お世話になります。

第三者のためにする契約や、地位の譲渡という方法を使えば、実質的に中間省略登記が可能で、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、全部かからないと。

これは全く問題なく、実務で使える、使われているんでしょうか?
トラブル事例はないんですか?

売主、買主の税金なども問題ないのでしょうか?
間に入った業者は、結局、事業所得でしか税はかからない?

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A 回答 (2件)

宅建業者です。



業者の立場から書かれているのか、買主もしくは売主の立場から書かれているのか不明ですが、第三者のための契約と、地位の譲渡と並べて語る事はできません。
仮に業者の立場として書かれているのならば、地位の譲渡はするべきではありません。理由は、業者との契約でありながら瑕疵担保を負う相手がいなくなる事と、買主との価格交渉で、我々業者にとっては不利な状況に置かれるからです。お分かりとは思いますが。

第三者のための契約なら、扱う物件としては最低でも1億、通常5億程度の物件での事で、一般的な住宅の売買で中間省略登記はハイリスク、ローリターンですので、これもするべきではないでしょうね。
私は、個人が所有していたメンテナンス不備の物件であっても、我々に瑕疵担保という重責が残る事と、融資先の経営透明化への疑念を負ってまで、利ザヤを2倍にしたいとは思わない。両手仲介を行う方が手離れがあるので、健全性は保てるという事です。

所有権を持たない業者に数百万円の手付を打つ買主の不安な心境は、結局、契約を不確実な物にするため、売主との信頼関係を維持するのも大変ですね。優れた司法書士を味方につけてならば、止めはしませんが。

ちなみに中間省略登記は不動産取得税や登録免許税の節税が一つの目的ですから、物権が移動していない以上、当然に税金はかからない。あくまでも元所有者から新所有者への所有権移転ですので、その他も問題など無いでしょうね。あるのは中間業者のモラルと信頼性への不定要素だけです。

また、中間省略登記が出来るからと言って、それは宅建業法としての事であって、民法や不動産登記法との合理性が確保されているとはとても言い難いので、法律をよく勉強な去る必要があるでしょう。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
法律をよく勉強することも必要ですね。

こちら業者のしての立場で質問させていただきました。
司法書士が上記のように営業にきたのですが、心配になりまして質問させていただいたのです。

詳しくありがとうございました。
問題はなさそうですね。ただ、おっしゃるように、信頼やモラルの面で、人に迷惑をかけることがまったくないようにできてから、取引に臨もうと思います。

お礼日時:2011/04/22 09:22

この方法については書物が数冊出ているのでよく研究するといいと思います。



売主と司法書士が悪質なことをしない限りトラブルは起こりにくいでしょう。

逆に言えば売主による二重売買などトラブルを起こそうと思えば起こる取引形態とも言えます。

よほど信頼できる人でない限りやめておいた方がいいですよ。

中間者が不動産業者とすれば儲け分に対して税金がかかることになるでしょう。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
そうですね、全ての人が信頼できる必要がありますね。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/04/22 09:18

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仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。
手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか?
今の感じでは中間業者Bの物件をCが買うと言う形で仲介判も当社だけです。
ただし買主Cも元の所有者はAだと言うことは理解していて中間省略だと言うことも理解しています。
Bはこの取引において売主なので仲介判を押す義務はないといいます。

Aベストアンサー

業者です。
>仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか?

中間省略登記は、あくまで所有権移転登記を省くためだけの手法です。
売買はあくまでAとB、BとCの2つの契約を有し、BとCの仲介に介入することは特段問題ありません。最近は少なくなりましたが、リーマンショック以前の証券化などで、高額な1棟のマンションやビルなどの売買では、良く用いられた手法です。登記費用だけで千万単位ですから節約する理由が十分にありました。
それ以前のバブル期に中抜きで利益を抜くために、行なう中間省略はもうほとんどなくなりましたね。今回は後者のBが利益を抜くということでしょう。

A,B,Cすべてが関係者で無い限り、質問者さんが仲介人として確認することは、AとBの売買契約や履行時期の確認、Cが中間省略を同意する確認です。契約書にもこの中間省略の部分は記載して、B,Cお互いに承諾していることを契約書で確認します。仲介手数料を受領するか否かと仲介業務の責任は関係がありません。押印する以上取引に責任が生じます。万が一AからCへ所有権移転されない場合はに仲介業者として責任が問われることが無いように、進める必要があります。
すべての金額欄等は隠した、AとBの売買契約書の写しは保管及び、Cの契約にも添付する必要があります。業界で言う「つながり」です。このAとBの契約書の条項に、売主は買主及び買主の指定した者へ所有権移転の手続きを・・・・・などと記載されていればOKです。買主の指定したもの というような表現が抜けているとOUTですよ。登記申請書にもBは出てこないのですから。Aが協力する保証がありません。

また、Bは売主なのですから、売主欄への押印で仲介の欄に押印する道理が無いでしょう。

尚中間省略で浮く経費は、所有権移転登記の費用だけです。取得税は課税されます。

違法性云々の見解はありますが、その当時の元司法書士会会長が、合法だという見解で論文を新聞や不動産業界誌などに掲載しており、現状はこれを扱う司法書士が限られるというだけで、何か処分等される恐れはありません。

ポイントは、先に書いたように所有権移転できないときにBの責任と負担で解決できるように仲介業者が責任を問われることが無いように、契約書や添付資料を整えることです。
見習いであれば、質問者さんが契約書に取引主任者の押印をすることはないのでしょうから、見てこんなものなのか・・・程度で良いでしょう。滅多にやる機会はないし、イレギュラーであまり褒められる手法ではありませんから、積極的に覚えることは無いかと・・・・・
決済はAとB、BとCが同一場所の別室などに集まり同時で行います。実質はCのお金が→Bへ→Aへという契約書の順番とは逆の流れになり決済となります。Cが承知しているならこれも問題ありません。

Cの為の仲介省略という大義名分を持ち出しても、物件の評価額がわかりませんが、移転登記の費用を節約できるだけの手法ですから、はっきり言ってBが自己で決済資金を用意できないが、買主の金を利用して儲けたいという欲がそうさせることが多いので(今回がそうだとはわかりませんが)、質問者さん自身が営業して売買する時は、この様な手法を提案することは避けた方が身のためです。

あくまでグレーゾーンな取引という認識はもたれてください。
もし質問者さんが主任者で押印を会社から要求されているなら断りましょう、社長にやらせなさい。

業者です。
>仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか?

中間省略登記は、あくまで所有権移転登記を省くためだけの手法です。
売買はあくまでAとB、BとCの2つの契約を有し、BとCの仲介に介入することは特段問題ありません。最近は少なくなりましたが、リーマンショック以前の証券化などで、高額な1棟のマンションやビルなどの売買では、良く用...続きを読む

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Aベストアンサー

不動産の売却益に課税される譲渡所得は、個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には発生します。

不動産業者などの事業者の場合は、不動産を仕入れて販売した場合は、売上-原価-経費が利益となり、この利益に対して法人税や所得税が課税されます。
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司法書士は、「不動産登記権利情報」を預かっているそうで問題ないとは言っていますが不安です。
決済の流れがよく分かりません。

よろしくご教示下さい。

Aベストアンサー

再度回答します。
担保権は、所有者Aが債務者の債権なのですね?(借入人がA)
通常、中間省略では所有者Aも決済の場に来ます。買主と顔を合わせることはありませんが、別室などで、手続きをします。もしくは事前に司法書士へ書類を預けています。
しかし、残債を支払っても残る現金があるならば、それを回収しに普通は来ます。
Aが来るのか?こないのか?

私は、債務者は売主業者Bだと思ったので、業者への貸付の回収ですと融通は利くのですが、個人の所有者Aの借入れであれば、事前に抹消書類が司法書士の手元に預けられることは無いかと思います。
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それとも支払い後その金融機関へ抹消書類を取りにゆくのですか?

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問題は、Aの残債をどのように支払い、抹消書類をどのように金融機関から受領するか?です。
当方買主なら現金をAの借入れ銀行まで持参して、銀行担当者に確認後、その場で支払い抹消書類を受領しますね。間違いありませんから。

中間省略はAが売った金額と質問者さんが買った金額に大きな開きがあるので原則、Aと質問者さんが顔を合わせるのは不都合があり、タブーです。
しかし、業者の説明が不足で不安が解消されないなら、その場にAが居ても差し支えないので(幾ら儲けたのかは問わないし関係ない)、移転と抹消の書類や手続きが、質問者さんの目前で行って欲しいと要求しましょう。このタブーを通すからややこしくなっている感じがします。

おそらく段取りは出来ており間違いないのでしょうが、それが質問者さんに理解されておらず、ここへの書き込み内容だけから判断すると、もっとリスクを減らすべきだと思います。

再度回答します。
担保権は、所有者Aが債務者の債権なのですね?(借入人がA)
通常、中間省略では所有者Aも決済の場に来ます。買主と顔を合わせることはありませんが、別室などで、手続きをします。もしくは事前に司法書士へ書類を預けています。
しかし、残債を支払っても残る現金があるならば、それを回収しに普通は来ます。
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