父は男三人兄弟の次男でしたが、20年以上祖父母と同居し、固定資産税も全て父が払ってきました。
祖母は亡くなりましたが、祖父は今老人施設に入居しています。

父が生前の頃は、祖父に何かあった場合は土地、家は私の父が、祖父残している現金は他の兄弟二人で分けるという話を親族の前で祖父がしていました。
しかし、去年の暮れに私の父が亡くなり、叔父達が土地、家を売り払ったお金と現金の合算を三等分しろと言ってきています。

父が亡くなってすぐの時は、祖父は私の弟に土地を譲ると言ってくれていたのですが、
叔父達に何か言われたのか、その気持ちも薄れているようです。

土地の名義は祖父ですが固定資産税、光熱費、リフォーム代等を払い続けてきたのは父です。
その場合土地の権利を追認した事になる法律があった気がするという話をきいたのですが詳しい方に教えていただきたいです。

父が亡くなった事からもまだ立ち直れていない母に叔父達、更には叔父の嫁にも精神的に追い詰めるような話をしてきていて耐えられません。
なるべく早く決着を付けたいのですが…
全て捨てて出て行くお金もありませんし、言われた事を思い返しても捨てていった場合このまま全て取られるのは許せません。


どなたか知恵を貸してください。

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A 回答 (1件)

まずは司法書士へ相談されることです。



素人・法律を知らない人ほど、財産を守るためには、費用をかけて法律家などを利用されるべきだと思います。円満相続などであれば、ご自身たちで頑張ることは良いですが、争いや意見の食い違いなどがあればあるほど、専門家の利用が必要となると思います。

おじい様名義の財産は、おじい様が健在である限り相続の対象とはなりません。
お父様がおじい様より先に亡くなったことで、おじい様が亡くなった際の現在推定できる推定相続人には、叔父様お二人とお父様の子であるあなたです。

おばあ様名義の財産がある場合も同様で、お父様とおばあ様の亡くなった順番で相続人が変わります。おばあ様が先に亡くなっている場合で、相続手続きが未手続きのままであれば、お父様の相続の権利をお父様の相続人が相続することになるため、お母様も相続手続きに参加する必要があるでしょう。お父様が先に亡くなっていれば、おばあ様の相続手続きにお母様は参加できないことでしょう。

お父様の相続手続きにおいて、子であるあなたがいる限り、叔父様方は相続人になり得ないでしょうから、意見を言う権利はありません。

最後に、おじい様が健在であるようですので、重い認知症で無い限り遺言書の作成も可能でしょうし、生前贈与も可能だと思います。おばあ様が亡くなるようなご年齢なのですから、おじい様の財産についても、相続対策をされることを考えてもらうことも良いと思います。
叔父様などの申出があったことをおじい様に伝えて、お父様の子であるあなたがたに住まいだけは残してもらえるように願い出ておいた方がよいかもしれませんね。

おじい様の財産である住まいにしまわせてもらうということは、その住まいの修理をしただけでは、特別面利を主張できるとは限りません。それに、生前にどんなに多くの人に遺言を口頭で伝えても、法的には認められないことでしょう。しっかりと手続きができるように、あなたがたに不利益のないように専門家の意見を聞きながら、準備をしましょう。
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区分所有建物の登記簿なのですが、建物の登記については分かるのですが、土地の登記簿についてはどのようになっているのでしょうか?
土地の登記簿自体は今までどうりで甲区に所有権(共有)又は乙区に賃借権等の設定がされることになるのでしょうか?
或いは建物の登記簿に統合されてしまうのでしょうか?

Aベストアンサー

>土地の登記簿については、いずれの場合にも、所有権(共有)として甲区に又は借地権(準共有)として乙区に権利記載がされる。

 敷地権付ではない区分建物の場合は、その通りです。しかし、敷地権付の区分建物の場合は、土地の登記簿には例えば所有権敷地権の場合は次のように登記されます。(株式会社甲野不動産が所有する土地上にマンションを建築して、区分建物の表題登記がされたとします。)

土地
甲区
1 所有権移転 年月日売買 所有者 株式会社甲野不動産
2 所有権敷地権  建物の表示 何市何町一丁目1番地 一棟の建物番号 リバーサイドマンション

 一旦敷地権たる旨の登記がなされると、乙野二郎がある敷地権付の専有部分を株式会社甲野建設より購入して、登記をする場合でも、土地の登記簿には、
3 所有権一部移転 年月日売買 共有者 持分100分の1 乙野二郎
というような登記はされません。専有部分の登記簿になされた所有権移転登記(通常は、表題部所有者である株式会社甲野建設から直接所有権を取得した場合は、乙野二郎名義で所有権保存登記をする。)が、土地の所有権(あるいは持分)の一部移転登記も公示することになるからです。
 しかし、土地に登記がされないことは、土地の登記簿が閉鎖されることを意味しません。また、登記されないのは敷地権となった所有権や敷地権となった所有権になされる抵当権等に関する登記であって、例えば、マンションの底地の地下に地下鉄を通すため、鉄道会社が区分地上権の設定登記を受ける場合、その登記は土地の登記簿になされます。

>土地の登記簿については、いずれの場合にも、所有権(共有)として甲区に又は借地権(準共有)として乙区に権利記載がされる。

 敷地権付ではない区分建物の場合は、その通りです。しかし、敷地権付の区分建物の場合は、土地の登記簿には例えば所有権敷地権の場合は次のように登記されます。(株式会社甲野不動産が所有する土地上にマンションを建築して、区分建物の表題登記がされたとします。)

土地
甲区
1 所有権移転 年月日売買 所有者 株式会社甲野不動産
2 所有権敷地権  建物の表示 何...続きを読む

Q建物の登記簿上の所有者と実際の所有者が違う?

民事裁判内で登記簿上はAの所有となっているのに、火災時に保険金支払い額が、使用している会社Bの資産台帳により算定されているから、Bの所有だということを言われました。
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判決はまだ出ていませんが、裁判官はBの所有を認めないのが不満なようで、私にそんなこともわからないのか・・といった口調で話します。
どう考えても、所有権を決定するのに、登記よりも保険会社の査定方法が優先するという話はおかしいように思いますが、ご意見を聞かせてください。

Aベストアンサー

日本の登記には「公信力」という所有者を確定する力はありません。

登記というのは登記されている人が所有者らしいという証拠の一つですが、証拠が他にあればそれと異なった認定をしてかまいません。

「登記よりも保険会社の査定方法が優先する」というのもおかしくはありません。登記を優先させるとすると、登記に「公信力」がないという前提が崩れてしまいますから、所有者を確定させるのは登記ではなく、実質的な証拠によるべきです。

ただ、正当な利益のある第三者でが、登記のない物権変動は認めない(民法177条)というような主張は可能です。もっとも、真の所有者は誰かというのとは別の次元の話です。

Qマンションの不動産登記簿

債務者のマンションを担保にとり根抵当権設定登記をする予定です。

債務者に不動産登記簿を要求しますと建物だけの登記簿が送付されてきました。

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Aベストアンサー

すでにされている回答で良いとは思いますが、1つ参考までに。

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でも、もしも共同担保目録があるようであれば、
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只今ビジネス法務検定を受けるべく勉強中の身です。
過去問でひとつ分からないことがあります。
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【問題】
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解答は×なのですが、解説書には甲が無権利者であると
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思うのですが。私の中では登記するという行為=登記した
内容について何らかの権利を主張できるようになる、こと
だと解釈したのですが、違うのでしょうか。

本当にド素人でお恥かしい限りですが
ご助言いただければ助かります。

Aベストアンサー

 登記は,権利の変動を公示する手段であって,権利の所在を示すものではありません。実際の登記簿をよく見てください。登記事項は,所有権「移転」,抵当権「設定」,等々で,登記名義人に所有権があるということ自体は,一言も書かれていません。誰から誰へ所有権を移転する法律行為があった,誰と誰の間で,抵当権を設定する契約が締結された,という事実が書かれているだけです。

 このように,登記は,権利の変動があって,初めて有効な登記がなされるのであって,登記によって権利が変動するわけではないのです。

 ですから,基本的なことは,登記があるから権利があるのではなく,権利があるから登記がある,ということです。

 そして,実体に合わない登記をしても,その登記は無効であり,なんの権利を主張することもできません。(裁判になった場合には,いろいろの救済策がありますが,原則は,実体に合わない登記は無効です。)

 また,登記があることによって主張できる権利とは,自分の登記と矛盾する権利の変動を主張する第三者に対して,自分の登記に表示された権利変動が優先するということを主張できるということです。これを「登記は権利変動の対抗要件である」というのは,そのような意味です。

 例えば,不動産が二重譲渡された場合,先に登記を備えた方が優先します。不動産に抵当権を設定した場合に,先順位となるのは,先に登記された抵当権です。この「対抗要件」というのが,不動産登記の基本的な機能です。

 不動産登記に,それ以上の効力を認めるためには,具体的な根拠となる法律の規定が必要です。

 たとえば,AとBが,実際には売買した事実がないのに,お互いに話し合って,A所有の不動産をBに売ったことにして,Bを登記名義人とする所有権移転の登記をしたという場合には,その登記を信用してBからその不動産を買い受けた買受人Cは,その不動産の所有権を取得しますが,これは民法94条2項という規定があるからこそ,そのような効力が認められるのであって,なんの根拠もなく認められるものではありません。

 登記は,権利の変動を公示する手段であって,権利の所在を示すものではありません。実際の登記簿をよく見てください。登記事項は,所有権「移転」,抵当権「設定」,等々で,登記名義人に所有権があるということ自体は,一言も書かれていません。誰から誰へ所有権を移転する法律行為があった,誰と誰の間で,抵当権を設定する契約が締結された,という事実が書かれているだけです。

 このように,登記は,権利の変動があって,初めて有効な登記がなされるのであって,登記によって権利が変動するわけではな...続きを読む

Q商業閉鎖登記簿謄本について

ある会社の商業履歴事項証明書(登記簿謄本)を見たところ、本店が1度変更してあり、旧本店所在地に下線が引いてありました。

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もちろん、閉鎖登記簿謄本を見ると記載されたのですが、なぜ法務局の管轄が変わっていませんし、前回の所在地は記載されるのに、前々回の所在地が履歴事項登記簿に記載されないのでしょうか?

この会社の経緯を申しますと、

1. A市(A法務局管轄)に設立 閉鎖登記簿で確認

2. B市○○町(B法務局管轄)に移転 閉鎖登記簿で確認

3. B市△△町(B法務局管轄)に移転 履歴事項登記簿で確認

4. B市□□町(B法務局管轄)に移転 履歴事項登記簿で確認

上記の2が、なぜ閉鎖されているのかがわからないです。
私の認識では、管轄法務局が変わらなければ、履歴事項登記簿で確認できるのではないでしょうか?
(旧所在地は下線を引いて記載されるように)

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

法務局のホームページより、 Q&A


「登記事項証明書と登記簿謄抄本とは,どう違うのですか?」


 登記事項証明書とは,コンピュータ化された登記簿に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面のことです。登記事項証明書には,以下の4種類があります。

(1)現在事項証明書
(ア)現に効力を有する登記事項,(イ)会社成立の年月日,(ウ)取締役,代表取締役,重要財産委員,監査役,委員会委員,執行役及び代表取締役の就任の年月日並びに(エ)会社の商号及び本店の登記変更に係る事項で現に効力を有するものの直前のものを記載した書面に認証文を付したものです。


(2)履歴事項証明書
従前の登記の謄本に相当するものであり,現在事項証明の記載事項に加えて,当該証明書の交付の請求のあった日の3年前の日の属する年の1月1日から請求の日までの間に抹消された事項(職権による登記の更正により抹消する記号を記録された登記事項を除く。)等を記載した書面に認証文を付したものです。

(3)閉鎖事項証明書
閉鎖した登記記録に記録されている事項を記載した書面に認証文を付したものです。


(2)に期間の制限が有ります。

法務局のホームページより、 Q&A


「登記事項証明書と登記簿謄抄本とは,どう違うのですか?」


 登記事項証明書とは,コンピュータ化された登記簿に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面のことです。登記事項証明書には,以下の4種類があります。

(1)現在事項証明書
(ア)現に効力を有する登記事項,(イ)会社成立の年月日,(ウ)取締役,代表取締役,重要財産委員,監査役,委員会委員,執行役及び代表取締役の就任の年月日並びに(エ)会社の商号及び本店の登記変更に係る事項で現に...続きを読む

Q登記簿がない場合の相続登記・遺贈登記の方法?

亡き叔父から公正証書遺言で「遺言執行者」に指名され、なんとか遺言書通りに叔父の遺産分配をしましたが、最後の段になって不動産の登記簿が見当たりません。残された遺族も知らないといいます。登記所で調べると登記は遺言書通りになっています。
叔父には可愛がってもらい、最後に親族の中でこんな大役を指名されたのでなんとか最後まで無事にやり遂げて墓前に報告したいのですが、こんな場合の相続登記と遺贈登記の方法を分かりやすく教えていただけませんか? それともこんな場合は素人では無理で専門の司法書士さんに頼むしかないのでしょうか? その場合はどれくらい費用を負担すればメンツが立つでしょうか?
なお私はこの相続には何の関係もなく、利害はない立場です。

Aベストアンサー

>登記所で調べると登記は遺言書通りになっています

との事ですから、「登記簿」がないのではなくて、「権利証」がない、という事ではないでしょうか?

そうだとして回答しますが、まず相続登記であれば権利証は必要ありません。
遺贈登記であれば権利証は必要です。
権利証のない場合は事前通知制度と言って、登記申請をした後に本人確認郵便で通知書が送られてきて、それを法務局に持って行けば登記が完了します。今回の場合は遺言執行者であるあなたのところで通知書が送られてくるものと思います。
まあ多少複雑なので、法務局の登記相談の窓口で相談されたら教えてくれると思います。

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過去に本店(支店)を移転させたことがある会社の場合には、前に本店(支店)があった地区を管轄する法務局に、閉鎖登記簿(移転先の住所が記載されています)と呼ばれる過去の登記簿があります(解散(倒産)した会社の登記簿も閉鎖登記簿と呼びます)。

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Aベストアンサー

所有権移転仮登記するためには、登記義務者の本人確認が必要ですが、
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Q不動産登記簿等の住所について

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とアドバイスされました。

郵便物の宛名の住所から地番を確認するにはどうすればよいのでしょうか。

また、今の自宅は亡くなった親戚から買ったものですが、亡くなった親戚はこの場所で商売をしていて、会社名義だったときいています。

会社なら商業登記簿があると思いますが、その住所も不動産登記簿と同じことでしょうか。
(登記簿は公開が原則で、法務局にいけば誰でもとれるものだと聞いています。)

質問が多岐にわたりますが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>郵便物の宛名の住所から地番を確認するにはどうすればよいのでしょうか。

色々な方法がありますが、登記所にいけば、精度の高い地図(ないしは公図)があり、住所さえわかれば、その地図を見て、地番が分かるようになっています。

>会社なら商業登記簿があると思いますが、その住所も不動産登記簿と同じことでしょうか。

少し意味が分かりませんが、商業登記に記載されいている本店の住所は不動産登記の地番と同じか?という質問でしょうか?あくまで、商業登記に記載されているのは本店の住所であって、地番ではありません。

Q仮登記  登記簿に記載されている抵当権の仮登記の金額は?

登記簿謄本に記載されている抵当権の金額は仮の数字なのでしょうか?

それとも金額の訂正はできないのでしょうか?

例一番抵当権 A社 900万 仮登記(貸付)
 2番抵当権 B社 1000万 登記(貸付)

後日、この状態で競売。2000万で落札。⇒B社(回収出来そう)
ところがA社が実は2000万だったと行った場合
B社はどうなるのでしょうか?

Aベストアンサー

A社が優先弁済を受けられるのは、あくまで登記されている金額までです。ですので、B社は回収可能ということになります。


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