現在住宅ローンの借換を検討しているのですが、今まであまりに不勉強だったせいで、わからない点が色々出てきました。

現在借りているローンは、夫婦連帯の住宅金融支援機構のローンと夫単独の銀行ローンの2つです。
私(妻)の収入がなくなったこともあり、借換の際はこの2つを合わせて夫単独で銀行ローンを組みたいと考えていました。

現在のローン残高は住宅金融支援機構が約1,200万、銀行が約320万です。
連帯で組んでいるローンの1,200万円が問題(贈与)になるのではないかと思うのですが、住宅の持分は夫7:妻3になっているので、ローン残高1,200万のうち妻が負担するべき約360万が贈与、ということになってしまうのでしょうか?

そもそも現状のローンを、夫単独でのローンにまとめて借換も可能なのかよくわかりません。
ですが、借換するにしても現在、妻の方が収入がないので夫単独でしか申し込みはできないと思います。
夫だけでローン審査に通るのか?という問題もあるかと思いますが、借入額・収入・勤続年数・信用情報・不動産の価値(←これも関係あるでしょうか)などから見ると大丈夫なのではないかと思えます。
といっても私の単なる推測であって、結局は金融機関の判断によるものですから、絶対というわけではないというのはもちろん理解しています。


また、夫婦連帯のローンの年間返済額は年間140万程度です。
私が無収入になって以後は夫の収入からすべて返済しているのですが、年間110万以下であれば贈与税が発生しないので、現状は問題ないと考えて良いのでしょうか。


さらに、夫の預金から一部繰上返済をした場合はどうなのでしょうか。
この一部繰上返済は夫のローン負担分に充てられたもの、ということになって、夫が負担する割合分のローン残高が減ることになって、全体のローン残高は減っても私が負担する割合分のローン残高は減らないでそのまま残る、というように考えるのでしょうか。
それともそうではなく、贈与が絡んでくるような話になるのでしょうか。


説明がわかりにくかったらすみません。
今月末か来月には銀行へ相談へ行きたいと思っているのですが、事前に少しでも理解ができればと思い質問させていただきました。どなたか教えていただければ幸いです。

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A 回答 (2件)

登記持分を触らなければ、連帯債務者の返済負担額分が(厳密には)贈与となりますが、年間返済金額が110万を超えていないと思われますので、無税の範囲内という解釈でよいと思います。

一部繰上返済の金額も当然合算して考えなければいけませんが、そこまでは税務署も捕捉できない(税務調査がない限り判明しない)と思います。気持ちが悪ければ、110万になるように年末に奥さんの口座から、夫の口座に移しておいたらどうでしょうか。年を越して出金し、生活費に回せば同じことでしょう(そこまで必要かどうか?)。

家庭の年間所得が減って、借り換えができるかどうかのほうが問題でしょうね。

この回答への補足

すごく気になってきてしまったので、お礼を書いたあと税務署で聞いてきたら、まだざっくりとですが、少しは理解できたように思います。

おっしゃるとおり、年間110万を超えていないので贈与税はかからないとのことでした。

夫単独返済のローンに借換した場合は贈与にあたるけれども、一部繰上の額なども合わせて(今までの実際の返済資金負担割合に合わせて)、登記の持分割合の変更をすれば良い。という話もありました。
ただこの場合は税務署から変更理由のお尋ねがあると思いますが・・・ということで、持分変更することによって他に何か影響があるのか等わからないので、もう少し理解してどうするのが良いのか考えなくてはいけないなと思います。

補足日時:2011/04/15 14:47
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

質問の内容だけでは判断が難しいかと思いますが、
回答いただく方によって内容がだいぶ異なりますので
結局は自分で確認しないとよくわかりませんね。

確かに、まず借換できるかどうかが問題ですね。

お礼日時:2011/04/15 11:14

>住宅の持分は夫7:妻3になっているので、ローン残高…



現時点でのローン残高がいくらかは関係ないです。
頭金に始まって、月々に返済を重ねて最終的に支払が終わった段階で、それぞれが負担した割合と登記割合とが異なれば、異なる分だけ贈与になるということです。

>年間110万以下であれば贈与税が発生しないので、現状は問題ないと考えて良いの…

だめです。
「連年贈与」といって、一度にまとめて贈与の約束がなされたという解釈になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>さらに、夫の預金から一部繰上返済をした場合はどうなのでしょうか…

そういうちまちましたことではなく、大局的見地から判断しないとだめ。

>今月末か来月には銀行へ相談へ行きたいと思っているのですが…

銀行は税金の話はしません。
したとしても、安易に信頼してはいけません。
まずは税務署へ行って、どうしたら贈与税が発生しないかを聞き、十分理解できてから銀行へ行かないと失敗しますよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

すごく気になってきてしまったので、お礼を書いたあと税務署で聞いてきたら、まだざっくりとですが、少しは理解できたように思います。
どのようにするのが一番良いかは、さらにもう少し相談・勉強して判断しなければと思います。今まで不勉強すぎました・・・できるだけ損をしないようにというか、節税できる方向を見つけたいと思います。

・返済資金の負担割合と登記の持分割合については、わかりました。

・夫単独返済のローンへ借換した場合は贈与になり110万を超える額については課税対象になるとのことでした。

・借換後した場合のローン支払分と今までの返済負担額を合わせて計算し直し、登記の持分割合を変えることも出来る、という話もあったのですが、これについてはまだ理解が足りないので、もう少し調べたりしなくては、という感じです。

・夫の預金からの一部繰上については、本来夫が負担すべき7割部分の返済にあてていることになり、その7割の範囲なら良いが、夫のトータルの負担額を超えてしまうと妻負担の3割部分を払っていることになり、贈与に当たると聞きました。

・今回の質問のような場合は「連年贈与」にはあたらない、とのことでした。例えば1,000万を贈与税がかからないように毎年100万ずつ払う場合など、最初からそのように返済している場合などが該当する、そうです。

補足日時:2011/04/15 14:36
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

質問の内容だけでは判断が難しいかと思いますが、
回答いただく方によって内容がだいぶ異なりますので
結局は自分で確認しないとよくわかりませんね。

>最終的に支払が終わった段階で、それぞれが負担した割合と登記割合とが異なれば、異なる分だけ贈与になるということです

↑ということは、最終的に負担割合と登記割合が合っていれば
贈与にはならないということでしょうか?
どうも混同しているのですが、これはローン負担分の話でなく
不動産に関する話ですか?
年額110万を越えた時点で贈与税はかかってくるというのは
ローンの支払に関してのこと、でよいのでしょうか。

言葉足らずでしたが、銀行へ税金の相談に行くのではないです。
単純にローン借換ができるかどうかの相談です。
税金については市役所の無料相談や税務署の相談窓口を
活用して勉強したいと思います。

お礼日時:2011/04/15 11:22

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Q店舗併用住宅の火災保険について

現在、住居兼パソコンスクールの建物を建築中で、もうすぐ完成予定です。1階が教室、2階、3階が住居になります。
火災保険に入るため、保険会社と話を進めているのですが、住宅ローンの関係で35年一括払いの火災保険に入ろうとしています。当初、65万円程度の掛け金と聞いていました。後になって、保険会社から住宅用の火災保険で見積もっていたが、1階が教室なので店舗とみなして、併用住宅の扱いにしないといけないという話がありました。そのため、掛け金が110万円にはねあがりました。
予想外の出費で困っているのですが、火災保険の金額や、併用住宅の扱いというのはどの保険会社でも同じなのでしょうか。1階教室、2、3階住居という構成で安く火災保険がかけられる保険会社、プランなどがあれば、教えてください。

Aベストアンサー

住宅等・・・住宅物件
事務所・店舗等・・・一般物件
ですが、建物の一部でも事務所・店舗等に使用している場合、一般物件としての料率を適用せねばならず、これはどうしようもありません。

ただ#1さんのいうとおり保険料が高くなりすぎのように思います。

具体例を挙げると
大阪市1等地 耐火構造建物(1級またはA構造)
保険金額5,000万円 35年長期一括の場合
住宅総合保険(専用住宅の場合) 728,500円
店舗総合保険(併用住宅の場合) 826,500円
です。

これが非耐火構造物の場合(3級またはC構造)
住宅総合保険(専用住宅の場合) 2,153,500円
店舗総合保険(併用住宅の場合) 2,545,000円
です。

地域や個別事情によって異なりますが65万円対110万円というのはあまりにも差が大きすぎるように思います。

これはもしかしたら銀行からの提案でしょうか?私の知り合いも住宅ローンを借りた銀行から火災保険の提案を受けたところ、構造級別の判定が間違ってして、もう少しのところで2倍近い保険料を払わされるところだった、とのことでした。銀行の担当者はほとんどの場合、保険についてはド素人なので、セカンドオピニオンという感覚で地元のプロ代理店に相談されることをお勧めします。なお、火災保険はお金を借りた銀行で加入しなければならない、というルールはありません。もし銀行が融資をたてに保険加入を迫るのであれば、立派な保険業法違反であり金融庁にタレこめば担当者の首を飛ばすことも可能です。

住宅等・・・住宅物件
事務所・店舗等・・・一般物件
ですが、建物の一部でも事務所・店舗等に使用している場合、一般物件としての料率を適用せねばならず、これはどうしようもありません。

ただ#1さんのいうとおり保険料が高くなりすぎのように思います。

具体例を挙げると
大阪市1等地 耐火構造建物(1級またはA構造)
保険金額5,000万円 35年長期一括の場合
住宅総合保険(専用住宅の場合) 728,500円
店舗総合保険(併用住宅の場合) 826,500円
です。

これが非耐火構造物の場合(3級ま...続きを読む

Q住宅ローン借り換えによる贈与税

3年固定が終了するにあたりローン残2700万円・30年返済で借り換えを考えています。
当初共有名義で夫60%、妻(私)連帯債務40%でローンを組み登記もその比率です。現在、妊娠中で今後働かない場合、借り換えは夫のみとなります。この場合、私の債務2700万の40%=1080万が贈与税対象となり計算すると260万の贈与税となりましたが正しいでしょうか?悪い考えですが申告をしなかった場合、税務署から取り立てはあるのでしょうか?
現在の銀行で更新すると3年固定2.51%、最大20年固定で4.06%といわれ、ネットで住信SBI 銀行の30年固定で2.85%をみつけシュミレーションをしたところ、贈与税、手数料等を払っても借り換えにメリットがありました。自分の計算が正しいのか不安なのですが、皆さんなら借り換えを選択しますか?また贈与税対策などご存知であれば教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

厳密には基礎控除額110万円があるので、970万円が課税対象かと思います(年に110万円の控除ですが、あくまでもあなたの借金を引き受けた時点の金額で判断されますので、年間の支払いの肩代わり分とは関係ありません。)。もし、本当に今後一切働く予定がないのであれば、借り換えに合わせて、あなたの不動産の持分権の40%を、夫側に負担付き贈与とするか、夫婦間で売買するかで、夫側に移すことにすれば、支払う税金はかなり圧縮されると思います。
税金については、税務署に相談に行けば、一番安く済む方法を親切に教えてくれます。別にその後の行動を追跡されることもありません。
ただ、普通に、夫の単独での借り換えとし、あなたの不動産の持分には、夫の債務に対する抵当権を付ける形にしておき、税務署に何か言われたときには、私の分は現在働いていないが自分の貯蓄から出しているとか、既に支払い済みであると説明すれば、贈与税の話などは無しで、納得してくれるかもしれません。

Q住宅金融公庫の火災保険

去年、住金でマンション購入資金の1部360万を借りました(マンション価格3000万です あとは自己資金240万と会社の融資2400万)
その際当然火災保険には入らされますが保険金額が900万でした
あれ??
マンションが火災で全焼したら住金には抵当権があるからローン分を持って行かれるよね
住宅金融公庫の融資を受けた住宅に付く火災保険には公庫の抵当権が設定されています。そのため、火災がおきても、その保険金はまず、返済に回され、残りが契約者に支払われます。
また自分でほかの火災保険を勝手に付けることはできません。

質問その1
そもそもなんでマンションの火災保険金額が、購入3000万なのに900万しか附けられないのでしょう

質問その2
今、全焼したら会社への負債はローンそのまま残り、今の暮らしは維持できません
どうすればいいのでしょう 住宅金融への返済を銀行等で借り換えてほかの会社の火災保険を入り直せばいいのでしょうか

質問その3
ほかの会社の火災保険でもマンション火災保険は保険金額が低い設定でしょうか
火災で消失した場合ローン残高がのこらないためにはどうすれば?

よろしくおねがいします

去年、住金でマンション購入資金の1部360万を借りました(マンション価格3000万です あとは自己資金240万と会社の融資2400万)
その際当然火災保険には入らされますが保険金額が900万でした
あれ??
マンションが火災で全焼したら住金には抵当権があるからローン分を持って行かれるよね
住宅金融公庫の融資を受けた住宅に付く火災保険には公庫の抵当権が設定されています。そのため、火災がおきても、その保険金はまず、返済に回され、残りが契約者に支払われます。
また自分でほかの火...続きを読む

Aベストアンサー

火災保険金額を誰が決められたのでしょうか。費用を節約するために低い保険金額にされたのでしたら、すぐ、建物の価格に会せた保険金額に増額してください。900万円が建物時価ならば土地の価値が2100万の筈ですので全焼になれば土地を処分すればローンは返せます。
 1.火災保険の担当者(公庫あるいは建築会社の)に確認してください。増額可能と思われます。
 2.公庫の火災保険の増額が不可能ならば他の火災保険会社でもこれ以上保険に加入することはできません。できたとしても、全焼でも900万しか出ません。
 3.建物時価が900万で、増額できなければ家財の保険を多めに入ることしかない様な気がします。なお、火災共済ならば公庫の火災保険と重複して契約できますので、増額手続きをいやがるのでしたら火災共済に加入するしかないようです。

参考URL:http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/unyou/20020710mk31.htm

Q住宅ローンの借り換え検討

申し訳ありませんが、知識のある方の意見を聞かせてください。
<m(__)m>

(1)単純にどこの金融機関が返済が少なくてすむのでしょう?
※現在は十六銀行(引き落とし口座がある銀行)・新生銀行・住信SBIネット銀行で検討中ですが、はっきり言ってよくわかりません。(泣)
JAや農協が言いという噂も聞きますし・・・?

(2)お勧めの金利(変動・10年固定・20年固定)どれが良いと思いますか?
※現状での借り換えメリットを大きく出そうとすると変動なんでしょうが・・・?
※繰上げ返済等は無しで考えた場合。

[現在の借り入れ状況:3月決算後残高]
1)住宅金融支援機構
現在の残金¥11.452.601
金利4%(元利均等返済)で19年の支払いが残っています。
このままローンを継続した場合↓
毎月返済額\44.243×残232回=¥10.264.376
ボーナス加算額\163.100×38回=¥6.197.800
最終返済予定日H41/7月(2029年)

2)年金融資
現在の残金¥5.927.535
金利3.58%(元利均等返済)で19年の支払いが残っています。
このままローンを継続した場合↓
毎月返済額\30.242×残233回=¥7.046.386
ボーナス加算額\52.647×38回=¥2.000.586
最終返済予定日H41/7月(2029年)

3)十六銀行
現在の残金¥2.865.984
金利2.325%(元利均等返済)で19年の支払いが残っています。
このままローンを継続した場合↓
毎月返済額\15.897×残233回=¥2.865.984
ボーナス加算額\0×0回=¥0
最終返済予定日H41/7月(2029年)

1)+2)+3)=\20.246.120です。
※借り換え検討額¥2080万円(借り換えに必要な諸経費を含む)です。
返済期間は19年で考えております。

[現状返済額]
毎月の返済額¥90.382
ボーナス加算額¥215.747
合計¥306.129

この度、初めての借り換えで良くわかりません。
相談にのっていただけると大変助かります。
宜しくお願い致します。
<m(__)m>

申し訳ありませんが、知識のある方の意見を聞かせてください。
<m(__)m>

(1)単純にどこの金融機関が返済が少なくてすむのでしょう?
※現在は十六銀行(引き落とし口座がある銀行)・新生銀行・住信SBIネット銀行で検討中ですが、はっきり言ってよくわかりません。(泣)
JAや農協が言いという噂も聞きますし・・・?

(2)お勧めの金利(変動・10年固定・20年固定)どれが良いと思いますか?
※現状での借り換えメリットを大きく出そうとすると変動なんでしょうが・・・?
※繰上げ返済等は無しで考え...続きを読む

Aベストアンサー

>御回答ありがとうございます。とりあえず、同じ金額・同じ返済年数で比較した
>シュミレーションの結果が、結果になるのでしょうか?(結構難しいと感じてしまいます。) <m(__)m>

上記の同じ金額ということについてよく理解しかねますが、住宅ローンの借換の場合には残債+諸費用が借換後の金額になります。
この諸費用の内訳として、保証料、登録免許税、司法書士の報酬、完済手数料、経過利息、事務取扱手数料などがかかってまいります。
この諸費用に関しては、各金融機関にて取扱いが変わってきます。当行では残債にプラスしての借換は可能ですが、
他行では、諸費用は実費負担でなければならないというところもありますので注意してください。

また、返済年数については基本的には現在の残期間と同年数での取扱いとなりますが、単位は年のため19年と数ヶ月とかでしたら19年ないしは20年での取り扱いとなります。

なお、保証料に関しては各金融機関の保証会社によって保証料率が変わってまいりますのでご注意下さい。

金融機関で比較する場合には、総返済金額で考える方が非常に多いですが、それはやめたほうがいいです。
借換によって【確定】するのは当初固定期間だけであり、その後の金利ついては誰にもわかりません。その上で、あえて仮定した利率で各金融機関だしてきますが、それが合っていることはまずあり得ません。
基本的に、金融機関で違うのは当初の固定金利の利率と保証料率、優遇プラン、諸費用の取扱いの部分についてだと思われます。

それ以外の部分での付加価値があるとしたら、申し訳ありませんがインターネットでの銀行となります。

>御回答ありがとうございます。とりあえず、同じ金額・同じ返済年数で比較した
>シュミレーションの結果が、結果になるのでしょうか?(結構難しいと感じてしまいます。) <m(__)m>

上記の同じ金額ということについてよく理解しかねますが、住宅ローンの借換の場合には残債+諸費用が借換後の金額になります。
この諸費用の内訳として、保証料、登録免許税、司法書士の報酬、完済手数料、経過利息、事務取扱手数料などがかかってまいります。
この諸費用に関しては、各金融機関にて取扱いが変わってきま...続きを読む

Q住宅火災保険

住宅火災保険には、誰しも契約しておられると思いますが、銀行に融資を受けて、火災保険に入り、さらに別で
火災保険に入る場合、両方から契約した保険金額が支払われないと思いますが、この場合火災事故がおきた場合には
どのように支払われるのですか。

火災事故は数は多くないので、あまりにも知らない人が多いです。
超専門家の方や、実際に経験した人のご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。

銀行にも火災保険に入り、別に火災保険に入っているのが現状です。

Aベストアンサー

まず、火災保険の加入には(以下、保険=火災保険)
建物、に保険をかける方法と
家財、に保険をかける方法があるのだ、ということを
ご存知でしょうか。
もちろん、セットで入ることも可能です。

建物 2000万円
家財 1500万円 の資産価値としましょう。

銀行の融資の時に加入する保険は、こちらから特にお願いしない限りは
通常、建物のみの加入になります。
そのほうが保険料が安くなりますし、銀行としては貸し付け残高の回収ができれば
保険の目的は達成できるのですから
そうなるわけですね。

銀行で、建物2000万円の保険(甲社)に加入して
別の保険会社(乙社)で建物2000万円の火災保険に加入した場合。
建物が、全焼した場合に支払われる保険金は
最大、2000万円です。
ここが、生命保険との違いですね。
A社で死亡保障2000万円
B社で死亡保障2000万円の生命保険に加入している場合
被保険者死亡により支払われる保険金は4000万円になります。

火災保険は、損害保険ですので、基本的な考え方は
実損填補、と申しまして、実際に発生した損失額を保障する、というのが
保険の考え方になります。

上述の例でいきますと、実際の損失額は、建物2000万円
家財1500万円
でも、例では、家財の保険はかけているとはしていないので
保険の対象となる損失は2000万円、ということになります。
それで、支払われる金額も2000万円、ということになります。

支払われ方ですが、甲社、乙社、どちらでも、請求をかけたほうから
最大2000万円受け取ることができます。
(ただし、新価実損払を取っている場合。時価払の場合、この限りにあらず)
あとは、甲社、乙社が保険会社同士で話し合って、負担割合を決めます。
上述の例だと、通常であれば、50対50になるでしょうね。

正しい保険のかけ方としては、基本的には
銀行で建物のみの火災保険に入っているのであれば
他の会社で家財のみの火災保険に入る、これが
保障が重複せず、無駄な保険料のない入り方といえます。

まず、火災保険の加入には(以下、保険=火災保険)
建物、に保険をかける方法と
家財、に保険をかける方法があるのだ、ということを
ご存知でしょうか。
もちろん、セットで入ることも可能です。

建物 2000万円
家財 1500万円 の資産価値としましょう。

銀行の融資の時に加入する保険は、こちらから特にお願いしない限りは
通常、建物のみの加入になります。
そのほうが保険料が安くなりますし、銀行としては貸し付け残高の回収ができれば
保険の目的は達成できるのですから
そうなる...続きを読む

Q住宅ローンの借り換えを検討すべきでしょうか。

平成16年1月に2300万円でマンションを購入しました。
以下の内訳でローンを組んでいますが、
いまのうちにモーゲージバンクなど借り換えを
検討した方がいいでしょうか。

内訳
■1770万円 住宅金融公庫(固定金利)
  金利 当初10年 2.0%金利
       11-35年 3.5%金利
■300万円 銀行(変動金利) 金利当初 1.675%金利

ご指導のほどよろしくお願いします。

Aベストアンサー

借換の必要はありません。
借換の手数料のほうが無駄になります。
>■300万円 銀行(変動金利) 金利当初 1.675%金利
あぶないのはこれだけですし
1.675%35年300万円 9444円
5%になっても15140円
いざとなれば繰上げ返済で完済。
公庫の方も10年後くらいにもしも、
めちゃ金利が下がっていれば検討すればいいでしょう。
せっかく金利の底くらいで借りているのに

借換のメリットが出る人は金利1%以上差が有る人とか言われます

Q店舗併用住宅の火災保険について

お世話になります。
築20年、木造2階建て、総建坪76坪(内居住部分48坪、自営店舗7坪、店舗として貸し出している部分21坪)です。
併用住宅としての火災保険加入になるのですが、前の保険が切れたので少しでも安い方法を検討中です。火災共済は随分安いなあと思っています。そこで、
1、居住部分のみ火災共済、店舗部分は火災保険という方法は可能でしょうか。
2、併用住宅用火災保険で安くお勧めのところがあれば教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

1.分離しての加入は規定上不可能です。
火災保険は「ひとつの建物」単位で保険を付けるという大原則があります。
店舗部分と住宅部分が物理的に別となっておれば可能ですが・・・

2.火災保険の場合日本の損保ではそれほどの差はありません。
安さだけを求めるのなら共済しかありません。
但し共済は自分自身でよく研究して加入して下さい。
安いだけに思わぬ落とし穴もあります。

Q住宅ローンの借り換えを検討中です。

現在、住宅ローンの借り換えを検討中です。現在の社会状況から固定と変動のどちらを選ぶべきなのか、判断がつきません。
約10年前に公庫と年金から借り入れし、残高2000万で20年。金利は幅がありますが、だいたい3.2%前後です。

私も仕事をしている共働き家庭で、どちらも景気の影響を大きく受ける職場です。
あと6年ほど、子どもの学費がとてもかかる時期にあります。
6~10年後には、現在のマンションは売却し実家で同居する可能性が高いです。

これまで住宅ローンを放りっぱなしにしていることからもおわかりの通り、世の中の変化に敏感な夫婦ではありません。

しかし、まわりのひとはみんな変動をすすめます。
変動金利の上昇幅はどの程度の動きが考えられるのでしょうか。0.5%程度の変動は当然のリスクと考えるべきなのでしょうか。
来週、銀行へ行って相談するつもりでおります。
大きな銀行と新しい銀行(たとえばスター銀行など)、信託銀行などのうち、どれを選ぶべきでしょうか。

あわせてアドバイスいただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんばんは、初めまして。
住宅ローン金利は、今後の動向が人により判断が分かれることもあり、なかなか難しいですね。
また、多少の金利差はあっても、性格で固定や変動を選んでしまう人もいるので・・・。

と、前置きはこれ位にして・・・。

既に、銀行へ相談されたかもしれませんが、私の知り得る知識でお答えさせていただきます。

具体的な年収や家族構成、資産状況が不明ですので、あくまで一般的な回答になりますが、
まず、結論から申し上げると、借換を変動で行ってはどうでしょうか。
今現在、残高2,000万円で後20年、金利3.2%とのことですが、金融機関により金利が
異なるとはいえ、変動だと2.5%位で0.7%も差があります。
また、「スター銀行」と固有名詞が出ていたので、ご存知かと思いますが、そこでは預金連動型
住宅ローンがあり、なおかつ借換による優遇金利制度もあります。
お子さんの教育費でしばらく出費もあるようでしたら、質問者様の状況に合致しているのでは
ないでしょうか。
預金額と同額まではローン金利がゼロですから、突然の出費に備えた預金を取り崩さなくても
利子返済分の負担が軽減されます。

ここまで書くと、いいことずくめのようですが、注意する点もあります。
東日本大震災の影響もありますが、ここ最近の経済状況だと長期金利上昇のリスクがあります。
詳しい理由は割愛させていただきますが、上昇局面に突入すると下がりにくいので、注意が必
要です。ただ、極端な言い方になりますが、今は(国や日銀による)経済政策により上げさせない
ようにしているので、ここ数年で急上昇ということはないと思います。
質問にあるように、0.5%程度は変動リスクとして認知する必要はありますが、優遇金利になる
こと、今現在の状況では急変動の可能性は低いと考えられることから問題ないでしょう。
また、「借換における手数料を含めた費用」を合わせて、総返済額で比較することも忘れては
いけません。変動にすれば金利が下がる分、総返済額は減りますが、固定で借換した場合で比較
するなどして、検討すると分かり易いと思います。

最後に、マンションの売却ですが、いつ売却するかは別にして、売却自体を決めているなら、
早目に動き出してはどうでしょうか?
年数が経てば経つほど、資産価値は下がっていきますから、ベストなタイミングで売却できるよう
情報収集は早いほどいいと思いますし、売却せず賃貸にするという手もあるかもしれません。
ただ、お子さんの学区の関係やまだまだ気持ち的に同居したくないなど、色々な理由があると思い
ますので、その兼ね合いの中でベストな選択ができればいいですね。

私は新潟在住ですが、もし、スター銀行を使える環境にあれば、そこで借り換えしたいです。
やはり子供の学費や突然の出費を考えた時に、預金額連動部分が金利ゼロになるのは魅力です。
私も子供がいますし、田舎なので車関係の出費や毎年の税金など、繰上返済したくてもある程度の
預金を常に確保しておかなければなりません。

質問者様にとって、より良い借換ができるといいですね。

こんばんは、初めまして。
住宅ローン金利は、今後の動向が人により判断が分かれることもあり、なかなか難しいですね。
また、多少の金利差はあっても、性格で固定や変動を選んでしまう人もいるので・・・。

と、前置きはこれ位にして・・・。

既に、銀行へ相談されたかもしれませんが、私の知り得る知識でお答えさせていただきます。

具体的な年収や家族構成、資産状況が不明ですので、あくまで一般的な回答になりますが、
まず、結論から申し上げると、借換を変動で行ってはどうでしょうか。
今現在、残高2...続きを読む

Q賃貸住宅の火災保険に付いて教えて下さい。

賃貸住宅の火災保険に付いて教えて下さい。

借家任賠償特約1000万円と家財保険300万の火災保険は、一般の損害保険会社で6000円程度、全労災で3200円です。
保険料が倍も違うのですけれど、保証内容が大きく違うのでしょうか?

賃貸住宅の大家さんは、自分でも保険に入っているので、借主が火災を起しても保険が降りると思います。
しかし、賃貸住宅の借主に火災保険を義務つけています。
2重に保険に入っている事になるので無駄と思うのですけれど、どうでしょうか?

教えて下さい、宜しくお願いします。

Aベストアンサー

 <家財について> 全労災は、自然災害に対しては、別に契約しなければなりません。ご指摘の年3200円というのは、自然災害共済が付いていない保険料ではないでしょうか?また自然災害以外にも補償内容は少し違っていますね。
 全労災http://www.zenrosai.coop/kyousai/kasai/hoshou/fire/index.phpでは、8つの支払い事由が記載されていますが、この内の「他人の住居からの水漏れ」、「突発的な第三者の直接加害行為(損害額5万円以上)」については、損害保険会社の一例http://www.86919.com/ji/chintai/hosho.htmlでは、給排水設備や他の戸室の事故による水濡れ、不測かつ突発的な事故となっています。
 少しだけですが、違いがありますね。この違いで、保険金をお支払いできない場合が出ます。
 <賠償責任保険について> 全労災には個人賠償責任の補償が付いていません。2階部分に住む方には、個人賠償責任の補償の必要性が高くなります。
 全労災では、どのような補償がついていないは、納得してから選ぶようにしたほうが良いでしょう。
 <保険の義務付けについて> 賃貸住宅の大家さんが借主に保険を義務付けている点は、確かに必要性に疑問な部分はあります。しかし、万一大家さんの保険が切れていた場合は、大家さんへの弁償の為の保険は必要になります。ムダが無いわけではありませんが、建物を借りるリスクに対するコストとお考えください。

 <家財について> 全労災は、自然災害に対しては、別に契約しなければなりません。ご指摘の年3200円というのは、自然災害共済が付いていない保険料ではないでしょうか?また自然災害以外にも補償内容は少し違っていますね。
 全労災http://www.zenrosai.coop/kyousai/kasai/hoshou/fire/index.phpでは、8つの支払い事由が記載されていますが、この内の「他人の住居からの水漏れ」、「突発的な第三者の直接加害行為(損害額5万円以上)」については、損害保険会社の一例http://www.86919.com/ji/chintai/...続きを読む

Q住宅ローン借り換えを検討しています。

住宅ローン借り換えを検討しています。
現在地銀にて35年で組み、優遇金利が終わり3年固定2.85%の今年11月で丸2年になり残債2780万円です。
借り換え先候補は2つあり、
A銀行・・・当初1年固定 1.6%
     当初3年固定 1.65%  期間終了後は店頭金利より▲0.7%
     諸費用 261、200円
     繰り上げ手数料、保証料、団信はすべて0円。
    

B銀行・・・当初2年固定 1.040%
     当初3年固定 1.090%  
     当初10年固定 1.350%  期間終了後は店頭金利より▲0.7% 

     通期2年固定 1.240%
     通期3年固定 1.290%  期間終了後は店頭金利より▲1.3%
     諸費用 787、000円
     繰り上げ手数料、団信、8疾病すべて0円。


支払い期間は短縮しません。繰り上げも計画的にというよりは、出来る時のみという感じです。
よく『表面的な金利だけを見ず、諸費用も含めた金利で決めましょう』とサイトに書いてありますが
諸費用も含めた金利の計算が解らず悩んでいます。

借り換えるにあたり、どれが1番最適でしょうか?
出来ましたら諸費用も含めた金利の計算式をご教授願います。            

住宅ローン借り換えを検討しています。
現在地銀にて35年で組み、優遇金利が終わり3年固定2.85%の今年11月で丸2年になり残債2780万円です。
借り換え先候補は2つあり、
A銀行・・・当初1年固定 1.6%
     当初3年固定 1.65%  期間終了後は店頭金利より▲0.7%
     諸費用 261、200円
     繰り上げ手数料、保証料、団信はすべて0円。
    

B銀行・・・当初2年固定 1.040%
     当初3年固定 1.090%  
     当初10年固定 1.350%  期間終了後は店頭金利...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。諸費用を含めた金利計算というと複雑になってしまうと思います。
もし諸費用が最初にしかかからないのであれば、シミュレーションで借入額と借入期間と金利を入力して総返済額が出た額に諸費用を足せばいいと思います。
保証料、3大疾病などが金利上乗せタイプの銀行もありますのでそれであれば、シミュレーションの金利の部分に上乗せして計算すればいいと思います。
どれがいいかというのは答えを出すのは難しいと思います。(なのでなかなか回答がつかないのかもしれません)こればっかりは自分で考えるしかないのですが金利があがっていかないと考えるのであれば、変動もしくは短期の固定金利でつないでいくのが一番返済額は少ないと思います。今よりあがっていくと思うのであればなるべく長い期間で固定するのが良いと思いますし・・・。私は今よりは上がっていくと考えていますので今は変動ですが、金利が自分で決めた基準に達したら中期か長期の固定に変更する予定です。

あと借りる時気をつけた方がいいのは、当初優遇金利が終わった後の基準金利をみておいた方がいいと思います。こっちの方が重要かと思います。最初は低いけどその後は高いというところもありますので。私はこれが理由で借り換えをしました。(最初3年1.3%だったのですがその後3年でも2.1%、変動でも1.8%でした)

こんにちは。諸費用を含めた金利計算というと複雑になってしまうと思います。
もし諸費用が最初にしかかからないのであれば、シミュレーションで借入額と借入期間と金利を入力して総返済額が出た額に諸費用を足せばいいと思います。
保証料、3大疾病などが金利上乗せタイプの銀行もありますのでそれであれば、シミュレーションの金利の部分に上乗せして計算すればいいと思います。
どれがいいかというのは答えを出すのは難しいと思います。(なのでなかなか回答がつかないのかもしれません)こればっかりは自分で...続きを読む


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