10棟ほど建つ現場の、まず4棟分、これは敷地全体の中心部分で、今後周りに建っていき、囲まれていく形になりますが、この4棟を現在販売しています。残りはまだ土地だけの状態です。
立地的な不利もあり、安めに設定になっています。

この4棟のうち、1つが気に入り、購入検討しています。

当初、2680万円で出していたものが、先日2530万円まで下げています。
売主の地元工務店と直接やり取りしており、
社長に聞くと「あまり食いつかなかったので、価格を見直した」とのこと。

それでもまだ予算オーバーなので、後日、改めて今度は社長ではなく営業にどのくらい下がるか?を聞いてみたところ、営業が上司(社長ではない)に電話して
「せいぜい30万。うちは駆け引きなしで、最初から限界の額を提示するので、それ以上だと、社長はOKしないと思います」とのこと。

これはどこまで信用してもいいものでしょうか。
営業トークというか、何とか30万円引きくらいで契約してほしく、こうやって言っているのでしょうか。

出来れば、2300万円くらいで買いたいのですが。

「2300万円なら、すぐにでも契約する」という形でもって行けば、案外下がったりするものでしょうか。
それとも、
(そんなに無理を言う客なら相手しても無駄だから、諦めさせよう)と思うものでしょうか。

通算3回、現場を見に行きましたが、いつも社長じきじきに来ていたし、何度も「協力できるところはさせてもらいます」と言っていたので、資金的な問題で早く売ってしまいたいのかな?と思っているのですが。

よろしくお願いいたします。

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A 回答 (6件)

中古の物件は売主が一般の方である事が多いので、


売り出し価格は高めである事があり、この場合は
値引交渉が出来る事があります^^

建売住宅のように売主が不動産屋の場合は現在
付いている値段が妥当であることが多いので、
端数切りして今回のように十万の位は切り捨てる位
の値引きが通常だと思います^^
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/19 00:20

まだ完成していないのですよね?


であれば、十分に交渉の余地はあるかと思います。

内装・設備機器の仕様変更で少しは減額もあり得るでしょう。

工務店からすると予算の2300万では赤字のボーダーラインだと思います。
利益なし(赤字)で売る事が出来るか?工務店にそのメリットがあるか?だと思います。


先の回答にもあるように、予算を提示し検討を求めるのが良いかと思います。

工務店から見ると、分譲4棟すべてが未契約のままよりも1棟でも契約済みである事は広告を出すうえでも見栄えは良いかと思います。


質問者さんの希望として、2300万以上じゃ買えないのだから指値で交渉して良いかと思います。
ただ一方的な要求は印象が良くないので譲れる部分は譲歩する気持ちを持って交渉されるのが良いかと思います。
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気持ちは分かりますが「なるべく安くならないか?」という聞き方は駄目です。



業者は「値引きのおかわり」を嫌います。
冷やかし半分で聞いてくる人もいますし、
仮に「〇〇円なら値引けます」と答えても「もっとできないの?」と返ってくるのが目に見えているからです。

上司からすれば、「また値引きの希望を言われました」と返ってくる部下は失格です。

「2300万円なら今日入金する」とでも言ってみてください。
本当に無理ならその場で断ってきますし、可能性があるなら持ち帰るはずです。

それでOKなら契約を進めて下さい。
それでもさらに「おかわり」をするような人は、本当に相手にされなくなりますけど・・・

この回答への補足

ありがとうございます。

仰ること、わかります。

>せいぜい30万。
という話も、こちらから「いくら値引けますか?」と聞いたわけではなく、予算的にちょっと厳しいかな、という話をしたら、営業が自分から電話をかけて聞いていたので、おそらくは最小の値引きで抑えたかったのだろうと思います。

その時点では、買うとも買わないとも言っていないわけですので。

「2300万円なら今日、申込金を入金する」という言い方でやってみます。

補足日時:2011/04/19 06:59
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業者です。



個人的な印象をお聞きになっていますか?売主によって事情は違うので、印象だけで回答しても意味は無いとも思いますが、通常は1割以上の値下げは即答しないでしょうね。ただ事情の悪い業者なら、3ヶ月後には貴方に縋ってくるかもしれませんが。

建築主が売主兼販売ですか?工務店が自社で建売を行う場合、当然金融機関からの借入で資金を回す訳ですが、こうした借入は短期ですので、経営者としては3ヶ月~6ヶ月程度でケリを付けたがるものです。処分できれば、他の6棟も順次建ててゆける資金が回りますが、最初の4棟が売れない限りは次に着手できない可能性もあります。6ヶ月~1年を経過すると、金融機関から融資分の回収のために売り圧力が出てくるので、通常は買い取り業者にギリギリの値段まで下げて、まとめて買い取ってもらという事をします。その資金で残りの6棟を進め、結果的に幾ら収益となるかを計算します。

1年近く売れ残り、業者にも売れない場合は、1割程度は簡単に値引いてきますが、土地代金と融資分の金利負担、税金負担、建築に掛る費用以上の値引きは難しいので、大概2割値引きが限度。1年を越えて売れなければ、2000万円強で落とせると思います。ただし、新築扱いにならないので、買主側の税控除も減る点はご確認を。

現時点ではまだ他に売れる可能性が残っているので、業者の資金繰り次第です。
それと、現状震災の影響で家が売れなくなっていますので、以外にも値引いてくる可能性もあるので、まぁ駄目なら他も探すという位の気持ちで交渉されたらいいと思います。
マイナス要因としては、建売が減ってくる傾向が強いのと、注文住宅は今請け負えない状態ですので、この先どの程度新築物件に出会えるかは未知でですが。

この回答への補足

お詳しい回答ありがとうございます。

向こうサイドで行った先日の値引きはともかく、こちらで狙っているのは現在売り出し価格の約1割ダウンです。
向こうとしては、下げたばかりでまたか・・・という思いもあるのでしょうが、まずは1棟、売ってしまいたい。社長じきじきに来ていたし、資金繰りの点でやや不安があるのでは?と邪推してみたり。

そんな流れで、少し強気の交渉をしてみようと思います。

まだ完成していないので、売れ残りというわけではなく、その点では渋いようにも思うのですが、仰るとおり、今は意外と購入にはいい時期かもしれませんので、冷静に交渉してみようと思います。ありがとうございました。

補足日時:2011/04/19 00:20
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現金決済なら可能性アリかも



ローンだとまずムリでしょうね

わざわざ値引いてまで質問者さんに買ってもらう理由がないので

一年以上売れ残ったら、ローンでも希望の価格になるかもしれませんが
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/19 00:20

1年以上売れ残った場合2300でも可能かもしれないが、はじめの4棟目で投売りしたら


今後の販売価格に影響が有りそうです。

2470程度が目標と思いますが・・・・原価が分らないので?ですが230の値引きは問題外では?

販売価格の1割が利益と考えたら少しでも値引きしたくないのが商売です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/19 00:20

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Q店舗併用住宅の火災保険について

現在、住居兼パソコンスクールの建物を建築中で、もうすぐ完成予定です。1階が教室、2階、3階が住居になります。
火災保険に入るため、保険会社と話を進めているのですが、住宅ローンの関係で35年一括払いの火災保険に入ろうとしています。当初、65万円程度の掛け金と聞いていました。後になって、保険会社から住宅用の火災保険で見積もっていたが、1階が教室なので店舗とみなして、併用住宅の扱いにしないといけないという話がありました。そのため、掛け金が110万円にはねあがりました。
予想外の出費で困っているのですが、火災保険の金額や、併用住宅の扱いというのはどの保険会社でも同じなのでしょうか。1階教室、2、3階住居という構成で安く火災保険がかけられる保険会社、プランなどがあれば、教えてください。

Aベストアンサー

住宅等・・・住宅物件
事務所・店舗等・・・一般物件
ですが、建物の一部でも事務所・店舗等に使用している場合、一般物件としての料率を適用せねばならず、これはどうしようもありません。

ただ#1さんのいうとおり保険料が高くなりすぎのように思います。

具体例を挙げると
大阪市1等地 耐火構造建物(1級またはA構造)
保険金額5,000万円 35年長期一括の場合
住宅総合保険(専用住宅の場合) 728,500円
店舗総合保険(併用住宅の場合) 826,500円
です。

これが非耐火構造物の場合(3級またはC構造)
住宅総合保険(専用住宅の場合) 2,153,500円
店舗総合保険(併用住宅の場合) 2,545,000円
です。

地域や個別事情によって異なりますが65万円対110万円というのはあまりにも差が大きすぎるように思います。

これはもしかしたら銀行からの提案でしょうか?私の知り合いも住宅ローンを借りた銀行から火災保険の提案を受けたところ、構造級別の判定が間違ってして、もう少しのところで2倍近い保険料を払わされるところだった、とのことでした。銀行の担当者はほとんどの場合、保険についてはド素人なので、セカンドオピニオンという感覚で地元のプロ代理店に相談されることをお勧めします。なお、火災保険はお金を借りた銀行で加入しなければならない、というルールはありません。もし銀行が融資をたてに保険加入を迫るのであれば、立派な保険業法違反であり金融庁にタレこめば担当者の首を飛ばすことも可能です。

住宅等・・・住宅物件
事務所・店舗等・・・一般物件
ですが、建物の一部でも事務所・店舗等に使用している場合、一般物件としての料率を適用せねばならず、これはどうしようもありません。

ただ#1さんのいうとおり保険料が高くなりすぎのように思います。

具体例を挙げると
大阪市1等地 耐火構造建物(1級またはA構造)
保険金額5,000万円 35年長期一括の場合
住宅総合保険(専用住宅の場合) 728,500円
店舗総合保険(併用住宅の場合) 826,500円
です。

これが非耐火構造物の場合(3級ま...続きを読む

Q敷地境界セットバックの中心線について

住宅を新築予定の敷地ですが、添付の図のように、
前面道路幅員の半分は私道、半分は公道となっております。
私の敷地は、道路に私有地を提供している側になります。

道路幅員は2.4mのため、新築時に中心線より2mまで
敷地境界のセットバックが必要になります。

今回市に確認したところ、セットバックの中心は「現況道路の中心」
となることが分かりました。図の赤い線です。

しかし素直に考えると、セットバックの中心は市道の中心である青い線
とするほうが自然なようにも思います。なぜなら、「現況道路の中心」
であれば、短期間に家を建替えた場合、自分のほうばかりセットバック
しなければなくなるからです。

市の言う「現況道路の中心」ということの根拠がイマイチよく分かりません。
お詳しい方に教えていただきたいのです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんばんは。

ご相談の道路は、建築基準法第42条第2項による道路です。
ちなみにこれを簡単に解説すると…
質問者さんのお住まいの市が都市計画決定された時点(基準時)で、
・道の形態があった
・建物の立ち並びがあった(最低2棟以上)
・幅員が1.8m以上で4m未満
で、特定行政庁が指定した路線です。

2項道路の中心線ですが、大都市だと都市計画区域に含まれた時期が建築基準法の制定とほぼ同じなので、約60年前ということになります。
60年前の道の境界なんて、今さらわからないですよね。
なので、いろいろな資料や事実から当時を予想(復元)することになります。

一番自然なのは、質問者さんが言うとおり、市道を基準時の道路と考えることです。
現況だけで考えると、片方が過去にすでにセットバックしている可能性もあります。
道路境界と見せかけて、門や塀などの外構だけを後退させているケースもあります。
で、基本は関係者で立ち会い、昔の道路の境界を確認し合うことになります。
80歳くらいのお年寄りがいれば、昔の記憶があるかもしれません。

今回で問題が起きるのは、市道だけでは幅員が1.2mしかないこと。
2項道路は前述したとおり原則として幅員が1.8m以上必要です。
1.8m未満でも絶対にダメとは言えないんですが、建築基準法第42条第6項の規定により、建築審査会の同意を得なければなりません。
実際に建築審査会が同意し、1.8m未満でも2項道路と扱うケースはまずありません。
道路があまりに狭すぎて、万が一火災などの災害が発生し避難に支障が出て死者が出たような場合、2項指定をした行政や建築審査会の責任が問われるからです。
そのような場合は関係者に協定を締結させ、それを担保に建築基準法第43条ただし書の空地と扱ったほうが行政側としては無難です。

たぶん市役所の担当は、質問者さんだけでなく、その路線に係る敷地の全員が再建築不可にならないよう救済として配慮したものと思います。
本当は当時の道は市道部分だけだったのかもしれませんが、あまり深く突っ込んで、基準時の幅員が1.8m未満だったと行政に認めさせないほうがいいですよ。
認めさせた時点でこの道が法の道路ではなくなり、今後の建て替えがアウトになりますから。

ちなみに2項道路は市道でも、認定外道路(里道)でも、私道でも、官有地でも、当時の道の形態があった部分なら何でも構いません。
1筆の大きな土地の中で、道路部分が分筆されていないケースもあります。

こんばんは。

ご相談の道路は、建築基準法第42条第2項による道路です。
ちなみにこれを簡単に解説すると…
質問者さんのお住まいの市が都市計画決定された時点(基準時)で、
・道の形態があった
・建物の立ち並びがあった(最低2棟以上)
・幅員が1.8m以上で4m未満
で、特定行政庁が指定した路線です。

2項道路の中心線ですが、大都市だと都市計画区域に含まれた時期が建築基準法の制定とほぼ同じなので、約60年前ということになります。
60年前の道の境界なんて、今さらわからないですよね。
なので...続きを読む

Q住宅金融公庫の火災保険

去年、住金でマンション購入資金の1部360万を借りました(マンション価格3000万です あとは自己資金240万と会社の融資2400万)
その際当然火災保険には入らされますが保険金額が900万でした
あれ??
マンションが火災で全焼したら住金には抵当権があるからローン分を持って行かれるよね
住宅金融公庫の融資を受けた住宅に付く火災保険には公庫の抵当権が設定されています。そのため、火災がおきても、その保険金はまず、返済に回され、残りが契約者に支払われます。
また自分でほかの火災保険を勝手に付けることはできません。

質問その1
そもそもなんでマンションの火災保険金額が、購入3000万なのに900万しか附けられないのでしょう

質問その2
今、全焼したら会社への負債はローンそのまま残り、今の暮らしは維持できません
どうすればいいのでしょう 住宅金融への返済を銀行等で借り換えてほかの会社の火災保険を入り直せばいいのでしょうか

質問その3
ほかの会社の火災保険でもマンション火災保険は保険金額が低い設定でしょうか
火災で消失した場合ローン残高がのこらないためにはどうすれば?

よろしくおねがいします

去年、住金でマンション購入資金の1部360万を借りました(マンション価格3000万です あとは自己資金240万と会社の融資2400万)
その際当然火災保険には入らされますが保険金額が900万でした
あれ??
マンションが火災で全焼したら住金には抵当権があるからローン分を持って行かれるよね
住宅金融公庫の融資を受けた住宅に付く火災保険には公庫の抵当権が設定されています。そのため、火災がおきても、その保険金はまず、返済に回され、残りが契約者に支払われます。
また自分でほかの火...続きを読む

Aベストアンサー

火災保険金額を誰が決められたのでしょうか。費用を節約するために低い保険金額にされたのでしたら、すぐ、建物の価格に会せた保険金額に増額してください。900万円が建物時価ならば土地の価値が2100万の筈ですので全焼になれば土地を処分すればローンは返せます。
 1.火災保険の担当者(公庫あるいは建築会社の)に確認してください。増額可能と思われます。
 2.公庫の火災保険の増額が不可能ならば他の火災保険会社でもこれ以上保険に加入することはできません。できたとしても、全焼でも900万しか出ません。
 3.建物時価が900万で、増額できなければ家財の保険を多めに入ることしかない様な気がします。なお、火災共済ならば公庫の火災保険と重複して契約できますので、増額手続きをいやがるのでしたら火災共済に加入するしかないようです。

参考URL:http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/unyou/20020710mk31.htm

Q分譲マンションの分譲駐車場の売却にかかる税金

私のマンションは住居部分と駐車場部分と別々に販売されてて 登記も別々に私名義です
売ることも可能です(マンション内の方にですが・・・

仮に200万で売れたとしたら 税金はいくらかかるのでしょうか?
私はパートで働いていて100万くらいの給与収入です(非課税です)

Aベストアンサー

>仮に200万で売れたとしたら 税金は…

いくらで買ったのかを書かなければ、答えようがありません。
とにかく「譲渡所得」の計算方法は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

>私はパートで働いていて100万くらいの給与収入です(非課税…

「譲渡所得」が出るのなら、非課税で済むと決まっているわけではありません。
譲渡所得は「申告分離課税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2240.htm
ですが、「所得控除」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1100.htm
は総合課税 (給与) と申告分離課税を通して一回しか適用されません。

給与の 100万は「所得」に換算すると 35万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1410.htm
ですが、これは「基礎控除」38万
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1199.htm
以下なので非課税というわけですが、分離課税のほうで基礎控除 38万を使ってしまったら、基礎控除以外の「所得控除」が 35万円以上ない限り、所得税が発生します。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>仮に200万で売れたとしたら 税金は…

いくらで買ったのかを書かなければ、答えようがありません。
とにかく「譲渡所得」の計算方法は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

>私はパートで働いていて100万くらいの給与収入です(非課税…

「譲渡所得」が出るのなら、非課税で済むと決まっているわけではありません。
譲渡所得は「申告分離課税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2240.htm
ですが、「所得控除」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1100.htm
は総合課税 (給...続きを読む

Q住宅火災保険

住宅火災保険には、誰しも契約しておられると思いますが、銀行に融資を受けて、火災保険に入り、さらに別で
火災保険に入る場合、両方から契約した保険金額が支払われないと思いますが、この場合火災事故がおきた場合には
どのように支払われるのですか。

火災事故は数は多くないので、あまりにも知らない人が多いです。
超専門家の方や、実際に経験した人のご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。

銀行にも火災保険に入り、別に火災保険に入っているのが現状です。

Aベストアンサー

まず、火災保険の加入には(以下、保険=火災保険)
建物、に保険をかける方法と
家財、に保険をかける方法があるのだ、ということを
ご存知でしょうか。
もちろん、セットで入ることも可能です。

建物 2000万円
家財 1500万円 の資産価値としましょう。

銀行の融資の時に加入する保険は、こちらから特にお願いしない限りは
通常、建物のみの加入になります。
そのほうが保険料が安くなりますし、銀行としては貸し付け残高の回収ができれば
保険の目的は達成できるのですから
そうなるわけですね。

銀行で、建物2000万円の保険(甲社)に加入して
別の保険会社(乙社)で建物2000万円の火災保険に加入した場合。
建物が、全焼した場合に支払われる保険金は
最大、2000万円です。
ここが、生命保険との違いですね。
A社で死亡保障2000万円
B社で死亡保障2000万円の生命保険に加入している場合
被保険者死亡により支払われる保険金は4000万円になります。

火災保険は、損害保険ですので、基本的な考え方は
実損填補、と申しまして、実際に発生した損失額を保障する、というのが
保険の考え方になります。

上述の例でいきますと、実際の損失額は、建物2000万円
家財1500万円
でも、例では、家財の保険はかけているとはしていないので
保険の対象となる損失は2000万円、ということになります。
それで、支払われる金額も2000万円、ということになります。

支払われ方ですが、甲社、乙社、どちらでも、請求をかけたほうから
最大2000万円受け取ることができます。
(ただし、新価実損払を取っている場合。時価払の場合、この限りにあらず)
あとは、甲社、乙社が保険会社同士で話し合って、負担割合を決めます。
上述の例だと、通常であれば、50対50になるでしょうね。

正しい保険のかけ方としては、基本的には
銀行で建物のみの火災保険に入っているのであれば
他の会社で家財のみの火災保険に入る、これが
保障が重複せず、無駄な保険料のない入り方といえます。

まず、火災保険の加入には(以下、保険=火災保険)
建物、に保険をかける方法と
家財、に保険をかける方法があるのだ、ということを
ご存知でしょうか。
もちろん、セットで入ることも可能です。

建物 2000万円
家財 1500万円 の資産価値としましょう。

銀行の融資の時に加入する保険は、こちらから特にお願いしない限りは
通常、建物のみの加入になります。
そのほうが保険料が安くなりますし、銀行としては貸し付け残高の回収ができれば
保険の目的は達成できるのですから
そうなる...続きを読む

Q連棟切り放し後の越境部分について

数年前にお隣が、二個一住宅の連棟切り離し一戸建てに建て替えされました。
切り放し後の壁の改修もしていただきました。現在おとなりの敷地内に共有の柱壁屋根部分が越境している状態ですが、私どもが土地家屋を売った場合この部分がどう言う扱いになるのかということについて心配しております。以前共有部分だった土地に対して新しい方が地代を払う形になるのでしょうか?(今は払っておりません)古家を壊し新築する場合は境界線からお隣と同じだけ控えて建てるとのが一般的と聞きましたが、そのまま中古住宅として売った場合その越境部分が気になっております。お隣とは現在あまりお付き合いをしておりません。アドバイスお願いします。

Aベストアンサー

追加回答です。

「現状はこのまま、売却時は越境部分の借地料を取るまたは、境界線から同じだけ控えて建てるというなんだか暗黙の了解のような話」

現状はこのままなのに、売約した時は借地料を取るというのは、釈然としない話ですが、隣とそんな話になっているなら(暗黙の了解ってことは口頭で話しただけで、気にしなくて良いかもしれませんが)、売却後のトラブルを避けるためにも、隣に確認しておく(正式に売却をスタートする前に)必要がありますね。

隣と話をする際に、暗黙の了解は無いという前提で話をした方が良いですね。もしくは不動産屋にこの話をした上で、不動産屋に隣に行って貰うのも一つの方法かと思います。

Q店舗併用住宅の火災保険について

お世話になります。
築20年、木造2階建て、総建坪76坪(内居住部分48坪、自営店舗7坪、店舗として貸し出している部分21坪)です。
併用住宅としての火災保険加入になるのですが、前の保険が切れたので少しでも安い方法を検討中です。火災共済は随分安いなあと思っています。そこで、
1、居住部分のみ火災共済、店舗部分は火災保険という方法は可能でしょうか。
2、併用住宅用火災保険で安くお勧めのところがあれば教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

1.分離しての加入は規定上不可能です。
火災保険は「ひとつの建物」単位で保険を付けるという大原則があります。
店舗部分と住宅部分が物理的に別となっておれば可能ですが・・・

2.火災保険の場合日本の損保ではそれほどの差はありません。
安さだけを求めるのなら共済しかありません。
但し共済は自分自身でよく研究して加入して下さい。
安いだけに思わぬ落とし穴もあります。

Q新築建売 最終1棟で、こんなに値引くものでしょうか

首都圏郊外(ローカルな路線は通っています。最寄り駅徒歩10分)の、パワービルダー売主物件なのですが、最初は3,050万円で設定していたのを、最初200万円安くなった状態で見に行きました。
そのときは、安くもなっているし、L字型の地形で少し暗いけど物件はいいな・・・と思ってはみたものの、それでも予算オーバー。その旨、相手に伝え、物件は気に入っているが残念だが今回は・・・という話でその時は終わりました。

しかし、今になって営業から連絡があり、2,480万円になったとのこと。最初から考えると、600万近くも安くなっていますが、こんなことってありえるのでしょうか。

理由を聞くと「最終1棟、売り切り価格のため。赤字です」というのですが・・・

特に積極的に値切ったわけでもないのに、こんな安くなるなんて、金額だけ考えればとてもラッキーですが、しかし、あまりに安くなりすぎて怖い気もします。

とりあえず、まだ買うとも買わないとも言わず、しかし大変興味があるので明日改めて内覧してきます。詳しい設計書なども、これから見ることになります。

何か、落とし穴があるのでしょうか・・・
また契約するとすれば、どういったところを注意してみるべきでしょうか。
内覧後、お店まで出向くことになりますが、その際の注意点などありますでしょうか。


住宅購入は初めてのことで、期待と緊張が入り混じっております。ご教授頂ければ幸いです。よろしくお願いいたします。

首都圏郊外(ローカルな路線は通っています。最寄り駅徒歩10分)の、パワービルダー売主物件なのですが、最初は3,050万円で設定していたのを、最初200万円安くなった状態で見に行きました。
そのときは、安くもなっているし、L字型の地形で少し暗いけど物件はいいな・・・と思ってはみたものの、それでも予算オーバー。その旨、相手に伝え、物件は気に入っているが残念だが今回は・・・という話でその時は終わりました。

しかし、今になって営業から連絡があり、2,480万円になったとのこと。最初から考えると...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まあパワービルダーならほとんど原価に近い数字でしょう。私は物件が気に入っているのならこれ以上の値引きは要求すべきでは無いと思います。上場の建売専門会社でしょうから、担当者などの裁量で価格がどうなるものではなく、本社から指定された値段のはずです。これ以上、指値を入れれば申し込み自体が受け付けられません。
本社は、この価格まで下げる事を認めるから、今週土日で成約しろ・・・が営業所に与えられた使命です
また、沢山の仲介業者が動きますから、指値を入れても2480万で申し込みを入れる業者がいればその時点で負けです。
価格的には問題ないでしょうから、良く物件をご覧になり、良いと思えばその場で申し込んだほうが良いでしょう。良く考えて嫌なら、契約までに断れば済む話です。
上場会社の建売専門は年間4から5000棟ぐらい建てて売ります。営業所単位で年間何棟でいくらの利益を出さなければならないという規定はあるのですが、小さな会社と違い1棟1棟の利益を確保しなくとも良いシステムです。ですから常識外れて安い事に対してご不安は無用です。
契約書や重要事項なども所定の様式が決まってますので、その辺りはご心配無用です。
ローン条項に関してはデリケートなので、事前審査を受けてから契約などと流暢な事はいっておらずに、欲しいなら契約優先で契約してしまったほうが無難です。いづれにせよローンが駄目ならペナルティーなしに解除できます。ローンの事前を待っている間に条件の良い客が付けばそちらに売ってしまいます。
そのあたりは非常に冷酷な業者達です。契約してしまえば当然に契約にのっとり法令順守で進んでいきますからご安心を。
物件は、瑕疵保証も付帯していますから、構造などの欠陥は考えにくいと思います。

不動産業者です。
まあパワービルダーならほとんど原価に近い数字でしょう。私は物件が気に入っているのならこれ以上の値引きは要求すべきでは無いと思います。上場の建売専門会社でしょうから、担当者などの裁量で価格がどうなるものではなく、本社から指定された値段のはずです。これ以上、指値を入れれば申し込み自体が受け付けられません。
本社は、この価格まで下げる事を認めるから、今週土日で成約しろ・・・が営業所に与えられた使命です
また、沢山の仲介業者が動きますから、指値を入れても2480万で...続きを読む

Q賃貸住宅の火災保険に付いて教えて下さい。

賃貸住宅の火災保険に付いて教えて下さい。

借家任賠償特約1000万円と家財保険300万の火災保険は、一般の損害保険会社で6000円程度、全労災で3200円です。
保険料が倍も違うのですけれど、保証内容が大きく違うのでしょうか?

賃貸住宅の大家さんは、自分でも保険に入っているので、借主が火災を起しても保険が降りると思います。
しかし、賃貸住宅の借主に火災保険を義務つけています。
2重に保険に入っている事になるので無駄と思うのですけれど、どうでしょうか?

教えて下さい、宜しくお願いします。

Aベストアンサー

 <家財について> 全労災は、自然災害に対しては、別に契約しなければなりません。ご指摘の年3200円というのは、自然災害共済が付いていない保険料ではないでしょうか?また自然災害以外にも補償内容は少し違っていますね。
 全労災http://www.zenrosai.coop/kyousai/kasai/hoshou/fire/index.phpでは、8つの支払い事由が記載されていますが、この内の「他人の住居からの水漏れ」、「突発的な第三者の直接加害行為(損害額5万円以上)」については、損害保険会社の一例http://www.86919.com/ji/chintai/hosho.htmlでは、給排水設備や他の戸室の事故による水濡れ、不測かつ突発的な事故となっています。
 少しだけですが、違いがありますね。この違いで、保険金をお支払いできない場合が出ます。
 <賠償責任保険について> 全労災には個人賠償責任の補償が付いていません。2階部分に住む方には、個人賠償責任の補償の必要性が高くなります。
 全労災では、どのような補償がついていないは、納得してから選ぶようにしたほうが良いでしょう。
 <保険の義務付けについて> 賃貸住宅の大家さんが借主に保険を義務付けている点は、確かに必要性に疑問な部分はあります。しかし、万一大家さんの保険が切れていた場合は、大家さんへの弁償の為の保険は必要になります。ムダが無いわけではありませんが、建物を借りるリスクに対するコストとお考えください。

 <家財について> 全労災は、自然災害に対しては、別に契約しなければなりません。ご指摘の年3200円というのは、自然災害共済が付いていない保険料ではないでしょうか?また自然災害以外にも補償内容は少し違っていますね。
 全労災http://www.zenrosai.coop/kyousai/kasai/hoshou/fire/index.phpでは、8つの支払い事由が記載されていますが、この内の「他人の住居からの水漏れ」、「突発的な第三者の直接加害行為(損害額5万円以上)」については、損害保険会社の一例http://www.86919.com/ji/chintai/...続きを読む

Q築43年の連棟長屋を購入について

39歳女性です。

タイトル通りで考えています。
2軒で連棟になっていて今日不動産屋さんと見に行ってきました。

室内はリフォームされていて大変綺麗でした。
価格面、立地面では問題は無いのですが、築年数が43年がかなり気掛かりです。

出来ましたら長く住みたいと思っているのですが無理なのでしょうか?
不動産屋さんは商売なので良い事しか教えてくれません。
今後起こりうる問題点などを教えて頂けましたら幸に存じます。

宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

不動産業者です

結論から言うと

「やめときましょう」

です。


理由

「連棟式長屋」かっこよく言えば「タウンハウス」ですが、その実は「横に長いマンション」です。
なので、物件的には「区分所有」となり部屋毎に所有者が違います。

で、今後起こり得る問題ですが、まず真っ先に浮かぶのが「老朽化によるメンテナンス(建て替え含む)」です。
当然、マンションと同じ扱いですから「区分所有法」という法律によって管理・運営されます。
と、すると「何をやるにしてもある全所有者の一定数以上の賛成が必要」となります。

これがまだ築浅ならそれほど面倒は起きませんが、この年数では「修理」もっと言えば「建て替え」の話がいつ起きても不思議ではありません。

でも、所有者の皆が皆建て替えに賛成という訳ではありません。
必ず「反対」の人が現れます。理由は様々ですが。(資金、手間等の問題)

そうなると目も当てられません。
「賛成多数にならず、その上物件は劣化していくばかりで手付かずの状態=スラム化」
なんてことも決して珍しくありません。

あともう一つ問題なのは殆どのタウンハウスが「木造」という事です。
この場合、「横に長いマンション」から「平屋の横に長いアパート」という事になります。実情は。

しかし法律上は「区分所有物件」ですから鉄筋コンクリートマンションと同じ扱い。ですが「木造」ともなればその資産価値、担保評価は激減。

もしローンをお考えなら殆どの金融機関では組めないでしょう。
担保価値が限りなく低くなりますからね。

今回の物件が「木造」か「コンクリート造」かは存じませんが、何れにせよ「今」は良くても「将来」は不安だらけという事になります。しかも「近い」将来です。

言っては何ですが、このような物件をわざわざ選ばずとも「普通の」物件はたくさんあります。
特に今は一部の超人気物件以外は完全な「物件あまり」で「買い手市場」ですから。

悪い事は言いません。どうせ買うのなら築20年ぐらいを限度とした方が無難です。

不動産業者です

結論から言うと

「やめときましょう」

です。


理由

「連棟式長屋」かっこよく言えば「タウンハウス」ですが、その実は「横に長いマンション」です。
なので、物件的には「区分所有」となり部屋毎に所有者が違います。

で、今後起こり得る問題ですが、まず真っ先に浮かぶのが「老朽化によるメンテナンス(建て替え含む)」です。
当然、マンションと同じ扱いですから「区分所有法」という法律によって管理・運営されます。
と、すると「何をやるにしてもある全所有者の一定数以上の賛成が必...続きを読む


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