実家の土地(駐車場にしています)を買いたいという人が現れました。
売るということは決めたのですが、いろいろと大変な手続きがあると思います。

普通は不動産屋に頼むと思うのですが、今回はすでに買い手が見つかっているわけでして、
どのようにすれば良いでしょうか?
手続き料が安く上がるにこしたことはないのですが、私は不動産の扱いについては
全くの素人なのでどういったことをするのかわかりません。
司法書士やらに頼めば、もっと安くなりますか?

よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

元業者営業です



他の回答者さん達が書かれている回答は不動産を大なり小なり扱った(売買・管理・大家経験)事がある場合は「簡単な方法」と言えますし、実際そうです。

ただし、そのような経験が全く無い所謂「素人」にとっては一つ一つの段取りや、必要な書類・手間を考えるだけでも煩わしいでしょうし、それを人に聞いたところで「ちんぷんかんぷん」でしょう。

で、あるならここはやっぱり不動産業者を通した方が「楽」でしょう。

要はその「手間・ヒマ」をお金で解決するということ。

「お金も払いたくない・自分じゃ出来ない」は道理が通りません。

確かに仲介手数料はかかりますが、不動産屋さんに「買い客は決まっている。契約書と重要事項説明書の作成と契約だけお願いしたい」と言えば、満額(取引価格の3%+6万+消費税)支払わなくてもやってくれる不動産屋さんはごまんとあります。(大手はダメです。頼むのなら地元の個人業者等)
特に買い客がローンを利用するのならこれらの書類が無い場合はひじょーーーーに厳しい審査(ぶっちゃけ門前払い)になります。

これなら貴方は何もする必要がありません。レールに乗っかって作業が進むだけです。

あれこれ悩んで不安になる位なら専門家に頼んだ方がいいと思いますけどね。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

今後の参考にします。

お礼日時:2011/05/01 10:35

売る方はお金さえ払ってもらえば何も問題は無いので良いのですが、


買い手は現金で払えるのでしょうか?

個人売買ではローンを組めません。
めんどうくさいことを避けたいなら宅建業者に頼むべきでしょう。
買い手側だけの手数料でもやってくれる業者がいるかもしれませんよ。

宅建業者は取引相手を探すだけが仕事では有りません。
法に基づいて安全な取引を行う手助けをするのが主な仕事です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

結局、知り合いの不動産業者がほとんど無料でその辺のことをしてくれることになりました。

お礼日時:2011/05/01 10:34

売る方は、簡単いうと代金を貰って権利を譲渡(放棄)し占有引き渡し


をするだけですから難しいことはありません。

手続き的には売買契約書を交わして、決済当日代金を受領して、譲渡権利
移転承諾書を手交します。その後の移転登記は相手の用意した司法書士が
行いますので手続きや登記費用の負担は不要です。
決済の注意は全額同時決済です。分割払いとか後払いは必ずトラブルにな
ります。

契約書については、標準的な土地売買契約書はネットでも手に入れられま
すからそれを使えばいいと思います。
注意事項は手付金及び解約条件、金額・決済期日を明記すること、現状渡
しにすることとや固定資産税の日割り金額精算などでしょうか。

契約に先だって登記簿内容や現地の確認があります。
一番大事なのは権利関係の確認、二番目は境界確認です。
境界については、地籍図と現地の確認は目視で構いませんから事前に確認
することです。境界票などがない場合、隣地所有者と境界の確認をする
必要があります。(境界トラブルがある物件は敬遠されますから)
その他、知っていることや過去調査した資料等は提示して、提示したこと
受領した旨を署名で受取ます。個人取引の場合これらは義務ではありませ
んが、スムーズに売買を完了させることと後からトラブルにならないよう
にするためです。
残置物や工作物がある場合にはその帰属や扱いもはっきりさせておいて
ください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

しかし、せっかく教えていただいたのに申し訳ないのですが、どこか手続きの流れの全体について、リードしてくれたり、アドバイスしてくれたりしないでしょうか?
いろいろ細かい点とかありそうだし、非常に大事というか大きな話なので、めんどくさいことは避けたいので。

お礼日時:2011/04/16 11:47

買い手が決まっているのであれば不動産業者に頼む必要はないでしょう。


仲介手数料3%が節約できます。
更地の駐車場ということなので瑕疵担保責任とか心配する必要もないでしょうし
買い手が融資を受けるのか一括払いなのかにもよりますが
買い手が司法書士を捜すことになるのではないでしょうか。
売り主は譲渡所得税がかかる場合がありますので
税務署に相談して適切に申告してください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

しかし、いろいろ細かい点とかありそうだし、非常に大事というか大きな話なので、めんどくさいことは避けたいのですね。

どこに聞くというか、リードしてもらえばよいでしょうか?

市役所の窓口?それとも、法テラスや司法書士(とはいえ、法律系のところって手続きの流れの全部についてアドバイスしたり、リードしたりしてくれるのかなあ・・)

お礼日時:2011/04/16 11:45

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妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

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Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
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通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

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