建築指導課の備え付けの住居地図は、43条但し書き道路も色分けしているのでしょうか?


2項道路は色分けしているそうですが。

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A 回答 (14件中1~10件)

あと、No.11様への反論で、



>不動産屋って売買、賃貸の契約代理人が主な仕事なのだけど、、、、。
建築士のように、下請け的仕事(労働者)がない。
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おまけ。



No.11様への反論で、

>下の回答者なんか、行政法の知識が無いから、許認可等の拒否の行政庁の判断は、絶対的に正しいとの基に話を進めてる。

全てが正しい処分であれば、行政不服審査法と行政事件訴訟法はいらないよなw
おそらく、行政指導にすら、逆らえないと思っている。(一般市民と同様に無知がゆえの結果ですね)
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あれあれ?



No.11様のところで、問題をすり替えちゃったな。

>申請代理を行う者が、行政事件訴訟法、民法、民事訴訟法の知識が欠如しているのであれば、一休建築士と呼ばれるよw

今回の問題ってさ、道路台帳図の色分けの有無と、43但し書きが「道路」か、そうでないか、だろ?

建築基準法の解釈では、もう太刀打ちできないから、自分の知っている得意分野だけに引き込みたいのか。
なるほど、なるほど。
いつものパターンだね。

確認申請では、民法などは審査対象法令ではないから、234条など、限られた条文しか引用しない。
だから、建築士はそれほど行政事件訴訟法、民法、民事訴訟法などに精通していないだろう。
まあ、これは仕方がないね。
建築士の試験にも出題されないし。

おっと、試験に出ないからといって、勉強しなくてもいいと言うつもりはない。
各人の意識の問題だ。

でも、建築士の実務では、ほとんど関係ないんだよ。
誰かのように「但し書き」を「道路」に決めつけるよりは、悪影響は無い。

専門分野以外は、他の専門家に任せることも、顧客のためになる場合があるよ。
広い目を持ってね。
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おは。



他の回答者様たちに対しては、初歩の初歩なんだけど、もう一つレクチャーしてやる。
宅建の試験には絶対に出題されないけど、これからも不動産業を営むなら、不幸な客を生まないためにも必要だ。

まず、No.3様に、無いことで因縁つけているから、眼球にも白カビが生えているようなので、目にもカビキラーが必要だ。

No.4様の回答に対して、

>42条一項道路=建築基準法の道路が43条但し書きの許可に一切入らないと思っているようですが、間違いです。

って反論しているね。
そっちが200%間違いなんだよ。
42条1項は、1号から5号までの、5種類の幅員が4m以上の「道路」を定義しているね。
この、法の「道路」に対して、「道路区域」という言葉が理解できるか?
2項道路や3項道路は、後退後の道路境界の位置が道路区域の境になる。
場合によっては、道路管理者が主張する「道路用地」を示す場合もある。
まあ、ケースはいろいろだ。
でも、「道路区域」内を43但しの「空地」に取り込むことは、絶対にあり得ない。

じゃ、差異があるのかって?
差異じゃないんだよ。
「道路」は「道路以外の空地」じゃないんだよ。
混同してもいいだろ!と言ってるけど、法の「道路」と「道路でないもの」は、明確に全然違うんだよ。
ハムスターのウンコと、象のウンコ以上の差だ。(なんて例えだ?)
でも、他人に意見せず、そっちが自分だけで同じと思い込むのは勝手だよ。
でも不幸な被害者は生まないでね。

そもそも法の「道路」なら、最後の救済措置として但し書きを運用する理由がないじゃん。
法の「道路」と「敷地」とが、法や特定行政庁の条例で定める必要な長さだけ接していない場合に、その間の場所を「空地」と考えるんだ。
都市計画決定を受けた公園は、別かな?

じゃあ、〇〇市の許可では、なんて引き合いをまた出すだろうけど、ほぼ無意味。
たとえば、横浜市は、市が建築審査会を所管している特定行政庁だ。
だから横浜市が許可権者であり、独自で43但し書きの許可基準の運用指針を定めている。
でも、これは横浜市の行政区域内だけの話だよ。
同じ神奈川県内でも、神奈川県は別の特定行政庁。
だから、横浜市の事例は同じ神奈川県はおろか、全国レベルの一般論では通用しない。

そもそも、許可通知書や、許可に基づいて確認処分がされた確認通知書に添付の、配置図を見たことあるの?
建築計画概要書でもいいいけどさ。

法文を丸暗記するんじゃなくて、なぜこの法文が制定されたか、何を意味するのか、どのように実際は運用されているのか、などを知らないで他人を攻撃すると、火傷するよ。

それからさ、書き込みの文章自体が支離滅裂で何を言いたいのか理解しづらいんだけど、この単語の並べ方は普通じゃないよな。
外国人が覚えたての日本語を並べているようだ。
もしかして、不法入国の北朝鮮人か?

宅建試験って、だれでも受験できるけど、無国籍でも大丈夫だっけ?
今年は宅建の合格、無理っぽいね。
来年以降、頑張ってね。

建築士の資格は、受験資格が得られても、たぶん一生無理だろう。
あ、プロ中のプロで、特級建築士だから、関係ないか。
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面白いですね。



でも、最初は、
「但しは道路だろ!」
から、
「空地を道路と言って、差異があるのか!」
に変わっているんだよね。
自分の主張が終始一貫していないことに、自身で気が付いていないんだ。

それに、役所が、とか、横浜市が、とか、裁判で、などと、引用ばかりしている。
自分の意思による意見が無い。

最初から釣って、引っかかった回答者を罵倒するのが目的だから仕方ないんだけど、
「誰々が言っているから、あなたは違う」
の論法なら、
「福島原発は危険と言っているけど、今日うちに来た東電の契約社員の検針員は大丈夫と言っていた。だから本当は大丈夫なんだ。建屋内にも防護服無しで入れるんだ。政府や東電はガセネタを流布している。反論できるのなら、してみろ。」
と言っているのと同義だよね。
100人いて、100通りの考えがあったら、誰か一人の考えを真に受けて、残りの99人を罵倒するんだろう。
くだらないことを質問しないで、自分の意思を持ちなよ。

前頭葉に青カビが生えちゃったかな?
カビキラー。カビキラー。
今ならマツキヨで15%引きだよ。(優待ハガキが必要だけど)

プロ中のプロの特級建築士さん、法令集を持っている?
ってか、見たことあるの?
くどいけど、引用するよ。

(道路の定義)
第四十二条  この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

ホレホレ。
「道路」は、42条だけ。(長いと文句タレるから、2項以降は省略ね。)
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しょがねえなぁ。


世話が焼ける。
まあ、ヒマだし。

質問1
>それでは、皆さんの、機械的な正確な脳で、43条但し書き道路状空き地(横浜市)といったのと43条但し書き道路といったので、結果に差異が出るのでしょうか?

回答1
事前相談や許可申請の受付時点で、まず訂正の指摘を受ける可能性あり。
そこをスルーしてもその先の、建築審査会で、審査委員から指摘される可能性あり。
全てクリアすると、最後に許可通知書が交付される。
許可通知書中の文言は、以下のとおり。
「上記による許可申請書及び添付書類に記載の計画について、建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づき、許可しましたので通知します。」
つまり、許可通知書の文言には、「空地」「道路」とは記載されていない。
許可は、法の道路と空地と敷地との形態、及び空地の担保性を審査するもので、建築審査会は「文言」の上げ足を取るものではない。
だから、結果に差異が出るのか?と問われれば、おそらく出ないだろう。
許可申請者も担当建築士も、刑事処分も行政処分も受けないだろう。
だから、違っててもいいだろ!と主張されれば、もう反論はしない。
言葉じりがなんであれ、建築主は建物が建てられればOKだから、ほとんど実害はないんだけど、土地の売買などで、宅建資格所有者が客を相手に重要事項説明で、「ただし書き空地」を「ただし書き道路」と説明すると、将来トラブる可能性あり。
あなたが法を100%理解していても(理解していないようだけど・・・)、一般の方は、運用を含めて理解をしていない。
誤解やトラブルを避ける必要はあると考える。

主張2
>訴訟上での無効確認の訴え、取消訴訟、給付訴訟、どれをとっても43条但し書き道路と訴状に記載しても却下される事はまずない、当然準備書面に記載しても判決に影響を及ぼさない。

疑問2
自分には法曹関係に知り合いはいないから、訴状の現物を見たことはないけど、それらの訴訟は、法第43条第1項に適合しているか、否か、の審判ではないの?
訴状の表題の文言が正確かどうかも争点なの?
判決文で、表題を「空地」と記載すべきところをを「道路」と記載しているから、内容を審判せずに門前払いで却下する、なんておそらく言わないよ。
(もし言ってたらゴメンね。)

主張3
>3番の回答者は(許可と確認の違いは論じてないので無視)42項=建築基準法の道路は、一切43条但し書きで許可されないと申している。(42条に接してないから42条道路以外の空き地(43条ただし)に接しているときのみ許可されるとの解釈)

疑問3
3番様は、そんなこと言っていないよ。
ほかの回答者様も、誰も言っていないよ。
そう言っていると思い込みたいのかな?

主張4
>誤った条文解釈により、施主の動機に不利益を及ぼす一休建築士と、なんら、結果に影響を与えない、43条但し書き道路との表記の違いをマズ理解する事から、建築屋さんは出直すべきですね。

疑問4
回答者様たちは、誰も自分を建築士と名乗っていないよ。
それとも一般論かな?
建築士が資格に基づき、正確に法を理解し、施主に説明することは必要。
これには激しく同意。
でも、回答を見直しても、誤った解釈をしている回答者様は、いないよ。

主張5
>一休建築士と一級建築士は白と黒の違いがある。

お詫び5
大変誤解していました。
知らなかったとはいえ、申し訳ありません。
プロ中のプロなんて、発言してしまった。
あなたは、一級建築士を批判できる立場だったのか。
日本初の、「私製・特級建築士」かなw


でもさ、特級建築士が、なんで最初にこんな低レベルの質問をしたの?
建築道路台帳の色塗りの有無なんて、1回でも特定行政庁の窓口に足を運べば、わかるじゃん。
質問後に、さほど時間が経っていないのに、回答が遅いからもう問い合わせた、とキレている。
だったら、最初から特定行政庁に尋ねればよかったじゃん?

さて、一服してコーヒータイム。
でも、俺の持論だから、別に強制はしないよ。
どうぞご自由に。
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No6です。



私がお世話になっている行政庁に尋ねたところ、法の道路ではないものについて、以下のものが地図上に色分けされて整理されていました。

・43ただし書き空地
・敷地延長
・法の道路扱い無し

の3種類です。

ほかの行政庁も似たりよったりと思います。

これから整備される指定道路台帳図の対象路線は、あくまでも法の道路だけです。
全部で10種類(10色)で色分けされます。
(たとえば、1項1号道路は、緑色)

法の道路でないものは、改正施行規則及び国土交通省からの指示の対象外ですから、おそらく各行政庁独自で、別のわかりやすい色で区分けされると思います。
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N0.6です。


専門家の質問者様には無用と思いますが、一応道路について。
以下のカッコ書きの『道路』とは、法第43条第1項に定義する道路を意味します。

1.43ただし書き道路
幅が4m以上あろうと、舗装整備されていようと、下水道管などのインフラが整備されていようと、通路用地所有者ほか関係者が道路と認識していようと、法の位置づけが無くては、『道路』ではありません。
買収等が行われれば、明日にでも大規模マンションの敷地に化ける可能性もあります。
このような通路の奥に、複数棟の建物が建っているため、許可申請のために今後も道路形態を維持する担保の手法として、関係者間で「協定」を締結する場合があります。
これを、「ただし書き道路」あるいは「協定道路」と呼ぶ人がいます。
許可権者である特定行政庁の担当者にも、この言葉を使う人がいました。
これは明確に誤りです。
誤解からくる残念なことです。
あくまでも、ただし書きによる「空地」です。

2.道路法による道路
幅員が4m以上であれば、1項1号道路ですが、幅員が4m未満となった場合、2項道路の要件が無ければ、『道路』ではありません。
でも、道路管理者は道路と呼びます。
もちろん、道路法による道路ですから、間違いではありません。
都市計画等で将来幅員を4m以上に整備する予定があれば、1項4号の指定を受けられる可能性がありますが、理由は省略しますが、きわめて可能性は低いです。

3.都市計画法による道路
開発行為、あるいは区画整理事業などで、幅員が4m以上で築造されれば、1項2号道路となります。
しかし、大規模な区画整理などで、人や自転車だけを通行させる目的で、幅員4m未満で道路を築造する場合があります。
4m未満の緑道も同じです。
この場合も、住民や事業者は、道路と認識していると思いますが、『道路』ではありません。

4.認定外道路
道路法の位置づけが無い、里道(赤道とも呼ばれます)です。
過去には国が管理をしていましたが、現在は各市の道路管理者に管理が移っていると思います。
幅員が4m以上の場合、1項1号の位置づけは無いため、1項3号の指定を受けなければ、『道路』ではありません。
幅員が4m未満の場合、2項道路の要件が無ければ、『道路』ではありません。
でも、道路管理者は、これも道路と呼びます。

いくつかパターンがありますが、一般の方のイメージする「道路」、及び道路管理者など、建築指導部局以外で「道路」という言葉を使用している場合がありますから、法の『道路』と混同され、誤解を生む可能性がありますね。

『道路』でなければ、確認申請図中の配置図には、「敷地境界線」あるいは「隣地境界線」と記載されます。
当然、道路車線制限などの規制や、建蔽率の角地緩和の優遇も受けられません。

建築サイドの判断では、『道路』であるか、そうでないかは、天と地の差があります。

他の回答者様とのやりとりで、「43ただし書き」と「道路」を混同しているようなので、分離して考えたほうが良いと思って追記しました。
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こんにちわ。



ご質問の「住居地図」とは、建築指導部局に保管されている、法の道路の種別を落とし込んだ「道路台帳図」ですね?

建築基準法施行規則の一部改正に伴い、指定道路図及び指定道路台帳の整備が各特定行政庁に義務付けられました。
指定道路とは、法第42条第1項第4号、第5号、第42条第2項などの特定行政庁が「指定」する道路です。
この整備をするため、同時というか、ついでに「指定道路」以外の道路もあわせて台帳(地図)などに整理を行っているはずです。
つまり、各項各号の道路の色分けですね。
この色分けの色は、国土交通省から指示をされており、全国統一の色となります。
最終的には、行政庁の窓口に行って照会しなくても、ネットで公開ができるようにするのではないでしょうか?

ただ、ほとんどの行政庁は、判断の資料として、もうすでに地図などに色分けをして区分しているはずです。
場合によっては、デジタルデータでコンピュータに落とし込んでいるところもあるかもしれません。
そうしないと、法の道路の扱いについて窓口で照会があった場合や、確認申請が提出されたときのチェックに、すぐに回答や判断ができませんから。

ご質問の、「43但し書き道路」ですが、法の道路と同じように、過去にどのような経緯で取り扱ったのかをわかるように、色分けや番号の割り振りなどで区分をして、整理をしていると思います。
同時に別冊の資料として、過去の経緯の資料などを保管していると思います。
(たとえば、ただし書き許可の根拠となった、土地の関係者間の協定書などの、「空地」としての担保資料など)

以下は、少々気になったので追記します。

他の方を素人扱いされているので、プロ中のプロの方と推察します。
ですが、他の回答者様がおっしゃっているように、「43但し書き」は、「空地」であって「道路」ではありません。
No.1様への回答のリンク先で、「但し書き道路」と書かれていますが、誤りです。
法の「道路」とは、第42条に定義されているものだけです。
おっしゃっていることが、少々理解しづらいのですが・・・。

(1)>43条但書き道路と便宜上の用語として使用することは解釈上間違っていると主張するならば、一項道路に面した1.9m幅の道路は43条但し書きおいて一切許可されないと主張するのと同義ですね。

(2)>広い一項道路(6m)に面して1.9m幅しか接していない敷地が43条但し書きで許可されていますよ、
(必要であれば、引用します。)

とのご意見ですが、プロの質問者様と異なり、つたない私の経験と解釈では、
(1)中の、「一項道路に面した1.9m幅の道路」とは、
「一項道路に面した1.9m幅の敷地」
ではありませんか?
1.9m幅で「道路」と言えば、2項道路になってしまいますが。

(2)では、1.9mの敷地に、0.1m以上の「空地」が加算されて許可を受け、合計2m以上が一項道路に接しているということでしょうか?
それとも、ただし書きの「空地」に、敷地が1.9mしか接していないのでしょうか?
今後の参考のために、ぜひ事例の引用をお願いします。
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この回答へのお礼

随分、長い文章で、、、。

私の質問は2行ぐらいです。便宜43条但し書き道路と使ってなにか結果に差異が出るのか?
と言う事を、素人3番かな?に教えてあげたまでです。

結果に差異が出るとは、当てはめ結論したときに結果が異なるときを言います。

それでは、皆さんの、機械的な正確な脳で、43条但し書き道路状空き地(横浜市)といったのと43条但し書き道路といったので、結果に差異が出るのでしょうか?


 43条但し書き道路との表記が間違っているとの前提で以下示す。

 訴訟上での無効確認の訴え、、取消訴訟、給付訴訟、どれをとっても43条但し書き道路と訴状に記載しても却下される事はまずない、当然準備書面に記載しても判決に影響を及ぼさない。

このことを、結果に左右されないという、つまり法的に無意味な用語の差異であり、結果単なる神経質な人が陥りやすい論点である。



 3番の回答者は(許可と確認の違いは論じてないので無視)42項=建築基準法の道路は、一切43条但し書きで許可されないと申している。(42条に接してないから42条道路以外の空き地(43条ただし)に接しているときのみ許可されるとの解釈)

 3番の回答者(以下一休建築士)が建築希望者の敷地を見たとき、42条道路に接しているが、間口の2m要件を満たしていないときは、「空き地に接していないので、許可は絶対下りません、道路に2m以上接していなければならないのですから」との助言。
 許可とは、どのようなものか、要件とはどのような事か、但し書きとはどのようなものか理解した一級建築士は、許可さえ下りれば、後は、自己の作為でどうにでもなりますので、確認が降りる可能性があります」との説明。

 一休建築士と一級建築士は白と黒の違いがある。
 


 誤った条文解釈により、施主の動機に不利益を及ぼす一休建築士と、なんら、結果に影響を与えない、43条但し書き道路との表記の違いをマズ理解する事から、建築屋さんは出直すべきですね。




そもそも、無理かw
Aが何を出来ると聞いてるのに、AはA´であると言うのは、Bは〇〇出来ると回答しているのと何ら変わりないのだから、白紙答案を読んでいるような感じだから、救いようがない。
  

お礼日時:2011/04/21 00:36

そうですか。


勉強になりました。
素人回答はするもんじゃないですね。
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バイクでスマホのナビを使っています。
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3ルートぐらいの選択肢が出てくるアンドロイド アプリのナビないでしょうか?
有料道路の使用、不使用も選べるやつを探しています。

無料アプリであれば、ありがたいですが・・・
有料でも値段と釣り合うぐらいの使いやすさ性能であれば検討します。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

Androidなら、正にGoogle Mapでルート選択と有料道路の除外が出来ますが、使った事ありませんか?

勿論、無料でAndroidに最初から入ってます。

出発地と到着地を指定して検索すると、三つのルートが出て来ます。
初期設定では、高速や有料道路が含まれますので、「経路オプション」をタップして、高速と有料道路を使わない設定が可能です。

既に上記の状態で使っていて、使い勝手悪いのでしたら、どの点が悪いのかを詳しく補足されると、更に良い回答が得られるかと思います。

Q建築基準法43条但し書き

以下、建築基準法施行規則第10条の2
は10条の2の2の間違いだと思います。

4 適用要件 (3)規則第3号 (2)について質問します。


 現に通行の用に供されている~~その建築物は法第43条について、ただし書の適用を
受けているなど~~~
 という事は、その建築物は既に43条但し書きで建築確認を取っている=4 適用要件 (3)規則第3号 (2)は、建替えの為に、最初の確認の但し書き空き地が、法改正により建築審査会の同意が必要になり厳しくなったので、(個人所有の空き地とかはダメみたい)建替え出来ない救済手段として、現に通行の用に供されている通路が将来的に4m道路になることが確約取れた場合に、これを43条但し書きとして、建築審査会の同意を得て、建替え出来るよう救済しようとした(2項道路と同様の効果)のでしょうか?
 













http://www.nsk-network.co.jp/42zyou.htm
福岡市許可運用基準で検索すれば、原ページへ行けます。



建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準
(建築基準法第43条第1項ただし書許可基準)

1.主旨
建築基準法(以下「法」という。)第43条第1項のただし書による許可は、接道についての
例外的適用であり、法第42条に掲げる道路に有効に接道出来ないことについて、やむを得ない
事由がある場合に、これを適用出来るものとする。
この基準は法及び建築基準法施行規則(以下「規則」という。) 第10条の2に定められた基
準の取り扱いについて定めるもの。

2.規則
第10条の2 法第43条第1項ただし書の建設省令で定める基準は、次の各号のいずれかに
掲げるものとする。
 1号  略。
 2号  略。
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3.用語の定義
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 (3)略
 (4)広い空地
   安定的・日常的に利用可能な状況にある空地をいう。
 (5)略
 (6)現に通行の用に供されている
   土地を建築物の敷地として利用するため現に通行の用に供されているものをいい、建築物
   の立ち並びの無い通路は除く。また、その建築物は法第43条について、ただし書の適用を
   受けているなど適法な状態にあるものに限る。



4 適用要件
規則各号の適用要件は次の各号に定めるものとする。
 (1)略
 (2)略
 (3)規則第3号
   次の各事項のいずれかに該当するもの
   (1)略
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     以上に成ることが確実と見込まれる通路等に、有効に接続するもの。通路等は道路に接続
     していること。
     通路中心からの後退又は一方的な後退により2項道路と同様に将来的に空地の確保が見
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 現に通行の用に供されている~~その建築物は法第43条について、ただし書の適用を
受けているなど~~~
 という事は、その建築物は既に43条但し書きで建築確認を取っている=4 適用要件 (3)規則第3号 (2)は、建替えの為に、最初の確認の但し書き空き地が、法改正により建築審査会の同意が必要になり厳しくなったので、(個人所有の空き地とかはダメみたい)建...続きを読む

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新松戸ステーションホテルから松戸国際高校までの早朝の道路は混みますか?

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いわゆるラッシュ時間は無茶苦茶混みます。

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新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通行切削等承諾は1枚しか原本がないのですがコピーでも効力はありますか?また、ない場合対策はありますか?

そして住宅ローンを組む時に保証会社の書式で通行切削等承諾書を改めて私道の持ち主に貰ってきて欲しいと言われ所有者の元を尋ねた所、以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。そして、その時に私道の持ち主にこの私道は個人ではなく6人の持ち物だと告げられました。
②この場合、不動産会社は説明義務違反になりますか?重要事項説明をした営業はその事実は知らなかったと言っています。法務局へ出向き調べたらやはり6人分名前がありました。
また、私道の持ち主に改めて承諾してもらえる良い方法はありますか?

③別の金融機関の住宅ローンではローンが組めるのですが、このまま購入までして後々トラブルになる可能性はありますか?
また、トラブルにならない為の対策はありますか?

私道の所有権を得ると言うのは難しいのでそれ以外の方法でどんな事でもかまいませんのでお知恵を貸してください。
よろしくお願いします。

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通...続きを読む

Aベストアンサー

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜかというと、それができるなら最初から道路として分譲していますよ。

幅4.9m、長さが50m程ですよね。
多くの特定行政庁の位置指定道路の技術基準では、延長50mまでなら幅員は5mでOKです。
それなのに今回位置指定をしなかった理由は、3点考えられます。
①道路になる空地の隣接者から同意が取れなかった。
通常、位置指定では新設道路に接する土地と建物所有者の全員の隣接同意が必須。
融資の抵当などがあれば、抵当権者の同意まで求められます。
なぜかというと、新しい道路ができるおかげで道路斜線制限が発生します。
もしこれに抵触した場合、法律が変わったわけではないので既存不適格にはならず違反建築となる。
②新設道路の起点部分に所定の大きさの隅切りが確保できなかった。
③都市計画法第29条の許可の対象になった。

③について説明します。
都市計画法では市街化区域に限り、開発行為に該当する区域の規制規模を定めています。
今回の規模をざっと計算してみましょうか。
・道路=4.9m×50m=245㎡
・宅地=販売5件、既存5件として計10宅地。
 1宅地100㎡と仮定して1000㎡。
よって道路と宅地、すなわち開発区域は1245㎡。

都市計画法施行令第19条では開発行為の規模を定めています。
法では基本1000㎡ですが、自治体によってはさらに厳しくなっていて、最低で300㎡ですね。
いずれのケースでも今回は開発行為となるのがほぼ確実だったはず。

建築基準法では都市計画法第29条が審査の対象法令であり、その規制は守らなければなりません。
なので、今回は位置指定道路ではダメなんですよ。
都市計画法による、建築基準法第42条第1項第2号による道路とする必要があったはずです。
じゃ、何で開発行為の道路にしなかったのか…
都市計画法第29条の許可を得るには高いハードルがあります。
幅員は4.9mではダメ。
途中に退避所、終端に転回広場が必要。
1宅地の最低面積の制限がかかります(だいたい135~165㎡くらい)。
道路の構造も、市道並みの基準となります。
U字溝などの排水施設も整備が条件。
雨水の浸透施設も必要。

当然、先行して開発をかけるわけで、3割安どころか道路などの整備の費用をすべて分譲に含まれるので、何もしない土地よりも割高は必須。
今回は売る方も買う方も、安さだけを狙ったんですよ。

>家族に迷惑をかけない為に今必死に解決策を勉強していますが万全な解決策が見当たりません。
>安心して暮らせるいい解決策はありますか?

暮らすだけなら大丈夫でしょう。
分譲なら、ましてや既存でそこを通行している住人がいるのなら、通路の土地の6名の共有者が通行の制限をかける可能性は小さい。
これだけを心配するのなら、そもそも私道であれば共通に懸念されてしまいます。
位置指定道路だって、道路内の建築制限などを除けば通行権には行政は関与しませんしね。
将来の43条ただし書の再許可、つまり再建築を考えなければ心配はいらないと思います。
今回は一部買い手であるあなたの要望を取り入れた建て売り住宅ですよね。
すでにインフラは埋設したわけで、通路を掘り起こす工事は当面いらないはずです。

それと金融機関の融資ですが、私が耳にしたのは、接道不良の土地は担保の価値が低いので金利が割高になる恐れがある、でした。
住宅金融支援機構のフラット35が大丈夫なら金利のデメリットも無いでしょう。

一応。
建築士
建築監視員
建築主事
そして43条ただし書許可申請と位置指定道路の申請を受け付け、処分するヤクザな仕事をいたしております(笑)

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜか...続きを読む

Q日産:ノート(ナビ付)のナビ操作方法とりんくうまでの高速道路

教えてください。

大阪羽曳野市在住の者ですが
先月車【日産:NOTE(ナビ付き)】を購入したので
【りんくうプレミアムアウトレット】へ買い物に行こうと思っているのですが
高速を使っての行きかたがよくわかりません・・・。

ナビにセットすると一番近い
西名阪:《藤井寺IC》を設定されるのですが
知り合いに聞いてみると《藤井寺IC》から乗るのは料金がかかるので
松原ICからの方がかからないといわれたのですが
ナビを無視し続けて松原IC付近まで行ったのですが
近くまで行っても松原ICから乗せてくれるようにナビが動いてくれず
近畿道:《長原》から乗せようとされます。
またそれを無視続けてウロウロしていると次は
阪和道:《美原北IC》から乗せようとされて一向に《松原IC》からの案内になってくれません。

ナビの問題かと思ったのですが
初心者名者で何か理由があるのでしょうか??

またナビの方で高速道路の乗り場指定が出来るのか触ってみましたが
やり方がわかりません・・・。

どなたかナビ操作の方法とりんくうまでの最安値の行きかたを教えてくださいm(_ _)m

教えてください。

大阪羽曳野市在住の者ですが
先月車【日産:NOTE(ナビ付き)】を購入したので
【りんくうプレミアムアウトレット】へ買い物に行こうと思っているのですが
高速を使っての行きかたがよくわかりません・・・。

ナビにセットすると一番近い
西名阪:《藤井寺IC》を設定されるのですが
知り合いに聞いてみると《藤井寺IC》から乗るのは料金がかかるので
松原ICからの方がかからないといわれたのですが
ナビを無視し続けて松原IC付近まで行ったのですが
近くまで行っても松原ICから乗せ...続きを読む

Aベストアンサー

ナビの操作方法は、申し訳ありませんが良く分からないので説明書を読んでいただくとして、
松原ICですが、これはハーフインターチェンジと呼ばれるもので、入り口は北向き(近畿道方面)、出口は南向き(近畿道方面から降りるとき)にしか設置されていないため、今回の質問者さんの場合のように阪和道南向きに行きたい場合は、長原ICか美原南IC(北ではなく南だと思います)から乗るしかないということになってしまいます。
ということで、今回の場合はナビ通りに行くのが正しかったということになります。

Q 建築指導部監察課に、お隣の違反建築物、違法工事の取締及び是正指導をお

 建築指導部監察課に、お隣の違反建築物、違法工事の取締及び是正指導をお願いしたら、「お宅も一緒に取締りします」、「建蔽率が違反していたら是正指導を出しますが、(隣の)指導に入っても大丈夫ですか?」と駆け引きされました。
 法令に従って、取締りを行う様にお願いしましたが、仮に、自分の家が違反建築物で、止めて下さいと言えば、取締りしないということでしょうか?
 建築指導部監察課は、「違法建築物の取締りは、あまり前例がないので…」と言っています。
 写真資料を持っていっても、建築指導部監察課は「写真は、自分でとれるから要らない」と受け取って貰えませんでした。
 また、建築指導部監察課から「窓をずらすとか妥協はありませんか?」と言われました。
 その後、電話で状況や、見解を確認したら、言葉を濁すばかりで説明しようとせずに、長時間引き延ばしておいて「時間が長いので業務に支障が出る」、「一般的な常識をさすがに超えてますよね」とクレーマー扱いされてしまいました。
 建築指導部監察課は、いつもこんな調子なんでしょうか?
 取締りをすると、建築指導部監察課が何か損するのでしょうか?
 この人たちを“是正取締り”してくれる人はいないのでしょうか?

 建築指導部監察課に、お隣の違反建築物、違法工事の取締及び是正指導をお願いしたら、「お宅も一緒に取締りします」、「建蔽率が違反していたら是正指導を出しますが、(隣の)指導に入っても大丈夫ですか?」と駆け引きされました。
 法令に従って、取締りを行う様にお願いしましたが、仮に、自分の家が違反建築物で、止めて下さいと言えば、取締りしないということでしょうか?
 建築指導部監察課は、「違法建築物の取締りは、あまり前例がないので…」と言っています。
 写真資料を持っていっても、建築指...続きを読む

Aベストアンサー

回答者1です。
ご自身は違反は無いということで安心して2件みてもらえますね。
ちなみに確認申請が必要な地域であって確認申請が出してあるとしますね。
(世の中には確認申請が必要でない地域もありますし、必要で無くても申請を出してもよいものなので)
相手方は未登記とありますがそこは建築基準法とは関係ないですし、登記しなくても税金は徴収されますし、所有権を第3者に示せないだけのことということになります。
念のため確認申請を出したら検査済証を取得して初めて建物使用ができますが、検査済証もありますか?

さて、確認申請がなくても建築できるのは防火・準防火地域でないところの6畳程度の増築だけですね。
それに当てはまらないのであれば違法建築の可能性は確かにあります。
では、お隣を取締るとしましょう。出頭要請をだし、是正相談、是正命令を役所が出します。かといって建築主が嫌だとなっても強制的に人の財産を取り壊すことはできません。命令を聞かない際は最終的には罰金などですが個人住宅でそこまで処分された例は確かにそうは聞きませんね。建築基準法は非常にそういう面では威力の無い法律で残念なことです。工事した業者を営業停止にすることなどは可能かもしれません。
あなたにできるのは書類をそれなりの方に提出することだけでそれ以上は動けません。
違法建築である証拠や資料をそろえて市会議員や市長に請願する方法もあります。
違法建築を取り締まらない怠慢を陳情するのか、違法建築の取り締まりを請願するのかごっちゃにしないようにしたほうがいいですね。
ただ、上記のようにとりしまったからといって処分が下るまでの結論がでるかというとそれは確率で言えば低い話です。それを覚悟の上で声の通るところにお声をかけてみるしかないでしょう。
1件の違反を正すことで公共の利益が大きければ動く可能性はありますが
このような違反是正は正すべきではあっても「労力対効果」がないので避ける気持ちも私は理解できます。

回答者1です。
ご自身は違反は無いということで安心して2件みてもらえますね。
ちなみに確認申請が必要な地域であって確認申請が出してあるとしますね。
(世の中には確認申請が必要でない地域もありますし、必要で無くても申請を出してもよいものなので)
相手方は未登記とありますがそこは建築基準法とは関係ないですし、登記しなくても税金は徴収されますし、所有権を第3者に示せないだけのことということになります。
念のため確認申請を出したら検査済証を取得して初めて建物使用ができますが、検査済証も...続きを読む

Q京セラドームまでの高速道路(ナビがないのです)

香川県から京セラドームへ車で行きます。
最寄りのICは「九条IC」だそうですが、できるだけ簡単なルートでかつ環状線を走らずに行きたいので、阪神高速3号神戸線を走り西長堀が最終のルートをとろうと思っています。
車にナビが搭載されておらず、携帯電話のナビを使って行く予定なのと、大阪市内の運転に不安があるのでいろいろ教えてください。
3点質問しておりますが、1点のみの回答でも構いません。

(1)まず、この阪神高速3号線利用のルートでよいでしょうか?
(2)その場合、「西長堀IC」がドームには一番近いようですが、ドーム以外で駐車しようとした場合、駐車場が探しやすいICがほかにありますか?(ドームまで電車と考えて)
(3)垂水あたりから大阪までの高速道路で、気を付ける個所はありますか?
 (JCTの車線とか)
ナビがあればなんてことないのですが・・・急なことでそうもいかずです。二人で行くので携帯ナビを操作しながら頑張るつもりです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

1 それがベストです。
 湾岸線に乗り継ぐ方法もありますが、神戸市内がややこしい。
(進路は看板がでていてわかりやすいですが、間違えることを考えると
避けたほうが無難です)

 遠回りで混雑する環状線に廻るより西長堀で降りたほうが
普通に考えても安いです。

2 どこで降りても一緒。ドームの駐車場はけっこう台数が多いので
 そこが一番よいです。コンサート等でその駐車場が埋まってしまった場合は、

みなと通りの境川交差点周辺にコインパーキングがあるので、
そちらに廻るとよいです。(1日停め置きで1000円までのところがいくつか)
そこからは徒歩5分くらいでいけます。
http://times-info.net/map/search.php?map1=27&map2=27107&scl=&pg=30&lk=0

3 特にないですね。
強いて言うなら、西長堀出口を降りるところは手前が急に1車線になっていて、
渋滞しやすく、出口は右にまっすぐ流出で、本線は環状線方面に左に
急カーブするようになっていますので、そこだけ注意してください。

それと、阪神神戸線は旧い高速なんで制限時速が60キロなんです。
みんな100キロくらいで走っていますが、オービスも多く、
ちょっと怖いですが、惑わされずにゆっくり走ってください。

ルートはこんな感じ。
http://drive.mapion.co.jp/route/?nl=34.673473620220946&el=135.48082530198715&scl=7&stx=135.0713056909822&sty=34.65892642151374&edx=135.4816902884065&edy=34.66632525118233&chg=1
西長堀出口を降りたら、鰹座橋交差点をすぐに右折、
橋を渡って伯楽橋交差点を左折で、
しばらく走ると右側にドームが見えてきます。
このルートは下道も空いていますのでお薦めです。
(私の裏道になっています。)

1 それがベストです。
 湾岸線に乗り継ぐ方法もありますが、神戸市内がややこしい。
(進路は看板がでていてわかりやすいですが、間違えることを考えると
避けたほうが無難です)

 遠回りで混雑する環状線に廻るより西長堀で降りたほうが
普通に考えても安いです。

2 どこで降りても一緒。ドームの駐車場はけっこう台数が多いので
 そこが一番よいです。コンサート等でその駐車場が埋まってしまった場合は、

みなと通りの境川交差点周辺にコインパーキングがあるので、
そちらに廻るとよいです。(1日停め置...続きを読む

Q認定道路とは42条の何号道路に該当するのですか

元々私道であった道路でその後公道に認定された認定道路とは42条で言うどの道路になるのでしょうか?
○○(地名)何号線というやつです。

Aベストアンサー

(道路の定義)
第四十二条  この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル~
一  道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路

道路法
(道路の種類)
第三条  道路の種類は、左に掲げるものとする。
一  高速自動車国道
二  一般国道
三  都道府県道
四  市町村道

(市町村道の意義及びその路線の認定)
第八条  第三条第四号の市町村道とは、市町村の区域内に存する道路で、市町村長がその路線を認定したものをいう。
2  市町村長が前項の規定により路線を認定しようとする場合においては、あらかじめ当該市町村の議会の議決を経なければならない。

よって、42条1項1号道路を指す。

Q高速道路ナビ(奈良~岡山への最短ルート)姫路周辺のアクセス状況

こんにちは。昨夜からずっとネットで高速道路検索をしているのですが、よくわからないので、どなたか詳しい方がいらっしゃったら教えていただきたいと思って投稿しました。

私は奈良市近郊に住んでおります。
明後日に岡山の備前方面へ行くことになりましたが、
日本高速道路公団のHPでルート検索をすると、
奈良から「近畿自動車道」を通って吹田ICから「中国自動車道」を経由して「山陽自動車道」を通って備前ICへ、というルートしか出てきません。

でも地図を見ると、とっても遠回りしている気がしてならないのです。
普通に奈良から阪神高速道路~第二神明~姫路バイパスを通って姫路あたりから山陽自動車道に乗って備前ICへ行く方が近いように思えるのです。

だけど第二神明を降りた後に少し一般道路(国道2号線)を通ったりするため、時間がかかるのかもしれません。

第二神明から山陽自動車道へのアクセス方法は難しいのでしょうか?

また、明石・姫路近郊の方、この周辺の道路の祝日の混雑具合はいかがでしょうか?

どんな情報でもかまいませんので、教えていただけませんでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

こんにちは。昨夜からずっとネットで高速道路検索をしているのですが、よくわからないので、どなたか詳しい方がいらっしゃったら教えていただきたいと思って投稿しました。

私は奈良市近郊に住んでおります。
明後日に岡山の備前方面へ行くことになりましたが、
日本高速道路公団のHPでルート検索をすると、
奈良から「近畿自動車道」を通って吹田ICから「中国自動車道」を経由して「山陽自動車道」を通って備前ICへ、というルートしか出てきません。

でも地図を見ると、とっても遠回りしている気...続きを読む

Aベストアンサー

ハイウェイナビは、旧日本道路公団(今は民営化でネクスコでしたっけ・・)の道路を使った経路しか検索しませんので、必ずしも最短距離や最短時間の経路がでるわけではありません。

国交省の提供する道路タイムテーブル(http://douro-timetable.jp/)も高速と国道しか検索してくれませんので、思わぬ大回りルートを検索している事があります。

ですからご質問者が地図で見つけたルートの方が一般的です。

奈良にお住まいですから、阪神高速がどんな道路かの説明は不要でしょう。第2神明は有料道路で厳密な意味では高速ではありませんが、自動車専用道路ですから、道交法上は高速道路に準ずる道路して扱われる道路で、その先の加古川バイパス・姫路バイパスは無料ですが、やはり高速に準ずる自動車専用道路です。

ただ、第2神明と加古川バイパスは良く混みます。阪神高速神戸線も良く混みます。ハイウェイナビで検索された中国道経由のルートも宝塚~西宮北でよく混みますが、それ以上によく混みます。私は第ニ神明道路の近くに住んでますが、京都方面に行く時は、第ニ神明を避けて阪神高速北神戸線で西宮山口JCTに出て、中国道経由で行くぐらいです。ですから、中国道経由と阪神高速経由のどっちが良いかは悩むところですが、奈良からだと中国道経由は遠まわり過ぎますので、阪神高速が多少混んでいても阪神高速経由でしょうね。私が奈良に行く時も、阪神高速が多少混んでいても、中国道回りは選びませんから・・

さて、第ニ神明道路はそのまま加古川バイパスになりますので、これがご質問者が国道2号線と書かれている部分でしょう。前述のように自動車専用道路なのですが、高速道路に準ずる道です。奈良にお住まいなら名阪国道に例えるとご理解しやすいかと思います。ある事情があって真っ直ぐな道ですから、名阪国道よりははるかに走りやすいですが、通行料をケチって第ニ神明を避けていた車が多く乗ってきますから、非常に混みやすい道です。そのために第ニ神明の終点である明石西料金所を先頭とする渋滞はよく発生します。加古川バイパスはそのまま姫路バイパスになり、山陽新幹線の下をくぐって別所パーキングエリアを過ぎたらすぐに姫路ジャンクションがありますので、ここから播但連絡道(有料)に入り山陽姫路東ICに向ってください。そしてここから山陽道です。阪神高速からここまで、全て自動車専用道路で一切下に降りる必要はありません。標識も完備してますから、迷う事はないと思います。

通行料を節約したい場合は、姫路JCTで播但連絡道に入らず姫路バイパスを直進してください。姫路市南部を通過するあたりで少し渋滞しているかもしれません。そのますすめば太子バイパスに入りますので、これを福田ランプで降ります。降りたら右折して国道179号線をみちなりに2キロほど北上したら山陽道の下をくぐります。くぐってすぐの交差点を左折して1キロ走ると山陽道の龍野ICとなります。姫路バイパスさえ渋滞していなければ、けっこう早く、通行料が節約できますので、私が西に向かうときにはこのルートが多いです。

ハイウェイナビは、旧日本道路公団(今は民営化でネクスコでしたっけ・・)の道路を使った経路しか検索しませんので、必ずしも最短距離や最短時間の経路がでるわけではありません。

国交省の提供する道路タイムテーブル(http://douro-timetable.jp/)も高速と国道しか検索してくれませんので、思わぬ大回りルートを検索している事があります。

ですからご質問者が地図で見つけたルートの方が一般的です。

奈良にお住まいですから、阪神高速がどんな道路かの説明は不要でしょう。第2神明は有料道路で厳密...続きを読む

Q公衆用道路はすべて建築基準法上の道路か?

登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました。
この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?
それとも、公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「地目が公衆用道路である」ことについては、全く触れていません。つまり、「地目が公衆用道路である≠建築基準法上の道路」ということで関係ありません。

>公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?

それはありえますね。単純に、幅員が足りないとか。
公衆用道路というのは、例えば「宅地・雑種地・山林・畑」のように登記簿上の地目の一種というだけですからね。
基準法の道路と地目と、同列に並べても仕方ありません。

尚、余談ですが赤道というのは基本的に無地番ですから、公衆用道路として登記されているということはないと思います。そして、ご質問にある「私道」ではありません。

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「...続きを読む


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