父親が不動産詐欺にあいました。長文ですが父親の代わりに詳細を記載します。

父がアパート経営をするために家の近くの空き地を購入したいと思い、登記簿を取り寄せました。抵当権やら仮登記からがついている土地で、所有者は引越されていて連絡が付かず、結局そのまま数年が経過しました。
ある日、所有者と名乗る人から、売ってもよいという連絡が来ましたので、会って話をしたところ、いわくつきの土地なので、手付金を半額貰わないと抵当権と仮登記を外せないと言う事と、お金が無いので仲介業者は入れたくないと言う事で、数度話をしているうちに契約する事になりました。
契約当日、銀行で半額を支払い、所有者と名乗る男は銀行と何やら話をした後、「抵当権を消せる」ので問題ないと父に告げました。
残金支払い当日、待てど暮らせど所有者と名乗る男が来ないので、警察に届けた所、本物の所有者を見つけ出していただき、別人である事が分かりました。

ここまでは馬鹿な父親の詐欺話で終わりですが、1年近く経ったある日、事情が180度変わりました。
警察から「この人ではないか」という写真を見せられ、そうだと父が答えると、その写真の男は、所有者の息子でした。しかもつい1ヶ月ほど前にその所有者が亡くなり、その土地は、詐欺を働いた男を含めた兄弟に相続される事になったそうです。
警察は、残金を支払い土地の売買を完了させるつもりが両方にあるのなら、刑事事件から民事に変わると言う事で、判断を求められています。
父親がその詐欺師と再度会い、残金を支払うから土地の所有権を渡せと詰め寄ったのですが、詐欺師には兄弟がおり、兄の了承が必要とのこと。しかし兄はそれに同意しないらしく、どうしたらよいか判断が付かなくなってきました。
その兄は、半額ではなく全額支払わないと合意しないと言っており、父は半額を弟に払っているのだから、半額を兄に払えばいいはずで、それが無理だと言うのなら弟さんは逮捕される事になると言い、話し合いは平行線です。

長くなりましたが、質問は、先に払った半額の手付金は無効になるか、それとも半額分の所有権が認められるのかどちらなのでしょうか。その弟の詐欺師が父親に無断で、父親の名をかたって契約した契約というのは無効なのでしょうか。それとも相続する事は間違いないので、父親の主張は正しいのでしょうか。
もちろん弁護士を勧められているので、弁護士を雇う事も考えていますが、知り合いの弁護士は不動産事件の知識は乏しいので、ここでお聞きしてみました。
長文でしたが、よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

詐欺であっても取消をしないと契約は有効ですので現時点ではまだ契約


は生きているということになります。

父の抱えているトラブルは、無権代理人が本人相続した場合の問題です。
a・・土地所有者
b・・aの息子。権限がないのに勝手にaの代理人として振舞う無権代理人
c・・aの息子。bの兄
d・・あなたの父

(民法や判例によると)
1無権代理人bのした行為(dとの契約)をaが追認していれば行為は有効
 になり、その効力は相続人に及びますのでb、c共に契約を履行する義務
 があります。
2無権代理人bのした行為(dとの契約)をaが追認を拒絶した場合、相続
 人は契約を履行する義務はありません。cは当然として、bも履行義務は
 ありません。契約は生きているが事実上履行不能状態ということです。
3無権代理人bのした行為(dとの契約)の追認をaが保留したままb、c
 が相続した場合、bは契約を履行する義務がありますが、契約の履行はc
 と共同でやらなければならず、cの同意が必要になります。
ということになります。aがどう考えていたのかがポイントの一つになりま
すが、事実確認は現実には難しいと思われます。
詐欺容疑についても、bが「あの時点ではaは売りたいと言っていた」と
主張すれば、警察も簡単には事件にはできなくなります。

いろいろ書きましたが、この事件がどう解決されるのかはbの態度に相当
依存するのです。つまりbが1を主張してくれれば兄に残金支払いで決着で
きる余地は残ります。一方bが「最初は売るといっていたが、後になって売ら
ないといった」などとトボケられるとdは契約解除の上bに損害賠償請求を
おこなうことになります。3の場合にはbの持ち分で取り敢えず決済して
cとの交渉は第二ラウンドで、ということが考えられます。

その他、抵当権が抹消されているような事実があれば、履行着手の証拠つまり
「aは契約を追認していた」↑1ということが強く主張できるかも知れません。

この辺のあたりでもう一度弁護士さんに相談してみたらどうでしょう?
その弁護士さんも知識がないわけではなく、交渉のパターンが複雑でケース
によってやり方や負担が変わってくるので、その辺をお父さんにきちんと
説明しきれなかったのかも知れません。

この回答への補足

遅くなりました。
実は昨日も話し合いを警察署で行いました。おっしゃるとおりで、詐欺を働いた息子は、最初は売るつもりで親の代理で行っていたと主張しています。詐欺のがれなのは見え見えだったのですが、警察がその場で「1年近く連絡をしていないので、詐欺として立証も可能」とも言ってくれたおかげで、その詐欺師の兄も参加しての話し合いになり、所有権移転を行い、契約を履行するという事になりそうです。その場合は、先に払った費用は当然生きるので、半額を兄に支払うのですが、仮登記を抹消するのに先にお金が必要という事で、二次被害にならないよう、こちらの負担で司法書士さんと警察から紹介された弁護士さんを入れての取引になりそうです。
ただ、相続のための登記費用と測量?の費用もこちらで負担する上、現在空地にある資材の撤去も必要なので、そこそこの出費です。このまま詐欺罪で進めてしまう事も考えましたが、詐欺とすると確かに損害賠償という事になり、回収の見込みが薄いので、致し方ありません。
とても参考になりました。この場を借りて他のお二人にも感謝いたします。

補足日時:2011/04/20 00:33
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この回答へのお礼

結局、半額支払う事で所有権移転が出来る事になりました。
結果的に、事件性は無くなりましたが、1年近くイライラあるいはがっくりしていた父の慰謝料も欲しいくらいですが、致し方ありません。
ありがとうございました。質問を締め切ります。

お礼日時:2011/04/26 23:07

当然、土地の売買契約は交わしていますよね。



例え、父親の土地を本人の承諾なしに売買契約を締結したとしても契約は成り立つので、
契約は生きています。
(極端に言うと赤の他人の土地でも売買契約は出来るのです。
ただし、契約不履行の時の違約金のリスクが高いので普通は行われません。
違約金を支払えば、契約通り履行したことになるので詐欺になりません。)

契約を履行出来なければ「手付金の倍返し」なり、違約金なりの項目があって然りなので
そこを確認し、相手(息子・弟)に請求してください。

それが履行させなければ、詐欺罪で告訴し、
損害賠償請求訴訟(手付金の返還、違約金の清算)を起こすのが良いかと思います。

また、弟が相続する分を違約金の一部または全部、
手付金の対価(厳密には半分の土地の代金全額)として受け取ることも可能です。
弟が相続する分なので、兄の判断は必要ありません。

分筆して所有するか、(相手の兄と)共有名義(50/100)で所有するかはお任せしますが、
共有名義で相手が使用する場合、家賃・地代を請求・受領することが出来ます。
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この回答へのお礼

なるほど警察の言う事が理解できました。契約は有効なので履行した場合は詐欺ではないという事ですね。
違約金に関しては契約書では「双方協議の上」となっているようで、金額は決めていません。とは言え、請求出来るという事だけ分かれば戦い方が分かってきました。ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/15 00:27

お父さんが目指すは


残代金を払って土地を手に入れるか、
支払った半金を返してもらうか、
だと思います。

この土地は兄弟の共有名義となっており、
弟の持ち分は弟が応ずればお父さんのもの
になると思いますが、兄の持ち分は兄が
応じなければお父さんのものになりません。

半分の持ち分だけ持っていても兄に反対されれば
自由には使えないのであまり意味はないと思います。

したがって弟へ、払った代金を返せば告訴しないと
持ちかけて回収を目指すのが良いと思います。

契約はその時点で所有者ではないので無効だと思います。
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この回答へのお礼

そうですね、兄が売ると言わなければどうにもなりませんよね。息子と言っても結構な老人で、仲も悪そうなので、無理かもしれませんが、戦ってみます。半分だけじゃ抵当権を外すだけでお金が無くなってしまうという所が納得できないみたいで、弟が詐欺で捕まろうが、別な人に高く売りたいという感じの人です。
お金を取り返せるかどうか分かりませんが、逮捕になったら、さらに民事でも戦うつもりです。

お礼日時:2011/04/15 00:31

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