マンション経営と相続税について

複雑な問題なので、助言を頂きたく投稿させて頂きます。

私は、都内に父と妹と父所有の戸建に住んでおります。
父は60後半に差し掛かり、相続について真剣に考えるようになりました。
実は、父には前妻との間に2人の子供がおり、私（兄）と妹を合わせると合計4人の子供がおります。
ちなみに、私の母とは離婚した為、法廷相続人は父の4人の子になります。
父は遺言書の中に土地建物の相続は全て息子である私に残す旨を書いてはおりますが、
過去に別れた子2人から遺留分の請求がもしあれば、数千万円の支払いが必要になる事になります。

・遺留分や相続税の為の大きなキャッシュが無い事
・父が老後に不労所得を得れる事
・遺留分請求があっても居住権を主張し、土地建物を売却せずにすむ事
・いずれにしろ今の戸建は築50年以上で、建替えが必要な程痛んでいる事

等などを考慮し、自宅を住居付き賃貸マンションに建替える予定をしております。

当初は父を施主として計画をしておったのですが、
3年前に父（自営業）が過去に一度だけリース料引き落としの不渡りをおこしてしまい、信用保証協会で事故フラグがある為、都市銀行からの借入が現在不可能な事が分かりました。
そこで、息子である私（27歳）が施主（契約者）になり父を連帯保証人として地方銀行にかけあったところ、融資o.k.を頂く事が出来ました。

しかし、よく考えてみると父でなく私が契約者になった場合、無事にマンションは建てられ収入を得れても

・そもそも相続税軽減のメリットは無くなるのではないか？
・もし少し時期を遅らせ事故フラグが消えるのを待てば父名義で融資を引き出せるのか？
・今私が契約し、後で父名義変更できるのか？

等、疑問や不安が次々と出てきました。
理想は、マンションを無事に建て、相続対策にもしっかりなる事ですが
このまま私名義で進めることがベストなのか、もしお詳しい方がいらっしゃればご教示頂ければとても助かります。宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： gicchun 回答日時： 2011/04/20 09:08

賃貸マンションの建設営業をしています。

微力ながらわかる範囲で回答させて頂きます。
まず遺留分請求があった場合に、数千万の支払いが発生とのことですが、お父様の相続財産の内訳の割合は不動産（自宅）が大部分なのでしょうか？全体の資産背景があればもう少し詳しく返答できるんですが、それはさておき、

・父が老後に不労所得を得れる事
・いずれにしろ今の戸建は築50年以上で、建替えが必要な程痛んでいる事

上記２点においてはオーナーinマンションの建設意義はとてもあると思います。ですが、資金調達においてお父様が困難で貴殿が契約者になると相続税軽減のメリットはなくなります。さらに後のお父様への名義変更は銀行がＮＧを出しますし、贈与税もかかるので現実的ではありせん。

大事なことは
○何を一番の目的とするのか？
○相続税の納税対策と相続（争続）対策は別。

相続税の軽減を図るのが主目的であれば、なんとかお父様名義での融資を引き出すために、多くの金融機関とねばり強く交渉し、融資を引き出すことが大切だと思います。不労所得の獲得や老朽化による建替えをしたいなら貴殿名義でも特に問題ないのでは？お父様名義だとマンションが生み出す毎年の収入も相続財産に蓄積されていってしまいますからね。現在の相続税納税額、マンション建設による相続税節税額、遺留分請求があった場合の支払額。を相対的に比較検討し決定することが一番大事だと思います。



ウルトラＣ案で前妻の子供さんから相続放棄の印鑑はもらえないですよねw

この回答へのお礼

gicchunさま

とても丁寧にご回答下さいまして有難うございますmm
大変参考になりました。

検討すべき点が明確になりましたのでしっかりと話しあってみようと思います。

ウルトラC案、それが出来れば良いですが、ちょっと難しそうです＾＾；

お礼日時：2011/04/21 01:04