山林の売却について。
父が千葉県の大原に山林を約170坪所有しています。山林の売却について教えて頂きたく書き込みしました。

父が亡くなり、少額だとは思うのですが、母のこれからの生活費に充ててあげたいと思い、売却したいと考えています。まず、母の名義に変更しなくてはいけないと思うのですが、名義の変更にはどのくらいの費用が掛かるのでしょうか?
また、売却にあたり、土地の測量はしなくてはいけないでしょうか?
測量費用と売却に伴う不動産屋への手数料などでいくら位掛かるのでしょうか?
この土地は昭和59年に160万円程で購入したもので、今はそれよりも価値がだいぶ下がっているようなことを少し前に聞いていますので、諸々の費用が売却費用より掛かるようでしたら売却を断念しようと考えています。

ご回答、宜しくお願い致します。

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A 回答 (4件)

お母さんへの名義変更(相続登記)ですが、司法書士に依頼すれば数万から10万程度だと思います。

登録免許税が必要ですが、ほとんど価値のない土地のようですので、おそらく千円単位の金額で済むでしょう。
相続登記は自分でする人も多いです。自分ですれば登録免許税と、戸籍謄本などの費用数千円程度でできるでしょう。
測量が必要かどうかは取引の条件次第ですが、測量するとなると少なくとも数十万の費用がかかります。測量なし、という条件で売れば良いと思います。
不動産屋への手数料は売買代金の3%+6万円ですが、200万円以下の場合は5%になります。

ところで、坪当たり1万円程度で買った土地で、今はそれよりも価値が下がっているという事になると、はっきり言ってほとんど利用価値のない土地と思われます。不動産屋に依頼しても取り組んでもらえるかどうか・・・売れる見込みも難しいと思いますが、まあとりあえず不動産屋で相談してみてください。

一応念のために付け加えておきますが、お父さんが購入した価格より高く売れた場合は、その差額について譲渡所得税がかかります。
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みなさんが書いておられるように売却はいささか難しいような気がします。



 NO.3の回答の中に手数料について書かれていますが、売買金額×3%というのは【宅地・建物】で山林等は対象外だと思います。

 宅地建物取引業と業種に書かれているように、厳密にいえば山林等は規制はありません。

 参考までに
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/19 21:47

まず、地元の不動産屋に相談して、買い手が見つかる土地かどうか確認してからが良いよ。



「地目=山林、現況=宅地」という場所なら値段によっては買い手がつくでしょうが、「現況=山林」だったら、まず買い手はいないですよ。

山林というのは一町歩(約1ヘクタール)の単位で取引するもので、坪で換算すれば約3000坪が最小取引単位です。
ですから、190坪は、反物取引で端切れを売ろうと考えるようなもんなんですよ。

昭和59年=1984年当時は、日本はまだ土地神話の時代だから、一町歩単位で売買する山を坪単位で都会人に売りさばいた悪い奴も沢山おったからね。山師と呼ばれる詐欺師だな。
都会人は190坪と聞くと下水道完備の世田谷の住宅地から計算してしまって、価値のある面積単位と勘違いするからね。

山林の売買単位は一町歩(約1ヘクタール)とおぼえておいてくださいね。

お父さんの土地が「地目=山林、現況=宅地」であることをお祈りしています。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/19 21:46

170坪の山林を買った、と云う事であればその土地はたぶん別荘用地


ではないでしょうか?
とすれば、普通は区画境界などははっきりしている場合が多いと思い
ますし、私道かもしれませんが、接道もしていると思います。
そういう場所であれば、不動産屋通じての売買は可能だと思います。

現地で確認してみてください。
(区画整理していない境界のわからない本当の山林であれば、170坪
では絶対に売れませんし、不動産屋の扱い外です)
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この回答へのお礼

最初の回答ありがとうございます。

接道は公道で、道幅3メートルくらいです。

お礼日時:2011/04/18 22:12

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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q練馬区富士見台4丁目に約88坪の土地があり、主人の父が、亡くなった時に、主人が4分の1相続しました。

練馬区富士見台4丁目に約88坪の土地があり、主人の父が、亡くなった時に、主人が4分の1相続しました。今は義父が、建てた家に、主人の義母が1人暮しをしています。
今年、主人が亡くなり主人の分は私が相続する事になりました。
ご実家という事なので、今まではお母様に、使用していただいておりましたが、地代の様なものはいただいておりませんでした。
親子の間では、それで良かったのですが、私とお義母様は親子ではありません。
主人名義の土地は私名義になります。
相続手続きがすみましたら、お義母様に地代をいただく事は、できますか?

Aベストアンサー

相続の結果、血縁関係が遠くなったために賃料などを請求する話はよくあるよ。
地代をもらうことは可能。
ただ、どのような内容かは個別ケースで大きく異なるよ?


>約88坪の土地があり、主人の父が、亡くなった時に、主人が4分の1相続しました。

88坪を共有で相続したの?
それとも分割して1/4=22坪を相続したの?

>今は義父が、建てた家に、主人の義母が1人暮しをしています

その建物の名義は誰?


例えば、夫名義の22坪の土地の上に夫名義の建物があったとしよう。
それを単独相続した質問者であれば、自分の考えで賃料をとることができる。

しかし、共有だった場合は他の共有者と取り決めをしなければならない。
賃貸する場合は共有物の過半数の権利を持っている必要がある。
もちろん、他の共有者が義母の無償使用貸借を認めている場合には、質問者の1/4の権利では決定権がない。
自分の持ち分相当の賃料だけでもーーーというのもまず通らない。

面倒なのは建物が88坪の分割した複数の土地にまたがって建っている場合。
質問者の夫の土地だけ有償というのもできなくはないが・・・。


一度、自治体で実施している無料法律相談へ行ってみては?
弁護士が法的に整理した上で適切なアドバイスをくれる。
顧問弁護士や司法書士がいればそちらに相談でもいい。

相続の結果、血縁関係が遠くなったために賃料などを請求する話はよくあるよ。
地代をもらうことは可能。
ただ、どのような内容かは個別ケースで大きく異なるよ?


>約88坪の土地があり、主人の父が、亡くなった時に、主人が4分の1相続しました。

88坪を共有で相続したの?
それとも分割して1/4=22坪を相続したの?

>今は義父が、建てた家に、主人の義母が1人暮しをしています

その建物の名義は誰?


例えば、夫名義の22坪の土地の上に夫名義の建物があったとしよう。
それを単独相続した質問者であれば、...続きを読む

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q今、父の所有する土地を売却するのに困っています。

今、父の所有する土地を売却するのに困っています。

2坪という小さな土地を父を含む親戚4人で共有しているのですが、
2人の名義人がすでに死亡していて、相続されていない状態でした。
父は共有分を親戚から正当に買い取って、
全所有している隣接地とともに売却したいのです。

相続や売買などさんざんお願いして、残るは遺留分相続が絡む1人となったのですが、
その名義人の相続人計4人のうちの1人が「もっとお金をくれ」の1点張りです。

いくらにもならない土地にすごく期待していて路線価を基準として
持ち分の計算をすると5万程度なのに50万円くらいを要求されています。
こちらも20万まで譲歩して頑張ったのですが、もう限界です。

なにか共有の土地に関して救済してくださるような法律や方法はありませんでしょうか。

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

>裁判所にもっていけば本人の意志に関係なくできるものなんでしょうか。

裁判所の判断で公平に分割します。分割の方法は、
1.分筆
2.代償分割(当事者の誰かが買い取ると申し出た場合)
3.競売
です。
2.が可能であれば裁判所も和解しろと言ってくると思いますが、金額が折り合わなければ1.または3.となります。2坪の土地ですから、分筆ではなく競売になるのではないかと思います。
代償金額について、裁判所自らが査定することはありません(非訟手続き)

競売になったら、あなたが応札して買い取ればいいと思います。
もし、あなたより高値で買い取る人が出ても、その配当は受けられますし、2坪の共有地という悩ましい問題から解放されますからそれで割り切ればいいのではないか?と思います。

と、いう流れになりますからこの事を相手に伝えて判断してもらえばいいと思います。
・今なら20万出す。
・嫌なら裁判で決着させる。その際には20万で和解はしない。あなたの取り分は競売配当になる。
どちらが損か得かあいてに決めて貰えばいいと思います。

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q夫婦共同所有の不動産に抵当権がある場合は、売却する事は、可能でしょうか?又、売却するには、どうしたら

夫婦共同所有の不動産に抵当権がある場合は、売却する事は、可能でしょうか?又、売却するには、どうしたらいいでしょうか?

Aベストアンサー

不動産会社勤務です。
近ごろそういった方が多く来店されます。
売却したいのは貴方ですか?
夫婦共有ですと合意が無ければ売れません。相手の合意があり、相手の持分を貴方が背負い現在の抵当権が付いていりる銀行の許可を得て住宅ローンを組み直す事が出来れば(審査があります)貴方の所有となり抵当権が付いていても売却出来ます。その場合、借り換え手数料や新たな登記費用などもかかります。
ただし残債が多ければ売っても残債は残りますよ。

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q170坪の土地、あなたならどう使いますか?

広い土地を購入します。
土地だけで数千万します。

50坪の家を建てて、あとは余ります。

ガーデニングや畑、駐車場に車3台

あとはあなたならどう使いますか?

夢のある使い方を提案してください。

Aベストアンサー

夢のような話ですね。
しかし、現実で考えると、雑草などの草取りで非常に
苦労しそうな気がします。無駄なスペースは大変です。

自分でしたら、自家用と来客用の駐車場と、小屋の
ような駐車場兼倉庫が欲しいです。納屋のような。
古い車が好きなので、完全な状態で保管したです。
趣味の部屋が作れますね。

それ以外の庭は、全面芝生なんかいいかなと。
地形や周辺の状況によっては、バーベーキュー用の
スペースとか、ピザが焼ける石窯なんかもあると最高。
需要が有ればですが、賃貸用の駐車場なんかも考えて
もいいかなと。



街中での話で、音楽好きであれば、音楽スタジオを地下に
作って、小さなライブができるようにするとか。

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q遊休地1200坪 を 一括売却

以前にも質問させてもらいましたが、
そろそろ遊休地の売却を考えてます。

単純に2億円近い金額になると思います。

前回は自分で開発などせずに一括売却で理解したのですが、

今度はどの不動産会社に売却するか?が問題
になってきました。

現在
いつも親切にしてもらっている不動産屋(A不動産)を検討しています。
以前からよくしてもらい、売買の実績もあります。
現在1200坪の区割り図面を作成してます。

その不動産屋(A不動産)がいうには
まとまった金額となるので
地元では有名な不動産会社(B不動産)に一括で売るとの事でした。

その仲介を不動産屋(A不動産)が行うとのことでした。
※A不動産の社長は大手B不動産出身


そこで質問です。

1、、このような場合、不動産屋(A不動産)にまかせっきりでよいのでしょうか?
   通常の一区画の売買ですと、多数不動産会社が入札しますが、
   今回の場合競争にならないので、これでいいのか?気になります。

2、、図面を考えてもらうのは良いのだが、販売しやすい図面を作成してもらったら
   やはりA不動産でいかなければならないのか?
   図面代などで一度区切りをつけることは可能か?
   このまま、本当に不動産屋(A不動産)で良いのか?少し疑問があります。

宜しくお願い致します。

以前にも質問させてもらいましたが、
そろそろ遊休地の売却を考えてます。

単純に2億円近い金額になると思います。

前回は自分で開発などせずに一括売却で理解したのですが、

今度はどの不動産会社に売却するか?が問題
になってきました。

現在
いつも親切にしてもらっている不動産屋(A不動産)を検討しています。
以前からよくしてもらい、売買の実績もあります。
現在1200坪の区割り図面を作成してます。

その不動産屋(A不動産)がいうには
まとまった金額となるので
地元では有名な不動産会社(B不...続きを読む

Aベストアンサー

No.2です。
その土地を買えるという前提なんでしょうから、図面の費用はいらないと言われてるのでしょう。他へ売るとなると費用を請求してくるかもしれませんが、購入の検討のために図面を作ったが買えなかった、というのはよくある話ですから、気にしなくていいと思います。
図面の費用がどれくらいか?というのは、どの程度の図面なのか?によって何とも言えません。落書き程度のものかもしれないし、役所と打ち合わせしたうえで許可の取れる開発図面を作っているのかもしれないし。また、その会社の社員が作ったものなのか、外注してすでに費用が発生しているのか、によっても違ってきます。
いずれにしてもその会社は買えるつもりで進めているのでしょうから、他へも声をかけるなら早いほうがいいでしょう。


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