父親が不動産詐欺にあいました。長文ですが父親の代わりに詳細を記載します。

父がアパート経営をするために家の近くの空き地を購入したいと思い、登記簿を取り寄せました。抵当権やら仮登記からがついている土地で、所有者は引越されていて連絡が付かず、結局そのまま数年が経過しました。
ある日、所有者と名乗る人から、売ってもよいという連絡が来ましたので、会って話をしたところ、いわくつきの土地なので、手付金を半額貰わないと抵当権と仮登記を外せないと言う事と、お金が無いので仲介業者は入れたくないと言う事で、数度話をしているうちに契約する事になりました。
契約当日、銀行で半額を支払い、所有者と名乗る男は銀行と何やら話をした後、「抵当権を消せる」ので問題ないと父に告げました。
残金支払い当日、待てど暮らせど所有者と名乗る男が来ないので、警察に届けた所、本物の所有者を見つけ出していただき、別人である事が分かりました。

ここまでは馬鹿な父親の詐欺話で終わりですが、1年近く経ったある日、事情が180度変わりました。
警察から「この人ではないか」という写真を見せられ、そうだと父が答えると、その写真の男は、所有者の息子でした。しかもつい1ヶ月ほど前にその所有者が亡くなり、その土地は、詐欺を働いた男を含めた兄弟に相続される事になったそうです。
警察は、残金を支払い土地の売買を完了させるつもりが両方にあるのなら、刑事事件から民事に変わると言う事で、判断を求められています。
父親がその詐欺師と再度会い、残金を支払うから土地の所有権を渡せと詰め寄ったのですが、詐欺師には兄弟がおり、兄の了承が必要とのこと。しかし兄はそれに同意しないらしく、どうしたらよいか判断が付かなくなってきました。
その兄は、半額ではなく全額支払わないと合意しないと言っており、父は半額を弟に払っているのだから、半額を兄に払えばいいはずで、それが無理だと言うのなら弟さんは逮捕される事になると言い、話し合いは平行線です。

長くなりましたが、質問は、先に払った半額の手付金は無効になるか、それとも半額分の所有権が認められるのかどちらなのでしょうか。その弟の詐欺師が父親に無断で、父親の名をかたって契約した契約というのは無効なのでしょうか。それとも相続する事は間違いないので、父親の主張は正しいのでしょうか。
もちろん弁護士を勧められているので、弁護士を雇う事も考えていますが、知り合いの弁護士は不動産事件の知識は乏しいので、ここでお聞きしてみました。
長文でしたが、よろしくお願いします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

詐欺であっても取消をしないと契約は有効ですので現時点ではまだ契約


は生きているということになります。

父の抱えているトラブルは、無権代理人が本人相続した場合の問題です。
a・・土地所有者
b・・aの息子。権限がないのに勝手にaの代理人として振舞う無権代理人
c・・aの息子。bの兄
d・・あなたの父

(民法や判例によると)
1無権代理人bのした行為(dとの契約)をaが追認していれば行為は有効
 になり、その効力は相続人に及びますのでb、c共に契約を履行する義務
 があります。
2無権代理人bのした行為(dとの契約)をaが追認を拒絶した場合、相続
 人は契約を履行する義務はありません。cは当然として、bも履行義務は
 ありません。契約は生きているが事実上履行不能状態ということです。
3無権代理人bのした行為(dとの契約)の追認をaが保留したままb、c
 が相続した場合、bは契約を履行する義務がありますが、契約の履行はc
 と共同でやらなければならず、cの同意が必要になります。
ということになります。aがどう考えていたのかがポイントの一つになりま
すが、事実確認は現実には難しいと思われます。
詐欺容疑についても、bが「あの時点ではaは売りたいと言っていた」と
主張すれば、警察も簡単には事件にはできなくなります。

いろいろ書きましたが、この事件がどう解決されるのかはbの態度に相当
依存するのです。つまりbが1を主張してくれれば兄に残金支払いで決着で
きる余地は残ります。一方bが「最初は売るといっていたが、後になって売ら
ないといった」などとトボケられるとdは契約解除の上bに損害賠償請求を
おこなうことになります。3の場合にはbの持ち分で取り敢えず決済して
cとの交渉は第二ラウンドで、ということが考えられます。

その他、抵当権が抹消されているような事実があれば、履行着手の証拠つまり
「aは契約を追認していた」↑1ということが強く主張できるかも知れません。

この辺のあたりでもう一度弁護士さんに相談してみたらどうでしょう?
その弁護士さんも知識がないわけではなく、交渉のパターンが複雑でケース
によってやり方や負担が変わってくるので、その辺をお父さんにきちんと
説明しきれなかったのかも知れません。

この回答への補足

遅くなりました。
実は昨日も話し合いを警察署で行いました。おっしゃるとおりで、詐欺を働いた息子は、最初は売るつもりで親の代理で行っていたと主張しています。詐欺のがれなのは見え見えだったのですが、警察がその場で「1年近く連絡をしていないので、詐欺として立証も可能」とも言ってくれたおかげで、その詐欺師の兄も参加しての話し合いになり、所有権移転を行い、契約を履行するという事になりそうです。その場合は、先に払った費用は当然生きるので、半額を兄に支払うのですが、仮登記を抹消するのに先にお金が必要という事で、二次被害にならないよう、こちらの負担で司法書士さんと警察から紹介された弁護士さんを入れての取引になりそうです。
ただ、相続のための登記費用と測量?の費用もこちらで負担する上、現在空地にある資材の撤去も必要なので、そこそこの出費です。このまま詐欺罪で進めてしまう事も考えましたが、詐欺とすると確かに損害賠償という事になり、回収の見込みが薄いので、致し方ありません。
とても参考になりました。この場を借りて他のお二人にも感謝いたします。

補足日時:2011/04/20 00:33
    • good
    • 0
この回答へのお礼

結局、半額支払う事で所有権移転が出来る事になりました。
結果的に、事件性は無くなりましたが、1年近くイライラあるいはがっくりしていた父の慰謝料も欲しいくらいですが、致し方ありません。
ありがとうございました。質問を締め切ります。

お礼日時:2011/04/26 23:07

当然、土地の売買契約は交わしていますよね。



例え、父親の土地を本人の承諾なしに売買契約を締結したとしても契約は成り立つので、
契約は生きています。
(極端に言うと赤の他人の土地でも売買契約は出来るのです。
ただし、契約不履行の時の違約金のリスクが高いので普通は行われません。
違約金を支払えば、契約通り履行したことになるので詐欺になりません。)

契約を履行出来なければ「手付金の倍返し」なり、違約金なりの項目があって然りなので
そこを確認し、相手(息子・弟)に請求してください。

それが履行させなければ、詐欺罪で告訴し、
損害賠償請求訴訟(手付金の返還、違約金の清算)を起こすのが良いかと思います。

また、弟が相続する分を違約金の一部または全部、
手付金の対価(厳密には半分の土地の代金全額)として受け取ることも可能です。
弟が相続する分なので、兄の判断は必要ありません。

分筆して所有するか、(相手の兄と)共有名義(50/100)で所有するかはお任せしますが、
共有名義で相手が使用する場合、家賃・地代を請求・受領することが出来ます。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

なるほど警察の言う事が理解できました。契約は有効なので履行した場合は詐欺ではないという事ですね。
違約金に関しては契約書では「双方協議の上」となっているようで、金額は決めていません。とは言え、請求出来るという事だけ分かれば戦い方が分かってきました。ありがとうございます。

お礼日時:2011/04/15 00:27

お父さんが目指すは


残代金を払って土地を手に入れるか、
支払った半金を返してもらうか、
だと思います。

この土地は兄弟の共有名義となっており、
弟の持ち分は弟が応ずればお父さんのもの
になると思いますが、兄の持ち分は兄が
応じなければお父さんのものになりません。

半分の持ち分だけ持っていても兄に反対されれば
自由には使えないのであまり意味はないと思います。

したがって弟へ、払った代金を返せば告訴しないと
持ちかけて回収を目指すのが良いと思います。

契約はその時点で所有者ではないので無効だと思います。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

そうですね、兄が売ると言わなければどうにもなりませんよね。息子と言っても結構な老人で、仲も悪そうなので、無理かもしれませんが、戦ってみます。半分だけじゃ抵当権を外すだけでお金が無くなってしまうという所が納得できないみたいで、弟が詐欺で捕まろうが、別な人に高く売りたいという感じの人です。
お金を取り返せるかどうか分かりませんが、逮捕になったら、さらに民事でも戦うつもりです。

お礼日時:2011/04/15 00:31

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q父親が所有権を持つマンションに息子の所有権を入れる

こんにちは

父親が所有するマンションに住んでいます
同居はしていません
区分所有者は父親の名前です

上記の状態では、敷地内の駐車場を私(長男)が使用することができないため、
共有区分所有者として私の名前を入れたいと思い調べています

贈与として、例えば10分の1程度(もっと低い割合でも)の割合で良いのです(ただ単に駐車場を使用できるようにするための目的です、この件について父親の了承を得ています)

法務局、税務所に電話をし、それぞれどういう流れで手続きをすればよいのか訪ねてみたものの、短編的には(必要書類、この手続きはどっちで行うかなど)少しずつ解ってきたのですが、全体の流れ、例えば

Aの書類を持って、Bに行き、これこれこういう手続きをする。次にCに行きこういう手続きをする、全部の書類をそろえて、手続きをどこどこでして全ての作業が終了。

っといった、流れが見えません
インターネットでの検索もしているのですが、ボキャブラリーが乏しく検索キーワードにどんな言葉を入れる?で悩んでいたり

こんな感じだよ、とご存知の方いらっしゃいましたら回答いただけると幸いです。

なお、手続きに関しては自分でやろうと思います(社会勉強のため、依頼費用が高い、平日休みで各機関に行くのは問題ないですし、呑気にはしていられないが早急にということでもないので)

説明不足、理解不足なんかが多々あるとは思いますが、

よろしくお願いいたします

こんにちは

父親が所有するマンションに住んでいます
同居はしていません
区分所有者は父親の名前です

上記の状態では、敷地内の駐車場を私(長男)が使用することができないため、
共有区分所有者として私の名前を入れたいと思い調べています

贈与として、例えば10分の1程度(もっと低い割合でも)の割合で良いのです(ただ単に駐車場を使用できるようにするための目的です、この件について父親の了承を得ています)

法務局、税務所に電話をし、それぞれどういう流れで手続きをすればよいのか訪ねてみたもの...続きを読む

Aベストアンサー

申し訳ないんですが,
「所有権に私の名前を入れるだけで」と考えている点に
勘違いがあるように思われます。

登記簿に名前を載せる=登記名義を得るには,
売買や贈与等の物権の取得原因となる法律行為が必要であり,
単に「名前を載せたい」とか「○○名義にしたい」などという
法律行為を伴わない意思のみでどうこうできるものではありません。
だいたい,そんな事実もないのに虚偽の申請をしてその登記をしちゃったら,
刑法157条の公正証書原本不実記載の罪になります。

登記名義を得るというのはけっして軽いものではありません。
その辺りはちゃんと認識をされていたほうがよろしいかと思われます。

それはさておき。
贈与による所有権移転登記申請をするために相談に出向いたら,
法務局と税務署にたらい回しに遭って困惑されているようですが,
まあこれはちょっと仕方がないことのように思われます。

まず,法務局(登記所)には,贈与税なんて関係ない役所ですので,
登記のことだけ教えて,贈与税に関する説明なんてしなくてもいいところですが,
(それはあくまでも申請人側が解決すべき問題であって登記の問題ではない)
税務署に贈与税の指摘をされた後で,それを法務局に文句を言う人がいるために,
やむなくそのような案内をしているという事情があったりします。

で,税務署のほうも,相談者に身ひとつで相談に来られても,
建物については評価基準となる固定資産評価額がわからないし,
土地も路線化を調べようにも土地の具体的位置と形状がわからないために,
相談に応じることができないなんてことが起きたりするんです。

お話の様子だと,どうもその辺りを言われたのではないかと思われます。

まずは贈与税の問題から片付けましょう。
法務局に行き,贈与対象物件の土地の公図を取得してください。
建物に関しては,役所で固定資産評価証明書を取得してください。
(登記では土地の分も必要になるので,一緒にとっておきましょう)
それを持って税務署に行き,その区分建物の贈与税計算における評価を確認して,
持分をどのくらいにすると贈与税がかからないのかを計算します。

持分さえわかってしまえばあとは(贈与契約と)登記だけです。
 http://www.moj.go.jp/content/000123414.pdf
を見て,だいたいの書類を作成し,
あとは区分建物の所有権(全体の)移転ではないので,
法務局で「持分○分の○(=贈与する持分)の移転をしたいんだけど」と,
申請書や贈与契約書の書き方を教えてもらえば,
ご自分でもできるんじゃないかと思われます。

長文冗長になり,わかりにくい点もあるかもしれませんが,
こんな感じでお分かりになりますでしょうか?
がんばってください。

申し訳ないんですが,
「所有権に私の名前を入れるだけで」と考えている点に
勘違いがあるように思われます。

登記簿に名前を載せる=登記名義を得るには,
売買や贈与等の物権の取得原因となる法律行為が必要であり,
単に「名前を載せたい」とか「○○名義にしたい」などという
法律行為を伴わない意思のみでどうこうできるものではありません。
だいたい,そんな事実もないのに虚偽の申請をしてその登記をしちゃったら,
刑法157条の公正証書原本不実記載の罪になります。

登記名義を得るというのはけっして軽...続きを読む

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q不動産会社のA社から、A社所有の土地を購入し (建築条件付き) 、家を建てます。A社は不動産建築の許

不動産会社のA社から、A社所有の土地を購入し (建築条件付き) 、家を建てます。A社は不動産建築の許可を持っています。

土地代金は1400万円、建物代金は2000万円。7月15日の契約時に500万円の手付金を支払い、中間金として、8月末に500万円を支払います。8月中に地盤調査などを行い、上棟は9月。建物引渡しは12月末で、その時に残金を支払います。

このような場合、土地や建物の引き渡しを受ける前に、1000万円を支払う訳です。万が一A社が倒産したら、1000万円は帰ってこない?

1. 私がA社に対して支払った1000万円を保全する方法としては、どのような方法がありますか?

2. 土地購入契約と建築請負契約を、同時に結ぶことになります。手付金の500万円と中間金500万円は、いづれも手付金の性格だと思いますが、1000万円を土地と建物の手付金として、どのように分けたら良いですか?
5%、10%条項を念頭に置いています。

詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

条件としては普通?というか悪くない条件ではないですかね?

あまり詳しくはありませんが、一般建築条件としてよくある?のは

契約時10%(手付金含む)
着工時20%
上棟時30%(中間金)
引渡時40%

というのが有ります。

ハウスメーカーの場合は多少違うかもしれませんが、大差はないと思います。

上記の内訳は建物の建築費用のみであって、土地購入は契約時(遅くとも確認申請)までに取得しておくのが条件となります。

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。

(2)メインテナントから知らされた事実
(1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。
(2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。
(3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。

(3)仲介業者の反応
まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。

(3)重要度合
私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。
しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。

【質問内容】
(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。
(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。
(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。
(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。
(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。
(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。
どうぞよろしくお願い致します。

■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。...続きを読む

Aベストアンサー

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。
私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規範、不作為義務違反になりにくいという面があります。類型化された項目のみを説明すればよいと言う事では無いのは事実ですが、重要事項説明違反だけを主眼にした主張をすると、業者側は違反は無いと突っぱねる可能性があります。

>(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。

宅建業法35条で規定された項は47条で不実のことを告げる行為を禁止していますが、この47条で「その他の取引条件…[略]…宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」としているので、この条項に該当するのではないかと想像します。
この47条は重要事項説明書に記載していなくても正確な情報を告知すればいい訳ですが、買主の質問に対しては当然に不実の告知をしてはならないと言う事になりますので、事実であれば、47条は禁止規定、作為義務違反ですので、(35条違反による行政処分ではなく)80条の罰則規定が適用されるので重い処分となります。
しかしここが寧ろネックであり、80条を適用するにはその状況が事実である事を第三者に分かる形で提示しなくてはなりませんので、司法判断となった時にはそこが争点となってしまいます。
書面に残さなくても良いが、その分不実の告知は証明しにくいという反面があるのが、私等もこの法律の理解出来ない面ではあります。

>(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。

47条違反が明確であれば当然に損害賠償請求が可能だけではなく、実際に賠償金を得る事すら可能だと思います。

>(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。

売却前に事実を知っていたと言う事が明確にできるのなら責任は生じます。
現店子の証言をどこまで利用できるかがポイントかもしれません。また実際に滞納がある店子に関しては、その支払い記録は残っていると思いますので、その記録を得る事で証明できますので責は生じると想像します。

>(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。

売主が納得しない限りは、司法判断が必要になると思います。司法判断が貴方に有利に出れば違約金20%の請求は可能ですが、現実的な線で考えると、業者の不実の告知による処分と損害賠償という所でしょうか。店子は新たに見つける可能性がある事ですから。
滞納者に関しては、現時点で滞納金があるかどうかが問題で、現時点でないのであれば損害賠償とはなりませんが、滞納があるようであれば賠償の対象となりうるのではないでしょうか。

>(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

必ずそうしてください。弁護士でも不動産取引に詳しい弁護士である必要があります。その点はご注意を。

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。
私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規...続きを読む

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q不動産所有者リストや不動産販売者リストの収集方法

不動産所有者リストや不動産販売者リストの収集方法

不動産の販売を支援する事業を行いたいのですが、
不動産所有者リストや不動産販売者リストをどうやって
集めたらいいのかがイマイチ分かりません。
効率的な方法をご存知でしたら、ご教示いただければと思います。

Aベストアンサー

法務局に行って一件ずつ謄本をあげつづければ所有者を根こそぎ調べられますよ。

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q(法律相談)不動産の過去の所有者の念書

隣地の民家に繋がる水道管が、半年前に購入した私の土地(駐車場)の下を通っています。
今回、その水道管が漏水をして修理の必要が生じたのですが、過去の所有者がその水道管の修理について責任を負う旨の念書を差し入れていたことを今になって知りました。現在の所有者である私はその責任を引き継ぐのでしょうか。

・駐車場および隣地の民家の現在の地主は私。
・隣地の民家と駐車場はもともと同じ地主(所有者Aとする)であった。
・民家には借地権(旧法)が設定されている。
・Aは平成22年に水道管の修理に関する念書を差し入れた。
・平成27年3月、Aは当該不動産(民家および駐車場)を第三者Bに念書の存在を引きつかず売却した。
・平成27年8月、私はBより不動産(民家および駐車場)を購入した。
・私が購入した時には念書の存在はもちろん、水道管が駐車場の下を通っていることも知らされていない。
・平成28年2月、漏水発生。
・不動産売買契約書には瑕疵担保責任の項目は存在しないが、「本物件から生ずる各種負担金については買主が負う」との項目がある」

幸いにして漏水は染みる程度であり、緊急を要するものではないのですが修繕には10万円程度の費用が掛かる見込みです。誰が責任を負うべきかご教授いただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

隣地の民家に繋がる水道管が、半年前に購入した私の土地(駐車場)の下を通っています。
今回、その水道管が漏水をして修理の必要が生じたのですが、過去の所有者がその水道管の修理について責任を負う旨の念書を差し入れていたことを今になって知りました。現在の所有者である私はその責任を引き継ぐのでしょうか。

・駐車場および隣地の民家の現在の地主は私。
・隣地の民家と駐車場はもともと同じ地主(所有者Aとする)であった。
・民家には借地権(旧法)が設定されている。
・Aは平成22年に水道管...続きを読む

Aベストアンサー

まずは自治体で実施している無料法律相談へ行くと良い案件。
理由は、いくつかの法律行為が重なっていること、法律ではなく過去の判例で判断される内容も複数含まれていることから。
事実誤認があれば結果が180度異なる案件だと思うよ。

それに、正直なところ、こんな質問サイトの回答を真に受けてこの件を進めると痛い目にあう可能性が高い。
きちんと弁護士に相談をした上で、どのような対応をするか判断することをお勧めする。


などという前置きをした上で回答。

旧借地権ということなので、質問者や前所有者AとBは地主(土地の貸主)であり、隣の民家は借地権者(土地の借主)ーー便宜上Dーーの所有ということだよね?
質問者と過去の所有者ABは、地主としての権利義務を引き継ぐのが原則。
そもそも借地権者D所有の建物や設備(配管など)の修繕義務は地主の義務ではないので、引き継がれる義務には含まれない。

何よりも、他人の敷地の下を通しているという時点で、DからAへ使用料等があってもおかしくないような状況。

しかし、平成22年にAがDへ念書を差し入れているということは、当時何か事情があったと推測できる。
例えば、駐車場のアスファルトを打つ際に水道管を壊したことがあるとか、駐車場にすることや車両が頻繁に出入りすることで配管に破損が生じる恐れがあるとか何とか。

>「本物件から生ずる各種負担金については買主が負う」との項目がある」

この特約は、埋設水道管の修繕についてのDとの念書の事を説明してあれば適用される。
しかし、説明がないのだから、この念書がいまも有効な内容だった場合には、売主Aの告知義務違反。
質問者とB(が知らなかった場合)は連名で訴訟モノじゃないかな。
仲介の不動産会社がいれば、埋設管の有無など調査ミスがある可能性も高い。


これらは念書の性質や当時の経緯にもよるけれど、状況次第では質問者からDへDの費用で撤去・移設を求めることも可能なケース。
DとA(Bから請求)にそれぞれの言い分や説明を求めることになるかな。



法律ドットコム
https://www.bengo4.com/c_4/c_1053/c_1620/b_363755/

この質問の中に「隣家の水道管の撤去請求について」があり、弁護士の一つの見解が載っているので参考に。


地中埋設物の瑕疵担保免責特約の効力が否定された判例
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_14.pdf

本件のように駐車場に水道管のケースではないけれど、土地の瑕疵と免責特約についても触れている判例なので参考に。

まずは自治体で実施している無料法律相談へ行くと良い案件。
理由は、いくつかの法律行為が重なっていること、法律ではなく過去の判例で判断される内容も複数含まれていることから。
事実誤認があれば結果が180度異なる案件だと思うよ。

それに、正直なところ、こんな質問サイトの回答を真に受けてこの件を進めると痛い目にあう可能性が高い。
きちんと弁護士に相談をした上で、どのような対応をするか判断することをお勧めする。


などという前置きをした上で回答。

旧借地権ということなので、質問者や前所有...続きを読む


人気Q&Aランキング

おすすめ情報