これから賃貸併用住宅を建築予定です。不動産屋は良いことしか言わないので客観的に見て以下の計画はどうでしょうか?ご意見いただきたいです。

物 件:
価格 1億円前後(RC構造の場合)
立地 人気路線から徒歩5分圏内(神奈川県)
間取 2LDK居住部分、1LDK賃貸部分(2部屋)

家賃収入:380万円~450万円の見込み

地域で足りてない間取り、賃貸にしては良い仕様、
割安感のある家賃設定で計算してるので、空室リスクはきわめて低い

周辺アパートは老朽化しており将来的にはやや不透明だけど
ボロ物件のほうがむしろ借手がある地域なので劇的に建替えが
進むのは考えにくく、徒歩5分圏内は希少なので競争力は落ちにくい


ローン:
借入額 7,500万円
頭 金 2,500万円
金 利 0.875%(2分の1以上が居住部分のため通常住宅ローン)

世帯年収:
手取800万円~1000万円

頭金払って残るのは1,000万円(うち外貨150万円)、

相続や親の支援なし。
二人で頑張って賞与全額+αでここまで貯めてきました。

ローンは二人で借りられる金額マックスでの設定です。
将来的(60歳前後)には夫が独立した際の事務所にします。

変動金利が3%上昇しても給与が下がったり失業してなければ
全室空室でもローンは何とかギリギリ払っていけます。
満室時はローン負担0円になれば今の貯金とあわせて
年500万円の貯蓄が可能なので10年くらいしたら完済できると思います。

賃貸併用住宅を建てるにつき、ここに気をつけたほうがいい、
この内容では破綻の可能性があるなどご指摘いただければと思います。

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A 回答 (3件)

空室や家賃低下で予定賃料収入が入ってこなくなった場合に


どれぐらい持ちこたえられるかどうかを試算して見てください。
(正直、かなり甘い見通しのような感じもします)

それから、この計画が去年の今頃の話であれば↑で終わりですが
震災直後の状況をどの程度理解されているのでしょうか?

先ず現在建築は建築途中の物件まで資材不足で中断している状態
です。賃貸物件と云う事であれば完成を年末から年明けに予定し
て着工ということだと思いますが、それにしても今の状況で納期
どおり完成できるかどうかはグレーだと思います。完成が遅れて
も土地代金や着工・中間金分のローン返済は期日どおり返済が
進行します。

それと3.11以降賃貸の動きが相当に鈍ってきているようです。
学生の移動が激減しているようですし、外国人居住者が大挙して
帰国しています。

地域によっても違うでしょうから、↑のような事をご自身でリサーチ
されたほうがいいと思います。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなりましてすいません。回答ありがとうございます。空室リスクについてはかなり調べまして近隣の1LDKはの供給は現状がゼロで順番待ち状態なので、ローンの支払いが終わる築10年のうちは競争力もありますし、空室で悩む可能性はとても低いと思っています。我が家ではカースペースも使わないのでそこも貸しに出す予定でその賃料は上記に加味してません。築40年を超えるであろうボロボロのアパートでも家賃10万円で、新築であれば18万円が相場です。ボロくても借手がいるという希少な地域なので、今後加速度的に建て替えが進むことも考えにくいですし、駅徒歩5分以内で16万円前後で出せばこのご時勢でもすぐ決まるだろうと思います。地震後の動向も調べましたが、閑静な住宅街で外国人や学生さん受けする地域ではないのでそこも問題なさそうです。

ということで空室に関しては、物件自体も自宅用で耐震強度もしっかりしていたると工夫しているのと、半額にしても普通にローン払うのと変わらないのでそこまで心配はしていないのですが、ご指摘のように着工遅れや資材価格高騰で余計な出費がかかるのではという点はかなり危惧しています。大手ハウスメーカー施工ではないので。こればかりはどの程度見込めばいいかもわからないので・・・。

また、近々で地震が来た場合も不安ですし、金利の動向もいまひとつ見えないので、見送りたいという気持ちもあるのですが、良い条件の立地であるため、悩んでいます。

お礼日時:2011/04/18 19:02

賃貸部分が2部屋で年間家賃380万としても、1LDKの家賃が月に16万くらいって事ですか?ずいぶんいい値段ですね。


土地の広さなどがわかりませんが、物件が1億というのもいい値段ですね。
そちらの地域の者ではありませんので見当違いかもしれませんが、ずいぶん高いなあという印象です。
相場としてそんなものなのかもしれませんが、もし何らかの事情で売る事になった場合、賃貸物件は利回りで判断されますから、かなり安くないと売れないと思いますよ。年間家賃380万として、利回り10%としても3800万ですね。もちろん住居部分もありますからそれをどう評価するかですが、2LDKの住居と1LDKの貸家2軒という物件を買う人がどれだけいるか?って問題もありますしね。7500万も借りて数年のうちに売る事になったりすれば、売値よりもローンの残債のほうが高くなってしまう事も十分あると思うのですが。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。さっそくの回答ありがとうございます。確かにいいお値段だと思います。不動産屋には収益性が高めるために1Kを4戸のほうがいいと言われたのですが、供給数が圧倒的に足りてないのは1LDKだったのと賃貸人に共働きが多く、住民トラブルなども比較的少ない間取りだということから1LDK2戸にしました。駅から徒歩5分で商店街も近いのでそこまでしなくても借りてはつくかもしれませんが、空き室リスクを極力低くしたかったので。家賃設定16万円でもこのへんでは格安なほうで相場では18万円前後なのでそこに関しては賃貸業者さんをまわって調べたので間違いはないかと思います。空室リスクが極端に低い代わりに土地値が高く、利回りが低いので売却損は生じやすいと思います。

ローン払い終わる前に売却となると頭金分くらいの損はあると思いますが、土地の価値が高いのと、耐用年数が高いRC構造でローンが通りやすいこともあり、地価が急下降しない限りはローン額くらいでは売れると思います。ただ家賃半額にしたとしても普通の家を買う程度のローンで済むので、売り急ぐことも考えにくいです。

地震リスクは地震保険と地盤改良、基礎工事をしっかりすることで対応しようと考えてます。

質問いただいたおかげで色々考えが明確化してきました。ありがたいです。

お礼日時:2011/04/19 01:55

立地諸条件・経済・建築 が大きな要素と思います


見て解る・計算数値で解るものは御し易い
建築は見えない部分が多く要注意です
築後数年経ずしての不具合建物を多く見ています
保障ですか?軟膏薬位に思わないと
設計者の翌々監視の眼を
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Q賃貸と分譲と、メリットデメリットは?

今の時代、賃貸を借りて住むのと分譲を買って住むのと、何がどう違うんでしょうか?
埼玉県戸田市の駅に近い物件で悩んでいます。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産業者です。

ご参考下さい。

分譲マンションを購入するか、賃貸で居住するかであれば場所がどこかをであるかは別として次の点もご考慮する必要があると思います。

質問者様の職業的に転勤が頻繁にある職業
 yes→賃貸をお勧めします。
   購入してしまうと転勤時に売却するか賃貸する事になります。
   売却すると、場合によっては価格下落部分が大きく、融資利用した場合は空き室時に支払いリスク大です。
 no→若い方ならしばらく賃貸に入居しなるべく自己資金をためて融資の特典を大きくして購入

自己資金にかなり余裕がある又は現金で購入できる、且つ通勤圏内と思われる場所しか転勤が無い
 購入する方がお勧めです。

賃貸でも分譲マンションを賃貸で借りればクオリティのある生活が出来ますが、賃貸専用マンションに比べ賃料が割高傾向です。

Q不動産売買と賃貸は同時にできますか? 同じ不動産屋に不動産売買と賃貸は

不動産売買と賃貸は同時にできますか? 同じ不動産屋に不動産売買と賃貸は同時にできますか?

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出来なくはないですが、売買専門の業者に賃貸付けを依頼しても受けない可能性があります。
逆のパターンで、賃貸専門の業者は売買のノウハウがなかったりします。
大手仲介会社で部門が分かれてて、二人の担当がつくということを聞きましたけどね。

Q分譲マンションを賃貸で貸し出すことのメリットとリスク

現在、都内の分譲マンションに住んでいるのですが、この部屋を賃貸で貸して、
自分たち(家族3人)は郊外の賃貸マンションを借り、そこに2~3年程住みたいと考えています。

今住んでいるマンションは、都心まで約20分、最寄り駅まで3分の立地に建っており、4年前に新築で購入しました。
最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。
値下がり率の低さで関東圏のランキングに入っていたりしますので、
(他と比べて)ひどく価値が落ちているということはないとは思います。

子供を出産し、復帰して共働きで1年過ごしてきましたが、やはり後2~3年は子育てに専念したいと考えるようになりました。
今住んでいるマンションは私(妻)の勤務先には近いのですが、
夫の職場からは遠く、夫は家から都心を通り過ぎて会社へ通勤する格好になっています。
そのため、2~3年は、夫の会社側(西東京側)の郊外に住み、
その後私が仕事を再び始める頃に状況(勤務地)に合わせて都内に戻ろうと考えています。

中古マンション価格は10年で下げ止まりすると聞いているため、中途半端(4年目)に今手放すより、
賃貸で貸してローンを返しながら所有した方が良いのではないかと考えています。

この考え方は詳しい方(専門家)や経験者の方からご覧になってどうでしょうか?
何かアドバイス等ありましたらいただけますと幸いです。

よろしくお願いします。

現在、都内の分譲マンションに住んでいるのですが、この部屋を賃貸で貸して、
自分たち(家族3人)は郊外の賃貸マンションを借り、そこに2~3年程住みたいと考えています。

今住んでいるマンションは、都心まで約20分、最寄り駅まで3分の立地に建っており、4年前に新築で購入しました。
最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。
値下がり率の低さで関東圏のランキングに入っていたりしますので、
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Aベストアンサー

■ローンの使途

住宅ローンを組んでいますよね?銀行ローンであれ、公庫であれ、「金銭消費貸借」の
契約書をよくお読みになるとわかりますが
「自己の住居として使用する土地・建物(マンション)の購入」が融資条件です。

銀行には、債権者として所在地を告知しなければなりません。
住所変更した時点でローンセンターから問い合わせが着ます。
変更しないでいると、転送かけている間はいいですが残高証明の通知などが、
お届け先不明で銀行にもどり知れる場合があります。

ただ微妙なのは、100%銀行側でチェックしているのではないということです。
知れた時点で、「住んでください」と言ってきます。
私がセカンドハウスローンで買った1LDKを賃貸に出した際も、そういわれました。
「即時、全額返済」という不測の事態にそなえ、他行でローン打診はしておきましたが
とにかく賃借人がいるわけで対応不能。あせりました。

まず、貸す理由という点で、公庫・銀行が認めるのは

「転勤」です。
次が、(これはみずほともめたときにみずほから聞いた話ですが)通勤時間
が伸びた・・・普通は一時間半以上とか細かい銀行内規の規定があります。

それでないと、住宅ローンの安い金利で、賃貸マンション買いあさる不届き者がけっこう
出てきてしまう。それをふせぎます。

住宅ローンは、自分の住まいをかたにとって金を貸すから安全・・そういう解釈のもとに
なりたっています。だから固定金利優遇です。みんな自分の通勤先から遠いマンション買って
住民票だけ移して賃貸出す手が使えてしまいます。
ちなみに、賃貸向けには「アパートローン」があります。金利変動でやや高め。

■ローンの借り換え経費を考えるなら、親に買ってもらって親が家賃をうけとるのも一法。

ながくなりましたが、下手すると「住宅ローンの借り換え」が出ます。
ローン保証料・抵当権設定費用など60~70万くらいムダになります。
それを避けるには、もし親御さんに資金の余裕があれば、親に売るという荒業があります。
残債全部を負担してもらって、その後の家賃で親に返す。
親御さんが若ければアパートローン組んでもらってもいいです。おそらく20年ローンで
家賃と管理費修繕積立金・固定資産税はらっておつりくるでしょう。
銀行の物件担保評価によっては親御さんに資金の持ち出しもあります。
でもキャッシュがあるんだから、親にとっても損ではないです。


■賃料とサブリース

>最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。

いいですね。都心20分駅3分、築浅(2001年築)文句なしですね。
相場の坪あたり家賃は9千円ですか?24坪ですから、月額22万円くらいいけそうですね。
楽勝でローンはらえそうですね。(城東だと8千円くらいかもでも駅近築浅ですからね)
これだけいい条件なら、サブリース業者に相談するのも手ですよ。
ただし、サブリース普通5年契約ですから、戻りたいときにもどれるかというとちょっと心配ですが
更新時、3ヶ月前に継続しない旨を通知し、以降は定期借家で他の賃借人探す手もあります。
サブリースは15%~20%を手数料で払います。更新料も礼金もはいらないかわりに、保証家賃
ですからリスクが軽減できます。
サブリース業者に見積りをとってみる価値はありそうです。
スターツさん、やエイブルさんなど大手でも賃貸管理やサブリースの相談には乗ってくれますよ。


私は賃貸18万円の物件を16万円で5年のサブリースにかけていますが、実に安心です。
テナントは法人の社宅。契約期間中の転居のリフォームなどもサブリース会社がめんどうみます。
ただし、どこでもサブリースに乗るわけでなくあくまで客付のよい物件。

先にも書いたように家賃だけでなく、支出も忘れないでください。

■賃貸期間は5年以上は見込む。自分の都合でことは運ばない

>そのため、2~3年は、夫の会社側(西東京側)の郊外に住み、
>その後私が仕事を再び始める頃に状況(勤務地)に合わせて都内に戻ろうと考えています。

そんな短期で貸すのはどうでしょうか・・・貸すなら2年2年の2サイクルでないと定期借家では
ちょっと期間が短い感じですね。期間限定なら、東急リロケーション・日本リロケーションなど
転勤大家さん専門業者がおすすめです。定期借家のお客を選別して紹介してくれます。
ただ、期間が短いとどうでしょうね。


>中古マンション価格は10年で下げ止まりすると聞いているため、
>中途半端(4年目)に今手放すより、
>賃貸で貸してローンを返しながら所有した方が良いのではないかと考えています。

これは、奥様の職場が限定されているだけに、そうそうタイムリーに賃貸があくかどうか
定期借家だと期間が短いと借り手もつきにくいという難点とあわせると
やるなら、2度引っ越し覚悟ですね。
つまり、職場復帰後は、一端通勤の便のいい城東?の賃貸に越して(というか保育園とか
学校もあります)賃借人の空を待つというの選択肢に入れたほうがいいかも。

■やはり親に買ってもらう

今売れば、おそらく残債を割るかもしれません。ただし、地区によっては、今後
駅近と15分物件の価格差がひらく可能性もありますね。
今売らない・・それは間違っていないと思います。

やはり親が若ければローン組ませて買ってもらいましょう。
残債=投資額と賃料との比較で利回り7%以上いくなら、それもありです。

残債3800万円 年間賃料240万円 管理費ほか36万円固定資産税12万円
として利回り5% どうでしょうかね。

あとでまた自分が借りてローン分の家賃を組みます。(組めればの話ですが)
親が亡くなったローンは消えますし、相続でもらえてしまったりします。

■ローンの使途

住宅ローンを組んでいますよね?銀行ローンであれ、公庫であれ、「金銭消費貸借」の
契約書をよくお読みになるとわかりますが
「自己の住居として使用する土地・建物(マンション)の購入」が融資条件です。

銀行には、債権者として所在地を告知しなければなりません。
住所変更した時点でローンセンターから問い合わせが着ます。
変更しないでいると、転送かけている間はいいですが残高証明の通知などが、
お届け先不明で銀行にもどり知れる場合があります。

ただ微妙なのは、100...続きを読む

Q町の不動産屋の物件を大手不動産屋から介して購入可?

政令都市ですが、その物件(土地)を扱っている不動産屋が聞いた事もないような不動産屋で
そこと直接取引するのが何か怖いです。できれば名のしれた、三井や住友といった不動産を
経由してその物件を購入できればと思うのですが、そのような事は可能でしょうか。
不動産手数料が余分にかかっても構わないです。
可能かどうか教えてください。よろしくお願いいたします。
なんかやくざな不動産屋じゃないか心配なのです。

Aベストアンサー

手数料は物件価格の3%+6万円が上限という法律で定められていますので、どこでもそれを超えることはありません

その物件の売り主が、そこの不動産屋を専任している場合は、他での仲介はできません

Q分譲タイプの賃貸アパートのメリットは何でしょうか?

とあるワンルームの「おすすめポイント」が、
「分譲タイプ」と書いてあるのですが、だからどうおすすめなのでしょうか?

大家さんがいないから良いってことなのでしょうか?

Aベストアンサー

分譲タイプというのは、マンションを建てた人(会社)がそれぞれの部屋を個別に販売します。分譲=分けて譲る(売る)んですね。

とういうことは、買った人は自分で住む事もありますし、買った上で誰かに貸して利益を得る事もあります。
自分で住む前提ならば、建物の構造や室内の設備なども慎重に吟味して選ぶと思うので、いわゆる賃貸向けに建てた物とはグレードが違うのではないでしょうか。

賃貸を前提として建てられた物件の場合、周辺環境や間取り、家賃が優先して選ばれますので、そこまで構造や設備に気を使わないケースも多いかなと。
要はビジネスですので、利回りを第一に考え、無駄な設備投資は控えます。

おすすめポイントが分譲タイプというのは、作りや設備がキチンとしてますよ的な意味合いだと思いますね。

Q土地の売却について。地元不動産屋と、地元ではないが信用できる不動産屋とどちらが良いか

A市に所有している土地の売却を考えております。
不動産売買は仲介する不動産屋選び(と担当者)が非常に重要とのことでA市地元の不動産屋を色々調べておりますが、やはりどこが良いのか見当もつきません・・。大手に依頼するつもりはありません。よって、結局どこに依頼すれば良いのか分からずじまいです。
そこで、以前お世話になったN区のN駅周辺が地元で強い中小不動産屋があります。非常に親切に対応してくださり、高額で(N区N駅近くにある)土地の売却をしてくださり非常に満足のいく結果でした。できれば今回もそこに頼みたいのですが、今回はA市にある土地の売却。つまりN区にある不動産屋にとっては全く地元ではないのです。

①信用できるN区の中小不動産屋に、地元ではないA市の土地売却の依頼をするのと、
②信用できるか分からないがA市地元の中小不動産屋に依頼するのと、どちらが懸命でしょうか。

※A市もN区も同じ東京都内にあります。レインズを考えれば情報は繋がっていると考えれば、信頼できる不動産屋と担当者(=N区の不動産)に頼んで良いのかと考えましたが、レインズとは関係なしにやはりA市の中小地元不動産屋には地元ならではの高値で売れるような強みや情報があるのでしょうか。
(実際に以前N区N駅近辺の土地が高値で売れたのも、地元に強い不動産のお陰だったかもしれません)。
専属専任媒介で考えております。
全く急いではおりません。
土地は住宅用更地で駅から徒歩15分の角地です。(つまり駅前の誰でもすぐに飛びつくような美味しい物件ではない)

A市に所有している土地の売却を考えております。
不動産売買は仲介する不動産屋選び(と担当者)が非常に重要とのことでA市地元の不動産屋を色々調べておりますが、やはりどこが良いのか見当もつきません・・。大手に依頼するつもりはありません。よって、結局どこに依頼すれば良いのか分からずじまいです。
そこで、以前お世話になったN区のN駅周辺が地元で強い中小不動産屋があります。非常に親切に対応してくださり、高額で(N区N駅近くにある)土地の売却をしてくださり非常に満足のいく結果でした。できれ...続きを読む

Aベストアンサー

東京にA市は2つ。
A島駅なら駅15分でもOKだけど、A野駅だと厳しいなぁ。
どっちだろうね。

前者なら需要があるので高値で売るなら地元の強い業者に任せたい。
信頼のあるN区の業者というのも、離れた場所であろうとも交渉力や調整力は折り紙つきだろうから、A市の物件でも任せてみてもいいと思う。
23区から見るとA島市はちょいと離れているけれど、更地だから管理は難しくはないはず。
地元密着とか中小だけに人手を回せないなどを理由に断られるかもしれないけど。

後者のA野市の場合は、一時期再開発でプチバブルがあったんだけど、その後は土地柄なのか動きは鈍い。
もしも高値で売れたとしても、元が安い水準なので金額的には微々たるもののはず。
N野区かN馬区の地元密着型の業者だと、距離とコストの問題で引き受けないかもね。


前置きが長くなったけれど。
まずはN区の信頼できる業者に話をしてみて、引き受けるなら頼んだ方がいい。
以前のN区の土地のように高く売れるとは言わないと思うけど。
断られたら地元の業者。
大手はイヤみたいなので除外するけれど、大手企業のコンプライアンス精神(?)のお陰で大手のぺーぺー社員の方があやしい業者よりもまともなこともあるから。
N区の業者に断られたら大手も検討した方がいいと思う。
やっぱり大手がイヤだとしたら、大手の3社くらいに査定額だけ出してもらって、その価格帯で地元中小業者に任せるという方法でもいいし。
大手の社員は可哀そうだけどね。


>レインズとは関係なしにやはりA市の中小地元不動産屋には地元ならではの高値で売れるような強みや情報があるのでしょうか。

なかなか物件が出ないエリア限定で広い土地が欲しいなどの富裕層の顧客を持っている場合があるよね。
こういう場合は高め設定で売れるけれど。
それ以外ではこの情報化社会で「高く買う」のはよほど相場を知らない一般人だけ。
今回は住宅地の更地(主に注文建築向けと推察)の場合は、買主は周辺相場も調べて交渉してくるので、結果的に相場なりにしか売れない。

東京にA市は2つ。
A島駅なら駅15分でもOKだけど、A野駅だと厳しいなぁ。
どっちだろうね。

前者なら需要があるので高値で売るなら地元の強い業者に任せたい。
信頼のあるN区の業者というのも、離れた場所であろうとも交渉力や調整力は折り紙つきだろうから、A市の物件でも任せてみてもいいと思う。
23区から見るとA島市はちょいと離れているけれど、更地だから管理は難しくはないはず。
地元密着とか中小だけに人手を回せないなどを理由に断られるかもしれないけど。

後者のA野市の場合は、一時期再開...続きを読む

Q首都圏にお住まいの方!!(賃貸or分譲)

賃貸・分譲どっちにお住まいですか??
賃貸のメリット、デメリット
分譲のメリット、デメリット
を聞かせて下さい!!

できるだけ短く、箇条書きで回答いただいたらありがたいっす!!

Aベストアンサー

分譲に住んでます。

賃貸のメリット
・収入が減ればより安い家賃のところに引っ越せばよい
賃貸のデメリット
・2年毎に更新料を払わねばならない
分譲のメリット
・自分の資産
・改造可能
分譲のデメリット
・(ローンで購入した場合)収入が減っても支払いを減らすことはできない。支払いを滞らせると競売にかけられる
・毎年固定資産税を払わねばならない

Q不動産屋が不動産屋から直接購入する場合の手数料

不動産屋が元付け業者から直接物件を購入する場合も元付け業者に仲介手数料を払うことになりますか?
あくまで買主と考えれば元付け業者に払わないといけないような気もしますが
自己仲介と考えれば払わなくてもいいような気もします。

Aベストアンサー

再度NO.2です。
問題はその物件をどうのような経緯で入手したかがひとつです。物元から直接紹介を受けているなら、他業者を介入させるわけにはいかないでしょう。一種の抜きと同じことになります。
レインズやその他の流通などFAXなどで入手した程度で、物元と特段物件についてやりとりしていない状態であれば、知り合いの業者を噛ませて、手数料を節約することは可能でしょう。
しかし、これは質問者さんの会社が今後どのように展開してゆくのか?と物元の物件の供給レベルによると思います。
今後も仕入れなどある程度積極的に行い、物元が物件が割りと豊富なら、今後も良い情報を直接早く流してくれる可能性が大きいです。両手になりますからね。しかし、他業者をかませる業者となると、片手にしかならない買主業者という判断をされますから、良い情報などは廻ってこない。2流の買取物件などの情報が提供されるだけになると思います。物元がたまたま良い物件を持っていただけなら、今後の取引の可能性も薄いので、手数料を節約するのもありかと。
失礼ですが、割と建築業などが本業で宅建業も営まれている方に多いのですが、不動産と建築業の大きな違いは、建築業はほとんどが契約後(回収の目処がある)の投資や出金に対して、不動産業は投資時点(一般的には買取など)では事業計画だけで具体的な回収の時期がわからないことが、一番の違いです。
ですから、初期投資を出来るだけ少なくしたいという、気持ちや要望は理解しますが、不動産の場合は、取引にかかる手数料などを節約やケチることを考えると後々ろくなことにはならない、(結局、仕入れられる情報が少なくなる)場合が多いです。
手数料など幾ら支払っても、それなりの利益が出ればよいのです。物件を今後も安く仕入れるためには?をお考えになり、判断されるのが良いと思います。

再度NO.2です。
問題はその物件をどうのような経緯で入手したかがひとつです。物元から直接紹介を受けているなら、他業者を介入させるわけにはいかないでしょう。一種の抜きと同じことになります。
レインズやその他の流通などFAXなどで入手した程度で、物元と特段物件についてやりとりしていない状態であれば、知り合いの業者を噛ませて、手数料を節約することは可能でしょう。
しかし、これは質問者さんの会社が今後どのように展開してゆくのか?と物元の物件の供給レベルによると思います。
今後も仕入れ...続きを読む

Q分譲賃貸について

引っ越しを考えているのですが、分譲賃貸マンションをと考えています。
分譲賃貸を借りる・住むに当たっての、メリット・デメリットを
教えてください。

Aベストアンサー

不動産やです。
個人の方が一室だけお持ちで、それを借りるとの前提で。

メリット
分譲なのでそれなりの方が住んでいる。
共用部の管理がきちんとされている。(多分)

デメリット
一般的に家賃が高い
家主都合で数年後に明渡してくれと言われる場合がある。
退去の際、原状回復の程度で、見解の相違が起こりやすい。

家主の残置物(エアコン・家具等)の取扱いについてと、
家主が行う修繕等の範囲、明渡し等については契約する前に十分確認し
ておきましょう。

Q建築条件付き土地売買での工務店と不動産屋の契約書

初めて質問させていただきます

当方はこれから住宅建築業を始める者です

建築条件付き土地売買において、その住宅の施工を担当したいのですが、不動産屋さんとどのような契約を結べばよいか検討がつきません
契約における注意点や契約書の雛形などありましたら教えていただけるとありがたく存じます

よろしくお願いいたします

Aベストアンサー

建築条件付土地売買では、売主自らもしくは売主の代理人が買主と建築請負契約を結びます。普通の土地売買と違うのは、請負契約が成立しないと土地売買も成立しないという条件がついています。
建築条件付売地は不動産業者が扱う場合が多いです。質問者さまが請負をする場合は不動産会社の代理人あるいは指定する請負業者という立場になります。
ここで、どういう契約を結ぶかは、両者の関係によるでしょう。
例えば、敷地の情報をもとに基本設計を描く業務を営業としておこなうか有償の設計委託で受けるか。
具体的に顧客提案を売主が行うか請負が行うか。その修正費用は請負費に含めるか売主が払うのか。
ことに、請負契約が成立しない場合は不動産も売れないわけで、その責任分担を明確にした契約内容にしないといけません。
その辺ははっきりいって業界ノウハウみたいなものですよね。
大手ハウスビルダーは、会社規模が大きくて標準図面・標準仕様を持っているから建築条件付土地への売主提案も低コストおやりになるのでしょう。
あるいは地場の不動産屋さんは工務店を抱えていてサービスでいくつも図面やパースを描かせるつてがあるのかもしれませんね。
 そのへんはおつきあいになる不動産会社さん次第だと思うのですがいかがでしょう。
注意点としては
通常「建築条件付土地」の売買では、まず、土地の売主と土地の売買契約を行います。
その後、建物のプランが決まった段階で、建築工事請負契約を施工会社と結ぶことになります。なかには土地の売買の際に、土地建物売買契約を結ぼうとする不動産会社があります。これでは、建売住宅と一緒です。まだ完成していない建物、しかもプランが何も決まっていない建物の契約を結んでしまうのです。これはトラブルの元ですから避けねばなりません。
とはいえ、建物図面の打ち合わせにはいってから土地売買を解除したいという話が案外
多いのです。

参考URL:http://www.chiba-kousya.or.jp/net_nyu/200909/pdf/kei_200909_0078.pdf

建築条件付土地売買では、売主自らもしくは売主の代理人が買主と建築請負契約を結びます。普通の土地売買と違うのは、請負契約が成立しないと土地売買も成立しないという条件がついています。
建築条件付売地は不動産業者が扱う場合が多いです。質問者さまが請負をする場合は不動産会社の代理人あるいは指定する請負業者という立場になります。
ここで、どういう契約を結ぶかは、両者の関係によるでしょう。
例えば、敷地の情報をもとに基本設計を描く業務を営業としておこなうか有償の設計委託で受けるか。
具体...続きを読む


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