お世話になります。

第三者のためにする契約や、地位の譲渡という方法を使えば、実質的に中間省略登記が可能で、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、全部かからないと。

これは全く問題なく、実務で使える、使われているんでしょうか?
トラブル事例はないんですか?

売主、買主の税金なども問題ないのでしょうか?
間に入った業者は、結局、事業所得でしか税はかからない?

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A 回答 (2件)

宅建業者です。



業者の立場から書かれているのか、買主もしくは売主の立場から書かれているのか不明ですが、第三者のための契約と、地位の譲渡と並べて語る事はできません。
仮に業者の立場として書かれているのならば、地位の譲渡はするべきではありません。理由は、業者との契約でありながら瑕疵担保を負う相手がいなくなる事と、買主との価格交渉で、我々業者にとっては不利な状況に置かれるからです。お分かりとは思いますが。

第三者のための契約なら、扱う物件としては最低でも1億、通常5億程度の物件での事で、一般的な住宅の売買で中間省略登記はハイリスク、ローリターンですので、これもするべきではないでしょうね。
私は、個人が所有していたメンテナンス不備の物件であっても、我々に瑕疵担保という重責が残る事と、融資先の経営透明化への疑念を負ってまで、利ザヤを2倍にしたいとは思わない。両手仲介を行う方が手離れがあるので、健全性は保てるという事です。

所有権を持たない業者に数百万円の手付を打つ買主の不安な心境は、結局、契約を不確実な物にするため、売主との信頼関係を維持するのも大変ですね。優れた司法書士を味方につけてならば、止めはしませんが。

ちなみに中間省略登記は不動産取得税や登録免許税の節税が一つの目的ですから、物権が移動していない以上、当然に税金はかからない。あくまでも元所有者から新所有者への所有権移転ですので、その他も問題など無いでしょうね。あるのは中間業者のモラルと信頼性への不定要素だけです。

また、中間省略登記が出来るからと言って、それは宅建業法としての事であって、民法や不動産登記法との合理性が確保されているとはとても言い難いので、法律をよく勉強な去る必要があるでしょう。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
法律をよく勉強することも必要ですね。

こちら業者のしての立場で質問させていただきました。
司法書士が上記のように営業にきたのですが、心配になりまして質問させていただいたのです。

詳しくありがとうございました。
問題はなさそうですね。ただ、おっしゃるように、信頼やモラルの面で、人に迷惑をかけることがまったくないようにできてから、取引に臨もうと思います。

お礼日時:2011/04/22 09:22

この方法については書物が数冊出ているのでよく研究するといいと思います。



売主と司法書士が悪質なことをしない限りトラブルは起こりにくいでしょう。

逆に言えば売主による二重売買などトラブルを起こそうと思えば起こる取引形態とも言えます。

よほど信頼できる人でない限りやめておいた方がいいですよ。

中間者が不動産業者とすれば儲け分に対して税金がかかることになるでしょう。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
そうですね、全ての人が信頼できる必要がありますね。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/04/22 09:18

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Q不動産登記法の改正と中間省略登記その2

改正によって、事実上不可能となったということは、登記原因証明情報が必須になったために、司法書士が登記原因証明情報について偽りのある登記の申請を受けてくれることは考えにくいことかと恩います。
しかし、ABC間での合意で、AC間での移転登記であるかのような登記原因証明情報を作成した場合には、司法書士は知るよしもなく、これによって登記が行われた場合には、従前の中間省略登記の論理が援用されて、一応有効という考え方もありえるのでしょうか。
これが、不動産登記法改正後、中間省略登記の運用が不明確なため混乱が生じていたということなのでしょうか?

もし、そうであれば、改正後であっても、中間省略登記に係る論点がまだ生き残っているということも
出来ると思うのですが、、「第三者のためにする契約」によって、全く実益のない論点になってしまったのでしょうか?

Aベストアンサー

私は法律家でないので、法律家の方からは批判が多いと思いますが、登記実務に携わる現場の人間からの意見として聞いて頂ければ幸いです。中間省略登記と一口に言ってもいくつかケースがありますが、ここではA→B→Cと所有権が移転した場合に、A→Cと所有権を移転するケースを対象とします。

1)法改正以前も中間省略登記は、いわば「法の抜け道」であった。

中間者の存在を登記官が知れば、判決による登記を除いて、中間省略登記を受理するわけには行かないが、中間者Bの存在を伏せて、あたかもA→Cの登記を申請すれば、我が国の登記官には形式的審査権しかないから、中間省略登記が事実上可能であったに過ぎません。既にされた中間省略登記は、一応有効として認められるという判例もあります。

なお厄介なことに、中間者も含めた関係当事者全員の同意があれば、中間省略登記請求権を実体上認めるべきとする判例があるにもかかわらず、仮に全員の同意があったとしても、中間省略登記自体は出来ないのが原則。この場合、訴えを提起し、勝訴したときは、判決に基づいて、Cは中間省略登記ができるに過ぎませんでした。

2)そもそも中間省略登記を実務上申請するケースは、Bが仲介人などの限定的なケースである場合が多い。

AとBとCが普通の売買であれば、Bが不動産登記制度という国民の権利の保全を図る制度を利用しない、法の保護を受けない、という中間省略登記はまずしないはず。

するのは、主にBが仲介人のケース。不動産所有者Aが自分で不動産を売ることが出来ないので、仲介人Bに依頼し、購入者Cがそれを買うケースです。このとき、不動産の実体法上の所有権は、AがBに販売を委託しただけで、Bは所有権を取得しておらず、A→Cに移ったとも見えるし、AがBに売却し、BがCに売却した(A→B→C)という風にも見えます。

この時の登記について、色々な議論はあるものの、A→Cと移転登記することが多く、これを中間省略登記と呼んでいました。

3)法改正後、以前から最も中間省略登記が活用されていた2)のケースにおいては、改正後中間省略登記に当らず可能であると見解が、内閣総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議の答申で示された。

長文で恐縮ですが、「規制改革・民間開放の推進に関する第3次答申」(平成18年12月25日)から引用します。

「第三者のためにする契約等、一定の類型の契約により実体上も「甲→丙」と直接所有権が移転した場合には、現在の制度の下においても「甲→丙」と直接移転登記を申請することができる。もっとも、現状においては、甲乙丙三者が売買に介在する場合、乙が所有権を取得していないにもかかわらず、「中間省略登記的だ」との理由から、乙に所有権移転をしないといけないのではないかとの疑義が生じるなど、現場の混乱も少なからず見受けられる。
そこで、当会議は、不動産登記法改正前と実質的に同様の不動産登記の形態を実現し、現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、不動産の流動化、土地の有効利用を促進する観点から、不動産登記制度を所管する法務省との間で、甲乙丙三者が売買等に関与する場合であっても、実体上、所有権が「甲→丙」と直接移転し、中間者乙を経由しないことになる類型の契約に該当する「第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権の移転登記」又は「買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権の移転登記」の各申請の可否につき、具体的な登記原因証明情報を明示した上で、いずれも可能である旨を確認した。」

4)「中間省略登記」は原則できないとされているが、ざる法と呼び、実質中間省略登記と同じ効果を持つ手法の開発にいそしむ専門家もいます。

話は大分それますが、若手の司法書士にとって、不動産登記の仕事を取るのは大変です。不動産会社や銀行といった大口の客は、既に他の司法書士の客で信頼関係を築いているから。そこに食い込むために、高齢の司法書士では出来ない登記を日々研究してるわけです。

大分前振りが長くなりましたが、
>ABC間での合意で、(以下略)

なされた登記は一応有効のはず。ただし場合によっては、公正証書原本不実記載に当たる可能性は否定できません。

>「第三者のためにする契約」によって、全く実益のない論点になってしまったのでしょうか?

少しお答えしにくい質問です。上に書いたように「中間省略登記」の定義は変わっていますし。ただ私が思うには、「他の司法書士がこの中間省略登記はできないと言っていても、私には出来ます」と言えない若手の司法書士は、不動産登記で食っていくのは難しい気がします。

質問の意図と大きく外れてる気がしてなりませんが、参考になれば。

私は法律家でないので、法律家の方からは批判が多いと思いますが、登記実務に携わる現場の人間からの意見として聞いて頂ければ幸いです。中間省略登記と一口に言ってもいくつかケースがありますが、ここではA→B→Cと所有権が移転した場合に、A→Cと所有権を移転するケースを対象とします。

1)法改正以前も中間省略登記は、いわば「法の抜け道」であった。

中間者の存在を登記官が知れば、判決による登記を除いて、中間省略登記を受理するわけには行かないが、中間者Bの存在を伏せて、あたかもA→Cの登記を...続きを読む

Q相続登記をすれば登記済証又は登記識別情報を発行してもらえるでしょうか

相続登記をすれば登記済証又は登記識別情報を発行してもらえるでしょうか

Aベストアンサー

相続により,新たに登記を受けた部分については,登記識別情報が通知(登記識別情報通知書が発行)されます。登記簿がコンピュータ化されていない,いわゆる事故簿については登記識別情報を発行できないので,その場合には登記済証が発行されることになります。

ただ,発行されるのは新たに登記を受けた部分についてのみですから,たとえばAさんが3分の2,Bさんが3分の1の持分を持っている共有物件の場合,Aさんが亡くなったことによる相続で発行されるのはAさんが持っていた持分について相続人が相続した持分3分の2の部分についてのみで,Bさんがすでに持っている持分3分の1部分について再度発行されることはありません。

Q不動産登記法の改正と中間省略登記

不動産登記法の改正により、中間省略登記というのは考えられないのでしょうか?

Aベストアンサー

       
 以下は、参照URLからの抜粋です。参考になさって下さい。

不動産登記法が改正され、「登記原因証明情報」の提供が必要的制度となる関係から中間省略登記はができなくなった。 「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実又は行為及びこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報で例えば,売買による所有権の移転の登記の場合には、契約の当事者、日時、対象物件のほか、売買契約の存在と当該売買契約に基づき所有権が移転したことを売主が確認した書面又は情報が登記原因証明情報に該当する。そしてこの情報は、法務局に保管され、利害関係人の閲覧に供されることになっている。
例えばA→B→Cと売買が行われると登記原因証明情報は、A→Bの売買契約書とB→Cの売買契約書が存在するはずである。そしてこの登記原因証明情報で登記を申請するなら当然にA→BとB→Cの2件の所有権移転登記となり、A→Cへの中間省略登記は却下されることになる。

 (途中省略)

06年の年末になって中間省略をめぐる不動産登記に大きな変化があった。法務省と折衝を続けてきた内閣府規制改革・民間開放推進会議は、不動産登記法改正後、中間省略登記の運用が不明確なため混乱が生じていたが、「第三者のためにする契約」で、登記可能であることを周知徹底させ、実質的な問題解決を図る方針を固めた。

 (以下、その内容)

総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議は12月25日の最終答申で、住宅・土地の取引費用の低減ニーズに応え、従来行われてきた中間省略登記と実質的に同様の不動産登記の形態を実現させることを掲げ、「第三者のためにする契約」でそのような登記ができることを06年度中に周知すべきであると答申した。翌26日の閣議で、最終答申の内容を全省庁が最大限尊重することを決定した。年明けに法務省から周知文書が出される見通し。
 これにより不動産の売買契約において、特約の付け方次第で、売主の前の所有者から権利を直接取得する方式での登記が可能になり、登記1回分の費用を節約できる。
最終取得者は、基本的に売主が登記を省略しないことを希望できるが、上記の方法を受け入れることを条件にして、売主が登記を省略することで節減される費用について、値引き交渉をするチャンスができる。分譲住宅の土地部分や、リフォームしたマンションの転売で特に有効だ。
国土交通省もこの流れを受け、宅建業者が関わる取引で、A→B→Cと不動産の売買を2回し、中間のBの登記を省略させるために、「第三者のためにする契約」を用いて、便宜的に所有権を中間のBに一度も移さずに、Aから直接Cへ移転させる取引を認める方針だ。
実際の取引では、第1の売買で、「買主の指定する者に所有権を移転する旨」の特約を付ける。買主に自動的に所有権が移転しないよう、「買主への移転は自らを指定する明示の意思表示があったとき」とする特約も付ける(所有権留保特約)。また、第2の売買では、最終取得者である買主の了解を前提に、売主の指定した者から民法の「第三者の弁済」として買主に所有権を移転する。
(住宅新報社 06年12月26日)

参考URL:http://www.nsk-network.co.jp/070102.htm

       
 以下は、参照URLからの抜粋です。参考になさって下さい。

不動産登記法が改正され、「登記原因証明情報」の提供が必要的制度となる関係から中間省略登記はができなくなった。 「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実又は行為及びこれに基づき現に権利変動が生じたことを証する情報で例えば,売買による所有権の移転の登記の場合には、契約の当事者、日時、対象物件のほか、売買契約の存在と当該売買契約に基づき所有権が移転したことを売主が確認した書面又は情報が登記原因証明...続きを読む

Q中間省略売買の決済について

たびたびお世話になります。中間省略売買について慣れていないので教えて下さい。

所有者A→売り主業者B→(売り主側)仲介業者C→買主D(質問者)
の形の物件です。
4月30日に決済することになりましたが、売り主Bは決済当日は連休に入るので出席できないとのことで、Cと売り主側の司法書士と私(D)が出席します。

Bとは、一度も連絡を取ったことはなく、Cが全て任されているということでした。

当日私は、Bが指定する銀行に振り込みをするように言われていますが、その物件についている抵当権を多分そのお金で抹消すると思うのですが、売り主がその場にいないのに抹消することができるのでしょうか。

司法書士は、「不動産登記権利情報」を預かっているそうで問題ないとは言っていますが不安です。
決済の流れがよく分かりません。

よろしくご教示下さい。

Aベストアンサー

再度回答します。
担保権は、所有者Aが債務者の債権なのですね?(借入人がA)
通常、中間省略では所有者Aも決済の場に来ます。買主と顔を合わせることはありませんが、別室などで、手続きをします。もしくは事前に司法書士へ書類を預けています。
しかし、残債を支払っても残る現金があるならば、それを回収しに普通は来ます。
Aが来るのか?こないのか?

私は、債務者は売主業者Bだと思ったので、業者への貸付の回収ですと融通は利くのですが、個人の所有者Aの借入れであれば、事前に抹消書類が司法書士の手元に預けられることは無いかと思います。
その貸付先が決済場所に来るのかどうか?わかりませんがどうなのでしょう?
それとも支払い後その金融機関へ抹消書類を取りにゆくのですか?

また売主(取引相手)はあくまで業者Bです。質問者さんからBへの支払いはわかりますが、Aへ直接支払う道理がありません。これを行うなら、業者CがBからの委任状等で質問者さんは現金で引き出し支払い、Bからの領収書をCから受け取ります、その現金を振り込みしたりなどは、Cが責任を持って行うべきことです。またAの口座に入金したからと言って、即座に引き落としされる保証もありません。Aが即座にCDで出金して使ってしまったら??

問題は、Aの残債をどのように支払い、抹消書類をどのように金融機関から受領するか?です。
当方買主なら現金をAの借入れ銀行まで持参して、銀行担当者に確認後、その場で支払い抹消書類を受領しますね。間違いありませんから。

中間省略はAが売った金額と質問者さんが買った金額に大きな開きがあるので原則、Aと質問者さんが顔を合わせるのは不都合があり、タブーです。
しかし、業者の説明が不足で不安が解消されないなら、その場にAが居ても差し支えないので(幾ら儲けたのかは問わないし関係ない)、移転と抹消の書類や手続きが、質問者さんの目前で行って欲しいと要求しましょう。このタブーを通すからややこしくなっている感じがします。

おそらく段取りは出来ており間違いないのでしょうが、それが質問者さんに理解されておらず、ここへの書き込み内容だけから判断すると、もっとリスクを減らすべきだと思います。

再度回答します。
担保権は、所有者Aが債務者の債権なのですね?(借入人がA)
通常、中間省略では所有者Aも決済の場に来ます。買主と顔を合わせることはありませんが、別室などで、手続きをします。もしくは事前に司法書士へ書類を預けています。
しかし、残債を支払っても残る現金があるならば、それを回収しに普通は来ます。
Aが来るのか?こないのか?

私は、債務者は売主業者Bだと思ったので、業者への貸付の回収ですと融通は利くのですが、個人の所有者Aの借入れであれば、事前に抹消書類が司法書士の手元...続きを読む

Q不動産売買 登記権利者と代金支払者が異なる場合は中間省略登記に当るか

会社で、管財事務を担当しています。私ども(A)が所有する土地を、Bに売却するに当り、その売買代金をCが負担するという契約を締結したいのですが、これは中間省略登記に当るのでしょうか。私は、(1)AはBに所有地を譲与する (2)ただし、その土地代金は、CがAに支払う という旨3者が合意した上で契約書に明記すれば、中間省略登記には当らないと考えているのですがいかがでしょうか。また、この場合、登記原因情報の登記原因は、「売却(Aから見れば対価を得ているので売却?)」でよろしいのでしょうか。
土地売買ですので、土地家屋調査士兼司法書士が入っていますが、言っている事がはっきりしないんです。それでこちらに質問しています。
個人ではなく、社有地に関することなので、万全を期したいのです。専門家の方に回答をお願いしたいと考えています。どうぞよろしくお願いします。
なお、CがBの取得地の代金を支払うことには、何ら異議なく正当な事由があります。

Aベストアンサー

>これは、私の中では“生命保険の受取人”のようなイメージなのですが・・・、ちょっと勉強してみます。

 第三者のためにする契約の一例として、保険契約があげられます。ただし、受益者(受取人)の受益の意思表示は不要という商法第648条、第675条の規定は、民法の規定の特則になります。

>AとBは売買契約を締結する。ただしその代金はCが支払う

 契約自由の原則に照らせば、このような契約を否定する根拠はないでしょう。しかし、民法に規定されている売買契約とは違いますから、種々の問題が生じた場合に備えて、きちんと契約の内容を定めておく必要があります。
 たとえば、Cが代金を払う義務があるのは分かりますが、Bは払う義務がないのでしょうか。つまり、Cが代金を払わなかった場合、あくまでAはCに対してしか代金を請求できないのでしょうか。(売買代金の免責的債務引受なのか単なる履行の引受なのか)
 また不動産に何らかの瑕疵があるとBが考えた場合、Cは代金の支払を拒絶できるのでしょうか。
 一方、第三者のためにする契約の場合、民法にある程度規定がありますので、紛争が生じた場合、その解決基準を使うことができます。(もちろん全ての紛争の解決基準があるわけではありませんので、当事者で紛争解決基準を契約で定めた方が望ましいのは言うまでもありません。)
 登記の面から考えると、登記原因証明情報を作成する場合において、第三者のためにする契約は民法の規定がありますので、すんなり登記が通りやすいという面もあります。(中間省略登記にならないのも明らかです。)
 もっとも、第三者のためにする契約は、Bは契約の当事者ではありませんので、Bの立場からすると御相談者が示した三面契約のほうが良いのかもしれません。

>これは、私の中では“生命保険の受取人”のようなイメージなのですが・・・、ちょっと勉強してみます。

 第三者のためにする契約の一例として、保険契約があげられます。ただし、受益者(受取人)の受益の意思表示は不要という商法第648条、第675条の規定は、民法の規定の特則になります。

>AとBは売買契約を締結する。ただしその代金はCが支払う

 契約自由の原則に照らせば、このような契約を否定する根拠はないでしょう。しかし、民法に規定されている売買契約とは違いますから、種々の問題が生じた...続きを読む

Q知人から土地を譲渡してもらえるという話があります、

土地の評価額はおそらく1000万です。
譲渡すると贈与税が課税されると思いますが、課税額が軽減される方法を教えてください。

例えば譲渡でなく、1万で売ったとしても、結局は税金対策にはならないのでしょうか、
何か良い方法はあるのでしょうか、

Aベストアンサー

その土地が1万円の価値しかないと客観的に評価できるのであれば,
税務上でも1万円での売買が認められ,贈与税が課税されることもないでしょう。

ですが,1000万円の価値があるものを1万円で売買するのであれば,
1万円の売買と999万円相当の贈与があったとみなされ,
みなし贈与部分について贈与税の課税がされます。

なので,1万円の売買にしても意味はありません。
逆に税務署の目を引きますので,人によっては逆効果にしかなりません。

仮に担保権が付いていたとしても,それが実行されるまでは,
その負担は,あくまでも可能性でしかありません。
実行されなければ最初からなかったのと同じことになりますので,
それだけで評価を下げるものとはなりません。

どうしてもというのであれば,贈与税額と売買価格を比較検討して,
それらがもっとも安くなる金額で売買をするという方法が考えられますが,
下手なことを考えて失敗すると,返って大事に至ります。
その覚悟があるのであればやってみるといいでしょうが,
覚悟がないなら,普通に譲渡されるのがいいのではないでしょうか。

Q中間省略登記ができちゃう?

お世話になります。

第三者のためにする契約や、地位の譲渡という方法を使えば、実質的に中間省略登記が可能で、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、全部かからないと。

これは全く問題なく、実務で使える、使われているんでしょうか?
トラブル事例はないんですか?

売主、買主の税金なども問題ないのでしょうか?
間に入った業者は、結局、事業所得でしか税はかからない?

Aベストアンサー

宅建業者です。

業者の立場から書かれているのか、買主もしくは売主の立場から書かれているのか不明ですが、第三者のための契約と、地位の譲渡と並べて語る事はできません。
仮に業者の立場として書かれているのならば、地位の譲渡はするべきではありません。理由は、業者との契約でありながら瑕疵担保を負う相手がいなくなる事と、買主との価格交渉で、我々業者にとっては不利な状況に置かれるからです。お分かりとは思いますが。

第三者のための契約なら、扱う物件としては最低でも1億、通常5億程度の物件での事で、一般的な住宅の売買で中間省略登記はハイリスク、ローリターンですので、これもするべきではないでしょうね。
私は、個人が所有していたメンテナンス不備の物件であっても、我々に瑕疵担保という重責が残る事と、融資先の経営透明化への疑念を負ってまで、利ザヤを2倍にしたいとは思わない。両手仲介を行う方が手離れがあるので、健全性は保てるという事です。

所有権を持たない業者に数百万円の手付を打つ買主の不安な心境は、結局、契約を不確実な物にするため、売主との信頼関係を維持するのも大変ですね。優れた司法書士を味方につけてならば、止めはしませんが。

ちなみに中間省略登記は不動産取得税や登録免許税の節税が一つの目的ですから、物権が移動していない以上、当然に税金はかからない。あくまでも元所有者から新所有者への所有権移転ですので、その他も問題など無いでしょうね。あるのは中間業者のモラルと信頼性への不定要素だけです。

また、中間省略登記が出来るからと言って、それは宅建業法としての事であって、民法や不動産登記法との合理性が確保されているとはとても言い難いので、法律をよく勉強な去る必要があるでしょう。

宅建業者です。

業者の立場から書かれているのか、買主もしくは売主の立場から書かれているのか不明ですが、第三者のための契約と、地位の譲渡と並べて語る事はできません。
仮に業者の立場として書かれているのならば、地位の譲渡はするべきではありません。理由は、業者との契約でありながら瑕疵担保を負う相手がいなくなる事と、買主との価格交渉で、我々業者にとっては不利な状況に置かれるからです。お分かりとは思いますが。

第三者のための契約なら、扱う物件としては最低でも1億、通常5億程度の物件での...続きを読む

Q借地権を第三者に対抗するためには?

お世話になります

現在、両親は借地に父名義の建物を建てています。
土地の所有者は母の姉の夫(以下、義理の兄とします)であり、母の姉夫婦には子供はいませんが、
義理の兄には既に他界した兄弟がおり、その子供がいます。(父から見て義理の甥っ子)

今般、父が「借りっぱなしの状態では」と義理の兄に当該土地を購入する意思を伝えました。

価格交渉になるわけですが、双方の希望価格に乖離があり
万が一交渉が決裂した場合、父は最悪のケース借地権者のままでもいいと決めているようです。

もし義理の兄が死亡した場合、相続が発生します。
相続人は母の姉と甥っ子になりますが、最初に父が当該土地を購入する意思を告げた際に
義理の兄が
「私が生きているうちは問題ないが、私が死んで相続となった場合、ここの土地は甥っ子に相続する予定なので(面識もない)甥っ子と揉める可能性がある」 と言われました。

確かに両親は義理の兄の子供たちとは面識もなく当然そうなると思います。

義理の兄の相続が発生した場合に甥っ子たちに父の借地権を主張するためにはどうすればいいでしょうか?

ちょっと調べたところ、「借地権の登記をしていなくても借地人が相当の権利金を支払い決められた地代を支払っていれば借地権を第三者に対抗できる」とありました。

質問です

1:土地の所有者の相続人もその第三者に含まれるのでしょうか?

2:借地権を登記するとなった場合にはどんな書類が必要でしょうか?

3:下記の情報に於いて「これは変だ」というところがありましたら指摘してください


【情報】(的外れな情報もあるかも知れませんが)

●土地賃貸契約書上では父が借地人で、現在の建物は父名義

●以前はこの土地に義理の兄名義の建物が建っておりそこに両親が家賃を支払って住んでいた

●数年経ってその建物を解体し、父名義の居宅を建てる際に宅地使用権利金の名目で10,000千円支払った(支払い時の相続路線価は90E・土地の広さ165平米)

●権利金の領収書は5,200千円と4,800千円の2枚ある

●なぜか土地賃貸契約書に記載されている権利金は5,200千円となっている

●年間の地代は当該土地の固定資産税と同額程度

●義理の兄夫婦は投資に詳しく税理士と契約し毎年申告をしている


10,000千円支払ったのに契約上は5,200千円という件がひっかかっています

よろしくお願いします

お世話になります

現在、両親は借地に父名義の建物を建てています。
土地の所有者は母の姉の夫(以下、義理の兄とします)であり、母の姉夫婦には子供はいませんが、
義理の兄には既に他界した兄弟がおり、その子供がいます。(父から見て義理の甥っ子)

今般、父が「借りっぱなしの状態では」と義理の兄に当該土地を購入する意思を伝えました。

価格交渉になるわけですが、双方の希望価格に乖離があり
万が一交渉が決裂した場合、父は最悪のケース借地権者のままでもいいと決めているようです。

もし義理の兄...続きを読む

Aベストアンサー

宅建主任者有資格者で一級建築士です。
借地権は「債権」であるから普通は「登記」されることがまれです。かわりに借地に足った建物の所有権登記があれば「借地権」とみなされ、借地権を第三者に対抗できます。
ただし、借地権でなく「使用貸借」という場合はこの限りではありません。
つまり、親子間で無償で土地を貸して家を建てさせたなどのケースです。
質問者さまのケースでは、土地の賃貸借契約書もあり権利金の授受もあることから「使用貸借」ではなく
借地契約と思われます。



>万が一交渉が決裂した場合、父は最悪のケース借地権者のままでもいいと決めているようです。

>義理の兄の相続が発生した場合に甥っ子たちに父の借地権を主張するためにはどうすればいいでしょうか?
家屋が登記してあって、借地契約書があって地代の支払いが明確であれば十分です。
借地権はお父様に存続します。

{借地権の登記をしていなくても借地人が相当の権利金を支払い決められた地代を支払っていれば借地権を第三者に対抗できる」とありました。
それは正しいですが、世の中に登記された借地権など「定期借地権の一部の例」しか存在しません。法務局に問い合わせればわかります。借地権を登記させる地主が少ないから建物を登記してあればそれで借地人は第三者に対抗できるようにしたのです。




>1:土地の所有者の相続人もその第三者に含まれるのでしょうか?
含まれます。相続がすめば第三者でなく当事者(地主)です。


>2:借地権を登記するとなった場合にはどんな書類が必要でしょうか?
40年近く不動産・建築にかかわっていますが、いまだに借地権を登記させた地主の話は聞いたことがないです。借地権を登記するには、地主と借地権者がともに法務局におもむき、借地契約書と実印と土地の権利証(今は登記情報なんたら)と家屋の登記情報なんたら(権利証)をもっていき、登記費用をかければできますが、相手がいやがりますね。
そんなことしなくても家屋登記で借地権は守られていますから。

宅建主任者有資格者で一級建築士です。
借地権は「債権」であるから普通は「登記」されることがまれです。かわりに借地に足った建物の所有権登記があれば「借地権」とみなされ、借地権を第三者に対抗できます。
ただし、借地権でなく「使用貸借」という場合はこの限りではありません。
つまり、親子間で無償で土地を貸して家を建てさせたなどのケースです。
質問者さまのケースでは、土地の賃貸借契約書もあり権利金の授受もあることから「使用貸借」ではなく
借地契約と思われます。



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Q改正不動産登記法(05年3月7日)以降の中間省略登記の実務について(長文)

明治以来の不動産登記法の大改正により、不動産業界で多用されてきた中間省略登記が不可能になったというのが業界の大勢の見方のようです。
しかし、一部の司法書士の間では、売主Aと転売業者B間で目的物件の売買予約契約を締結し、Bと買主C間で売買予約権譲渡契約を締結すれば、事実上中間省略登記が可能であると議論されています。
参照 http://www.buyers-agent.or.jp/report/touki050211
そこで、この売買予約権譲渡契約を利用した中間省略登記の実務に触れたブログを探してみたのですがは私が調べてみる限りは無いようでした。
しかし、もし↑の方法に違法性が無いようであれば、当方は今後それを利用した実務を行って行きたいと考えています。
法務資格の無い私の考える稚拙な考えではありますが、まず、
A-B間で物件の売買予約契約の締結(未登記)→ B-C間での売買予約権譲渡契約の締結 → A-C間での所有権移転請求権仮登記を登記(登記原因情報にはBの存在を記載した先の経緯を記述)→ 同日に、AーC間での所有権移転請求権仮登記を本登記に直す(所有権移転の完了)
の流れで、AーC間の移転登記を完了出来ないでしょうか?

ちなみに、A-B間、B-C間の契約内容は、あくまでも、売買予約契約と売買予約権譲渡契約なので、収入印紙の課税対象の不動産の売買契約ではなく、合意書や覚書の類の物。
また、B業者の転売益は物件価格の差額と考えるのではなく、不動産契約に関する手数料の類とみなし、消費税課税対象外の更地の物件の更地であったとしても消費税課税対象の業務手数料収入の類と考えます。
また、A-C間での所有権移転請求権仮登記の登録免許税は、物件評価額の1000分の5で、AーC間での所有権移転請求権仮登記を本登記に直すのは、通常の所有権移転費用の1000分の10なので、Cが余計に負担しなければいけない1000分の5は、Bが負担する。
と考えています。

明治以来の不動産登記法の大改正により、不動産業界で多用されてきた中間省略登記が不可能になったというのが業界の大勢の見方のようです。
しかし、一部の司法書士の間では、売主Aと転売業者B間で目的物件の売買予約契約を締結し、Bと買主C間で売買予約権譲渡契約を締結すれば、事実上中間省略登記が可能であると議論されています。
参照 http://www.buyers-agent.or.jp/report/touki050211
そこで、この売買予約権譲渡契約を利用した中間省略登記の実務に触れたブログを探してみたのですがは私が調べて...続きを読む

Aベストアンサー

> Bが所有権移転請求権仮登記(免許税1000分の5)は必須で、その後Cが所有権移転請求権仮登記の変更(1000円?)
BからCの権利者の変更は「移転」ではないですか。
変更登記は、権利者の異動を伴わない事件に限定されるのでは?

Q借地権と底地を第三者に同時売却

地主ですが借地人へ底地を買い取って欲しいと申し出たところ第三者へ同時売却をすることになりました。
昭和13年に抵当流れになった底地を銀行より購入しています。
この時今の借地人(親)が住んでいました。
底地を購入したとき借地人とは新たな契約をしておらず権利金などもらっていません。
その後の更新も全くしていないので更新料も一度ももらったことがありません。
銀行との取引契約書は残っていますが、前の地主と借地人の契約書などは分かりません。
路線価図による借地権割合は7:3になっています。
今回売買するにあたっての借地権割合は更新料などももらってないため6:4とか5:5とか主張できるしょうか?
地主から話を持ち出したので割合の加算はできないのでしょうか?
この間知らない間にリフォームで増築もしていました。(金銭は全くもらってません)
売買の時には専門の業者に入ってもらうつもりですが交渉前に全く知らないのも困ると思い相談させてもらいました。
よろしくお願いします。

登録カテゴリーを間違えてしまったので再度質問させてもらいます。

地主ですが借地人へ底地を買い取って欲しいと申し出たところ第三者へ同時売却をすることになりました。
昭和13年に抵当流れになった底地を銀行より購入しています。
この時今の借地人(親)が住んでいました。
底地を購入したとき借地人とは新たな契約をしておらず権利金などもらっていません。
その後の更新も全くしていないので更新料も一度ももらったことがありません。
銀行との取引契約書は残っていますが、前の地主と借地人の契約書などは分かりません。
路線価図による借地権割合は7:3にな...続きを読む

Aベストアンサー

契約書もなく、口頭で更新料・承諾料などの約束もない?
それなら借りている方が更新料を払わずとも、増改築をしても、何の問題もない。
しかし、地主には請求する権利はある。
もちろん、借りている方は言わるままに支払う義務はなく、拒絶する権利がある。
こうして裁判へもつれこむのがお決まりのパターン。

借地権割合が決まっているのだから、その割合で売却益を按分するのが吉。
そこをゴネると取引がまとまらずに流れたり、裁判だなんだとなって弁護士と裁判所が喜ぶだけじゃないかな。

もしも金銭的利益を求めたいのであれば、不動産鑑定士に依頼して土地の価値、地代の適正額を算出。
適正地代が実際の地代よりも著しく安ければ、その分は請求できるかもしれない。
たぶん調停にもつれこむけれど、調停や弁護士費用などを差し引いて残る金額がどれくらいになるか。
少額しか残らなければ、長引いたり借地人と不仲になって逆恨みされるよりも、最初から7:3で話をまとめたほうが無難。
借地人は生活権があるから、ゴネられて居座りを決め込まれると面倒。


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