ざっくりでいいので、事情通の方
よかったら意見教えてください。

板橋・練馬エリアなんですが、
震災前より震災後のほうが微妙にせよ
不動産の価格が落ちてきてるイメージがあります。
とくに新築の建て売り物件などですが。

中古の不動産は相変わらず、微妙な価格ですが
中古よりも新築のほうが同じレベル
(駅からの距離、土地の広さなど)でも
値下げされてるってどういうことなんでしょうか?

また、今後も、さらに価格が下がっていくことは
予測されうることでしょうか?

最後にここ1,2年に不動産を都内に購入するのって
アリだと思いますか?

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A 回答 (1件)

不動産は売り手の性質に関して二種類に分かれます。



1.不動産を商品在庫として保有している==新築が中心。
2.不動産を固定資産として保有している==中古が中心。

新築の不動産は、売る為に建築(あるいは購入)しており、それを一定の利益を乗せて売却することで商売が成り立っています。商売は毎月毎月売り上げが立たないと、人件費などの支払いもできなくなり、究極は倒産してしまうのですから、市況が良くても悪くても商品を回転させなければなりません。

一方、中古の不動産は、(販売用に自社物件として仕入れた物件を除き)所有者が固定資産として保有しているので、これを売却すること自体は商売でななく、何らか別の換金事情がある訳ですね。
普通、個人であれ企業であれ、固定資産の換金は毎月実行されるものでは無くて、市況をみて有利なタイミングを探す余裕があります。したがって、市況が下がったら少なくともしばらくは売れなくても様子を見る可能性が高いです。

3月11日に歴史的な大震災が起きて、不動産購入者の心理としては、積極的に住宅ローンを借りるなどの意欲がなえています。しばらく様子見の状態が普通でしょう。買い手がこの状態で慌てるのは誰かといえば、毎月売り上げを必要としている不動産事業者=新築と考えられます。

ですから、不動産の購入準備が整っており、土地・立地の調査・確認も済んでいる人は、今、新築物件の購入タイミングとしては値段交渉が有利に進む条件が整っています。新築、完成済みの販売用不動産を複数探し出して、相見積もりをとれば、予想外の大きな値引きが期待できる千載一遇の購入チャンスだと思います。

なお、長期的な不動産価格の動向としては、人口が減少し、とくに生産年齢人口が急激に減少する日本では、特別の場所を除いて需要不足が続くので一般に長期低下傾向をたどると考えなければなりません。10年20年単位の下落ですね。
長期に下落するとしても、直線的に下落するのではなく、階段を下るように下落するので、今は大きなステップを一段降りたタイミングと考えればよいでしょう。
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この回答へのお礼

非常に明快な回答、ありがとうございます!
新築も多いに視野に入れてこれからは
見ていこうと思います。
三階建ての新築が横並びで
ムラみたいになってるのは、あんまり
魅力的に思えなかったんですが
新築は新築でも色々あるはずですしね!

お礼日時:2011/04/18 23:41

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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q不動産売買の成約価格って

不動産売買における媒介契約書がありますが、
成約価格の中から仲介料として
仲介不動産屋さんに支払う約定報酬額という
のがありますね。
その成約価格の意味によって約定報酬額が
変わりますが、
(1)この成約価格の意味は次のいずれでしょうか?
 1.不動産屋が買主に販売する時の値段
 2.不動産屋(購入者の代わり)が売主に支払う時の値段
(2)媒介契約書上の本体価額というのも次のいずれでしょうか?
 1.不動産屋が買主に販売する時の値段
 2.不動産屋(購入者の代わり)が売主に支払う時の値段

Aベストアンサー

seitanakitanさんの今のお家を不動産屋に売却し(売却価格500万円),その不動産屋がその土地を更地にし,建売住宅を建て,土地建物で販売する(販売価格2500万円),という理解でよろしいのでしょうか。
販売価格(2500万)=仕入価格(500万)+解体費(200万)+建築費(1000万)+登記費用・金利負担(100万)+利益(700万)
その場合ですと,seitanakitanさんの土地の直接の買主は不動産屋です。建売住宅を買う人ではありません。ですから不動産屋が幾らで転売し,幾ら儲けようがseitanakitanさんには直接関係無いことだと思いますが・・・なお,不動産屋に土地を売る場合は,仲介手数料は不要です。不動産屋は買主であり,仲介者ではないからです。

ところで,不動産屋さんが転売目的で土地を購入する場合は,不動産屋の利益と売れ残りリスクが加味されますので,ご懸念の通り,非常に安く土地は買い叩かれます。もし換金を急がないのでしたら,じっくりと腰を落ち着けて,エンドユーザーを探された方が高く売れると思いますよ。御検討下さい。

seitanakitanさんの今のお家を不動産屋に売却し(売却価格500万円),その不動産屋がその土地を更地にし,建売住宅を建て,土地建物で販売する(販売価格2500万円),という理解でよろしいのでしょうか。
販売価格(2500万)=仕入価格(500万)+解体費(200万)+建築費(1000万)+登記費用・金利負担(100万)+利益(700万)
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Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q閉鎖病棟と不動産の価格の関係

近所に、閉鎖病棟を持つ精神病院があります。
近年、付近のビルが廃ビルになっていくような感じです。
地価が下がっているのは、閉鎖病棟のせいではないかと思うのですが。
また、生活保護を受けている人が暮らしている団地もあります。
こういった建物と地価には、なんらかの関係があるのでしょうか。

Aベストアンサー

業者です。

精神科病院が嫌悪施設かどうかは明言しませんが、地価は需要と供給で決まるものです。
物件を探す人たちが、それらの施設を嫌っていれば、需要が減り地価が下がるのは資本主義社会では当然の事です。
また他人が買わない地域は、自分も買いたくないという意識も働き、廃ビルが出てくると、それに拍車がかかるという事もあります。ある意味、風評被害に近いですね。

この質問文だけで、地価の下落の原因がそれらの施設があるためかどうかは判断できませんが、近年の地価の下落傾向をみると、その地域だけが特別に下がっているという事でもないんじゃないでしょうか?

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

QREITと実物不動産の価格変動

不動産投資に興味がありますが、実物投資でなく手軽にできるREITにより興味があります。
ですが東証REIT指数のチャートを見るとリーマンショックの前後で最大45%程度下落、
東日本大震災の前後では最大23%程度下落しています。(東日本大震災のときは10日くらいでだいぶ回復しましたが)
個別銘柄の下落率はもっと高くなります。
いくら好利回りが魅力のREITでも、暴落時にはこれだけ下がるのかと思うと躊躇してしまいます。

実物の不動産投資においても土地や住宅の価格は下がる時はREITと同じくらい暴落するものなのでしょうか?
別の言い方をすると、REITの値動きの変動幅と同じくらい実物不動産も価格が変動するものなのでしょうか?

REITは上場されている商品なので、実物不動産よりもちょっとした投資家の思惑で値が荒れやすいのではないかと思うのですが。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 お書きのような事情では、不動産の実物価格は浮動しません。家賃と一緒です。

 大蔵省の役人たち(ちょうどいま天下りで問題になっている人たち)がかつて、バブルに「総量規制」というミサイルを撃ち込んで大爆発させましたが、あんなような、超愚か且つ超過激なことをしなければ、長いスパンで変化します。

 だいたい比較しようにも、価格が一般に公開されていませんから、一般人は価格変動を知る術がありませんが、それは横に置くとして。

 不動産の売買では、売りたい、買いたい価格は、そう考えた人が不動産業者にその旨通知して、相手を募集します。

 業者はそれをもとに広告などをするわけですので、業者も、それを見て行動を起こす相手(売り出し広告の場合は買い手)も、簡単に変化されては困るのです。

 昨日の広告では1000万の土地を、今日見に行ったら景気刺激策期待で1500万円に上がっていた、なんてことになったら、業者は客から「詐欺だ!」と言われることでしょう。「交通費返せ!」くらいは間違いなく言われます。

 客としても、ずっと1500万円ならあきらめることもできるでしょうが、「翌日は落胆ウリで900万円になっているかもしれませんよ」なんてことになったら、怖くて買えません。

 自分の奥さんがお隣さんから、「おたく、その土地1500万で買ったの?うちは900万よ。だから差額分を家に使えたの。りっぱな家が建ったの」とか言われるかもと思ったら、買えないでしょ。夫婦ゲンカのタネです。

 ということで、利害は一致していて、短期間に変動するようなことはめったにありません。

 発生するのは放射能災害のような、1年2年では取り除けない災害が起きた場所の価格や、総量規制によるバブル破壊ような後先考えない短絡した政策を採用した時くらいでしょう。

 いくら大きいと言っても1企業が倒産したくらいでリートのような激しい変動はおきません。
 
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

 お書きのような事情では、不動産の実物価格は浮動しません。家賃と一緒です。

 大蔵省の役人たち(ちょうどいま天下りで問題になっている人たち)がかつて、バブルに「総量規制」というミサイルを撃ち込んで大爆発させましたが、あんなような、超愚か且つ超過激なことをしなければ、長いスパンで変化します。

 だいたい比較しようにも、価格が一般に公開されていませんから、一般人は価格変動を知る術がありませんが、それは横に置くとして。

 不動産の売買では、売り...続きを読む

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q投資用不動産の価格について教えてくださいl。

今中古不動産(ワンルーム)をネットで調べているのですが、投資用不動産のサイトではかなり格安のマンションが見つかるのに、住居用では同じ条件の物件でも価格が高いように思います。
投資向け不動産は家主でも居住できない制約があるのですか?
最初にしばらく居住したあとで、投資にしたいと考えているのですが。ローンではなく現金支払いです。
業者に問い合わせましたが返事がないので詳しいかた教えてください。
また、おすすめのサイト、不動産会社などがありましたら教えてください。(東京、大阪、福岡)

Aベストアンサー

自己居住用であれ投資用であれ(新築であれ中古であれ)、ワンルームマンションの購入はお勧めできません。
「投資用マンション」というものは売主と買主の思い入れだけのカテゴリーですから、物件ごとに色分けできるものではありませんし、そのようはふれこみで売られたものは概してすべての面(建築設備、管理、居住者)で劣悪です。30年後にはスラム化必至です。居住用とは歴然とした格差が認められます。当然、物件価格も「安かろう、悪かろう」となります。
まともな仲介業者は敬遠していますので、肩入れしている業者のレベルは推して知るべしです。
同じお金を出すのであれば、居住用中古マンションを購入し、足りないところをローンでまかなう方が賢明だと思います。賃貸にしても問題はありません。

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q都内区部(城南)地区の収益不動産利回等について

相続対策などで、
金融機関が城南地区の1棟ものマンション等の購入提案が有ります。
築年数が10年~20年以内のRC物件(数億迄)の提案が複数件有ります。
この様な場合、俗に言う表面利回と実質利回はどの程度の物件が多いのでしょう。
無論、物件の属性次第かも知れませんが一般的な事例のご案内を下さいますと幸いです。
また、購入時の留意点なども同様にご指導ください。

Aベストアンサー

物件価格と賃貸料年額を直接比較して倍率を見るのが表明利回りで、賃貸料から管理費や減価償却、リフォーム負担を引いたものが実質利回りです。
物件価格の下落の割には賃料が下がってない地域となると銀座青山六本木等の超人気地域。銀座と云っても築地方面は賃料が下がりつつあります。
客層をこだわらないとなると横浜の黄金町界隈は風俗地域に近い関係から物件価格は安く、一方で風俗嬢相手も可とすれば家賃は高く取れる為、利回り的には有利です。
但し風俗つながりで新宿区の新大久保界隈ですと物件価格が高い為横浜程には利回りは取れませんから要注意。それくらいならまだ新宿駅周辺の方が有利な位です。


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