http://www.tateurinavi.com/experience/savemoney. …
こちらの「新築建売住宅を安く購入する方法」をみました。

仲介業者を介さずに、直接売主から購入するという方法です。

これは例えば大手のハウスメーカーの建売にも
使える方法なのでしょうか?

分かる方、よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

大手だとか中小だとかではなく


あくまでも売主が直売をするかどうかです。

直売をするか、販売(仲介)業者に一任するかは
大手・中小とは関係ないと思います。

なんかこのサイトの作成者さんはゴチャゴチャと
ぼったくりだなんだと書いてますけど
あげくにレインズに文句つけたりとか
でもしょせんは素人のにわかだって気もします。

直売・仲介併売の場合は
売主の指定により、業者が販売した場合は
売主→業者へ6%、買主は仲介料負担なしとして
直売と業者販売で買主の支払額に差が出ないように
している場合も多いです。

目先の手数料ばっかりに捕らわれて
もっと大事なことを見逃さないようにどうぞ^^
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直接契約してくれる売主であれば可能です。



しかしその部分だけにこだわると物件が限られてしまいます。
また直接売主に交渉しても「仲介業者を通してくれ」と言われる場合も多いです。

売主の業者も「直接お客さんと契約したい」と思っているとは限りません。ハウスメーカーや建売業者にとって仲介業者は、物件を売ってくれたり、事業用地を紹介してくれたりする大事な取引先なのです。おそらく一度きりの付き合いになるエンドユーザーに手数料がかからないようにする事よりも、継続的な取引のある仲介業者に手数料が入るようにする事のほうが大事であると考える業者も多いです。
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相手しだいでしょう。


私は金額に見合う価値は無いと思います。
良い物件を探してもらったとか、売主に非常に上手く交渉してもらえそうでなければ通さなくて良い物をわざわざ通す必要は無いような気がします。
何かあった場合、仲介業者は相談には乗ってくれるかもしれませんが責任は取ってくれないでしょう。
保険とは思えません。
相手が個人でなくハウスメーカーなら特に必要は無いと思います。
大手ならまったく必要性が感じられません。
私は直接でしたが何も問題はありませんでした。
貴方しだいですが、間がいない方が金額交渉も上手くいくような気がします。
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 売り手がOkすれば可能でしょう。

まぁ、関連の仲介会社ででもなければ喜んでOKすると思います。売り手にとってはいくらか“気が楽”になるでしょう。たしか『重要事項説明』だって仲介の不動産会社の役目ですからご承知おき下さい。

 ただ、無責任なネットの書き込みを信じるのもどうかとは思いますが、自己責任でなさってください。

 私から見れば高い買い物なので保険は当然掛けますが、質問者様にとっては“たいした額ではない”のかも知れませんし、保険嫌いな方もおられますから自由でしょう。
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サイトみましたが、素人のにわか勉強のような気がしますね。


条件が整えば可能なんでしょうが、その仲介というところにある意味保険的な役割も
含まれていて、自分でやるということはすべての問題を引き受けるという責任が
あることをお忘れないように。

なんでもそうですよね。
農産物でもスーパーで買うよりは農家に行って買い付けた方が(売ってくれるのならば)安いかもしれない。
魚やさんで買うより、漁師の家を訪ねていって買ったほうが安いかもしれない。
でも普通、そうしませんよね。
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使えるといえば使えますが、建売をやる大手ハウスメーカーは必ず宅建業登録をしています。


別会社にして仲介扱いで販売していることが多いのでは?
○○不動産販売(株)なんて社名で仲介していると思いますよ
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昨年家を買いました。


私も直接購入か仲介を通すか迷いましたが結局仲介を通しました。

理由は、何かトラブルがあった場合(契約時や住んだ後等)建て主と交渉しなければいけなかった場合に
素人の私では対等に話ができなしと思ったからです。
可能性が低いですが、買った家が住めないような状態になり、更に建て主が交渉に応じてくれないような姿勢を見せた時に泣き寝入りしないためにも仲介は必要かと思います。

仲介手数料は普段の生活から考えると大きな金額ですが、もしもの時の安心料ととらえて支払うことに決めました。
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家を建て替えようと思っています。ハウスメーカーにて

自分は電気工事の職人です。
自分の親は水道工事の職人です。
親戚に内装工事の職人さんがいます。

ハウスメーカーで家を建てる場合そう言った利点を使えないのですか?
ハウスメーカーと施工業者の契約があったりするものですか?

ないところはないものなのでしょうか?

Aベストアンサー

ハウスメーカーの方針によって違うと思います。
営業の担当に聞いてみる価値はあると思います。

知人の実家は、大手設備会社です。
知人が大手有名ハウスメーカーで家を建てたときに、
施主支給と言う形で水道工事と電気工事を
実家が請け負ったと聞いています。
また、実家経由で水回り設備品も調達していました。

勿論、その場合は水道と電気関係は、
ハウスメーカーの補償外となります。

しかし、内装工事は施主支給は難しいと思います。
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躯体の問題か内装の問題か判断が難しいので。

それから、質問とはずれますが、
それだけ職人さんが揃っていれば、
地元工務店で建てる方がよいと思います。

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またはこの工務店が請け負ってくれないのでしょうか?
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Aベストアンサー

>この工務店が請け負ってくれないのでしょうか?
そういうことです。
そういうことをすれば、その工務店は今後、仲介業者に依頼することが出来なくなり、自分で客を探さなくてはならなくなります。
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長期的に見たら損をするようなことは請け負わないと思いますよ。

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ハウスメーカーB

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Aベストアンサー

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お教え願います。。。

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よく、売主の名前は明かされないから一般人は知る事ができないって...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。

売主目線で話を進めます。

売主が直接販売する為には、販売部門を設ける必要があります。
そしてその為の人件費や広告宣伝費なども発生します。

これらのコストは売れ行きなどにも大きく左右され、売れなくても常時発生します。
対して販売を全て仲介業者に任せた場合は、売れたときにしか費用が発生しません。
つまりコストが明確であり計算が立ちやすいと言えます。

又、販売部門を持つ場合は不明確な分、更に人件費等を物件価格に乗せる必要が出てきます。
広告宣伝費などは規模により単価も変わりますので、中小の工務店では販売部門にかかるコストも大変です。

上記の理由で最近は建築部門のみしか持たず、販売は仲介に任せているところも多いです。

逆に言うと、販売部門を持つ業者の物件で仲介を通すと無駄が多いことになります。


販売部門を持たないところでもムリを言えば直接の契約をする場合もありますが、
ノウハウがない為、ローンの斡旋やその後の手続きなどでの不具合も多少はあるでしょう。
ある程度、自分で管理する気持ちがないと厳しいです。

ローン関係は質問者自身で管理することになりますので、質問者のミスで日程がずれたり
最悪引渡し出来なくなれば大変です。
(もっとも、ここまでなる事は普通ないですけどね)

この辺は、餅は餅屋と言うことでしょうか。


仲介を通すならワガママは(常識の範囲で)いくら言っても構いません。
難しい要求も穏便に済ますことは仲介業者の仕事です。
売主買主双方の意向を取りまとめ、穏便に引渡しまで持って行くことが最大の仕事と言えるでしょう。


■まとめとして
売主直接なら引渡しまでの進捗管理は自身でする覚悟で行きましょう。
仲介を通すなら言っていいか迷うこともとりあえず相談して、極力希望が叶うように
大いに活用しましょう。

こんにちは。

売主目線で話を進めます。

売主が直接販売する為には、販売部門を設ける必要があります。
そしてその為の人件費や広告宣伝費なども発生します。

これらのコストは売れ行きなどにも大きく左右され、売れなくても常時発生します。
対して販売を全て仲介業者に任せた場合は、売れたときにしか費用が発生しません。
つまりコストが明確であり計算が立ちやすいと言えます。

又、販売部門を持つ場合は不明確な分、更に人件費等を物件価格に乗せる必要が出てきます。
広告宣伝費などは規模...続きを読む

Q土地とハウスメーカー(工務店)はどちらを先に決めるべき?

土地とハウスメーカー(工務店)はどちらを先に決めるべき?

これから、土地購入と一戸建てを建てようと考えているものです。

土地を探すにあたり、先にどの工務店やハウスメーカーで建てるか決めた後、その工務店やハウスメーカー経由で土地を探すものでしょうか?
それとも、どの工務店やハウスメーカーで建てるか考える前に、土地は別であらかじめ探しておくべきものでしょうか?
建築条件付きの土地であれば、必然的に建てるメーカーが決まってしまうと思いますが、建築条件なしの土地の場合は先に土地だけを買っておき、それから初めて工務店やハウスメーカーを探すものでしょうか?

アドバイスお願いします。

Aベストアンサー

ある程度の知識レベルに達している方でも時間を要することなので
同時進行で良いと思います。
どちらが先に決まるかは、そのときの状況によります。
判断基準を持っていないと取り返しの付かないことになりかねませんが

しっかりとした予算計画が最優先です。
返済可能な借入額(いくら貸してくれるかではなく、いくらなら返せるか)
+自己資金=預貯金-150~200万
+贈与、援助(贈与1500万+相続時清算課税2500万=非課税)
=予算合計額

予算合計額=土地費用+建物費用+諸経費
この中で絶対的なものは諸経費です。
土地や建物は予算に応じて選択するしかありません。

仮に予算合計額が3,000万だとすると
諸経費として約200万を引き、残金2,800万
この範囲内で土地と建物を検討しましょう。

土地と建物はどちらも欠かせないので優先順位はありません。
現実的なバランスを考慮するのです。
建物は現実的に坪単価50~60万は最低ラインでしょう。
外観、内観や設備など設計見積段階で妥協点に達しないでしょう。
また、維持管理費が後々高くついたり最悪建て替えのリスクも負うハメになります。
節約して無駄金を省くのとケチって粗悪な建物にしてしまうのとは違います。
家族構成や将来の変化を想定して最低必要な面積が30坪だったとします。
建物は30坪×50万=1,500万です。
この金額の中には照明、カーテン、エアコン、屋外給排水工事、附帯工事を含みます。
ただし、外構植栽工事は含まれないと考えます。
外構植栽工事は100万では中々満足のいくものにはなりません。
建物の品格や暮らしの中での精神安定や利便性に影響するので200万くらい予算をみましょう。

建物費用としては1,700万となりました。
残額は2,800-1,700=1,100万となります。
坪単価30万が相場の地域なら35坪前後
狙っている地域の相場では最低面積を確保できない場合は
地域を変えるしかありません。

この時点ではあくまで目安の金額なのである程度幅を持たせる必要があります。
建物1,600~1,800万+土地1,200~1,000万+諸経費200万=3,000万
という具合に頭に記憶させておくのです。

土地は地域範囲を限定して探すのか、市街地の狭い土地と郊外の広い土地を天秤にかけるのか
色々と方法はありますが、候補に成り得る土地はすべて現地視察をすることを怠らないで下さい。
土地の選択肢を絞っていく作業を進めながら建物の依頼先を探す作業を同時に進めると良いと思います。
建物の依頼先はメーカー、工務店、設計事務所経由工務店、建築家経由工務店、大工棟梁などが
考えられますが品質の優劣は一概に判断できません。
建物を建てる以外の無駄な経費が多額になってしまうのは
メーカー>設計事務所≒建築家>工務店>大工棟梁の順です。
建物の金額というのは材料費+職人の労務費+諸経費(業者経費+利益)で構成されています。
当然、材料費と労務費の割合が高いほど品質の良いものを造りやすいです。(設計技術が同等の場合)
材料と職人が100点でも設計が80点ならば80点以上の建物は出来ません。
設計や材料は貴方自身で選ぶことが可能ですが職人は難しいのが現状です。
設計に関しても目にするのは間取りや外観、設備を検討するための図面に過ぎません。
力学的に耐震性に優れていることを証明する構造図や耐久性に優れていることを証明する施工詳細図
などを目にすることは希少で、見たとしても理解できません。
本当に優れた設計者に出会っても貴方に見抜く力が無いと見過ごしてしまうのです。
いずれにしても無駄金を払いたくないのであれば大工棟梁か工務店主体で考えましょう。

優れた設計者に出会えば、優れた建物に適した土地へと導いてくれます。
出合った時に、いくつか土地候補を準備できていれば助言を貰えます。
候補に無ければ探してきてくれるかもしれません。
こういったチャンスを逃さない為にも同時進行がベストなのです。

ローンや親の援助なしに自己資金で土地代金を支払える場合は土地のみ購入しても良いですが
そうでない場合は、期間を空けられず同時期に契約をしなければなりません。
これも同時進行する大きな理由です。

助言として、建築条件付の土地を販売する建設業者で優れた業者を見たことがありません。

テクニックの一つですが、土地を1人で探すことを否定しませんが、大人数で探した方が
有利です。メーカーや工務店を巡回し、土地を探していることを伝え、手伝ってもらうと
早いですよ。担当営業の営利目的な攻撃は頑張って防いでください。
別に土地を見つけた業者と建物を契約しないといけない法律はありません。
土地は売主と不動産業者を通じて契約するものです。

ある程度の知識レベルに達している方でも時間を要することなので
同時進行で良いと思います。
どちらが先に決まるかは、そのときの状況によります。
判断基準を持っていないと取り返しの付かないことになりかねませんが

しっかりとした予算計画が最優先です。
返済可能な借入額(いくら貸してくれるかではなく、いくらなら返せるか)
+自己資金=預貯金-150~200万
+贈与、援助(贈与1500万+相続時清算課税2500万=非課税)
=予算合計額

予算合計額=土地費用+建物費用+諸経費
この中で絶...続きを読む

Q新築建売戸建て/売主から買うのも仲介業者から買うのも同じですか?

不動産の取引における宅建業者の関与の仕方として、主に売主・代理・媒介
(仲介)の3種があるそうですね。

取引態様が「売主」となっている気に入った物件があるのですが、その物件は、
新築戸建ての建売物件で、地元の不動産会社が企画(自社でデザイン、施工、
販売まで?)しているもののようです。

他方、我が家には数年来、懇意にしている仲介業者がいるため、そこを通して
購入しないと申し訳ない気持ちもあります。

このケースでは、「売主」と直接売買交渉したほうが仲介手数料など節約でき
るでしょうか。それとも、懇意の仲介業者を通しても変わりないでしょうか。

Aベストアンサー

売主が不動産会社だった場合、買主は仲介手数料を支払い必要が無いので、敢えて仲介業者を入れると、費用がその分加算されるだけです。
入れる必要は無いと思いますが、懇意にされているという事であれば手数料払ってでもプロを味方につけておくという意味では利用価値はあるとは思いますが…。
しかし物件価格の3%ですからね…。

Q新築するなら、ハウスメーカーor設計事務所?

家を新築する予定です。
もともと設計事務所に依頼して、徹底的に自分好みの家を建てようと思っていたのですが、
大手ハウスメーカーの免震技術が信頼性が高いと父から勧められて、先日ある大手ハウスメーカーと初顔合わせしました。
率直に「建築デザイナーにお願いしたいとも考えているが、デメリットはありますか?」と伝えたところ、「耐震性を重視するなら、ハウスメーカーがよい(理由を丁寧に説明してくれました)。また、建築資材などの知識はハウスメーカーのほうが豊富であり、ハウスメーカーでもオーダーメイド可能」との指摘を受けました。

ハウスメーカーと設計事務所、それぞれのメリット・デメリットを教えていただけると助かります。
また、両社平行してプランを作ってもらうことも可能でしょうか?

Aベストアンサー

#5です。鉄骨造であれば、確認申請時に構造計算が義務づけられており、地震に対しては、問題なく安全です。ただし、施工がきちんとできていればの話しです。通常、設計事務所では、設計の他に現場監理も行います。現場監理とは、施工段階において、施工業者の手抜きがないか、また、詳細をどう納めるかをチェックすることで、週に2~3回はずっと現場に行きます。また、施工業者の選定においては、建築家どうしで横のネットワークがありますので、どの業者が優れているか評判の良い業者は、みんなが知っています。ポイントは、過去にその建築家が仕事をしたことがないような業者は、例え安くても絶対に選ばないことです。#6の方もおっしゃるように、HMの施工は実際には地元の下請け業者が行います。おそらくHM本体がそれに対して現場監理をしているのでしょう。

また、HMと設計事務所の競合の件ですが、非常に答えにくいのですが、人によるとしか答えようがありません。基本的には、多少なりとも実績のある建築家には、やはり嫌がられると思います。ただし、まだ若くて、仕事の少ない、しかしやる気に満ちあふれている建築家なら、正直に打ち明ければ、相談にはのってくれるでしょう。実費くらいはとられるかもしれませんが。。。また、建築家どうしを競合させる(というか、数人から話しを聞いたりする。)というのは、まあ普通にあると思います。#2の方もおっしゃるように、自分の好みのセンスにあった人を選ぶ必要がありますからね。

以上、設計事務所側の立場でお答えしました。
ただ、われわれはマニュアルも何もないので、営業合戦になったら、HMにはかないっこありません(苦笑)。「建築資材に対する知識はHMの方が豊富」って、なぜ同じような家が巷にあふれているのでしょう?

PS #5の中でフェイクの材料って書いたのは、仕上げや家具の材料で、構造ではありません。今、読み返すとちょっとわかりにくかったです。すみません。

#5です。鉄骨造であれば、確認申請時に構造計算が義務づけられており、地震に対しては、問題なく安全です。ただし、施工がきちんとできていればの話しです。通常、設計事務所では、設計の他に現場監理も行います。現場監理とは、施工段階において、施工業者の手抜きがないか、また、詳細をどう納めるかをチェックすることで、週に2~3回はずっと現場に行きます。また、施工業者の選定においては、建築家どうしで横のネットワークがありますので、どの業者が優れているか評判の良い業者は、みんなが知っています。...続きを読む

Q建売を買うとき、仲介業者を間に入れるメリットはあるのでしょうか?

建売を買うとき、仲介業者を間に入れるメリットはあるのでしょうか?

建売を買うとき、仲介業者を間に入れるメリットはあるのでしょうか?
今回、11月に見つけた物件が気に入って購入しようと手続きをしたのですが、仲介業者の段取りが悪く非常に不安になったうえ、ローン書類提出まで年明けまでかかってしまい、物件が別の人に売れてしまいました。

その仲介業者が信頼出来ないし、家そのものは非常に出来が良かったので、その家を建てた建売やフリープランを扱っている売主と直接取引しようと思うのですが(もちろん物件広告を配布している会社なので直取引は可能だと思います)、間に仲介業者を入れた場合と入れない場合のメリット、デメリットは何でしょうか?

もちろん、直取引なら仲介手数料を払わなくて済むのでしょうが…

Aベストアンサー

その建設会社は自分のとこで売りながら、仲介業者にも依頼して営業してもらってる訳ですね。その前提でお答えします。
まあよくあるパターンですが、運悪く仲介業者の出した広告を見てそこから買った人がうちの開発団地にも数組います。

ハッキリ言って何のメリットも無いどころか、数十万の手数料も取られて丸損です。
家のクレームがあって仲介業者に言っても、そのまま売り主に回すだけで、彼らは売った後は何のフォローもしません。
その内売り主に直接言えって言われます。

クレームだけでなく、ちょっとした不具合や気になった事など、住んでいると色々疑問点も出てきます。
必ず売り主から買って、そこの営業や設計士やアフターと仲良くなっておかないと、後々大変苦労します。

仲介業者から家を買う人が払わなければならない仲介手数料ですが、
あれって売り主も同じ額を仲介業者に払ってるんです。
だから貴方が直接売り主から買えば、売り主も余計なコストがかからなくなる訳ですし、その分オマケしてくれたりします。

たまに仲介手数料値引きしますよって業者いるでしょ。手数料タダにしても仲介業者は儲かる仕組みになっているんです。

その建設会社は自分のとこで売りながら、仲介業者にも依頼して営業してもらってる訳ですね。その前提でお答えします。
まあよくあるパターンですが、運悪く仲介業者の出した広告を見てそこから買った人がうちの開発団地にも数組います。

ハッキリ言って何のメリットも無いどころか、数十万の手数料も取られて丸損です。
家のクレームがあって仲介業者に言っても、そのまま売り主に回すだけで、彼らは売った後は何のフォローもしません。
その内売り主に直接言えって言われます。

クレームだけでなく、ち...続きを読む

Q3月決算でないハウスメーカーを探しています

当方、あるハウスメーカーの下請けの仕事をしているのですが3月に仕事が集中し、4月にはパッタリ仕事がありません、原因はハウスメーカーの決算が3月なのが大きな要因になっています、そこで3月以外決算のハウスメーカーを教えてもらえないでしょうか?又、探す方法があるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ハウスメーカーのHPを見れば分ると思いますが………

 例えば、

 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9%E3%83%A1%E3%83%BC%E3%82%AB%E3%83%BC

 の日本の主な住宅メーカーのいずれかをクリックしてみます。

 一番上の積水ハウスを見ると、右側の会社概要の下の方に、
決算期 1月31日と書かれています。

 大手なら本屋さんで「四季報」の立ち読みでも分りますが………

Q土地売買を業者を介せずに行いたい時の適正価格は?

実家の隣地の中古住宅(築17年)付土地(約50坪)を地主から買おうと思っています。その地主は不動産業者を入れると、マージンが取られるし、いろいろうるさいので業者は入れたくないとおっしゃいます。(1)適正価格の算出方法はどのようにしたらよいのでしょうか。(2)売買に関する法的手続きはどのように調べたらよいのでしょうか。不動産売買にはまったくの素人なので教えていただきたいのです。

Aベストアンサー

不動産売買に全く素人と仰るくらいでしたら、業者を挟んだ方が宜しいような気がします。
業者を挟むと、重要事項説明という義務が生じてきて、その土地や建物に付いての状況や法的規制、権利関係について、きちんと説明を受けられますし、面倒な手続きもある程度代行してもらえますので・・。

どうしても業者を挟む気が無いならば、特に中古住宅に関しての適性価格などは、ご自分達でお話合いになるしかないでしょうね。建物の価格を1,000万にするのか0にするのか、土地は周辺の事例や路線価等を参考にして坪単価を出すなりするしか無いと思います。

法的手続きと言っても、代金を支払って、建物の引渡しを受けて移転登記すれば基本的には終了です。事前に土地・建物の謄本位は取得しておかなければなりませんね。抵当などが付いていたら外してもらわなければなりません。いずれにせよ司法書士に相談してみてください。

上記が何を言ってるのかさっぱり不明な場合は、やはり業者を挟む事を検討されるべきかと思います・・。


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