先月末日に借地の原状復帰を実施し、返却しました。
今後のトラブル防止のため、土地の返却確認書(確認もらった上で返却しましたよ、という内容)を作成し、署名捺印を依頼しましたが、拒否されています。
署名いただく良い方法ないでしょうか。

A 回答 (1件)

 不動産の賃貸業をしております。



 私もそういうものに署名押印してくれと言わることもあります(少数派です)が、問題がなければ押して渡しますが、ねぇ・・・ 。

 相手が拒否した理由はなんなのかわからないのですが、原状回復に不満そうなことを言っていたり、対立の原因になりそうなことに心当たりがあるのでしょうか?

 現時点の行動としては適切とは思いませんが、最後の手段としては、内容証明郵便で一方的に「指示通り原状回復して返還ました」的な手紙を送りつけるしかないでしょうね。書類に署名押印をしなければならない、的な法律上の義務はありませんし、おそらく契約にもそんなことは謳っていないでしょうから。

 そういう書類をくれと言ってくる場合の三人に一人は2000円ほどのお菓子をもって「長い間ありがとうございました。つきましては、我が社の制度で、云々 誠に申し訳ありませんが、この書類に・・・ 」と話をもってきます。ハンコを押さなそうだと心当たりがあったのでしたら、そんな手もあったかもしれませんが。

 とりあえずは、不満な点があるかどうか確認することでしょうか。そしてそれに対応する。思いつくのはそのくらいですねぇ。
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この回答へのお礼

そうなのです。
不満な点。
敷金を貸主が返却してくれません。
確認書とられると、その後の返済をせまられると思っているのでしょう。
残念です

お礼日時:2011/04/21 07:30

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Q過去の訂正報告に「確認書」は必要?

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では、いったいいつから必要なのでしょうか。

質問です。
この4月以降に、前期以前の有価証券報告書の訂正報告書を提出する
こととなった場合でも、確認書の提出は必要となるのでしょうか。
それとも、あくまで今年4月以降の事業年度にかかる有報についての
訂正報告を提出する場合だけ、確認書が必要となるのでしょうか。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

> この4月以降に、前期以前の有価証券報告書の訂正報告書を提出することとなった場合でも、確認書の提出は必要となるのでしょうか。それとも、あくまで今年4月以降の事業年度にかかる有報についての訂正報告を提出する場合だけ、確認書が必要となるのでしょうか。

後者です。

有価証券報告書の訂正報告書を提出する際に訂正確認書を同時提出させる義務は金融商品取引法24条の4の3に、四半期報告書の訂正報告書を提出する際に訂正確認書を同時提出させる義務は同法24条の4の8に、それぞれ定められています。

そしてこれらの条文はいずれも、「平成20年4月1日以後に開始する事業年度から適用する」こととなっています(同法附則15条)。

また、それ以前の有価証券報告書等に関しては、確認書提出義務が何ら課せられていません。

以上より、後者が正しいといえます。


なお、この手のことについては、財務局等に電話すれば教えてくれるのではないかと思いますヨ。

Q定期借地権と普通借地権と旧借地法の違い

住宅ローンについて教えてください。
ある銀行では、定期借地権または普通借地権の物件購入では
住宅ローンが組めないとのこと。
旧借地法(借地権残り○○年)の物件は
この条件に当てはまってしまいますか?
ご回答、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

定期借地権物件は、普通は担保評価が難しく
提携銀行と住宅金融推進機構? (公庫)の
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さて中古物件の定期借地権の場合は、ほとんどの
銀行が担保価値を評価できす、公庫の中古ローンしか
道はないです。

さて
>旧借地法(借地権残り○○年)の物件は
>この条件に当てはまってしまいますか?

旧法の借地権は地主の更新拒絶が実質上ありません。
ただし、建物が古かったりすると建替え工事や
建替え承諾料、地代の値上げなどはありえます。

借地権の場合、賃借権のケースがほとんどで
それに抵当権が打てないのです。
借地権とは、建物の保存登記、表示登記で
まもられる権利なのです。

普通は家屋の抵当権で融資しますが、建物が古いと
銀行は抵当権を打つ意味がない。
ですから、借地の権利金部分の購入はキャッシュで
するしかないと思います。

Q新規購入の場合は自動車保管場所確認書について

まだまだ現実味のない話なのですが、ちょっと疑問に思ったのですが、新規で自動車を購入する場合には、自動車保管場所確認書はいつとるべきなのでしょうか。見積もりを取る時点で自動車保管場所確認書はとれるのでしょうか。ある融資制度で新規に購入する場合には、自動車の見積もり書と自動車保管場所確認書が必要とありました。まずは自動車保管場所確認書をとらないといけないのでしょうか。まったくの素人なので教えていただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

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http://okwave.jp/qa51641.html

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Q原状復帰の紹介料

賃貸物件退去時の原状回復時、不動産業者がリフォーム業者をつれてきますが、不動産業者は仕事を紹介した紹介料をリフォーム業者から貰っているのでしょうか?

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Aベストアンサー

リフォーム業者を紹介した不動産業者は、当然マージンをとります。

不動産業者が提携しているリフォーム業者の場合、良い点と悪い点は、
良い点:
1.今までの実績があるので、慣れている。
2.緊急の時に、都合をつけて早く来てくれることが多い。
3.特に、クーラーの点検・修理などは、町の電気屋さんは最近来てくれなくなりましたが、オールラウンドに対応してくれる。
(退去時の原状回復時では、1.だけでしょうか)
悪い点:
1.お金を払うのは、借主(或いは貸主)なので、値段が高くても不動産業者は気にしないで使っている。
2.他業者と比べないので、管理がいい加減になっているところもある。

大家さん側でしたら、これからずっとのことなので、ご自分で安くて仕事が丁寧なよい業者と知り合いになれば一番よいですが。
(借主さん側でしたら、リフォーム業者は「貸主指定による業者」という決まりが多いので、ご自分では選べないと思いますが。)

私は、ある不動産屋の連れてきた業者が高くて仕事が雑なことを知り、以後そこは断っています。
そして、違う不動産屋が連れてきたリフォーム業者が安くて仕事が丁寧なので、直接そのリフォーム業者に頼んでいます。

リフォーム業者を紹介した不動産業者は、当然マージンをとります。

不動産業者が提携しているリフォーム業者の場合、良い点と悪い点は、
良い点:
1.今までの実績があるので、慣れている。
2.緊急の時に、都合をつけて早く来てくれることが多い。
3.特に、クーラーの点検・修理などは、町の電気屋さんは最近来てくれなくなりましたが、オールラウンドに対応してくれる。
(退去時の原状回復時では、1.だけでしょうか)
悪い点:
1.お金を払うのは、借主(或いは貸主)なので、値段が高くても...続きを読む

Q筆界確認書に付ける印鑑証明書

家の裏に介護施設が出来ます。近くの病院が経営するみたいです。そこで、その病院の顧問と一緒に挨拶に来た、土地家屋調査士の方が、土地の境界線を確認するために、筆界確認書を作って来ました。もちろん、境界線は立ち会いの元、間違いないと確認しています。
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でも、印鑑証明書を渡すのに不安があります。相手を信用していないわけではないのですが、印鑑証明書っていくらでも悪用できると聞いているし、私の実家が家を建てるときにも筆界確認書を作ったらしいですが、印鑑証明書は出していないそうです。
素人で何もわかりません。こんな時は出さないといけないのでしょうか?

Aベストアンサー

#1です。

混乱を招く回答がついているようです。

公的に認められた文書とするには、実印+印鑑証明書が必須です。

当事者間だけの申し合わせだけの効果しかないもの、であれば認印でも通用しますが、対外的には意味のないものとなってしまいます。(但し、裁判上考慮されるでしょうが)

測量には多額の費用を要します。
数十万~100万以上かかることもあります。
それだけの費用をかける以上、対外的にも有効な文書にしておかなければ、あまりにももったいないといえます。

少なくとも「登記申請時」においては実印+印鑑証明書の添付されていない筆界確認書は有効ではありません。
昔の日付で作成された立会証明書については今日でも有効ですが、これは例外扱いです。


行政における指導があるのかどうかわかりませんが、マンション等大規模施設を建築する際には、その敷地については合筆(登記簿上2つ以上の土地を一つにまとめること)を行い、地積更正(面積を正確に測量しその結果を登記する)を行うようになっています。

登記を前提とせずに何となく境界を確認するだけのために多額の費用をかけると思いますか。


なお、アドバイスを一つ付け加えるならば、相手に渡す印鑑証明書にメモをしておくことです。

たとえば次のような文言です。

本印鑑証明書は、000の土地(所有者00)と000の土地(所有者00)との平成00年00月00日作成の境界確認書添付用である。

印鑑証明書は何か行為を行う際に相手に提示することで効力を生じます。
そこに目的外使用がわかるような文言が書いてあるならば、それを無視して行った行為を否定することが容易になります。


土地家屋調査士法には下記のように定められています。
信頼できる国家資格者といえますので、印鑑証明書への注記について相談されてはいかがでしょうか。


第2条 土地家屋調査士(以下「調査士」という。)は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。

#1です。

混乱を招く回答がついているようです。

公的に認められた文書とするには、実印+印鑑証明書が必須です。

当事者間だけの申し合わせだけの効果しかないもの、であれば認印でも通用しますが、対外的には意味のないものとなってしまいます。(但し、裁判上考慮されるでしょうが)

測量には多額の費用を要します。
数十万~100万以上かかることもあります。
それだけの費用をかける以上、対外的にも有効な文書にしておかなければ、あまりにももったいないといえます。

少なくとも「登...続きを読む

Q借地の返却について教えてください

現在、両親の家は借地に建っていますが、その借地の契約(20年前に更新)が、来年の2月2日で満了します。父は他界し、母も嫁いだ姉の近くに最近引っ越し、長男である私も妻の両親と同居しているため、もう誰もこの家に住む気がありません。そこで、この借地を地主に返却しようと思っています。
亡き父が更新時に締結した賃貸借契約証書を読むと、返却時の決め事は一切書かれていません。また、借地権設定に関する記載もありません。
土地の登記事項証明書を取り寄せてチェックしましたが、こちらにも借地権設定に関する記載はありません。
更新時には更新料を支払ったようで、2,104,000円の領収書が残されています。
また、借地料(月額13,700円)も、20年間毎月滞ることなく地主さんに支払われています。
建屋のほうは、父が他界したとき母が名義変更をしなかったため、父名義のままですが、固定資産税は母の銀行口座から現在まで継続的に支払われています。
以上の状況下で、この借地を地主さんに返す時の最も適切なやり方は、どのようなものでしょうか。
ある友人は、借地権が設定されていないので、更地にして返却するしかない、と言っています。それが世間一般の常識なのか知りたいと思っています。
どなたかご教示頂ければ大変助かります。
宜しくお願い致します。

現在、両親の家は借地に建っていますが、その借地の契約(20年前に更新)が、来年の2月2日で満了します。父は他界し、母も嫁いだ姉の近くに最近引っ越し、長男である私も妻の両親と同居しているため、もう誰もこの家に住む気がありません。そこで、この借地を地主に返却しようと思っています。
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土地の登記事項証明書を取り寄せてチェックしましたが、こちらにも借地権設定に...続きを読む

Aベストアンサー

土地の登記に借地権設定などなくても、建物の所有権が登記されていて、更新料、借地料をきちんと支払っているのならば、借地権は認められますので大丈夫です。
借地を返すとなると更地にして返さなければなりませんが、借地権を第三者に売る事もできます。しかしその場合は地主から名義書換料を要求されるのが普通です。
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というのと、更地にして地主に返すのとではどちらが得か?を検討されたら良いと思います。

Q建築確認書

実は、実家を売買することになったのですが、建築確認書が見当たらず、もし、ない場合には、20万~30万程度お金をだし、作らないといけないらしいのですが、やはり、建築確認書がないと売買は出来ないのでしょうか?

昔、建てている方などない方もいらっしゃると思うのですが…。

Aベストアンサー

今更お金を積んでも既築の建築確認書を作ることはできませんよ。
おそらく現状の図面起こしでもやらせるつもりなのでしょうがかなりの調査を行っても見えない部分は正確には図面化できないこともありますし、売買にどうしても必要なものではありません。
基本的に必要とされるのは「検査済証」です。これがないと購入する方はローンがおりない場合があります。もちろん確認申請不要地域ならば確認書もないわけですがどのような地域なのでしょう。

まずは、役所の建築課にいって「建築確認台帳」でその建物の建築確認がおりているか検査済証をとっているか調べます。建築主がご両親等であるならば建築主名と地番がわかれば登記した日付より以前の1年分くらい調べれば分かるでしょう。そして「建築確認台帳の記載事項証明書」をとってください。400円ぐらいです。検査済証がでていればそれも備考欄等に記載をお願いしてください。

検査済証がなくてもとりあえずその当時は建築確認をとった合法的に工事し始めた建物という証拠にはなります。検査済証も出ていれば当時合法的に建て終わったという証拠にもなります。
ただし、そこから違法な増築改築などを行い登記面積と違う等不整合があると売りにくいですね。
現在は既に違法状態となっている建物に対しての融資は厳しいので売りにくいのです。

今更お金を積んでも既築の建築確認書を作ることはできませんよ。
おそらく現状の図面起こしでもやらせるつもりなのでしょうがかなりの調査を行っても見えない部分は正確には図面化できないこともありますし、売買にどうしても必要なものではありません。
基本的に必要とされるのは「検査済証」です。これがないと購入する方はローンがおりない場合があります。もちろん確認申請不要地域ならば確認書もないわけですがどのような地域なのでしょう。

まずは、役所の建築課にいって「建築確認台帳」でその建物の建築...続きを読む

Q原状復帰費用について

現在一人暮らし(家賃43000円)をしています。
引越しでもしようかな~と何気に契約書を読んでいると特約事項として『退去のさいは賃料の2か月分を原状復帰費用をして敷金からいただきます。ただし損失が超える場合は追加料金を請求します』とありました。
敷金は3か月分(129000円)を払っています。
今思えば契約時、大家さんが「うちは壁紙・床すべて張り替えます」と言われてました。
TVで見たことがあるのですが、原状復帰って通常使っている範囲の汚れであれば、請求できなかったとおもうのですが・・・(記憶はあいまいです)
やはり2ヶ月ぶんは仕方ないのでしょうか??ちなみに契約書のその一文は赤線がひっぱってあり、契約時に説明を受けているようなのですが。。。
なにかアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

不動産業者です。

このケースでは支払わなければならないですね。
たしかに現状復帰費用は、故意・過失分以外は支払わなくても良いという原則がありますが、双方で合意されていれば別です。

合意方法として、契約の際の「重要事項説明書」、「契約書」等への記載→捺印が必要です。
ご質問では重要事項説明書の事がわかりませんが、契約書に赤線まで引いているなら、「知らなかった」が通用しません。

兵庫県住宅供給公社が、賃貸物件の退去補修で入居者と裁判していた判例があります。
契約書の特約事項に、同じように赤線を引いて補修項目を記入していたのですが、判例では「合意内容を入居者は把握していなかったはずがない」として、入居者の補修費負担となりました。

もちろん合意内容が、明らかに入居者に不利で不当な内容なら、消費者契約法の「消費者に不利な特約」とアピールできます。
しかし「明らかに不当」を証明するのが難しいと思いますよ。

関西では、敷金(保証金)から敷引きを引くのが慣習です。
いってみれば、今回の契約内容が普通なんですね。
(敷引きで引かれる金額はワンルームでも20万円以上はザラです)
ですから、この内容が不当というなら関西の賃貸契約は全て不当になってしまいます。
そうならないのは、契約事項で合意されているからなんです。

ただ、「損失が超える場合は追加料金を~」は、故意・過失以外は交渉された方がよろしいかと思います。
もちろんコレも合意事項ですが、金額が確定しない予定金額を約束するのは不当なんです。

家主が、この内容の特約で「いつも返金を少なくしている」のか「関西方式を真似たトラブル防止が目的」なのかで結果は変わってくるとは思いますが、2ヶ月分は仕方無いですね。

長文でごめんなさい。

不動産業者です。

このケースでは支払わなければならないですね。
たしかに現状復帰費用は、故意・過失分以外は支払わなくても良いという原則がありますが、双方で合意されていれば別です。

合意方法として、契約の際の「重要事項説明書」、「契約書」等への記載→捺印が必要です。
ご質問では重要事項説明書の事がわかりませんが、契約書に赤線まで引いているなら、「知らなかった」が通用しません。

兵庫県住宅供給公社が、賃貸物件の退去補修で入居者と裁判していた判例があります。
契約書の特約事...続きを読む


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