個人事業主(フリーランス)ですが、老後のことを考えて、賃貸マンション投資を始めようかと考えています。といっても、最初から大きな金額だとリスクが大きいので、仕事でときどき行く、福岡あたりの安い物件(250万円前後)を借金なしで買おうと検討中です。
 もし購入した場合、このマンションから入る収入は、事業所得じゃないので、フリーの仕事としてつけている経理(複式簿記。青色申告)には入れられませんよね。事業所得の計算をしたあと、所得税の申告書のところで、不動産収入として申告(分離)するのでしょうか(不動産収入にかかわる経費もそこで申告?)。
 また、賃貸マンション経営は、借金して、その元金と利息を経費として払い、そのここりが所得になるような買い方でないと不利でしょうか?
 ちなみに、購入を検討している物件(賃貸中のオーナーチェンジ)の実質利回り(家賃から払わなければならない家賃等を引き、管理不動産屋への手数料も引いたあと)は約14%です。もちろん、空室リスクや今後の物件価格の下落、家賃の下落などなどのリスクがあることも承知していますが......。

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A 回答 (3件)

個人事業主という事なので青色申告でしょうか。


すでに決算書作成や確定申告を行われているという前提で記述します。
お手持ちの書類で確認してください。

いま、青色申告決算書(一般用)を使われているはずです。
不動産の賃貸業を行うと、別に青色申告決算書(不動産所得用)という決算書を作成します。
収入や経費は本業と別会計にします。

そして確定申告ですが、確定申告書Bを見てください、左側の収入金額欄と所得金額欄の一番上が事業所得(現在はここに記入されていると思います)。
上から3番目に不動産所得を記入します。
不動産所得が仮に赤字ならば事業所得から差し引いて所得金額の合計欄(9)に記入します。
(このへんの説明は所得税の確定申告の手引きP-10~14に出ています)
この合計金額が所得金額となります。

青色申告特別控除を受ける為に貸借対照表を作成されていれば、貸借対照表は事業と不動産賃貸業を合算した物で作成します。
一般用決算書に書いて、不動産用決算書には『一般用決算書に合算記入』と文言を入れておけば記入しなくて良いです。

----------------------------
借金をして購入すると利息に支払が必要なので不利です、現金での購入が望ましいです。
経費としては大きくは減価償却費ですね。
あと物件の固定資産税と管理費とか入居者入れ替え時の手入れ(クロス張り替えなど業者に依頼した場合)。

----------------------------
国税庁Webサイトの関連書類のリンクを張っておきます。

「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

「青色申告決算書(不動産所得用)の書き方」
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

「所得税の確定申告の手引き」をもう捨ててしまったという場合、
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

-----------------------------
マンション全体はすでに管理会社が扱っていると思います、物件選びは今までの修繕記録などもよく確認してください。
購入後すぐに外壁修理費などが掛かったらたまらない、近い将来そういう予定がある物件ならばその分値引き交渉をするなども考えてください。
そして将来費用なども勘案してシミュレーションを行ってください。
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この回答へのお礼

わかりやすい説明,ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2011/05/16 09:06

 不動産賃貸業をしております。



 1番の回答者さんと違う「表現」をします。(書いていることは同じだと思いますが)

 確定申告は事業所得のみ申告すればいいのではなく、全収入を申告することになりますので、特に「源泉分離、申告不要」となっているようなもの以外、全部申告が必要です。分離ではなく、1枚の用紙の中の項目が違うだけですね。


> 借金して、その元金と利息を経費として払い、そのここりが所得になる

 決定的な「間違い」は、借金して不動産を買っても、その元金返済分は経費にならない、してはいけない、ということです。
 借金して買っても、利息、管理を他人に任すならその費用を経費として払い、固定資産税を払い、その残りが「所得」です。その所得に所得税や住民税などの税金や年金の掛金増額分などがかかり、それを払って「残り」を返済に充てる、ということになります。

 そうすると、たいがい、その「残り」は銀行への返済額に足りません。足りないので、本来の事業で得た所得の残りを出して返済するわけですが、日本は累進課税なので、家賃分の収入が増えた分事業への課税率も高くなっていて、結局去年より、使えるお金が減ったりします。極端な場合は、税金を払ったり返済金を払うためにまた借金をしたりする場合も出てきます。

 借金なしで買えば、そういう苦労はありません。

 が、無借金で買った人が陥りやすい勘違いは、毎年の収入(納税後の残り)を「儲け」だと勘違いして、使ってしまうことです。
250万円の預金を引き出して不動産を買ったのなら、また250万円預金し終わってからが儲けです。本当のことを言えば、その不動産を取り壊す費用まで貯めて、それから先が儲けなんです。だって、途中で地震などで壊れたら撤去料がかかるでしょ。全部貯めるまではタコが自分の足を食っている状態だということを忘れないでがんばって下さい。
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この回答へのお礼

「無借金で買った人が陥りやすい勘違いは、毎年の収入(納税後の残り)を「儲け」だと勘違いして、使ってしまうことです。
250万円の預金を引き出して不動産を買ったのなら、また250万円預金し終わってからが儲けです。本当のことを言えば、その不動産を取り壊す費用まで貯めて、それから先が儲けなんです。」
 このアドバイス,本当に大切だと感じました。肝に銘じます。ありがとうございました。

お礼日時:2011/05/16 09:07

副業で、不動産オーナーやってます。



減価償却は定率ですので、返済の元金と利息は別物です。
マンションの耐用年数42年で20年経過物件だと、購入時の価格を22年で割れば償却費が出てきます。
それが減価償却費です。
利息は経費ですが、赤字の場合は計上できません。
税金のことは、税務署で相談しに行かれればいいです。
勉強になりますよ。

また、管理を業者に任せているようでは利益が出ないのではないですか?
私は自分で管理しています。
建築関係なので、多少の修理は自分で、手に負えない場合は業者です。
それでも、残るのは家賃の7割くらいです。
借金が無いのでいいのですが、建物は古くなっていくので得なのか?考えてしまいます。


何年経過した物件か知りませんが、マンションの場合は固定資産税高いですよ。
管理費なども大丈夫ですか?
また、耐震基準の改正以前物件だと格安ですが、耐震性に問題があります。
友人に専門家はいませんか?
現地を一緒にみてもらうとか、相談されてからのほうが安全ですよ。
権利関係がややこしく、手数料ばかり大きな、どうにもならないゴミ物件があります。
安い裏には何かあると疑えです。
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この回答へのお礼

「何年経過した物件か知りませんが、マンションの場合は固定資産税高いですよ。管理費なども大丈夫ですか?また、耐震基準の改正以前物件だと格安ですが、耐震性に問題があります。(中略)安い裏には何かあると疑えです。」

 確かにそうですね(↑)。重要なご助言,ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2011/05/16 09:10

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>1棟6世帯の場合は、「個人事業の開業届出書」の提出は不要でしょうか?


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所得税法基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)
「 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。」

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「 居住者又は非居住者は、国内において新たに不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき”事業”を開始し、又は当該事業に係る事務所、事業所その他これらに準ずるものを設け、若しくはこれらを移転し若しくは廃止した場合には、財務省令で定めるところにより、その旨その他必要な事項を記載した届出書を、その事実があつた日から一月以内に、税務署長に提出しなければならない。」


ですが質問者のアパート経営は”事業”ではないので、「開業届」の提出は不要です。


>また、不要の場合でも、「青色申告の承認」は出した方が有利なのでしょうか?

租税特別措置法第二十五条の二(青色申告特別控除)の規定により、 不動産所得のある者が「青色申告承認申請書」を出せば最大10万円の青色申告特別控除を受けられるから有利です。

ちなみに、不動産所得のある者のうち、事業規模の不動産所得のある者が「青色申告承認申請書」を出せば、最大65万円の青色申告特別控除を受けられます。また「青色事業専従者給与に関する届出書」を出せば、同一生計の親族の専従者に払う給与を事業の必要経費に算入することができます。

なお「青色申告承認申請書」は、「開業届」の提出の有無に関係なく提出することができます。

>1棟6世帯の場合は、「個人事業の開業届出書」の提出は不要でしょうか?


◇事業規模の不動産所得であるかどうかの判定基準は、所得税法基本通達にあります。

所得税法基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)
「 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の...続きを読む

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>元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、
>その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては
>(例えばかなり安い家賃で貸した場合など)会社で徴収された
>税金が戻ってくるのですよね?

詳しくは損益通算といいますが、普通の不動産所得に適用される
仕組みです。
安い家賃で貸すといっても、#4で私が書いたような例でいけば
144万円以下、月に12万円以下で貸さないと税金は戻ってきません
ですよ。
おちついてお考えください。それと、家賃はローン支払いと管理費修繕積立金
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程度です。
損出が1000万超えたらこれは税金まるまるもどります。けどそんな
損出が出るのは売ったときくらいですね。

それと、所得税はケチですから、不動産所得が赤字になった場合に限り
土地の金利分はゼロになる分までしか算入できないのです。(ややこしい)

>【賃貸不動産の場合の空室時の家賃は損益通算上有利に働きます】とありま>すが、・・・意図的に”空室”として放置していた場合には、賃料収入をゼロと考>えると必然的に経費合計のほうが大きくなり、
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申告所得から71万円が引かれるだけで、税金はせいぜい9万円くらい安く
なりますかね。
でも実際に、あなたは、ローンも転勤先の家賃も払うわけです。
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>海外転勤の場合も、他の国での税金と相殺出来たりするのでしょうか???

日本での所得ですから、日本で納税ですね。単独で不動産所得だけを申告して
納税します。その他の給与所得は発生地で課税されます。
非居住者については、所得控除のうち「基礎控除」「寄付金控除」そして
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適用が認められています。
海外の所得は課税主体が別ですから、損益通算できずに、赤字になって
も課税ゼロ。納税の義務がなくなるだけだと記憶しています。
税務署に確認してくださいませ。

>元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、
>その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては
>(例えばかなり安い家賃で貸した場合など)会社で徴収された
>税金が戻ってくるのですよね?

詳しくは損益通算といいますが、普通の不動産所得に適用される
仕組みです。
安い家賃で貸すといっても、#4で私が書いたような例でいけば
144万円以下、月に12万円以下で貸さないと税金は戻ってきません
ですよ。
おちついてお考えください。それと、家賃はローン...続きを読む

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たとえば、税金の支払いが増えて税制上不利。
会社にはすぐにばれてしまう。 など

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

サラリーマン兼業大家です
人事担当です

>会社にはすぐにばれてしまう

すぐかどうかは知りませんがばれる可能性は有ります

住民税の金額が大きく変化すれば問い合わせてくるでしょう

普通徴収に変えると変えただけで「何かしている」と疑うでしょう

うちの会社では私がチェックしています...(笑)。

副業の目的以外に住民税を普通徴収に変える場合って何が有るでしょうか...。

>税金の支払いが増えて税制上不利。

通常は有利です
給与所得と合算して所得税を計算してくれます

きちんと会社には話しをされておかないと法的には問題が有りませんがトラブルの元でしょうね

万一知られたときに会社と五分に渡り合える自信があるなら内緒でも構いません

私の会社も...「就業規則では」...副業は禁止と書かれています

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私はサラリーマンで、専業主婦の妻の収入にかかる扶養控除についての質問です。

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どういった扱いとなるのか、よろしくご教授願います。

Aベストアンサー

年収103万円以下が「配偶者控除」を受けられるというのは、給与収入の場合です。

税金は「所得」が基準になります。
給与で103万円以下の場合、「給与所得控除(収入によって決まります。103万円の収入なら65万円)」を引いた額を「所得」といい、38万円以下なら「配偶者控除」の対象になります。

一方、不動産所得は、家賃収入から必要経費(修繕費、管理費、減価償却費、固定資産税、損害保険料など)を引いた「所得」が38万円なら、貴方は「配偶者控除」を受けられます。

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よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>38万以上の場合はもちろん確定申告も必要ですが、それ以外に、扶養に入ることもできないようなことを聞いた気がしますが、少し曖昧…

前半部分の確定申告うんぬんはあなた自身の税金に関すること、後半の扶養うんぬんは夫の税金に関わることであり、次元の異なるものを混同してはいけません。

>パートの方の場合は100万ほどまでは、扶養範囲で認められているとのことを税務署に確認しています…

せっかく税務署まで行ったのなら、もう少し正確に聞いてきましょうね。
税法上、夫婦間に「扶養」はありません。
税法上の「扶養控除」は、親子や祖父母、孫などに適用されるものです。
夫婦間は、「配偶者控除」または「配偶者特別控除」です。
「配偶者控除」は、配偶者の「所得」が 38 (給与収入のみなら 103) 万円以下であることが条件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1191.htm
38万円を超え 76 (同 141) 万円以下なら「配偶者特別控除」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1195.htm

しかも、税法上の配偶者控除や扶養控除などは、1年間の所得額が確定した後に決まるものであり、年の初めや途中に出たり入ったりするものではありません。

>不動産収入(賃貸収入)で年間38万円以上の収入があった…

収入では判断しません。
「所得」がいくらかです。
【不動産所得】
「売上 = 収入」からその仕事をするのに要した「経費」を引いた「利益」。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

1年が終わったときに「所得」が 38万以下なら、夫はその年の分について「配偶者控除」を、38~76万円なら「配偶者特別控除」を、(夫の) 年末調整または確定申告で取ることができます。
76万円以上なら何もありません。

>わたしのようなケース(不動産所得)は、パート収入と同じ計算にはならないようで…

「収入」で考えるから違ってくるのです。
「所得」に換算すればパートも不動産所得も同じです。
パートの「所得」は、
【給与所得】
税金や社保などを引かれる前の支給総額から、「給与所得控除」を引いた数字。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1410.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>38万以上の場合はもちろん確定申告も必要ですが、それ以外に、扶養に入ることもできないようなことを聞いた気がしますが、少し曖昧…

前半部分の確定申告うんぬんはあなた自身の税金に関すること、後半の扶養うんぬんは夫の税金に関わることであり、次元の異なるものを混同してはいけません。

>パートの方の場合は100万ほどまでは、扶養範囲で認められているとのことを税務署に確認しています…

せっかく税務署まで行ったのなら、もう少し正確に聞いてきましょうね。
税法上、夫婦間に「扶養」はありませ...続きを読む


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