バブルの最中に、地方都市にワンルームマンションをローンで購入しました。最近20年経過し、やっとローンの返済は完了しましたが、これ迄の収支を考えると、必ずしも利益が出ているとはいえず、むしろ赤字だと思われます。こちらも定年を迎え、これからマンションの収入を楽しみにしている状況
ですが、常に、入居者があるとの保障もありません。一方で、物件が20年以上経過すると、将来的にその物件の価値はどうなるのかという心配もあります。(1)早い目に物件を処分した方が得策か、それとも、(2)このまま所有した方が得策か、参考になる意見をお教え願います。

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A 回答 (3件)

 投資用分譲マンションは、マンション内に区分所有者が殆んど住んでいないため、かなりリスキーな組合運営がなされているマンションが多いと思います。



 ご指摘のように築20年を過ぎると、建物の躯体(本体部分)のみならず給排水設備、電気設備等の各設備の改修工事も必要になってくるため、管理組合でストックしている修繕積立金が足りなければ、金融機関からの借入や各区分所有者への一時徴収を行なったりする可能性も多いにあります。
 最悪なケースとして、マンション内の滞納管理費が多い場合は、管理組合として金融機関からの借入も困難になるので、しっかりと組合運営をしておかなければなりません。

<参考ページ>
投資用マンションの管理  http://www.e-manshonkanri.net/column/column_28.php


 このまま所有するか、手放されるかのご判断をするためにも、貴殿が保有されているマンションの総会資料や決算報告書、それにマンションの長期修繕計画表を入手され、よく考えられると良いと思います。

 参考に、マンション管理の専門サイトのURLを書いておきますので、色々と情報収集してみられてはどうでしょうか。

参考URL:http://www.e-manshonkanri.net/
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>必ずしも利益が出ているとはいえず、むしろ赤字だと思われます。



当時の投資用マンションは、二つの理由で販売を売買を行なっていました。
1.老後に備えての、財産確保。
2.節税対策。
バブル時期は、実は「多くの方が、節税対策」で投資用マンションを購入しています。
営業マンは「顧客が、老後の家賃目的」だと感じると「契約当初3年間は、家賃保証します」と言って販売していましたよね。
質問者さまも、営業マンから聞いたのではないでしようか?
が、実際利益を得ている方は少数なんです。
そもそも、賃貸は「古くなれば成る程、入居者が減る」のです。当然、家賃も下がります。
今は、全国的に不動産不況ですからね。入居率60%あるマンションは大成功でしよう。
私の場合、節税目的でしたから「ずーーっと赤字」です。^^;

>物件が20年以上経過すると、将来的にその物件の価値はどうなるのかという心配もあります。

その通りですね。
そろそろ、マンション管理組合から「外観を良くする為に、壁・屋上・共益部分(エントランス・エレベータ等)の修繕計画」が届くでしよう。
♪ボロは着てても、心は錦♪は、マンションの場合ムリですからね。
見た目が勝負です。厚化粧が勝ちます。
が、投資用マンション個々のオーナーは「毎月の管理費・修繕積立金・共益費」未払いが大問題なんです。
質問者さまは、約20年間毎月真面目に支払っていますか?
数ヶ月未払いなら可愛いもので、十数年間未払い!というオーナーもいます。
「賃貸人が居ないのに、払えない」という屁理屈を言うオーナーが多いのです。
となると、真面目に払っているオーナーとの整合性・平等性に問題が生じますよね。
「払っていない者の分まで、何故(他のオーナーが)払わないと駄目なんだ!(怒)」の世界です。
そうなると、修繕が出来ない可能性がありますから要注意なんです。

>参考になる意見をお教え願います。

質問者さまも、管理組合から送ってくる会計報告書で「マンション管理組合の財政状況」をご確認下さい。
財政状態が良く、管理組合(又は管理組合が外部委託した管理会社)が正常に機能していれば今後も大丈夫です。
立地条件・マンション間取り・受給関係による家賃を適正にすれば、入居者は居ます。

ただね・・・。
私の場合もそうなのですが、別の見方もあります。
「そうだ。別荘にしよう!」「ウィークリーマンションにしよう!」「母子家庭専用にしよう!」
色々と、活用方法はあります。
手放すとゼロになりますが、維持していればゼロではありません。
株券は、倒産・国有化するとゼロですよね。某大企業が、存続の危機ですが・・・。
マンションは、火災・倒壊してもゼロにはなりません。
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>地方都市にワンルームマンション


投資としては失敗でした。私なら処分します。もちろん赤字です。
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