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農地を相続して20年未満で売却すると税金が高くなると聞きましたが本当でしょうか?
女房が16年前に相続した農地(現況は畑で農地のため格安な相続税と固定資産税で相続しました)を宅地として不動産業者に売却しようと思っています。その際に必要な農業委員会への手続きとか、相続税・固定資産税・また売買時に発生する税金等についてお教え下さい。

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A 回答 (3件)

土地所有してから5年未満で売却すれば「短期譲渡」になり5年以上でしたら「長期譲渡」になりますので、売却代金の税率は「所得税20%」「住民税6%」になります。



売却に掛かった費用(仲介手数料、測量費、印紙代)特別排除額(100万円)を引いた金額に税率計算します。
参考URLを参考にして下さい

農地から宅地への地目変更は基本的に地主さんが「市町村役場」に行き本人が手続きします。(産業課)現況写真が必要です。
この時にの農業委員会審査を受けると思います。私が申請した時は農業委員会の手続きはしませんでしたので・・市町村により異なるかもしれません。認可が下りるのに約1ヶ月掛かりました。

市町村の認可が下りたら今度は法務局の申請に行きました。他の方は面倒なので司法書士にお願いして申請しますが、私は勉強の為に自分で申請しましたが書類作成が面倒でしたが申請費用は安く済みました。約2週間で認可が下りました。

相続税は登記簿が奥さん名義なら不要と思います。
固定資産税も土地売却すれば不要です。

私が売却したのは3年前ですので、税率が変わっているかもしれませんが、大きくは変わっていないと思います。

参考URL:http://www.sbs-mhc.co.jp/morelivelife/02_zeikin/ …
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税額は相続総額によって、また土地の当時の価格によります。

ただ、金利が加算されますので、地価が下がっている現在では、へたをすれば売却金額のほとんどが持って行かれる可能性もあります。あと4年待つことをおすすめします。
なお、税務署で税額を計算してくれます。
なお、納税猶予は本来は相続時に納税するものが猶予されているだけなので、売却時の経費には算定できません。
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ご質問の「20年未満で売却すると税金が高くなる」と聞かれたのは、相続税の納税猶予を受けている場合の話です。

この回答への補足

「相続税の納税猶予を受けて相続した場合」に該当すると思います。あらたに相続税を納める際どのくらいの費用になるのでしょう?またその費用は取得費用として認められるのでしょうか?

補足日時:2003/10/01 09:56
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Q農地売買の税金について

親名義の農地が約300万円で知人に売る事になりましたが、税金や必要経費がいくらくらいかかるのでしょうか?
その土地は祖父名義を贈与し5年ほど前に母親名義にしました。
登記関係については知人の方が司法書士に依頼して準備してくれています。
私は特に税金関係は全く無知で、どのくらい準備しておかなければならないのか不安です。

Aベストアンサー

http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin01.html
売買契約書には
印紙税

所有権移転登記には
登録免許税

>5年ほど

譲渡所得は
長期譲渡になり
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
300万-15万*20%=57万が譲渡所得になります。

Q田んぼを300万円で売ったら税金は?

田んぼを300万円で売ったら税金はいくらかかりますか?節税策なんてありますか?

#さっぱりわからず。
#同じ田んぼをまとめて売っても田んぼ1枚あたりの税金は変わらないですよね?

Aベストアンサー

いわゆる譲渡所得税の問題ですが、結局いくら儲かったによります。つまり、いくらでその田んぼを取得しているかが大事なのですね。たとえば、先祖代代相続で取得してきたのなら、その取得費は譲渡価格(売った価格)の5%とすることができます。さらに昔から持っていた土地を売った場合は100万円のおまけがあります。
したがって、この場合は300万ー15万ー100万=185万がおよその儲けです。これに対して国税と住民税あわせて26%の税金がかかります。したがって
48万円ほどの税金になります。 次に10枚売った場合は3000-150-150=2700で702万が税金です つまりおまけの100万円の部分で違ってきます。
しかし、毎月1枚づつ売れば得かと言えばそうはゆきません 節税のための売買が見え見えの場合は税務署は認めないでしょう。またあまり頻繁に売買をくりかえすと、事業として見られてしまう可能性もあります。つまり不動産屋さんとしての
税金を払いなさい てなことになるかも  
まあ、あまり小細工せずに必要なだけ売ったらいかがですか

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/

いわゆる譲渡所得税の問題ですが、結局いくら儲かったによります。つまり、いくらでその田んぼを取得しているかが大事なのですね。たとえば、先祖代代相続で取得してきたのなら、その取得費は譲渡価格(売った価格)の5%とすることができます。さらに昔から持っていた土地を売った場合は100万円のおまけがあります。
したがって、この場合は300万ー15万ー100万=185万がおよその儲けです。これに対して国税と住民税あわせて26%の税金がかかります。したがって
48万円ほどの税金になります。 ...続きを読む

Q田んぼと土地を売るとき 税金 健康保険料

わたしの母(72歳)の話です

田舎にある土地を売ること相談したいです


田舎に住んでいた母の両親は他界しており、
田んぼと家と土地を貸していましたが(月3万円)
今回、貸していた人に200万で売ってほしいと言われているそうです

母(72歳)父(80歳)は2人暮らしで近くに住んでいます
収入は年金が2人で350万、アルバイトで30万。上記の賃料が36万


今回300坪を300万で売ることで

(1)税金はいくらくらいかかるのでしょうか?


不動産屋さんの手数料、登記料もかかり

健康保険でも世帯の収入が520万を超えると
1割負担→3割となるそうです

健康保険料もあがりますね
年金もカットされますか?


(2)売ることで逆に父母の負担が増えるようなことには
ならないのでしょうか?

このまま賃貸のまま、という交渉もできるそうですが
高齢のため後の処理も困るので売却したいそうです

Aベストアンサー

不動産の譲渡所得税は下記の計算になります。
売買金額-取得費(この場合は売買金額の5%)-売買経費(不動産業者への手数料、交通費等)=譲渡所得

課税金額
譲渡所得の20%
10年以上、現在も居住していれば特別控除が適用されますが、この場合は適用されません。

高額所得者になれば医療費は3割負担ですが、翌年の国民健康保険料も増えます。

譲渡所得税回避の対策
単に売却して代金を保有していると課税されますので、売却金額以上の不動産に買いかえれば課税は免れます。
300万程度では物件が少ない場合は子供が一部追加して、共有物件として、賃貸に出しても問題はなく、将来相続で取得すればいいものです。この程度であれば相続時の資産が非課税範囲内であれば無税で相続ができます。

Q地目が畑の土地を売りたいのですが、どうすればいいのか教えて下さい

義父が地目が畑の土地を80坪ほどを所有しています。義祖父が農家だったので死後相続した土地です。相続してから40年以上経ちますが、畑として使用したことは一度もなく、更地です。過去にその土地の隣に住む方と向い側の方からそれぞれから売って欲しいと言われたのですが、その時は断ったそうです。ですが義両親も高齢になり、土地を売って介護費用や入院費用の為のお金にしたいと言っています。でも隣の方や向いの方が今現在義父の土地が欲しいかどうかはわかりません。
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Aベストアンサー

地目が農地の土地を売るには農地転用の手続きが必要です。坪35万円ということですから市街化区域でしょうから、道路付けに問題がなければ難しいことではありません。
普通のやり方は、買主が決まってからその買主を譲受人として農地法第5条の届出を行います。
4条の届出で自分で先に地目変更しておく方法もありますが、造成費用などが必要になるのでやめておいたほうが良いでしょう。
もう一つのやり方は、40年以上畑としては使っていないならば、非農地証明で地目変更ができるかもしれません。住宅地図や航空写真などでずーっと農地でなかった事が証明できればいいのですが。これで先に地目の変更ができていれば、売る時も簡単です。農業委員会で相談してみてください。

Q相続した農地の売買は可能?

小生は、どなたかのHPで「農地として登記してある土地の売買はできない」と読んだ記憶があります。適用例や例外などもあり、実際はよく分かりせんでしたが・・・。

ところが、友人(3人兄弟)は、例えいつの日か父親から農地(規模は不明ですが300坪程度かと推測、今は田圃を休耕しているようす)を相続しても会社勤めで農業ができないため、農地を売って、そのお金を独り占めor兄弟3人で分けて相続しようと決めているようすです。しかも、坪単価が高いのか(?)、その売ったお金で住宅ローンを一括返済するつもりで、いっぱいいっぱいのローンを組んでいる感じもします。

危なかっしい計画で黙っていられないので早めに忠告をしてやりたいのですが、相続した農地を売却してお金に換えることは可能でしょうか?

また、そういうことはどこで相談させたらよいでしょうか?市役所、農業委員会、法務局、税務署・・??。できれば弁護士さんや行政書士さんや税理士さんなど費用がかからず、素人でも敷居の低いところを教えてやりたいです。
自分のことではないので、分かりにくいこともあろうかと思いますが、よろしくお願いします。

小生は、どなたかのHPで「農地として登記してある土地の売買はできない」と読んだ記憶があります。適用例や例外などもあり、実際はよく分かりせんでしたが・・・。

ところが、友人(3人兄弟)は、例えいつの日か父親から農地(規模は不明ですが300坪程度かと推測、今は田圃を休耕しているようす)を相続しても会社勤めで農業ができないため、農地を売って、そのお金を独り占めor兄弟3人で分けて相続しようと決めているようすです。しかも、坪単価が高いのか(?)、その売ったお金で住宅ローンを一括返...続きを読む

Aベストアンサー

>農地として登記してある土地の売買はできない

農地売買には、許可が必要です。

http://www.morita-shosi.com/o_noutihou/index.html
許可が取得できる要件があれば
売買は可能です。

>素人でも敷居の低いところを教えてやりたいです。

JAの不動産部門がよろしいかと。


http://www.zennoh.or.jp/ZENNOH/Shoping/fudousan/

Q土地を売ったのですが、申告しなかったので税務署から問い合わせが来てしまいました。

 平成15年に兄弟3人の共同名義の土地を売りました。手続きは兄がやりました。私の分は60万ほどでした。
 確定申告しなければいけなかったようで(無知でお恥ずかしいのですが)今日税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類がきました。
 申告しなかった理由を尋ねている物なのですがただ申告しなかっただけと書いたらいけませんよね。
 払わないつもりはなかったのですが、税金はかからないかもと言われましたので、ついそのままにしてしまいました。
 これからどのような手続きになるのでしょうか?申告しなかった理由をなんてかいて送ればよいのでしょうか?

 ・売った土地は今住んでる県ではありません。
 ・主人は自営業ですが、私は主人の扶養で所得はありません。

 税金の事などなにもわかりませんので、教えていただければ助かります。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(課税標準額といいます)。

特別控除は5年以上持っていた土地を売却するのであれば最低100万円、行政などによって収用を受けた場合は最高5000万円を受けることができます。

あなたの土地の売買の利益が60万円だと仮定すると5年以上その土地をもっていた場合は全額特別控除の100万円によって控除され、土地の譲渡所得については税金がかからないと考えられます。

確定申告については税金がかからない場合はする義務がありませんから、その他に所得がなければ、その「譲渡所得の申告についてのお尋ね」に理由を書けば終わりかなと思います。

ただ土地税制は結構複雑なので税務署の担当の人に、「この様な書類が送られてきたんですけど、どうしたらいいですか?」と聞いておいたほうが無難ですね。
上記の説明はその土地を所有していたのが5年以上と仮定してお話しているので。

そして、税法上の扶養控除の判定は特別控除前の所得で判定します。
この場合、あなたは旦那さんの扶養に入れない可能性が出てきますので、旦那さんの修正申告が必要になることも考えられます。

いずれにせよ一度税務署に連絡をして聞いたほうが良いと思います。

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(...続きを読む

Q田舎の土地を手放したい

田舎に土地があり、草刈りなどの手入れが大変です。

何も無い村で過疎化が進んでおり

若い人が家を継ぎ放置状態で草の塊になったり、田んぼや畑を放置して雑草が凄い事になってます。

私の場合も例外では無く

今は両親が手入れをしてますが
私の代になれば、とても面倒などみれません。


周りの親戚に話しをしても
田舎の土地は誰も欲しがらないそうで
売れないとの事

田舎なんで資産税はたいしたことありませんが
雑草などの維持ができません

使ってない田んぼや畑は少額ですが
お金を出して使ってもらっています。
その方が周りに迷惑がかからず
安上がりなんです。


両親が土地を大切にしているのは先祖からの遺産を大事にしてるのも有るみたいですが、自分は生活で手一杯でとても無理です



私の代になり、周囲の人に迷惑を掛けないように手放したいと思ってます。


国は引き取らないという話しを聞いています。


村の人たちも土地が余ってるので
いりません

どうすれば手放せるでしょうか?

Aベストアンサー

>どうすれば手放せるでしょうか?

未だ手に入れていない(=現在はお父様所有の)土地を手放す算段をするのは早とちりですよ。

まず、不要な土地を相続しないことを考えましょう。

遺言書で第三者に相続させる方法や、相続税が発生する方の場合は物納などいろいろな方策があります。

しかし、一番確実な方法は法定相続人として相続放棄の手続きを取ることです。
相続放棄の場合は、土地以外の相続財産も放棄することになりますので、お父様が土地以外の財産も保有している場合は、生前贈与を実施し、お父様の相続財産から消しておくことをお勧めします。

つまり、土地だけを残して死亡していただき、その時点で相続放棄をするという作戦になります。

Q田舎の不要な土地の処分法方

とある田舎に親から引き継いだ土地が無人で約900坪有ります。
親の死後兄弟で名目上、等分相続しました。分筆はしていなく宅地、畑と一体になっています。

そこに現在母屋が一軒建っておりますが、古く住める状態ではありません。
土地は地元の知り合いに年1,2回有償で草取り等管理してもらっています。

等分相続した兄弟もちりぢり田舎とは離れた所に住んでおり各々帰省永住する者はいません。
所有権も放棄して良いといっています。(不要なのに固定資産税が等分にかかってくるから。)

地元の役所の知り合いに、
「土地を役所に寄付するから何かに使わないか」と持ちかけましたが
土地はいっぱいあるし管理費がかかるし要らない」と断られました。
マブダチなのに冷たい奴です。

2,3無い知恵で考えましたが、
条件としてこちらからは出費は無し。もちろん対価も要りません。
1.地元に自治会に無償贈与、または貸与。
2.地元お寺に寄付(無償贈与)、または貸与。
3.その他があれば・・・

以上(譲渡される)相手に納得がいく、こちらにも大金の出費無く解決方法はない物でしょうか。

こちらのカテでもくぐって覧ましたがこういう悩みをお持ちの方が沢山いらっしゃいました。
解決も各々条件が違い難しい問題のようですが宜しくご教授頂ければ幸いです。

とある田舎に親から引き継いだ土地が無人で約900坪有ります。
親の死後兄弟で名目上、等分相続しました。分筆はしていなく宅地、畑と一体になっています。

そこに現在母屋が一軒建っておりますが、古く住める状態ではありません。
土地は地元の知り合いに年1,2回有償で草取り等管理してもらっています。

等分相続した兄弟もちりぢり田舎とは離れた所に住んでおり各々帰省永住する者はいません。
所有権も放棄して良いといっています。(不要なのに固定資産税が等分にかかってくるから。)

地元の役所の知り合...続きを読む

Aベストアンサー

田舎の畑ですよね。
日当たりがいいでしょうからもっと『土地活用』でお金を生み出すと考えては?
太陽光発電システムを使うのがいいですよ。
いや、ほんとうに羨ましい。
お金は持っている人のところに集まるって、ホントなんですね。

ほっておいても売電による利益を生みますから(何しろ自分で電気を使わないんですから)
10年後に設備償却が終わり、20年後には土地が2倍になっているかもしれません。

Q親から相続した農地(13年経過)を宅地にして売却すると税金はどの程度取

親から相続した農地(13年経過)を宅地にして売却すると税金はどの程度取られるのでしょうか?あまり掛かるようでしたならば、そのまま宅地にしておこうと思いますがその際の税金等も教えてください。

Aベストアンサー

その農地は、市街化区域にありますか、それとも市街化調整区域にありますか。
もし、わからなければ役所にある「農業委員会」というところに聞いてください。
市街化区域なら宅地として売れますが、調整区域だと制約があり原則農地としか売れません。
調整区域でも一定要件を満たせば宅地として売れることもあります。
それも農業委員会で聞いてみてください。

>売却すると税金はどの程度取られるのでしょうか?
(譲渡価額-(取得費+農地転用や不動産屋の手数料などの譲渡にかかった費用))×20% が税金です。
なお、取得費がわからなければ、譲渡価額の5%をみれます。

>そのまま宅地にしておこうと思いますが
売らないなら農地のままのほうがいいですね。
固定資産税の額が全然違います。
宅地にするとものすごく上がります。

Q相続した土地の売却・税金

相続した土地を売却した場合、所得税、住民税の税率を教えてください。

☆土地は亡くなった義父名義のまま(取得してから30年以上経過)

☆夫が相続(相続税はかからない)

相続後、すぐにでも売却予定です。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

不動産の譲渡所得は、総合課税ではなく、別申告です。
税金については、長期保有(譲渡の年の1月1日現在で5年以上)は、15%+5%の20%です。5年未満だと計39%ですが、相続の場合は被相続人の取得日を引き継ぎますので 長期保有に該当します。
課税金額は 売却金額-取得費-売却費用(手数料等)です。取得価格が昔のことで分からない(もしくは証拠書類がない)場合は、売却価格の5%で計算されます。


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