かりません。
 『法的措置とか可能』です。どんなことでも裁判所に訴えることは出来ます。但し、勝つか負けるかは判事や弁護士の“腕”次第ですから全く別問題です。ここではなく弁護士さんに相談されてください。

 なお、『耐震』や『石綿』がご心配なら『これから建つような新築物件』に限ってください。現在建っているどんな物件も(建設中のものも?)、関東では何処も、先の本震で揺すられ、その後もちょくちょく余震で揺すられているのですから『耐震性能?』は間違えなく落ちています。震災以前の検査では現状とは異なりますし、時間の経過も現状とは異なる要因でしょう。
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説明(やってる・やってない)の必要はあっても


調査の義務はありません。

昭和57年以降なら基本的には新耐震ですから
まず耐震診断はやらないでしょう。
それ以前の物件は診断してみないとわかりませんが
実際はかなりの高額になるのでそうそうは
実施できません。
公共建物等でも思うように進んでいないことから
実情がわかると思います。

石綿は住宅系では使ってないと思います。
使っていたとしても、解体とかしなければ
被害が出ることもないように思います。

違法でもないし法的な処置とかも無理だと思います。

聞きかじりの知識に影響されすぎではありませんか?

耐震については不安ならば
「古い物件は借りるな」
ということです。

実際、2階建のアパートなら新耐震規格の建物なら
震源直撃でなければ、建物が揺れで倒壊することは
まずないように思います。
津波については報道の通り、どうしようもありません。
海から離れたところに借りる以外にありません。

建物そのものは倒壊しなくても、液状化や地滑りなどの
リスク、水道やガス等インフラが使用できなくなる
可能性は当然あります。

賃貸借契約のなかで(売買契約ですらですが)
そういったリスクのすべてを仲介者が説明するのは
無理ですし、そもそも役所に行ったとしても
わからないことだらけです。

防災について気にするなら
こんなことでいたたまれないとか法的な処置とか
そんな方向ではなく考えたほうがいいと思います。


耐震診断・石綿調査未実施が気に食わないなら
キャンセルするのもいいでしょうけど

たぶんどこの物件でもそんなものですよ。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

最初に、ほとんどの物件が調査未実施であること。且つ、普通に住んでいるぶんには石綿被害にあうことはないと、きちんと説明があったのならよかったのですが。

契約のあとに、それも何の説明もなく、「重要事項説明書」なる一枚の書類が追加されていたため驚きました。説明する時間がないくらい短時間の商談ではなかったもので、不思議に思っています。

補足日時:2011/04/10 04:06
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「石綿使用調査と耐震診断の調査を行っていない」ことを記述した書類はあまり見たことがありません。


重要事項として必ず言わなければいけないことはないと思うのですが。

最近の地震の話もあるので、まだやってませんよと言っているだけでは。
耐震診断を全部の賃貸物件やっているとは思えませんし、石綿の使用調査も特にやらなければいけない
ということはないと思います。(もっともふつうの住居で石綿被害になるような状況というのは
まずないと思いますが)

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

調査結果の記録の有無を記し、「有」なら調査内容を記述する様式となっていました。

仮に石綿が使われていたとしても、普通に住んでいる分にはそれによる健康被害は起こりえないということですね。

ありがとうございました。だけど、なぜニュースなどで大きく取り上げたりするのですかね。
解体とかしないかぎり発がん性に関与しないなら、あまり騒ぎ立てるのも考えものですね。

補足日時:2011/04/10 03:41
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そちらについてご意見いただいた方、本当にありがとうございました。

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その後撤去され更地となり放置されたまま数年経過し、その後地盤改良された様子もないまま今回売り出された広告を見て、近隣の方は口々に『えぇっ、ここ売っていいの~?』と話していたそうです。
そう話してくれた近隣の方のお宅も”築浅・地盤改良した物件”にも関わらず引き戸が勝手に開くほど傾いてしまっているそうです。
絶対やめたほうがいいと言われましたし、もう絶対に解約しますが、契約の経緯(http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4543586.html)から考えてもこんなふざけた業者に手付放棄など出来ません。

こちらにも事前確認の不足など落ち度がないとは言えないので、ある程度の出費は覚悟しておりますが、隣地状況も現地の地盤も説明義務はないとする売主・仲介者に対し契約の不当性を訴えるためにも、施工者の地盤調査義務や周辺一帯の軟弱地盤が”重要事項説明”に必要ないのか等ご教示いただけましたら幸いです。

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で、本日現地で近隣の方に地盤について伺ったところ新たな事実が判明しました。
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前回のご質問も読ませていただきました。確かに買主がそれを立証しなければなりませんから、売主側が承諾しない限り、裁判しかなさそうですね。
1、業者は10年保証の義務がありますが、公的な第三者の保証機関の保証は付加している物件ですか?(JIOなど)保証かあれば地盤が最低5年建物の瑕疵については10年は保証されるはずです。保証があれば、手付け放棄して仲介料を支払うしかないと思います。第三者機関で大丈夫と認めているわけですから、実際に損害があってからでないと賠償や解約はむずかしいでしょう。
2、上記の保証機関による保証が付加されていない(自社保証)物件なら、弁護士を介入の上実際に調査するしかありませんね。
地盤改良といってもちょっと前までは、地盤調査会社からの指示や指定業者ではなく、経験上土木屋が施工していた頃もあり、単に地盤改良と言っても現在の施工内容と同様ではありません。
3、重要事項ですが、基本的に地盤に関しての説明義務はありません。但し湿地を埋め立てた場合や、谷を埋めた等小規模で開発行為や宅造許可のかからない物件は、説明すべき程度の指針です。隣家や周辺の説明に関しては、一体の大規模災害や付近一帯が沼や谷であった場合など以外は調査不足や説明不足の責任は追及出来ないでしょう。隣地はあくまで隣地です。逆に隣地は大丈夫で購入地だけ不良地盤ならそのような発想は抱かないわけですから。
4、建築時に地盤調査は行っていますよね?私の自治体は調査の報告書添付が確認申請に義務づけられている様な(必ず求められる)感じになっています。もし建築時に地盤調査をしていない状態なら、白紙解約は可能でしょう。(間違いなく大丈夫という根拠が無い)
5、悪質な業者ですが、先方の弱いところは、あなたと解約しない限りはその物件を他の誰かに売却は出来ないということです。ですから、簡単に解約してはいけませんよ。(2重売買で1発行政処分の対象です)長く引っ張るのも、上手に解約する手段です。
6、ご自分でやられても不愉快な思いをされるだけだと思いますので、弁護士に依頼したほうが良いと思いますが。建築オンブズマン関係の弁護士の先生なら、頼りになると思いますよ。売主は手付けを返しても実損はないので、弁護士費用のみ負担する覚悟があれば全額還付で白紙解約で決着するのでは?白紙解除なら仲介手数料も発生しませんから。
当方不動産業者です。

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1、業者は10年保証の義務がありますが、公的な第三者の保証機関の保証は付加している物件ですか?(JIOなど)保証かあれば地盤が最低5年建物の瑕疵については10年は保証されるはずです。保証があれば、手付け放棄して仲介料を支払うしかないと思います。第三者機関で大丈夫と認めているわけですから、実際に損害があってからでないと賠償や解約はむずかしいでしょ...続きを読む


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