マンション購入に際し、2280万円、35年返済(金利1.2%)の住宅ローンを組みました。
繰り上げ返済はできる限り早いほうが得だという話をよく聞きますが、
先日、住宅ローン減税との兼ね合いを考えると最初の10年間はローン残高を減らさないほうが良いと言われました。
実際のところ、どちらのほうが得なんでしょうか。

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A 回答 (2件)

繰上返済による返済額軽減効果と住宅借入金等特別控除の減る金額との試算をすれば答えは出るでしょう。

ただ、変動金利(または数年固定)でしょうから、将来の金利が分からず試算し難いかもしれませんが…。
あとは、住宅借入金等特別控除を全て活用出来るほどの所得税を納める収入があるかどうかです。元々、所得税から引き切れないのであれば繰上返済した方がお得ですし。
ということで、全期間固定金利でないのもありますし、私なら数百万円の余裕資金を残し繰上返済に励むでしょうか。
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この回答へのお礼

お礼メールが遅くなってすません!!
いろいろ考えれば考えるほど訳がわからなくなってきました(^^;)。
早くローンを返していきたいので、頑張って繰り上げできるようにしていきたいと思っています!
本当にありがとうございました。

お礼日時:2011/05/29 10:13

1.2が固定35年ならば、絶対に繰り上げ返済は損。


今の時点でも30年満期国債の金利は1.88(税引き後1.5)あります。
これは証券会社や生命保険会社で買えます。
繰り上げ資金が出来たなら、これを買う方が有利。
但し変動の固定特約3年とかだと、固定満了迄繰り上げ不可だから、それまで貯金を増やしておきます。
マイホーム減税がいつまで有効かにより、今後の動きが決まります。
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この回答へのお礼

お礼メールが遅くなり、本当に申し訳ありませんでした。
繰り上げ資金が出来るか否か、まだ微妙なところなので、国債には手を出せない状況ですが、
余裕ができたら検討したいと思います!!
貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時:2011/05/29 10:16

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

> はどんな点なのか、教えてください。
安い金利で儲けを出すには、損金を少なくすることが必須の条件となります。
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> リスク、デメリット
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Q住宅ローン 金利3年固定(35年1%優遇特約付き)で大丈夫?

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
月々返済   46000円弱
35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40万円強、35年分だと思うのですが)もローンに組み込まれております。
自己資金0で住宅を購入することじたい無謀かもしれません。
本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
繰り上げ返済の手数料はネットを利用すれば無料だと言っておりました。
今回のような固定金利で契約をして3年後の金利上昇が不安です。銀行は3年後に金利が上昇していればその時点で長期10年.15年固定に変更する事も可能と言っております。
私は最初から長期固定金利で申し込みたいと申し出たのですが、融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも...と銀行・不動産屋に上手く丸め込まれている(言い方は悪いのですが)ような感じにも思えてしまってすっごく不安です。
夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
本当に3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。本当にド素人なので教えて頂ければと思います。

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
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35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40...続きを読む

Aベストアンサー

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で支払う必要がありますが、外枠方式を選ばれた方がいいと思います。
ただ、自己資金ゼロとのこと、この費用の捻出も難しいのでしょうか。

> 融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも
長期固定ならば、「1.90%(全期間1%優遇特約付き)などという低金利」では借りられない-というだけのことではないかと思います。

> 3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
3年後(=固定金利期間終了時)に、再度、特約を締結することにより10年や15年の「固定金利選択型」を選択することができることが多いです。
これは「借換え」にはあたりません。
ですが、当初の特約書の文言によっては、「固定金利型」にすることはできない場合もあります。
固定金利選択型(3年、5年、10年などの特定期間のみ固定金利)は、「固定」という言葉は遣っていますが、固定金利型(一般的には全期間固定金利)ではなく、変動金利型の一種です。
繰上返済については、固定期間中は一部繰上返済ができない-としている金融機関もありますし、特にその制約がない金融機関もありますが、多くの金融機関では、固定金利期間終了時には一部繰上返済は認められています。

> 夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
見直しはできますが、その時点での「金利」が適用されての見直しですから、既回答者さまがおっしゃっているとおり、『3年後に金利はどうなっているか分からない。』という点は考慮された方がよろしいかと思います。

> 住宅ローンは長い付き合いなので納得するまで説明してもらいます!銀行にイヤな態度を取られたらその時は再審も考えますね。
不動産業者と銀行の「提携住宅ローン」は有利、便利なことも多いです。
不動産業者とは売買が完了した時点でお付き合いも終了-となることが殆どでしょうが、銀行とは完済までお付き合いが続きます。
担当者の態度から、信頼に不安を感じるようならば、別の金融機関、できれば3行程度でご相談されてみるとよろしいですよ。

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
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5年間適用の意味がよくわからず・・。無知なもので、教えてください。

Aベストアンサー

5年ルールというのは、金利が上下しても5年間は返済金額が変わらないということです。
よって繰り上げ返済の時期には関係ありません。
手元に資金があるなら、極端に言えば1日でも早く繰り上げ返済を行う事が最大のメリットになります。


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