不動産投資(1億円以下のアパートorマンション)を検討しています。
下記のような状況でも不動産投資は可能でしょうか?

・既婚年齢30代半ば
・年収900万
・自分名義の住宅ローン2500万
・カーローン150万
・預貯金1000万
・共有名義で投資用戸建所有(負債なし。年収60万)

お分かりになる方、宜しくお願い致します。

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A 回答 (3件)

基本的には、借入可能だと思います。


ただ、総合的な評価をして金融機関がどう出してくるかは、
やはりチャレンジしてみないとわからないところです。
ただ、詳細を見ている限りでは、融資可能なところだと考えられます。

参考URL:http://blog.livedoor.jp/capital_flight/
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 明和○○という不動産投資会社から電話勧誘に会い、住宅ローンを抱えているので銀行融資が通らないと思っていたら、融資が通りました。

しかし、その後はマンションでは損をして持ち出しばかりです。銀行はあなたの年収と勤め先を見ています。マンションで利益を上げるかどうかではなく、実際の取引実勢不動産価格をはじき+あなたの収入と、退職金を見積もり払えるかどうかを見ています。銀行はあなたの年収と退職金を担保にしているのです。
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ご質問は、銀行融資が受けられるかと言う事でしょうか。



融資は、現時点で破産しても、回収できるかを計算します。
住宅ローンは、土地と建物の評価額と比べて、差額を出します。
+であれば、現状担保権の下に担保が付けられます。

共有名義分の投資用戸建も評価額に対して共有率から
貴方の評価額を出します。

新規投資不動産もおなじです。

評価額を足していき、融資額より+なら、融資出来ると思います。

-の場合、連帯保証人が必要でしょう。
但し、連帯保証人にも-の評価額以上の財産が必要です。
又、もし貴方が亡くなった場合の法定相続人(家族)は、
連帯保証人とされるでしょう。

評価額は、役所の固定資産評価証明の金額を参考にしますが、
建物は、固定資産評価証明の金額の60%程度になると思います。

銀行は、何があっても損をしなければ、融資します。

もう一つの条件として、新規投資不動産の事業性(採算性)がある事。
赤字になるようでは、融資出来ませんから。
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引っ越したばかりなのですが
ほとんどお風呂の水が流れないんです。
溢れるのではと心配になり、管理会社に連絡するも3日後に修理業者が入ることになりましたが、高圧洗浄をしてくれると聞いていたのにしておらずつまりが全くとれなくて余計に押し込んだことで悪化。
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大変な目に遭われていてお気の毒です。

あなたがどの都道府県にお住まいかが分かりませんが、区役所や市役所に無料弁護士相談なるものがある筈ですので即座に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
あまり待てないようならば多分相談料は一時間一万円前後掛かるとは思いますが、評判の良い弁護士事務所を聞いて出向く方法も。

いずれにしても質問文を読む限り、明らかにその物件と管理会社がおかしいです。
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Q息子が株式会社シ○ケ○ハー○○の不動産投資を検討している?甘い話だと思うが?

20代の息子が、株式会社シ○ケ○ハー○○という会社で、
頭金(100-200万)で、①借入6000万 35年ローンタイプか
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サラリーマンですが、賃貸マンション(1戸だけですが)を経営してます。

一般論から言うと、今は超低金利なので、人口増の見込める都心近傍で賃貸マンションを経営すると言うのは、無い手では無いと思いますが、すでにいろいろな回答者様が書かれているように、若者が手掛けるにはリスクが高すぎることと、その会社の言っている内容(数字)自体がかなり怪しいので、少なくとも紹介されている物件には手を出さない方が賢明ではないかと思います。

本気でやる気があるのなら、もっと調査してみればどうでしょうか。
例えば下記。(単に一例として適当に挙げただけで、別にこの物件がお薦めと言う訳ではありません。)
http://toushi.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A6%82%E8%A6%81/300080037695/

西武新宿線 井荻駅 徒歩5分で、築15年。1Kが10戸で8948万円の物件です。

実はこのアパートの賃貸募集情報も別のページに載ってます(当然です。賃貸物件なので)。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1172250006491/
それを見ると、家賃は月5万円ですね。
募集をかけていると言うことは、満室ではないということです。

最初に紹介したHPは収益シミュレーションができるので、この条件で、いろいろやってみてください。

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もっとやってみるとわかりますが、実はこの物件、8948万円全額を自己資金で行っても、投資資金が回収されるのは32年3か月後なのです。

まあ土地の分だけは残るので、それでもメリットがないとは言えないのですが、やはりこういう物件は、お金の余っている人が現金保有のリスクを分散させるために行うことであって、そもそも自己資金に余裕のない人が副収入を得るためにやる行為ではないということは十分に理解していただけるのではないでしょうか。

投資利回り35%は、土地代も含めてのことでしょうが、土地は値上がりも値下がりもするでしょうし、借家人だって苦労して呼び込まないとそう簡単には来ません。隣に新築の大規模賃貸マンションができたら圧倒されるでしょう。地震や火事のリスクもあります。こういうもろもろのリスクを50年間背負い込んででも賃貸経営してみせると言う「強い意志」があるかどうかが、結局はすべてです。

ただ何となく儲かりそうだから・・・と言う動機であれば、最初にも書きましたが、手を出さない方が良いと思います。

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Qなぜ不動産投資物件は売りに出ているのか?

不動産投資に関心あり知りたいのですが。。
よく投資物件として すでに入居者の居るアパート、マンションなどが
一棟ものとして、表面利回り8%とか、11%とかの記載と共に売りに出ておりますが、なぜそのような物件が多数売りに出ているのでしょうか。売主としてはアパート管理もちゃんと社内に部門を持って手がけている建設会社とかもありますが。 自分達で管理し(または管理会社に委託して)儲ければいいと思うのですが。
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それだけ不動産投資、管理が難しいと言う事でしょうか、本業回帰
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教えてください。

Aベストアンサー

事業融資等、貸し剥がし(担保割れ)が考えられます。

投資用不動産物件は億単位ですので事業融資で買ったものがほとんどでしょうから。

融資時に買った物件は担保に入れられます。不動産評価が下がると当然、追加担保を金融機関から求められます。

んでもって、例えば10棟持ってたらその内の何棟かを手放そうとなるわけです。

買える人はチャンスですが、みんな狙ってるみたいで。。。。こんな御時世でも1億程度の物件だと取り合いになってますね。結構お金持ってる人はいますね。

Qローンで不動産投資などについて

私は全額キャッシュで不動産投資をしていますが、
ネットを見ていると全額フルローンで行うと
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そもそもローンを組んで節税になるという構図が
よく理解できていません。
大変初歩的なことなのかもしれませんが、
お手数ですが、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

>一棟物の場合はフルローンの方が良い場合があるのでしょうか?

フルローンが有利という話は余り聞いた事は無いです。
逆にフルローンが認められる物件は優良物件と認められているとは聞いた事があります。
貸すほうとしては返済が滞ると困るので。

一棟物だと空き家リスクが低減出来るとか単独に土地付きで買うので再開発の自由度があるとかはありますけど。

Qサラリーマン不動産投資について…この不況ではありますが、現金元手350

サラリーマン不動産投資について…この不況ではありますが、現金元手350万円で古いワンルームを探し当てたとして、月4万の収入があったとします。この物件を抵当に、次に同額程度の物件を購入し、それをしばらく繰り返す事で、借金も膨れますが資産も膨れる図式になるのでしょうか?それぞれの物件は6年ほどで完済させていくと、その後さらにこれらを担保に大きな物件への投資を行います。もちろん、空室のリスク、老朽化のリスクは考えていますが、ここでは理屈をお教え頂きたく宜しくお願いします。ただ、この不況下、普通の銀行が低額とは言え、上記のような流れで融資をしてもらえるものかも知らないです。私は年収600万のサラリーマンで、自宅はローン残債2600万円(残17年三菱東京UFJ)があります。現在は大阪市内の不動産管理会社で勤務しているので管理や営業面でのノウハウはあります。

Aベストアンサー

考え方だけだとその通りです。

現実にはその通り行きませんが。

物件によっては、350万円の物件で4万円の家賃は可能性はあると思いますが、
区分所有だと、管理費や積み立て修繕費が毎月掛かり、また大規模修繕時には
不足分は一時金として徴収されます。
入居者の入替わりの度にリフォーム費用が掛かり、入居斡旋にまた広告費用が掛かり
また、固定資産税もかかりますので、その辺を考慮して幾ら残るかですね。

350万円程度の物件なら築年数もそこそこだと思いますので
建物の原価償却も要注意です。
数部屋ぐらいの金額なら所得税も大した事は無いでしょうけど、
物件が増えてくれば所得税の割合が大きくなって来ますので
融資額が大きければ借金の返済で現金が残って無くても
所得税を払わなければならないので、黒字倒産という危険性も出てきます。
(これが一番怖いんです。)

そして、その物件を抵当に次の物件の融資を受けるとの事ですが、
350万円の物件で幾らの融資が引けるかが問題です。
融資の金額や金利は物件だけでなく、貴方の属性によっても変ってきます。

一般的に良く聞く方法は、
一棟目(一戸目)は現金で購入し、ある程度資金を貯めてからそれを頭金に
次の物件を購入するパターンです。
購入する物件と一棟目を共担に入れることで融資額も大きくなり
規模の大きい物件が購入出来ます。
そしてそのキャッシュフローを一定額貯めてそれを頭に次の物件の購入をする。
この時も焦らずに出来るだけ多くの頭金を入れて融資の割合を少なくする事が大事です。
(上記の黒字倒産の可能性が低くなります。)

そのようにして、多くの物件と莫大な借金を抱えた人が沢山いらっしゃいます。
この先、空室と税金対策に怯えながら・・・・

考え方だけだとその通りです。

現実にはその通り行きませんが。

物件によっては、350万円の物件で4万円の家賃は可能性はあると思いますが、
区分所有だと、管理費や積み立て修繕費が毎月掛かり、また大規模修繕時には
不足分は一時金として徴収されます。
入居者の入替わりの度にリフォーム費用が掛かり、入居斡旋にまた広告費用が掛かり
また、固定資産税もかかりますので、その辺を考慮して幾ら残るかですね。

350万円程度の物件なら築年数もそこそこだと思いますので
建物の原価償却も要注意です。
数部屋ぐ...続きを読む

Q不動産投資(収益マンション)について

収益マンションに投資を考えております。もし経験者の方がおられましたら、注意点やアドバイスや経験談、何でも結構なのでお教えください。とにかく初めてなもので、活きた情報が欲しいのです。よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

まず、現金でお買いになることを前提でよろしいでしょうか。
このサイトで同じような質問が何回も出ていますが、皆さん否定的な回答です。
しかし、私の経験では、かなり得な投資と思っています。
例)1000万円のマンションを買うとすると、家賃収入ー(管理費+積立金)が毎月の収入です。(固定資産税は大したことない。)
8年間持ち続けると、大体600万円余の利益。
人気エリアならば、空室期間は8年間で2ヶ月ぐらいです。

ここで売っても、買ったときとはあまり変わらない金額で売れる。
そこで、また、少し金額を足して、より築浅の物件に買い換える。

注意点:
1.築10年~15年の物件。 2.都心近くで人気エリアのもの。  3.10年以内に買い換える。  4.管理は勉強してなるべく自分でする。 5.空室になったら自分で不動産屋を回って募集をお願いする。6.常にネットを見て、相場感を養い見て歩く。 6.不動産屋のお勧め物件ではなく、自分が住みたくなるようなマンションを探す。 7.売ることを考えると、外観がきれいで管理のよいもの。 8.駅から6分以内 9.よいと思ったらすぐに買う決断をすること(良いものはすぐに売れてしまいます)など・・・。

それから、買取に出すことも考えると、銀行の融資のつくマンションの条件は 1.エレベーター・オートロック付き 2.30戸以上 3.タイルが3面以上貼ってあること・・・だそうです。

このごろ急に、築浅で割安な物件が出始めました。これからは、こういう物件が増えてくると思われます。

まず、現金でお買いになることを前提でよろしいでしょうか。
このサイトで同じような質問が何回も出ていますが、皆さん否定的な回答です。
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例)1000万円のマンションを買うとすると、家賃収入ー(管理費+積立金)が毎月の収入です。(固定資産税は大したことない。)
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Q不動産投資と日本ワークスについて

不動産投資をはじめてみようという方、あるいはいま現在不動産投資を行なっている方がいれば是非回答をお願いします。

私は知り合いが不動産投資をやっているのですが、始める際に日本ワークスという企業に相談をしたそうです。

私も友人と同じようにこの企業に投資についての相談をしようかなと思っているのですが、情報を持っていないため、ここについて何か情報をお持ちの方がいれば教えて欲しいと思います。

また、不動産投資についてのアドバイスもしてもらえると嬉しいです。

知り合いの方に聞こうと思いましたが、まだ不動産投資の経験が浅いため、経験があるかたなどに回答もらえると嬉しいです。

あまり深い話になるとわからなくなるので、基本的なことや不動産投資とはなんなのか?という内容で構いませんので、皆さんからの回答お待ちしています。

Aベストアンサー

不動産投資について知りたいのであれば、メリットを知ることから始めてみるのはどうでしょうか。

あまり不動産投資について知らないということでしたので、簡単にメリットとして考えられるものを挙げてみます。

そのほうが疑問や投資をする上で自分の考えも明確になるなど日本ワークスに相談もしやすくなると思います。

・安定収入
不動産投資は、投資のなかでは比較的安定した収入を毎月得ることができると言われています。
入居者さえ確保することができれば、その入居者が退去するまでの間(大体2~3年だと思います)は安定した収入が見込めると思います。

・売却益
現実的に実現することは簡単なことではありませんが、日本経済が成長し、再び地価が上昇するということがあれば、売却益を得ることができる可能性が出てくるでしょう。。

・事業へ関与できる
物件の選定やアドバイザー(日本ワークスはこれにあたります)の選定、賃貸管理や売却まで、自分自身が事業に大きく関与すれば、更に収益を上げることも可能となるでしょう。

・資金調達
自己資金が少なくて諦めてしまうのはもったいないです。

投資する不動産あるいはそこから得られる収益を担保にお金を借りることができます。
以上の点が代表的なメリットとして挙げることができるでしょう。

これを参考にして、疑問点やきになることがあれば相談する際に質問してみるといいでしょう。

不動産投資について知りたいのであれば、メリットを知ることから始めてみるのはどうでしょうか。

あまり不動産投資について知らないということでしたので、簡単にメリットとして考えられるものを挙げてみます。

そのほうが疑問や投資をする上で自分の考えも明確になるなど日本ワークスに相談もしやすくなると思います。

・安定収入
不動産投資は、投資のなかでは比較的安定した収入を毎月得ることができると言われています。
入居者さえ確保することができれば、その入居者が退去するまでの間(大体2~3年だと...続きを読む

Q不動産やアパート経営は安心な投資ですか?

将来のために投資を考えるようになりました。
親友の投資に詳しい人に聞いてみると確実なのは不動産だそうです。

理由
戦争や大災害が起こらない限り半永久的に賃貸料の収入がある。
お金持ちは皆不動産で財産を築いた。
といった感じの意見がもらえました。
言ってることはわかるのですが、とりあえず投資金額は高価ですし、土地の価格が下がっているという話も聞きます。
アパート経営にしてもリフォームなどの管理費がかかるそうです。
などの不安があります。
投資に不安はつきものだと思います。
ですが何かふんぎりが付かないので皆様の意見を伺いたく思いました。

不動産やアパート経営の問題点を教えてください。
小さな問題は多いと思います。
ささいなことでも教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 こんな時期に初めて大家を始める予定の者です。
 私も手持ち金で投資を考え、夏頃は株でもやってみようかと思っていたのですが、最近の株価急落をみると結果やらなくて良かったなと思います。
 不動産投資も他の方がおっしゃっているように確かにリスクの大きい商品で安心な投資だとは思いませんが、hattori66さんの現在の手持ち金と借入金の割合によっては、数年間の家賃収入後に土地が残るので(もちろん土地価格が下がるのは覚悟の上です)他の投資よりもましなのでは…と思います。
 うちの場合新築物件の1棟物で、手持ち金7割・借入金3割(ローン利率2%以下)なので、そんなに厳しくないと思い気に入った物件があったので契約し現在ローン審査中です。
 でも不動産業界全般、金融市場の状況をみるとまだまだ物件価格は下がりそうなので、来年以降が買いだと思います。

Q外国人(日本在住)による不動産投資は可能?

日本に住む友人(外国人)が日本で不動産投資をしたいとのことです。
資金は1億3千万円程度とのことです。

友人が言うには、不動産投資には外国人だから差別うんぬんというのはなく資金さえあれば十分可能とのことです。

ただ個人的には1億程度では大きな不動産投資は不可能では
ないかと思うんです。

加えて幾ら以上最低限必要とか一定基準があるのではないかと。。。

私は不動産に詳しくないので、よく分からないのですが、
どなたか不動産投資事情にお詳しい方いらっしゃいましたら
是非御教授ください。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産投資は、300万円からです。

Q不動産投資ローンの際の住民票について

お世話になります。

初歩的な質問になるかもしれませんが
お教えください。

不動産投資のための
投資ローンを組む際の住民票についてですが、

住民票は、いま住んでいる現住所の住民票でいいのでしょうか?

それとも住宅ローンのように、実際の投資するマンションへ
住民票を移す必要があるのでしょうか?

初歩的なことかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

現在の住居の住民票です。

物件の所在地に合致する住民票というルールは、住宅金融公庫や銀行ローンの資金使途として自己居住用住戸取得というタテマエがあり、その体裁を整えるために出てきた発想ですので、それ以外には無関係です。
本来実態に合致した書類が当然の話なのです(公庫が間違っている)。


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