事業用ビル(RC造)の建築をとある業者に依頼しました。契約書には請負代金、支払計画、建物の仕様、建物の引渡日が記載しております。ちょうど上棟したところですが、すでに工事が半年ほど遅れています。契約書には添付の工事請負契約約款にしたがうと記載してあります。契約のときに旧四会の約款を渡されましたが、内容の説明はありませんでした。
請負業者は建築確認をとった後に追加金を要求してきました。仕様に変更があったとのことでしたが、建築確認がとれるまで追加金の話は知らされていませんでしたので、契約にしたがって工事を進めるように依頼しました。建物が上棟し、請負業者はさらに追加金を増額してきました。請負業者は、施主が追加金について了承しないと工事を進められないと言っています。あるいは、請負業者は、不足金額の分だけ工事を行わずに引き渡す方法でもかまわないと言っています。これまで契約を変更したり、念書に判を押したりはしていません。契約書の条件で工事を最後まで進めてもらうためのよい方法はないものでしょうか。
旧四会の約款によりますと、遅延日数1日につき、請負代金から経費を差し引いた残りに1万分の4をかけた金額までの違約金を請求できるとあります。事業用のビルですので実際の損害にはとうてい足りません。また、建物が完成して、引渡を先延ばしにする方法をとられると、違約金はほとんどゼロになってしまいますので、施主の損害だけがふくらみます。このような約款がまかり通っていることに驚いています。同時に、契約書の作成に注意が足りなかったことを反省しています。とても勉強になりました。ご教授よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

まずは冷静になって時系列で書いてみてそこから何かみだせないか考えられたらいかがしょうか。


記述内容から設計施工で建築業者に事業用ビルを依頼した。RC ということはたぶんあっても5F建て程度だと思いますが。
請負業者が建築確認をとったあと追加料金を要求してきた? 内容はなんなのですか。特殊な事ですか?
通常建築申請時 要求があれば 朱書き訂正を要求されると思いますが。設計しているわけではないですが、
設計事務所さんから副本をみせられ注意するようにいわれます。この時点で図面訂正はされていますが。
それと消防審査 なのでは、具体的にならない為 その時点で判断する旨 の話もあります。
したがって内容と時系列が重要になってきます。四会連合を見せられてもたぶん見ない方も多いと思います。しかし
こういう文献にかかれていることが重要になってくる場合があります。契約変更 自然災害等だと思います。
仕様変更は質問者が言われたのですか? 内容はなんなのですか。 打合わせ議事録等で同意しているのですか?
それとも建築確認申請時の指摘条件なのですか? それによって違うのではと思います。質問者が変更依頼していなければ
建築業者さんに建築設計をスムーズに通すだけの能力がなかったことになりますし、もしそうでもその分どこか変更して
ちょうじり合わせもできたと思いますが。半年も工事が遅れた原因はなんなのですか。設計遅れなのか現場が資材調達等
で遅れたのか。内容からはわからないと思うのですが。支払も通常 前渡し金   上棟時   完成時
とかになっていませんか。建設業者がその分さし引いて工事をするということは、どの部分をやめて引き渡すといっているのですか?  通常支払が完成しないと建築検査済書が渡されないとと思うのですが?そうすると登記もできないと思うのですが。
一度これらの内容を整理なされ、このような半年も遅れた原因を確認し、それから業者さんとお話された方が良いと思いますが。
内容からみると業者と施主さんの間に信頼関係がみえません。そうすると引き渡し後だけでなく、経年変化によるときの対応
も出てくると思います。ビル物業者さんのように自分がやった工事以外は手をださないのが普通のような気もします。
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建築確認申請書が取れたことと、工事請負契約はどちらが時期的に早かったのでしょう?



仮に工事請負契約を締結後に建築確認申請で、役所等の指導によって工事内容の変更や仕様材料の変更等があったなら、その分の追加代金を支払わないと工事は続行出来ません。

建築確認は行政がその中身を審査して、構造材や強度や法令に照らしてどうか等を吟味します。
それを、審査で変更があったことまで建築屋さんに押しつけては工事は進みません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。契約が先です。契約金額の根拠となる図面と見積書があります。仕様の変更に見合った増額であればしかたがないのですが、工事の遅れにより発生した違約金を帳消しにするため、勝手な増額をしているのだと思われます。仕様の変更による増額を吸収するためあきらめた仕様があり、差し引きゼロであるとの理解しています。

補足日時:2011/04/18 16:31
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小さな土木事務所で経理、総務をしています。
この度、民間と2,500万の契約を結ぶことになりました。

契約書のフォーマットに使って作成していますが、履行違約金を何%にするかかかないといけないのですが、通常どのくらいなのでしょうか。

(履行遅滞違約金)
第17条1 乙が約定の完成時期までに工事の完成引渡ができない時は、甲は遅滞日数1日について請負代金額(工期内に部分引渡があった時は、その部分に対する請負代金相当額を控除した金額、但し、控除すべき割合の評価は甲乙協議して決める)の○○パーセントの違約金を乙に請求することができる。
 
申し訳ありませんが急いでおります。よろしくお願い致します。

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契約の工期内に工事が完了しない場合には,施工者は発注者に違約金を払わなければなりません。

遅滞日数1日につき残工事の請負金額の1/1000を支払わなければなりません。たとえば,総工事金額5億円の工事で,工期内に完了した部分が4億8000万円であったとし,定められた工期より15日遅れて工事が完成したとします。その場合の違約金は,

(5億円-4億8000万円)×(1/1000)×15=30万円

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逆に,発注者が契約時に定めた時点で請負金額を支払わない場合,遅滞日数1日につき,支払遅滞額の1/1000に相当する金額の違約金を施工者に払わなければなりません。

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>12月1日以降なら2年目ですので、違約金は1000円(1年未満3000円)となります。

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売主側から解除する場合
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買主側から解除する場合
1:手附金(10%)+違約金(10%)=20%
2:違約金(10%)だけ

売主・買主とも、上の1・2のどちらのパターンに
なるのか教えてください。

お願いします。

Aベストアンサー

#2です。

新築の場合、売り主が宅建業者の場合が多いですが、売り主が宅建業者の場合、宅建業法により違約金など解約に伴い授受される金銭の合計が20%を超える定めをすることはできないことになっています。

売り主が宅建業者の場合は#3さんのような考えが成り立つとしても、買い手側からの解除の場合は、合計金額が20%を超える契約は無効となります。ただし、売り手側に不利にする分には構いませんので、手付け金に加えて更に追加というような条件になっていたとしても
買い手側からの解除の場合は、
手付け金+違約金の合計が20%以内でなければなりません。
売り手側からの解除の場合はそのような契約も有効であり、合計金額が20%を超えることもできます。

以上は売り主が業者である場合でしたが、これからは一般的な話です。
まず、重要事項説明で違約金の額を明示する必要がありますので、違約金条項に書かれた内容がそのまま違約金としての定めとなります。
違約金による解除と手付け金による解除は解除の方法が全く別のものなので、一般的には手付け金とは別の定めとして扱います。
違約金による解除の場合、原則として手付け金は返却することになりますので、取扱上は手付け金と違約金に差額がなければ相殺して、追加で支払うことはないようです。
ちなみに違約金は20%とすることが多いです。

http://www.sunhousing.com/nagare/cancel1.htm

#2です。

新築の場合、売り主が宅建業者の場合が多いですが、売り主が宅建業者の場合、宅建業法により違約金など解約に伴い授受される金銭の合計が20%を超える定めをすることはできないことになっています。

売り主が宅建業者の場合は#3さんのような考えが成り立つとしても、買い手側からの解除の場合は、合計金額が20%を超える契約は無効となります。ただし、売り手側に不利にする分には構いませんので、手付け金に加えて更に追加というような条件になっていたとしても
買い手側からの解除の場...続きを読む

Q建築工事についてですが。 基礎工事で隣に接して造りたいのですが、型枠を

建築工事についてですが。 基礎工事で隣に接して造りたいのですが、型枠を殺して造って、
基礎までの空きは、最低どのくらいあればいいのでしょうか? 土留めは木製で、基礎深さは
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ニュアンスはつかめました。
まず逆に私から質問なのですが ご質問者様は業界人ですか? もし業界人でしたらNo1の意味が判るはずなのですが・・(もし業界の人だったらスミマセン)

一般論を話しますね。
土留めと型枠(外周面)に隙間が無ければ鳶は作業出来ないのは判りますよね?(1.2m下迄 体が入らないといけない)
ですので、隣地ギリギリに土留めであれば、最低300~400空けなければいけないのは おのずと判ると思うのですが・・・・

設計図書はどの様になっていますか?
設計図は無理な施工計画はしませんよ。建設会社や工務店ならすぐ判るはずです。
もし隣地ギリギリまで持っていくのならば
狭小地にビルなどを建てる場合と工法は同じです。(商業地域内)
公開の場なので ここまでです。
お役に立てなくてスミマセン

Q違約金との損害賠償額の予定の関係

よろしくお願いします致します。

私の使用している宅建テキストと過去問に以下の記述があります。

以下テキスト記述

違約金は、損害賠償額の予定として授受される場合もありますが、

違約罰、つまり、契約を守らなかった事に対する罰金として

取るお金として授受される場合(この場合には、別に現実に発生した

損害の賠償を請求できる)もあります。そこで民法は、その当事者が

そのどちらであるか決めていない場合の紛争を防止するために、

「違約金は損害賠償額の予定と推定する」ことにしています。


以下過去問解説記述

契約で違約金が約定された場合、違約金は損害賠償額の予定と推定する。

そして、損害賠償額の予定ということになれば、実際の損害額を立証しても

裁判所は、その額を増減することはできない。


質問は、損害賠償額の予定を定めたら、違約罰として違約金を

定めても、違約金として授受できるのかそれとも

損害賠償額の予定に包含されてしまうのかということです。

テキストと過去問の記述が矛盾してるような気がして理解できずに困っています。


教えて下さい。

よろしくお願いします致します。

私の使用している宅建テキストと過去問に以下の記述があります。

以下テキスト記述

違約金は、損害賠償額の予定として授受される場合もありますが、

違約罰、つまり、契約を守らなかった事に対する罰金として

取るお金として授受される場合(この場合には、別に現実に発生した

損害の賠償を請求できる)もあります。そこで民法は、その当事者が

そのどちらであるか決めていない場合の紛争を防止するために、

「違約金は損害賠償額の予定と推定する」ことにしています。


以...続きを読む

Aベストアンサー

質問の意味がよく判りませんが、違約罰として違約金を定めたならばそれは違約罰であって、損害賠償額の予定ではありません。「どちらか判らない場合には」損害賠償額の予定と推定するだけなのですから、「違約罰として」ならば「違約罰とはっきりしている」のですから推定は働きません。そして、「損害賠償額の予定を定めたら、違約罰として違約金を定めても」ということはつまり、損害賠償額の予定と違約罰としての違約金の両方を定めたということでしょう?ならば、それぞれ別々に取れます。


テキストの記述を言い換えれば、
違約金の定めは、損害賠償額の予定と違約罰の二通りの解釈が可能だが、どちらか明らかでない場合には、違約罰ではなくて損害賠償額の予定と推定する
と言っているわけです。
過去問の解説を言い換えれば、
違約金の定めは違約罰ではなくて損害賠償額の予定と推定する。違約金が損害賠償額の予定ならば、実損害がその額と異なっていても裁判所は額を変更できない。
と言っているわけです。
重なっている部分は、
違約金の定めは違約罰ではなくて損害賠償額の予定と推定する
の部分だけですよ。
両方をくっつければ、
違約金の定めは、損害賠償額の予定と違約罰の二通りの解釈が可能だが、どちらか明らかでない場合には、違約罰ではなくて損害賠償額の予定と推定する。損害賠償額の予定である場合には、実損害が異なるとしても裁判所は違約金を増減することができない。
となるだけです。どこが矛盾しているのでしょう?

質問の意味がよく判りませんが、違約罰として違約金を定めたならばそれは違約罰であって、損害賠償額の予定ではありません。「どちらか判らない場合には」損害賠償額の予定と推定するだけなのですから、「違約罰として」ならば「違約罰とはっきりしている」のですから推定は働きません。そして、「損害賠償額の予定を定めたら、違約罰として違約金を定めても」ということはつまり、損害賠償額の予定と違約罰としての違約金の両方を定めたということでしょう?ならば、それぞれ別々に取れます。


テキストの記述を...続きを読む

QRC造・鉄骨造等について

賃貸マンションを探してるのですが、構造が色々あってどれが良いのか分かりません。そこで、下記のことをご質問いたします。

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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

賃貸マンションを探しています。
貴方の質問の疑問を満たす構造順に
SRC>重量鉄骨>RC>鉄骨ALC>軽量鉄骨の順になります。
アスベストの使用に関しての法律が施行されたのが、阪神大震災後の平成13年です。
平成13年以後に建てられた建物には、アスベストは使われていません。
それ以前の建物については、使われている可能性がありますので安全を確かめる意味で調査が必要となります。
公共建築物の大半は、調査済みの建物が多いようです。
建物の所有者に聞くのが一番簡単です。
答えが曖昧だったり、無かった場合は、まだ調査していない建物と判断できます。
ご参考まで


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