父が昨年他界しました。

遺産として市場価格(ネット広告での類似物件参考)2800~3000万円のマンションがあり、
現在賃貸として貸し出し中です。
ただ父には保証協会に多額の借金(元金6000万円、利子を含めると現在9000万円程度)があり
このマンションは保証教会が債権者となります。

しかし、賃借人がいることもあり、保証協会としてはこの物件を競売にかけずに
親族が買い取っても良いという話が出ています。
(実際に話したのは母で、私は遠方にいたので直接は話していません)

さて、前置きが長くなってしまいましたが、もしこのマンションを買い取る場合には
いくらくらいが適正なのでしょうか?
通常、競売だと市場価格の60~80%程度で取引され、
賃借人がいるとさらに下がる傾向にあると聞きました。

まとめますと、
・マンションのネットでの参考価格:2800~3000万円
・保証協会への借金:元金6000万円+利子3000万円
・賃借人あり(出来ればこのまま住み続けたいそうです)
・賃料は14万円
・マンションは築10年、2LDKの74m2

以上、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (7件)

No.5です。



>私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか?が質問の要点となります。

私も投資物件を回してきた口ですが、マンション一部屋の投資物件を買う事自体がありえません。同業者の事を悪く言うつもりはありませんが、中には投資用物件と銘打って、オーナーズマンションという事でマンションの一室を売る商法がありますが、この時代、正直儲かる事はほぼありません。
14万円の賃料で、多分保証協会は2000万円台前半から中間程度を提示すると思いますが、仮に他の回答通り2000万円になっても、表面利回りで10%を大きく割り込んでいる上、一室マンションは退去後無収益リスクが高く、こうした物件を買おうと食指が動く事自体がナンセンスです。

仮に2000~2500万円なら、一棟買いで部屋数4~5室程度、一部屋家賃6万円以上の物件を探して購入された方が良いと思います。最低でも実質利回りで12%以上(表面で14~15%)が目安です。空室リスクも減りますし。
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この回答へのお礼

No.5様

度重なるアドバイスありがとうございます。
そうですね。。やはり2000万円なら他の選択肢(物件)の
ほうが良いと思います。

1500万円くらいなら購入してもいいかと思っているんですが
その値段だとさすがに無理でしょうか?

まあ元々買う必要はないので強気で交渉はしようと思うのですが…。

お礼日時:2011/04/21 08:04

大家してます。

競売入札します。

#1の方が言っているように競落価格は2000万円ぐらいでしょうね。賃貸の投資物件としては2千万円ではあまり魅力ありません。転売・ご自分で居住目的なら良いでしょう。だから質問者さんが居住しないなら買う必要がないですが…。

保証協会は競売になると元金すら取れなく損するから身内・親族に任意売買の話を持ちかけているのでしょう。たぶん、借金9千万円を元金の6千万円で任意売買しても良いと言うでしょうが、突っぱねてくださいね。任意売買下がっても5千万円ほどでしょう。大幅赤字のまま任売買では債権処理は出来ないことが多いです。例え競落予想価格より上の3千万円でも債権処理ができず任意売買出来ないと思います。市場価格がそれだけ安ければ任買する必要ありません。
先祖代々土地でどうしても欲しければ他者が入ってこない任買すればいいですが…マンションでしょ。必要なし。

任意売買だと賃借人を強制執行など出来ませんが、競売ですとほとんどの方は6ヶ月猶予のち強制執行で追い出せます。また強制執行費用も占有者=賃借人≠破産者であり、お金を持っているので占有者持ちです。

任意売買は保証協会にメリットがあるので言っています。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり2000万円前後ですか。

他にも書いていますが、私自身は相続放棄していますので
純粋に投資物件として考えています。

家賃が14万円なので投資としては微妙な利回りなので
おっしゃるように2000万円なら買わないでおこうと
考えています。




ちなみに詳細は省きますが、私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか?が質問の要点となります。

お礼日時:2011/04/20 23:57

宅建業者です。



事情が今一つ分かりませんが、昨年亡くなり、買い取りの話が出ているという事は相続放棄されたという事ですか?放棄されていないとタイムリミットを過ぎてますので、その9000万円の債権も母親と貴方が相続しているはずですね。

相続放棄した後、債権者の保証協会が、物件を任意売却したいと考えているという前提で考えると、抵当権者は債権を出来るだけ多く、かつ出来るだけ早く回収したいと考えているはずですので、通常は市場価格から若干の値引きをする程度かと思います。

任売は債権額が抵当物件の価格を上回っているので行う行為です。逆であれば何も瑕疵担保とか契約とか、ローン審査だとか、不定要素のある取引よりも、いずれ債権額以上の回収はできない訳ですから、競売の方が不定要素がなくほぼ確実に現金が入ってきますから。

賃借人がいる物件の場合は、投資物件という扱いになりますので、その手の取引に手慣れた買い手が多いため、価格も下がり気味になるのは確かです。しかし不動産取引はあくまでも市場価格で行うもの。後は売主と買主との交渉により、値引きが入るだけの事ですから。
もちろん、値引き交渉は自由ですので、思い切って2割程度の値引きを提案してみてはいかがですか?競売よりマシとなれば、のってくる可能性もあるわけですから。
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この回答へのお礼

お礼

ご回答ありがとうございます。

詳細は省きますが、私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか?が質問の要点となります。
説明不足で申し訳ございませんm(__)m

お礼日時:2011/04/20 23:59

え?借金を返して行くめどはあるのですか?


私ならこの場合相続放棄をします。どう考えても膨大な借金を相続してしまうなら放棄すべきでしょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

詳細は省きますが、私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか?が質問の要点となります。

お礼日時:2011/04/20 23:51

競売になると市場価格より安くしか売れないし、賃借人がいるとなるとさらに安くなる可能性が大きいわけです。



保証協会の本音は「親族が買い取っても良い」ではなく「少しでも高く売れるように親族に買い取らせたい」というところだと思います。
競売になる前に任意売却で、という考え方だけなら、競売になった時に予想される値段より少し高め程度でいいわけですが、あとはそのマンションを買い取る事のメリットがどうか?という問題です。
そのマンションを買い取りたい何らかの事情があったり、保証協会にできるだけ迷惑かけたくないという事であったりするならば、市場的に適正な価格で買い取ればいいでしょうけど、何のしがらみもなく買うならば、債権者にとって競売にするよりもメリットがある程度の範囲で買い叩けばいいわけです。
相続人で債務も承継しているのなら事情が違ってくるのかもしれせんが。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

詳細は省きますが、私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか?が質問の要点となります。

ですのでメリットがなければ買う必要はないので出来るだけ買いたたければ・・・と思っています。

お礼日時:2011/04/20 23:50

基本的には時価取引となります。


縁故取引で安値で取引した場合、保証協会は認めても税務署が
過少分を贈与と判断する可能性があります。ですので縁故取引
は注意が必要です。

不動産屋を入れた任意売却の形を取るなら、税務署は気にせず
保証協会が許諾する価格で売却できます。

尚、保証協会のいう親族とは(たぶん)相続人以外の縁故者だ
と思います。相続人(あなたや母)=連帯債務者間の売買は
認めないと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

参考にさせていただきますm(__)m

ちなみに詳細は省きますが、私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか?が質問の要点となります。

お礼日時:2011/04/20 23:49

賃借人がいても競売で債権回収は通常出来ると思います。


特に元々付いていた抵当権設定後に賃貸借契約が
結ばれている場合は比較的スムーズに賃借人の
退去まで運ぶと思います^^

しかし競売で競落した人はリフォーム後に転売する
目的で買う人が多いと思いますので、すぐにリフォーム
が出来る空室物件の方が値が高くなるとは思います^^

お父さんが亡くなった時にこの物件の所有権は
相続人がお母さんと質問者さんのみであれば
それぞれ1/2ずつ移り共有で持っている事になり、
また債務も1/2ずつ相続していると思いますので、
債権者へ相続人から相当な額の債務弁済をすれば
抵当権を抹消してくれるという事だと思います^^

一般的にオーナーチェンジ物件の市場価格は用途、
築年数によって異なると思いますが表面利回り8%位
~10%位だと思いますのでこの物件の価格は1,700万円位
~2,100万円位だと思います^^

競売であれば賃借人の退去も可能な事もあるので、
逆にオーナーチェンジで通常の売却をするより高い
価格がつく可能性もありますが、リフォーム後転売する際の
価格設定から逆算すると2,000万円前後が実際の競落価格に
なるような気がします^^

以上から債権者はもし競売をしたらに回収出来ると思われる
2,000万円より高い金額の弁済があれば納得すると思います^^
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
2000万円前後ですか。
家賃が14万円なので投資としては微妙な利回りですね。

参考にさせていただきますm(__)m

ちなみに詳細は省きますが、私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか?が質問の要点となります。

お礼日時:2011/04/20 23:48

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http://www.realtokyoestate.co.jp/
一例
http://www.realtokyoestate.co.jp/estate.php?n=3982

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■年収
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妻 336万円(手取り264万円)

■貯金額
夫婦合計 800万円

■年齢
30代前半

■現在家賃
12万円

■子供予定
1人(妊娠はしていない)

・仮に1年後に子供が生まれ、妻が1~3年後に派遣で再就職。
・親から援助はしてもらえるという話はしているが、金額までは話し合っていない。(仮に100万と仮定)
・車なし。予定もなし。
・借金なし

切り詰めた生活ではなく、ほどほどの余裕のある暮らしができるかどうか・・・。

ご意見・アドバイス等よろしくお願いします。

Aベストアンサー

毎月の収支等が分からなければ、詳しいことは分からないでしょう。どこにお金を掛けているかは、家庭毎に大きく違います。あなたの家庭の状況が全く不明ですので、家にどれだけ掛けられるかが分からないためです。少なくとも言えるのは、どこかに多くお金を掛ければ、どこかを削らないといけないということだけです(収入が一定な以上)。

ただ、毎月の返済額が収入の20~25%程度までであれば、概ね大丈夫だと思います。これはあくまで目安であり、現状の収支で問題ないのであれば、家賃との比較でも答えは出るでしょう。これよりも数万円少ない返済額であれば、今と同じ収支になるので、これで必要な貯蓄が出来ているのであれば大丈夫ということになります(この辺りは質問者にしか分からない)。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等)が掛かるようになるからです(毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心)。

なお、上記した返済額は全期間固定金利で定年までのローンでの前提です。変動金利の場合も試算は全期間固定金利でも無理のないようにしておき、差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えます。定年までの返済が基本であり、それでも繰上返済で10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。なので、最初から定年以降の返済があるローンでは無理があるでしょう。
http://www.hownes.com/loan/sim/

妊娠から子供がある程度大きくなるまでは旦那さんだけの収入になるため、最初から片方の収入だけも無理のないローンにしておくか、収入が減る期間持ち出せる貯蓄を生まれるまでにしておくかです。
貯蓄はこの他に、いざという時のために生活費の半年から1年分以上は常に現金貯蓄で置いておきます。これは家の購入に関係なく必要であり、減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るようにするためです。これは目的がある貯蓄とは別にしておかないと意味がありませんし(車の購入費用、子供の教育資金、老後資金等)、借入金額が多いだけにこれがないと何かあった時に即破綻する可能性もあり得ます。
使い道が決まっている貯蓄が足りているかどうかは、使い道毎に時期や金額を試算し、それまでに毎月幾らずつ貯めないといけないかで分るかと思います。特に老後資金については、定年までに何としても貯めておかないと困ることになるので注意が必要です。

あとは、中古マンションとのことで築年数が問題となるでしょうか。定年(完済)時や平均寿命時の築年数が何年になるか計算してみてください。基本的に、それまでマンションがあるかどうかです。存在してもあまり古いと修繕費用が高くつき、積立金で足りないと一時金を要求されることになります。家は買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だと思ってください。特にマンションの場合は建て替えの決議がなされれば従うしかなく、その時に追加の費用が払えなければ出ていくしかありません。この時持ち分のお金は貰えますが、建物に価値がない以上一戸当たりでは非常に狭い土地代だけの金額にしかなりません。また、築年数が古くなり過ぎると空き部屋も多くなり、積立金の滞納者なんかも出てくると思います。その分だけ更に負担が重くなる可能性もあり得ます。一生に一度しか買えないなら終の棲家にする必要がありますし、この辺りには注意が必要となるでしょう。その時になって即金で住み替えられる貯蓄が出来るなら、この辺りはあまり気にする必要もありませんが。

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Q東京中央区の物件

東京に転勤した彼にあわせて半年後、10に結婚を控えているんですが、
関東ですら未知の領域でまして東京、、、

物件が高いのは知ってましたが、生活もしていかないとですし、会社からの補助のことも含め、12万くらいで2人で住める物件をネットでチラチラ探してますがなかなかありません。

いーとこないですかねー

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勤務地考えて、通勤しやすい路線をえらび、埼玉、千葉、神奈川あたりを含めて考えた方が物件はみつかりやすいと思います。
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Q競売前物件を契約した翌日に、競売になったと連絡が入りました

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競売前の中古一戸建て物件の契約書を結び、手付け100万を支払いました。
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すると、その時に第二抵当権を持っているファイナンス会社が抵当権放棄をしないと言ってきて、もしかしたら競売になってしまうと言われました。
そして、翌々日、やはり競売になったので契約はなしになったと言われました。
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本契約の前に、抵当権のこととかちゃんと調べるべきではないですか?
本契約したら、ローン審査通れば住み替え出来ると思うじゃないですか??
すごく不愉快です。
契約書に、不動産売買契約の違約金について書いてあります。
今回のケースでは、不動産売買契約書及び重要事項説明書にある違約金は請求できませんか?
手付を返してもらうだけなんて納得できません。

明日手付を返してもらう予定ですが、本当に腹立たしいです。
契約書があるんだから、なんとかこの物件に住めるようにしろと言いたいくらいです。
引越し屋をキャンセルしたり費用がかかると思うのですが、そういうのを請求などできますか?

ご回答よろしくお願いします。

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翌日、ローンの審査用紙記入予定
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Aベストアンサー

横浜で40年余り競売・任意売却を専門に行っている者です。
ご参考にして頂ければと思います。

今までの回答や補足なども読ませて頂いたんですが、
その不動産業者は結構ずる賢いというか悪質なタイプですね(~_~;)

任意売却物件をその不動産業者が売主から安く買い、
それをあなたへ売る手筈だったんでしょう。

任意売却が出来る期限は競売の開札までが期限ですから、
あなたがこの物件を見つけた時には既にタイムリミットが迫っていた
んだとは思いますが、不動産屋も
「とりあえず契約させといて、ダメだったらしょうがない。謝っとけ。」
って感じだったんでしょうね。
お客の事を全く考えない典型的な腹黒不動産屋です。

ただ、どうこう言っても契約が全てになってしまうものですので
契約書の内容次第になります。

もし、NO.1の回答にもあった様に
「抵当権抹消の承諾が得られない時には解除になる」という様な
ものが書いてあれば(大抵は特約というところに書かれています)
出来ません。

と普通ならなるんですが、今回はある程度出来る可能性があります。

出来るか出来ないかの線引きは
売主と不動産屋との契約がどうなっているか?です。

通常、宅建業を持っている不動産屋は「他人物売買」は禁止されています。
「他人物売買」とは「他人のものを売る契約はしちゃダメ」ということです。
民法上ではOKなんですが、宅建業法上では禁止されています。
ただし、確実に所有権移転するという契約を不動産屋が先に売主と結んでいる
のであればOKです。

ですので、売主と不動産屋がした契約がどんな契約か?が重要になってきます。
もし、契約内容があなたとの契約と同じように
「抵当権抹消の承諾がなければ解除になります」という内容であれば
アウト。
宅建業法に違反しています。
確実に所有権移転できる確約がないものをあなたに売っているからです。

恐らく、この不動産屋もリスクヘッジのために売主との契約に上記の特約を
つけているハズです。
絶対に抹消できるか分からないものを不動産屋がそういう特約なしに
買うかというとノーです。

もし、それが分かればその不動産屋は1年以内の全部または一部業務停止処分です。
損害賠償が請求出来るかは微妙なところですが。
その話しをネタに、不動産屋と交渉してお金を引き出せる可能性もあります。

ですので、宅地建物取引業協会というところへ行って頂き
そのことを相談してみてください。

出来れば、その不動産屋から不動産屋と売主との契約書のコピーを
もらえれば話が早いんですが。

参考URL:http://www.alps-kensetsu.com/

横浜で40年余り競売・任意売却を専門に行っている者です。
ご参考にして頂ければと思います。

今までの回答や補足なども読ませて頂いたんですが、
その不動産業者は結構ずる賢いというか悪質なタイプですね(~_~;)

任意売却物件をその不動産業者が売主から安く買い、
それをあなたへ売る手筈だったんでしょう。

任意売却が出来る期限は競売の開札までが期限ですから、
あなたがこの物件を見つけた時には既にタイムリミットが迫っていた
んだとは思いますが、不動産屋も
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Q再:東京23区で賃貸物件

東京23区で賃貸物件を探しています。
1年間の予定です。
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東京駅に近いほうが助かりますが、
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23区でなくても、近郊の市でも
東京駅まで電車で30分程度であればかまいません。

Aベストアンサー

1です。
下の方がおっしゃってる様に千葉方面に行けば、船橋まであたりになるかと思うのですが、船橋まで行けばバス・トイレ別で7万弱くらいでありますよ。その手前の市川でも7万弱くらいであると思います。さすがに都内の総武線沿線では数は少なくなってくると思うのですが。
東京駅を利用しなくても近くの大手町駅であったり有楽町駅・日比谷駅で探すと、もっと数は多く出てくると思います。
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ただ8万と比較的ゆるい条件ですので、1DKは分かりませんが、1Kですと結構あると思います。
ただ、マンスリーなどになりますと相場より家賃があがってしまいますので、厳しくなると思います。あと普通の賃貸契約はだいたい2年で、1年での解約になりますと、ペナルティーとして家賃1ヶ月分取られるかもしれませんので、ご注意を。

Q自宅が競売物件となり入札開始が迫り 業者又は個人入札価格がとても気になります。業者は転売する場合のリ

自宅が競売物件となり入札開始が迫り 業者又は個人入札価格がとても気になります。業者は転売する場合のリフォーム代、利益を含めての入札価格だと思いますが 個人の方の入札価格が憶測しかねます。
築17年裁判所評価格は600万円です。
競売物件には保証がないので個人の方の入札はあまりないのではないかとも思いますがどうなのでしょうか?
家は手放したくないので 親類に入札してもらう予定です。

Aベストアンサー

競売で売れたからといって質問者さんの借金が帳消しになるわけではありません。
落札された価格分のみです。

競売物件に個人が手を出しにくいのは住人の素性が全く分からないからです。
この場合は住人はわかっているわけですから、「残債+諸経費」でいいのではないですか?
※残債が多い場合です。他の業者さんがそれよりも価値があり、十分に儲けが出ると判断され、より高い値で落札されると当然そちらの物になります。
親戚の方に毎月賃貸料を払う形です。
後は、質問者さんが「その家にいくらの賃貸料を払えるのか」になります。
また、競売の場合はローンを組めませんから、「親戚がいくらの現金を準備可能か」
親戚が「(固定資産税等を除いた)利益率で納得できるか」
「質問者さんをどれだけ信用しているか」
になるのではないでしょうか。

>家は手放したくないので 親類に入札してもらう予定です。
理解されているとは思いますが、質問者さんの自宅は落札した親戚のものであり、どんなに長く住んで賃貸料を払い続けても質問者さんの物になることはありません。


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