現在住宅ローンの借換を検討しているのですが、今まであまりに不勉強だったせいで、わからない点が色々出てきました。

現在借りているローンは、夫婦連帯の住宅金融支援機構のローンと夫単独の銀行ローンの2つです。
私(妻)の収入がなくなったこともあり、借換の際はこの2つを合わせて夫単独で銀行ローンを組みたいと考えていました。

現在のローン残高は住宅金融支援機構が約1,200万、銀行が約320万です。
連帯で組んでいるローンの1,200万円が問題(贈与)になるのではないかと思うのですが、住宅の持分は夫7:妻3になっているので、ローン残高1,200万のうち妻が負担するべき約360万が贈与、ということになってしまうのでしょうか?

そもそも現状のローンを、夫単独でのローンにまとめて借換も可能なのかよくわかりません。
ですが、借換するにしても現在、妻の方が収入がないので夫単独でしか申し込みはできないと思います。
夫だけでローン審査に通るのか?という問題もあるかと思いますが、借入額・収入・勤続年数・信用情報・不動産の価値(←これも関係あるでしょうか)などから見ると大丈夫なのではないかと思えます。
といっても私の単なる推測であって、結局は金融機関の判断によるものですから、絶対というわけではないというのはもちろん理解しています。


また、夫婦連帯のローンの年間返済額は年間140万程度です。
私が無収入になって以後は夫の収入からすべて返済しているのですが、年間110万以下であれば贈与税が発生しないので、現状は問題ないと考えて良いのでしょうか。


さらに、夫の預金から一部繰上返済をした場合はどうなのでしょうか。
この一部繰上返済は夫のローン負担分に充てられたもの、ということになって、夫が負担する割合分のローン残高が減ることになって、全体のローン残高は減っても私が負担する割合分のローン残高は減らないでそのまま残る、というように考えるのでしょうか。
それともそうではなく、贈与が絡んでくるような話になるのでしょうか。


説明がわかりにくかったらすみません。
今月末か来月には銀行へ相談へ行きたいと思っているのですが、事前に少しでも理解ができればと思い質問させていただきました。どなたか教えていただければ幸いです。

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A 回答 (2件)

登記持分を触らなければ、連帯債務者の返済負担額分が(厳密には)贈与となりますが、年間返済金額が110万を超えていないと思われますので、無税の範囲内という解釈でよいと思います。

一部繰上返済の金額も当然合算して考えなければいけませんが、そこまでは税務署も捕捉できない(税務調査がない限り判明しない)と思います。気持ちが悪ければ、110万になるように年末に奥さんの口座から、夫の口座に移しておいたらどうでしょうか。年を越して出金し、生活費に回せば同じことでしょう(そこまで必要かどうか?)。

家庭の年間所得が減って、借り換えができるかどうかのほうが問題でしょうね。

この回答への補足

すごく気になってきてしまったので、お礼を書いたあと税務署で聞いてきたら、まだざっくりとですが、少しは理解できたように思います。

おっしゃるとおり、年間110万を超えていないので贈与税はかからないとのことでした。

夫単独返済のローンに借換した場合は贈与にあたるけれども、一部繰上の額なども合わせて(今までの実際の返済資金負担割合に合わせて)、登記の持分割合の変更をすれば良い。という話もありました。
ただこの場合は税務署から変更理由のお尋ねがあると思いますが・・・ということで、持分変更することによって他に何か影響があるのか等わからないので、もう少し理解してどうするのが良いのか考えなくてはいけないなと思います。

補足日時:2011/04/15 14:47
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

質問の内容だけでは判断が難しいかと思いますが、
回答いただく方によって内容がだいぶ異なりますので
結局は自分で確認しないとよくわかりませんね。

確かに、まず借換できるかどうかが問題ですね。

お礼日時:2011/04/15 11:14

>住宅の持分は夫7:妻3になっているので、ローン残高…



現時点でのローン残高がいくらかは関係ないです。
頭金に始まって、月々に返済を重ねて最終的に支払が終わった段階で、それぞれが負担した割合と登記割合とが異なれば、異なる分だけ贈与になるということです。

>年間110万以下であれば贈与税が発生しないので、現状は問題ないと考えて良いの…

だめです。
「連年贈与」といって、一度にまとめて贈与の約束がなされたという解釈になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>さらに、夫の預金から一部繰上返済をした場合はどうなのでしょうか…

そういうちまちましたことではなく、大局的見地から判断しないとだめ。

>今月末か来月には銀行へ相談へ行きたいと思っているのですが…

銀行は税金の話はしません。
したとしても、安易に信頼してはいけません。
まずは税務署へ行って、どうしたら贈与税が発生しないかを聞き、十分理解できてから銀行へ行かないと失敗しますよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

すごく気になってきてしまったので、お礼を書いたあと税務署で聞いてきたら、まだざっくりとですが、少しは理解できたように思います。
どのようにするのが一番良いかは、さらにもう少し相談・勉強して判断しなければと思います。今まで不勉強すぎました・・・できるだけ損をしないようにというか、節税できる方向を見つけたいと思います。

・返済資金の負担割合と登記の持分割合については、わかりました。

・夫単独返済のローンへ借換した場合は贈与になり110万を超える額については課税対象になるとのことでした。

・借換後した場合のローン支払分と今までの返済負担額を合わせて計算し直し、登記の持分割合を変えることも出来る、という話もあったのですが、これについてはまだ理解が足りないので、もう少し調べたりしなくては、という感じです。

・夫の預金からの一部繰上については、本来夫が負担すべき7割部分の返済にあてていることになり、その7割の範囲なら良いが、夫のトータルの負担額を超えてしまうと妻負担の3割部分を払っていることになり、贈与に当たると聞きました。

・今回の質問のような場合は「連年贈与」にはあたらない、とのことでした。例えば1,000万を贈与税がかからないように毎年100万ずつ払う場合など、最初からそのように返済している場合などが該当する、そうです。

補足日時:2011/04/15 14:36
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

質問の内容だけでは判断が難しいかと思いますが、
回答いただく方によって内容がだいぶ異なりますので
結局は自分で確認しないとよくわかりませんね。

>最終的に支払が終わった段階で、それぞれが負担した割合と登記割合とが異なれば、異なる分だけ贈与になるということです

↑ということは、最終的に負担割合と登記割合が合っていれば
贈与にはならないということでしょうか?
どうも混同しているのですが、これはローン負担分の話でなく
不動産に関する話ですか?
年額110万を越えた時点で贈与税はかかってくるというのは
ローンの支払に関してのこと、でよいのでしょうか。

言葉足らずでしたが、銀行へ税金の相談に行くのではないです。
単純にローン借換ができるかどうかの相談です。
税金については市役所の無料相談や税務署の相談窓口を
活用して勉強したいと思います。

お礼日時:2011/04/15 11:22

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