現在、自己破産申し立て中で、先週 管財人が就きました。

築20年の家に住んでおり、昨年の冬に現金で購入してくれる人が見つかったので、
任意売却をする予定でいました。
債権者側(住宅○融支援機構)にも、弁護士の口からその旨を伝えていたはず
なのですが、突然 競売にかけられてしまい困っています。

普通は、競売予告の通知が届くらしいのですが、私の所にも弁護士の所にも
届いておらず、競売にかけらたという事実を知ったのは、裁判所の執行官が
自宅の外観の写真を撮りにきた時でした。
弁護士も、なぜ競売にきけてきたのか不思議だと首を傾げています。

昨年秋  受任通知(通知を出す前まで住宅ローンの支払いはしていました)
昨年冬  買い手が見つかり、任意売却予定でいた
今年3月  債権者側、競売の申し立て
今年3月  破産申し立て(管財事件)
今年4月 執行官により自宅外観の写真を撮られる

競売予告の通知は、必ずしも送られてくるものでは無いのでしょうか?
不達事故の可能もあるのでしょうか?

また、なぜ競売にかけられてしまったのか、どなたか ご存知の方 教えてください。
宜しくお願いします。

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A 回答 (2件)

受任通知を住宅金融支援機構に送る前に、住宅ローンの支払いが苦しいことを住宅金融支援機構に相談していたのでしょうか? 何の相談もなく、いきなり受任通知を送りつけられたら、そりゃ債権者は怒りますよ。

借金はもう返さないと一方的に宣言したのと同じですから。債権者は、淡々と法律に従って競売手続きを進めるだけです。(競売予告の通知をする義務は債権者にはありませんし、この段階で送っても何の意味もありませんので。)
ちなみに、債権者は住宅金融支援機構の1社だけですか? もし債権者が複数いるなら、住宅金融支援機構にとっては、この段階で任意売却を認めると、その売却代金は他の債権者と均等に分配しなければなりませんので、却って損をします。淡々と抵当権を行使した方が得でしょう。競売なら、売却代金を独り占めできますから。
もし任意売却をされたいなら、今からでも遅くありませんから、住宅金融支援機構に相談されてはいかがでしょう。全債務残高<売却代金なら、任意売却を認めてくれると思います。
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この回答へのお礼

monchan-man2さま

ご回答ありがとうございます。
住宅ローンの返済の件で、住宅金融支援機構さんに相談した事は1度もありません。
それが、いけなかったのですね。
債権者は、他にも1社います(第2・根抵当)

お礼日時:2011/04/14 06:47

執行官は内部の写真を撮影して調査報告書を


作成することが義務づけられています。
外観写真を撮る時点で、競売にかけられているとは思えません。

また債権者との間に任意売却での具体的な話を進めていて
競売を強行する必要性も感じられません。

本当に競売にかけられているのか確認を取ることから
初めた方が良いでしょう。

その上で本当に進められているのならば、
債権者と交渉をした方が良いですね。
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この回答へのお礼

senki-sakubouさま

ご回答ありがとうございます。
競馬の事実確認は、弁護士がしてくれましたので間違いありません。

交渉は、私が直接したいのですが、弁護士から、管財人の連絡を待つように言われています。

もし、管財人に交渉してもらった場合、不動産業者を仲介に入れてくるという事はないのでしょうか?
先日、そのような質問記事を読んだ事があり、不安です。

お礼日時:2011/04/14 06:46

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Q住宅金融支援機構の代理店

よろしくお願いします。

住宅金融支援機構の借入があります。
代理店は、MS銀行なのですが、代理店の変更を希望しています。
住宅金融支援機構に問い合わせをしたところ、「銀行が了承すれば可能ですが普通はokしないでしょう」と言われました。
借入の際の契約か何かで「銀行の了承」があるのでしょうか。
ご経験のある方など、この辺を教えてください。

Aベストアンサー

代理店(=取扱金融機関)の変更…ということは、かつての「住宅金融公庫融資」のお話ですよね?
フラット35ならば『変更』はありえないハズなので。

住宅金融公庫融資のこととしてお話をさせていただきます。
私は「住宅金融公庫融資」経験者なのですが、手元には帳票類も何もないので不確かな部分もあり、確認は現在の住宅金融支援機構へお願いします。

まず、住宅金融公庫融資については「返済終了までの手続きは申込先の金融機関で行うこととなります。」ということが『融資のご案内』にも記載されています。
このことから、「返済終了(=完済)まで、申込先の金融機関が取扱金融機関となることは『承知のうえで』お借り入れになっている」ということが前提になります。
その前提があるので、途中で取扱金融機関を変更するということは、『想定されていない』んです。

> 借入の際の契約か何かで「銀行の了承」があるのでしょうか。
これは、
「借入の際の契約か何かで『取扱金融機関の変更を行いたい場合には、取扱金融機関の了承を得なければならない』というような取り決めがあるのでしょうか?」
という意味の言葉でよろしいですよね?

『金銭消費貸借抵当権設定契約証書』などには、そのような契約条項の文言はなかったと思います。
ただ、取扱金融機関は、『金銭消費貸借抵当権設定契約証書』の『当事者』になるはずです。
『金銭消費貸借抵当権設定契約証書』にも、括弧書きで「取扱金融機関 ○○銀行」という形で入っていて、対象物件の抵当権設定文言にも、取扱金融機関名が入っていたと記憶しています。
(『金銭消費貸借抵当権設定契約証書』と登記簿謄本でご確認ください。)
取扱金融機関が契約の『当事者』になっていれば、その『当事者』に了承を得なければ、契約の見直しもできないと思います。

また、「銀行が了承すれば」という点については、現在の取扱金融機関と引受先の取扱金融機関の双方の了承が必要です。
引受先が「引受できません」と言えば、いくら希望をしても変更ができません。

住宅金融公庫融資の実際の債権管理・債務者管理は、取扱金融機関で行っていますので、当該融資にかかわる書類なども取扱金融機関で保管しています。
そのやり取りも必要になります。
取扱金融機関が変更になるということは、当然に返済口座も変更になります。

さらに、先ほど少し触れましたが、当該物件の抵当権設定の文言の中に取扱金融機関名が入っていますので、その変更登記も必要になり、その費用は債務者負担になります。

民間金融機関の住宅ローンへの借り換えならばともかく、住宅金融公庫融資の取扱金融機関の変更は、債務者にとってはこれといったメリットが見えません。
当然、取扱金融機関も『できればお客さまを逃がしたくない』と考えますので、「普通はokしない」んです。
ですから、数万円の費用を負担して(住宅金融公庫は、抵当権の『設定』部分については、決して債務者にはさせません。取扱金融機関にさせますので、取扱金融機関が司法書士へ依頼した費用の分、そのまま請求されます)まで変更しようという意図を探ってくると思います。

実際の事例としては、取扱金融機関の変更は、何件か扱ったことがあります。
「金融機関の合併や店舗の統廃合によって、窓口店舗が不便になったから、便利なこちらに変わりたい」ということもありましたし、「現在の取扱金融機関(の担当者)が信頼できなくなったから、こちらに変わりたい」ということもありました。

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Q同居し、商売をしていた両親が倒産、自己破産しました。管財人が現在、破産

同居し、商売をしていた両親が倒産、自己破産しました。管財人が現在、破産申し立て中です。今、管財人に自宅を破産財産として、処理中ですが、この自宅を妹の主人が買い取ることは可能でしょうか?
すみません。ご回答宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

可能かと思います。
いわゆる「任意売却」という形になります。

破産手続開始決定が既になされ、破産管財人が就任したという状況でしょうか?
でしたら、管財人と買取価格等相談して、管財人と妹のご主人さんを当事者として売買契約を締結すればよいと思います。
(破産手続開始後であれば、破産者である親御さんは自宅の処分権限を失っています。仮に破産手続開始決定前であれば、親御さんを当事者として売買契約を締結した場合、否認権を行使されるおそれがあります。ですから、くれぐれも管財人(もしくは管財人に就任予定の弁護士)と相談して、弁護士と売買契約を締結してください。破産法161条参照)

任意売却は一般的に競売よりも高値で売却できるため、通常は管財人としてもそちらを希望するのではないでしょうか。


要するに回答としては、「可能でしょう。ただし、管財人弁護士に相談してください。くれぐれも勝手に売却しないでください。」ということになるかと思います。

ご参考まで。

Q住宅金融支援機構のフラット35について

住宅金融支援機構のフラット35の全ての提携金融機関の融資金利を過去から遡って知りたいのですが,情報を取得できる方法はあるでしょうか?

Aベストアンサー

次のURLをクリックして参考にして下さい。

[過去の機構融資金利の推移]
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/kinri/suji_kikouyushi.html

Q自己破産時の破産管財人について

このたび、恥ずかしながら、
事情があり破産宣告をすることになりました。

ローン中の家があるので、
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【質問1】
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私は、銀行さんに頼まれて、
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あったのですが、どこで作ったのか、
記憶にないものもあります。

【質問2】
上記の口座は、少額(100円~1000円程度)なので、
財産隠しに、ならないと、思うのですが、
いかがでしょうか?

以上、2つの質問を、
よろしくお願い致します。

【質問2】

Aベストアンサー

【質問1】について
「全ての」金融機関に照会すると言うことはありえません。ただ、試算があるのではないかと疑われるいくつかの金融機関を特定した上で照会することはあります。

【質問2】について
破産管財人にその事実(口座を作ったがどこか忘れて、通帳も見つけられない。その口座には1000円程度しかないということ)をきちんと申告してください。その上で、破産管財人がさらなる調査をする必要があるかどうか、財産隠しであるかどうかを判断します。

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初めての投稿です。
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住宅ローンをフラット35で借り入れしようと思っておりました。
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1.業者はフラット35は住宅金融支援機構だと知らなかった。
2.自分は契約時に楽○モーゲージを使用する事を
  建築業者に言っている。
3.住宅金融支援機構の基準はそこまで違うものなのか?
以上の条件から自分は追加金を払うべきなのか?
それとも業者のミスなので払いませんと言ったほうがいいのか?
どなたか御教示願います。

Aベストアンサー

一般的には申請で必要な事はどこの金融機関を使うかではなく
「フラット35」のシステムを使うか使わないかが問題なので
金融機関の名前しかいってないとすると業者にはその時点で伝わってなかった可能性がありますね。

断熱基準は地域によっても違いますので
http://www.flat35.com/tetsuduki/kijyun/index.html
ここの断熱構造を地域や厚みでチェックしてみて下さい。
まあ、業者が足りないといえば足りていないのでしょう。

着工前なら後付でフラット35をつけられる可能性はありますが、申請費用は先にやろうがあとにやろうが普通よりプラスかかるので支払い義務はあるでしょう。断熱材の工費割り増しも同じく。

業者のミスというにはどうかなあ。微妙..
意思疎通だけの問題だとなかなか判断しにくいですね。

建築業者で1がわからない人はいないと思いますよ。
おそらく楽○モーゲージでフラット35を扱っていることを知らなかったのだと思います。融資の段取りを営業がやっていないで全て施主がやろうということだったのでしょうか?

コミュニケーション不足は建築作業では大きな失敗を生みます。
これだけでなく、伝達不足がないか、早期に全てに関してチェックをした方がいいかもしれませんね。

一般的には申請で必要な事はどこの金融機関を使うかではなく
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金融機関の名前しかいってないとすると業者にはその時点で伝わってなかった可能性がありますね。

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ここの断熱構造を地域や厚みでチェックしてみて下さい。
まあ、業者が足りないといえば足りていないのでしょう。

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Q自己破産をして裁判所から選任された破産管財人の手数料はいくら?

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事件の大きさ(基本的には破産財団の額)に応じて裁判所が決定します。

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Q自己破産での管財人

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1. 引越代を管財人が負担するということはあるのか?
  
  弁護士を介して、管財人が引越し代を負担するからすぐにでも
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依頼当時話していた弁護士の内容が段々と異なってきており、懐疑的になっています。

Aベストアンサー

1ですが、管財人の仕事を一言で言えば、少しでも破産財団を膨らませて、早期にできる限りの配当を債権者等に行うことです。ですので、該物件を購入したいと言っている人が早期の明け渡しを望むような場合、破産管財人として費用を支出して早期に立ち退かせるという事はあります。その方が高く売れたり、破産手続きも早期に終了できますから。
別に管財人自身が個人としてお金を出すわけではなく、破産財団から支出するはずです。

2については、本来は競売手続きに附してその売価を破産財団に組み込みますから管財人が誰であるかはあまり関係ありません。が、管財人が任意売却をすることも多いです。任意売却だと、通常は管財人が知っている不動産屋等に売却しますから、管財人によって価格に差が出てきます。
また、売価の適正さの判断は非常に困難です。本来は高く売れる不動産でも、早く売ろうと思うと基本的に安く売らざるを得ませんし、より高く購入しようとしている人がいても、その人に売却することが破産財団の利益になるかどうかはまた別の問題だからです(確実に代金を支払う相手か、契約の代価以外の条件は何か、相手が破産債権を有しているか、など色々な要素で変わります)。
よほど廉価での売却などであれば管財人としての善管注意義務違反になりますが、そうでなければ不適正であるとはいえないでしょう。

1ですが、管財人の仕事を一言で言えば、少しでも破産財団を膨らませて、早期にできる限りの配当を債権者等に行うことです。ですので、該物件を購入したいと言っている人が早期の明け渡しを望むような場合、破産管財人として費用を支出して早期に立ち退かせるという事はあります。その方が高く売れたり、破産手続きも早期に終了できますから。
別に管財人自身が個人としてお金を出すわけではなく、破産財団から支出するはずです。

2については、本来は競売手続きに附してその売価を破産財団に組み込みますか...続きを読む

Q旧住宅金融公庫(住宅金融支援機構)への返済が滞ったら?

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Aベストアンサー

こんにちは。
住宅ローンは本当にはやく支払い終えたいですよね。我が家も毎月15万近く払っていますよ(苦笑)。
さて質問の件ですが、まぁあわてずに住宅金融支援機構のHPに行って下さい。

そして:

「ご融資・ご返済などの情報」→「ご返済情報」→「返済方法変更のメニュー」ページに進んで下さい。
そして中を見ていくと、「個人向け融資をご返済中のみなさま」という項があり、その中に「月々の返済のお困りになったときは」というカラムがありますからクリックして下さい。そして中をよくご覧になって手続きを開始して下さい^^。
住宅金融支援機構は銀行系のローンと違って顧客にかなり優しいです。10年くらい前には「ローン払えなくなりそうだったらはやく相談して下さいね」みたいなお知らせの葉書もよく送付されてきました。これ以上窮地に陥る前に相談すれば大丈夫です。

お役に立てば幸いです。

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会社経営者で、自己破産をする場合
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会社名義車2台。評価額2台で25万円くらい(ローン残っている)
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