マンション買い替え・・・無謀でしょうか?

カテゴリー変更しました。

初めまして。
アドバイスお願いします。

夫・35歳 会社員 年収400万
私は妻・34歳 専門職 年収150万(現在は、子育てにウエイトを置くため非常勤)
子供は二人小学低学年、保育園児です。

現在、数年前に購入した中古分譲マンション(築15年)に住んでいます。

購入時には気にならなかったのですが、学区が良くなく引っ越しを検討しており
たまたま見に行った駅前新築マンション(また妻実家も2分)が気になっています。

住宅ローンは後500万程度を残すのみです。
本当は、このまま返済を終えて楽になりたい気持ちもありますが、学区の問題はとても
深いもので悩んでいます。


査定では、1300万程度となっています。
もし売れなければ諦めがつくし、下がってもマイナスではないと思います。

2900万のマンションです。
売却できれば、低めに考え500万程度を頭金と手持ちを諸費用にして2400万を組む事となりそうです。
返済期間は30~35年にして、繰り上げを目標にしています。
妻が専門職の為、子供が大きくなったらもう少し収入が増える事と妻が不在でも実家に頼る事が
できるのがせめてもの救いではあります。

約6倍のローン、まずは審査が大きなネックですよね。。。

2度目の購入なので、勢いも夢も少なく物件のマジックにもかかってません(笑)

学区が今より良くなっても子供自身がどうなるかは分からないですし、
こんなご時世に更に長くなるローンを組む事が相当なチャレンジだと、重々承知しております。

営業サンは急がれているようですが、売れてしまったらそれはそれでいいと思っており、結論は保留としました。

何か、お気づきでしたらご教授下さい。

どうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

ご質問内容を拝見して、質問者様は都会にお住まいのことと思いました。



おおっぴらには推奨できない方法ですが、ご家族の住民票を奥様の実家に移してしまってはいかがですか?
ご実家の近くのその学区が良いのでしょう?

そのうえで今のマンションに住み続けていても、問題はありません。
ローンの関係でどうしても現住所を移せないなら、旦那様だけ今のマンションに住民票をのこして、奥様とお子様たちだけ住民票を移してもいいです。
都会ではよくやる手です。

来年の新学期のタイミングでご検討ください。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

はい、住んでいるのは都会の部類に入ると思います。
その様な方法もあるんですね、考えつきませんでした・・・
私が子供の頃は、6年生の時に引っ越した人がそのまま卒業までは居ましたね。


少し補足ですが新マンションも、それなりにメリットもあったりしますので考えものです。
今のマンションもちょこちょこと手直ししつつ、暮らしております。

考えが浅く決めてしまった数年前の自分に教えに行けたらいいのに、と思うばかりです。

お礼日時:2011/04/18 06:31

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Q新しい賃貸マンションの防音壁、床って信用出来るのでしょうか。 分譲賃貸かはわかりません。

新しい賃貸マンションの防音壁、床って信用出来るのでしょうか。
分譲賃貸かはわかりません。

Aベストアンサー

そりゃ程度問題と、低音はどうしたって伝達する。
なにか部屋の中で音だすことするならば、部屋の中に置く防音部屋を別に設置しましょう。

Q無謀なマンション購入をしてしまいました・・・

月給(手取り)夫34万、私18万 合計52万
ボーナス(手取り) 夫65万×2回 

この収入で4000万の住宅ローン(35年)を組もうとしております。このご時世なので、8割はフラット35、2割は2年固定(終了後1%優遇)にしようと思っています。月々のローン返済は15万円ほど、管理費・修繕費・駐車場代で26000~27000円なので、合計18万位の支払いです。ちょうど私の給料が全て飛ぶという感じです・・・

子供がちょうど来年で小学校入学なので、転校や学区にとらわれるのを避ける為、マンション購入は今だと思い契約したのですが、月々18万円の支払いを考えるとずっと凹んでおります。(だったら買うな、ごもっともです・・・)

一応、年に100万繰り上げ返済を目指している事もあり、マンション営業の人にはローン全て2年固定にする事を勧められています。1%の優遇がありますので、そうすると確かに金利が急激に上がらなければ月々の返済はもっとラクになりますが・・・

この収入で4000万のローンは無謀だという事を色々読んでいるうちに気付きました・・・
帰ろうと思えば帰る家はあるので(主人の実家)、手付金100万を勉強料と思い購入をやめるのもチラっと頭によぎっています・・・(ただし、帰った場合は通勤時間は夫婦それぞれ1時間半になり、何より私が精神的にやっていけるか・・・)

やはり無謀だから購入はやめた方がいい、もしくはこういうローンの組み方がいいとか、色々ご意見を伺えたら幸いです。

ちなみに、夫婦ともに33歳、子供6歳1人(子供1人のみと考えているので増える予定はありません)

月給(手取り)夫34万、私18万 合計52万
ボーナス(手取り) 夫65万×2回 

この収入で4000万の住宅ローン(35年)を組もうとしております。このご時世なので、8割はフラット35、2割は2年固定(終了後1%優遇)にしようと思っています。月々のローン返済は15万円ほど、管理費・修繕費・駐車場代で26000~27000円なので、合計18万位の支払いです。ちょうど私の給料が全て飛ぶという感じです・・・

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Aベストアンサー

ファイナンシャルプランナーしています。
現在の収入を維持できるのであれば数字の上では無謀ではありません。

リスクとしては
がん・長期入院
地震
奥様が出産などで働けない場合
上のふたつは保険で対応できます。
がん保険・所得補償保険・地震100%の保険 月1万円でできます。
繰上げは年200万円を目標にしてください。
ご主人の給与36万円 生活費を15万円 ボーナスは全額返済にあてる予定であれば余裕で可能です。
頭金などが不明なのでそれ以上はコメントいたしません。

Qマンションの床に防音効果のある施工など出来ますか。

マンションの床に防音効果のある施工など出来ますか。

いま、マンション住まいです。
いろいろ不具合があり、そろそろ引越しを考えています。

一戸建てにするかマンションにするか、迷っています。

子供が、まだ1才くらいなのでマンションにすると下の階の住人に迷惑がかかるのではないかと心配しています。
子供がドタバタと走り回るからです。

1階なら問題ないのですが、そううまい具合に1階の部屋が空いているかどうか分かりませんし。

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1階部分には、大概部屋は和室が一室あるだけです。
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質問は、マンション住まいだとして、床に防音効果のある施工が出来るかどうかです。
それで、子供の騒音対策になるかどうかです。

よろしくお願いします。

マンションの床に防音効果のある施工など出来ますか。

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Aベストアンサー

マンションか戸建てかをお子さんの騒音だけで決める事が妥当なのか疑問に思います。
そもそも家の中で走り回らないというのはしつけの問題とも思いますので。
あるいはマンションの一室のみ防音対策をして幼児期の遊び場にし、その他では走らないと言うメリハリをつけたしつけをして、のりきるという方向もあると思います。

平屋の規格住宅はないわけではありませんし、HMより割安の工務店で平屋、あるいは子供室や予備室のみ2階の家を建てることもありと思います。
マンションは防音だけではなく、集合住宅の縛りはいろいろとあり、気を使う場面もあるかと思います。
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もちろん、マンションの1階の物件を探すと言う方法もあるでしょう。
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ご質問の趣旨とずれてしまいまいました。
失礼しました。

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Q無謀でしょうか?マンション購入→戸建て購入

住み替えについて悩んでいまして、相談させていただきます。
現在、家賃9万(駐車場込み)4DKの築35年戸建て物件を借りています。(日当たりが悪いため、この辺でが破格で、通常は15万円くらいだと思います。)更新2回を過ぎ次回はどうしようか考えています。夫30代前半、私30代後半(派遣で働いてます)、子供は1歳です。
夫婦間で、次の更新のタイミングで家を買おうかという話が出ていますが貯金がおそらくそのときまでに800万くらい貯まれば良い方なので、一戸建ては無理かと思っています。しかし、夫は買うなら一戸建てを希望しています。
今日、新聞のチラシを見ていたら、近所に3DKで1280万円の中古マンションの広告がありました。興味があったのでネットでも近所のマンション情報を見たら、3DKでも1000万円くらいのマンションがちらほらありました。(駅から徒歩圏内ですが、だいたい築20年くらいの物件です)
そこで思いついたのが、このまま現在の貸家に住んでいても自分のものにならないので、2年後に1000万円くらいの物件を購入し、10年くらいで完済し、その後戸建てを購入するという方法です。マンションは賃貸に出せば、家賃収入で戸建てのローンの足しになるのでは?と思いました。もちろん、大家さんになれば他に支出もあるだろうとは思いますが・・・。
ローンシュミレーションでは、物件価格1280万で年利3%の金利、頭金300万円、ボーナス払い2回10万円で10年で返すとして、毎月75317の返済額なので、今の家賃のことを考えるとなんとかいけるかなという感じです。
この考えは甘いでしょうか?無謀かと思われるような 部分があれば是非おしえていただきたいです。よろしくお願いします。

住み替えについて悩んでいまして、相談させていただきます。
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Aベストアンサー

購入シュミレーションに関しては、全く解りませんが、
『2年後に1000万円くらいの物件を購入し、10年くらいで完済し、その後戸建てを購入するという方法です。』
の、2年後の購入物件は新築ですか?
そして、10年間済み続けてから、戸建ての購入ですか?
賃貸物件になさるときは、築何年でしょうか?

我家は、新築物件に5年住んで、同居のため、手放さず賃貸にしました。
管理会社に委託で、家賃の10%引かれた金額が、毎月きっちりと管理会社から振り込まれました。
(借主が滞納しても影響なしの10%契約です)
が、3件に貸しましたが、13万・13.8万・12.5万と、そのときの相場でこちらで賃料は決められませんでした。
大規模(460件)のマンションなので、南向き・14階建ての13階と、同マンションの中では、
条件が悪くなかったけど、「空き部屋にしておくよりはこれくらいで行きましょう」と言うことでした。

最初は、クロスと畳・襖の張替え、クリーニングなどで、当然こちら持ちの出費もありますし、
次の人に貸すため敷金を超える工事も有りました。借主と管理会社でもめたようです。(委託で良かったです。)
そのうちあちこちの直しを 住んでいる最中に借主から要求されます。
・コンロが古い(4万円ほど)
・給湯器が調子悪いなど。(交換で20万かかりました)
それと、固定死産税は、家賃の一か月分ほど、支払います。
あとは、管理費は借主持ちですが、修繕積立金は、こちら持ちです。
「この次はそろそろ順番に洗面台・キッチン・浴槽の工事になるととんでもない料金になりますから、
そろそろ手放した方が良い」と、管理会社から言われました。

空き部屋でなくとも、結構お金は出て行きます。(古くなりますから)
そして、思ったほど、黒字になりませんでした。
完済しているなら、その物件を売って、新築物件の頭金に当てる方が、
中古マンションを賃貸に出すより確実だと思えるのは、私が全くの素人だからでしょうか?

購入シュミレーションに関しては、全く解りませんが、
『2年後に1000万円くらいの物件を購入し、10年くらいで完済し、その後戸建てを購入するという方法です。』
の、2年後の購入物件は新築ですか?
そして、10年間済み続けてから、戸建ての購入ですか?
賃貸物件になさるときは、築何年でしょうか?

我家は、新築物件に5年住んで、同居のため、手放さず賃貸にしました。
管理会社に委託で、家賃の10%引かれた金額が、毎月きっちりと管理会社から振り込まれました。
(借主が滞納しても影響な...続きを読む

Qマンションの床とカーペットの間に敷く防音効果のある素材って。

こんばんは(#^.^#)

近日中に賃貸マンションに引っ越すことになりました。
ウチにはペット(コーギー犬)と1歳児がいるため、下の階の住人さんに
対しての騒音を出してしまわないか気にしております。

そこで、床とカーペットの間に防音効果のある素材でも挟んで敷いたら
良いのではないかと考えましたが、そのような物は売ってるのでしょうか?

また、私の考え以外で「こうしたら少し音が響かなくなるよ」と言うようなアドバイスがあれば教えてください。

Aベストアンサー

楽天などで「防音カーペット」で検索すると、何種類か出てきます。
私も以前、数点取り寄せて確認しました。
防音性が高いと言われているのが「静音ライト」というものです。
その店ではさらにその下にひく遮音シートも売っています。
我が家の場合は騒音の心配はあまりなかったので、
見た目の良いサンゲツのものにしました。
防音をするかしないかでは、した方がずっといいですが、
跳びはねる、駆け回る音を防いではくれません。
階下の方がよく言われるのは「駆け始める」のは仕方ないと思える。
でも「駆けまわらせる」「飛び跳ねる」はしないようにしてほしいだそうです。
引っ越しのご挨拶と、その後の確認に伺がうと、
階下の方の気持ちも違ってくると思います。
いずれにしても、お引っ越しおめでとうございます。
良い生活になるといいですね。(^^)

Qマンション買い替えに纏わるローン手続き

マンションの買い替えをしようとしています。
現在住んでいるマンションの売却は買主が決まり、もうすぐ契約をするところです。新居については新築マンションの購入をしようとして、売却契約が終わった後に購入契約を締結する予定です。
そこで、ローンの清算について質問です。
現在住んでいるマンションにも残債があります。これは売却金額であまりがでるので、それを新居の手数料等にまわすつもりです。
新居のマンションの引渡しは3月末の予定です。現在住んでいる部屋の引渡しも3月末に行うことになっています。
この場合、現在住んでいるマンションのローンの完済手続きが終わらない内に新居のローン審査を受けることになると思いますが、こんなことは可能なのでしょうか?一般的にこういった場合はどういった手順で進むものなのでしょうか?

Aベストアンサー

出来ますよ。
私もマンション売って、一軒家新築中です。

銀行さんに現在のローン返済表と売却の資料持って相談に行けば
いいと思います。

Qマンションの床の防音

本格的な防音マンションに引っ越す予定です。設備もよく、24時間演奏できます。気に入ってはいるのですが、地下がスタジオで、どうしてもこの音(特にドラムやベース)が入ってきます(その分家賃も引かれてはいますが)。生活するうえでは問題ない程度ですが、レコーディングもしたいのでなるだけ下の音を減らしたいのです。

そこで防音カーペットをしこうと思いましたが、どうやらこれらの品は、足音などを軽減するためのものみたいです。

下からの音を軽減するにはどんな素材をしけばいいでしょうか?詳しい方教えてください。

Aベストアンサー

>LL-30のカーペットとかは無意味でしょうか?
効果がないとは言いませんが、実感できる効果があるかどうかは非常に疑問です。
LL-30というのはそもそも床で発生して階下への衝撃音を和らげるための物です。
これに対して聞こえているのは”下から発生した上に行く””音”(衝撃音ではない)ですから、目的が異なります。

もちろん重量則で遮音効果が増すため、幾らかの軽減にはなるでしょう。ただドラムやベースとなると、重低音なので抑制はもともと非常に難しいですから、効果は極めて限定的でしょう。

測定器で測れば違いは出ると思いますが、人間が聞いてハッキリ効果がでるかどうかは現状のレベルと状況次第ですね。
効果が感じられる可能性もありますが、ほとんど違いを感じることの出来ない程度しか効果がない可能性もあります。

既にもっとも遮音効果の高いコンクリートがあり、それを抜けてくる音ですからねぇ。今更わずかな重量を増しても効果があるのかは?です。

Qロ-ンの組み換えについてアドバイス願います

住宅ローンを組み替えるかどうか悩んでいます
現状金融公庫が2.5%(あと7.5年)それ以降4.0%(31歳 65まで払う)
銀行はキャンペーンの3年固定1%で、3年後は基準金利の-0.4%が金利になります

銀行員は3年での金利上昇は考えられないといっていますが...
借り換えのための手数料が70万程度かかり、3年かのメリットは45万程度です

どうしても3年後の金利が気になります。
大きな金額で、生活にかかわることもあり、リスクを考えるとこのままかなと思いますが、
景気が上向きになるような材料も見当たりませんし、
3年間で急激に金利が上がるような気がしないので、
3年固定でもいけそうな気がします。

Aベストアンサー

どこまでリスクが許容できるかによって変わるので
一概に回答できません。
例えば残債の額と収入の比率によっても変わってきます。

まあ、営利団体で且つ、健全化のために厳しい監視の目が
入っている「銀行」が言うことですから、
手数料等を含んだ金利の差額では、彼らが大きく損をする
商品は出してこないと考えるのが自然な考えかたかなあ
と思うのですが・・・。
(私も検討しましたが、金利ダウンにより、変動の期間が
 2~3年くらいなら許容かなという判断で、結局止めま
 した)

Q先日マンションのピアノの防音について伺った者です。 隣上下の方にはピアノの搬入、演奏を承諾していただ

先日マンションのピアノの防音について伺った者です。
隣上下の方にはピアノの搬入、演奏を承諾していただきました。

床の防音について質問なのですが、防音防振対策はピアノの下部のみでも部屋全体でも効果はあまり変わらないのでしょうか?

防音シート、防振ゴムマット、静床ライト(カーペットです)を部屋全体に敷き詰めようと思っていたのですが、防音グッズ販売店のブログを見ていてもピアノの下部のみしか対策していない例がかなりあるので、部屋全体にやるのってあまり意味ないのかな?と。

もしくは、防音シートと静床ライトは部屋全体で防振マットはピアノの下だけでもいいよーなど、おすすめのやり方があれば教えてください、

Aベストアンサー

床については遮音マット全面敷詰めで壁遮音シートと接続。
ピアノ足に防振処理でしょう。
遮音マットだけじゃ殺風景なので少々毛足のある
カーペット敷けば吸音効果も期待できると思います。

Qマンションの名義変更

築15年の中古マンションを20年ローンで3年前に購入しました。私の名義で購入したマンションに妹が1人で住んでいます(妹は住宅ローンに通らなかった為)。毎月のローンは妹が払っています。ここからが問題なのですが、妹には婚約者が居て住んでいるマンションの私の名義を彼氏に変更して欲しいと相談されました。皆さんならどうしますか?

Aベストアンサー

現在、ローン支払い中のそのマンションは、ローンを貸し付けている金融機関の抵当権が登記に設定されています。

ですので、名義の変更のためには、一旦ローンを全額返済して抵当権をはずして名義の変更を行うか、
抵当権を設定している金融機関の承認をもらって名義を変更することになります。

金融機関は、単なる名義変更は応じてくれないと思います。
はやり、一旦ローンを完済する方向(彼がローンを組んであなたからマンションを買い取って自分の名義にする。あなたは彼からの代金で自分のローンを完済する)が一番トラブルの少ない方法だと思います。

単なる名義変更はマンションをプレゼントしたことになり、贈与税の対象となり高額の税金を払うことになると思うので売買が一番安全確実に名義を変更できる手段だと思います。

相談主さん自身もローンが無くなれば、利用するしないは別としても、自分自身の住宅ローンが組めるようになりますし。

売買については、特に不動産屋さんを通す必要はないと思いますが、行政書士に登記の変更はお願いしたほうが間違いが無くて良いと思います。
(登記の変更も個人でもやろうと思えばできます)

現在、ローン支払い中のそのマンションは、ローンを貸し付けている金融機関の抵当権が登記に設定されています。

ですので、名義の変更のためには、一旦ローンを全額返済して抵当権をはずして名義の変更を行うか、
抵当権を設定している金融機関の承認をもらって名義を変更することになります。

金融機関は、単なる名義変更は応じてくれないと思います。
はやり、一旦ローンを完済する方向(彼がローンを組んであなたからマンションを買い取って自分の名義にする。あなたは彼からの代金で自分のローンを完...続きを読む


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