1500万円で家を購入、引っ越したら、2、300万ほど高くして
すぐ売りに出す。売れたら、また新たな家に引っ越す。

単身者ですがこれを繰り返して、徐々にステップアップできないもんですかね。

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A 回答 (6件)

宅建業者です。



出来ると言えば出来ますね。というか、我々はそれで食べてきたような所はありますが、普通に不動産を買い、数年後に高く売って…という事は不可能です。家は時間とともに減価償却してゆきますし、土地価格の上昇も見込めませんので。

要は付加価値を付けて値を上げる事が出来るかどうかという事にかかってます。
簡単に言うと、訳あり物件を買って、通常の物件にする訳です。接道しない物件、建替え不可の物件を購入し、接道させ、あるいは障害を取り除く。違法建築物件を購入し合法化する。占有者のいる競売物件を競落し、占有者を退去させてリフォームして売却する。荒地を購入し宅地化する。農地を買い宅地化するというのも良くある商売の方法です。後は政治的な情報源が必要ですね。

知識と知恵と度胸と努力があれば実現できます。頑張ってください。
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この回答へのお礼

なるほど、と、うなってしまいます。
ありがとうございました。よくわかりました。

お礼日時:2011/04/22 19:05

例えば築の古い物件を安く購入してリフォームして、


リフォーム代+売買手数料代+税金+利益を乗せて
転売すれば可能性は0ではないです^^

何もしないで転売して利益がでるには地価が上がるなど
の要素がないと難しいと思います^^

リフォームして転売する場合は工事中は住めなくなると
思いますし、転売を繰り返すと不動産業者とみなされ
宅建業免許が必要になる場合もありますので、ハードルは
かなり高いと思います^^
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この回答へのお礼

わかりやすい解説ありがとうございました。
安直に考えてました。

お礼日時:2011/04/22 19:04

1500万程度の物件ですぐに売りに出して値段を上げられるよな物件はまずない事。

地価が下がり続けているので値上がりは見込めない事などから無理ですし、家は買って売るだけでも手数料その他いろんな経費がかかります。1500万の物件を買って1500万で売るだけでも、2、300万の経費がかかります。
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この回答へのお礼

そんなに手数料がかかるんですね。
考えが甘かったです。

お礼日時:2011/04/22 19:03

1500万? 土地は?


中古の上もの付で売られてる家をさらに引越しして住んで、価値が上がるわけ無いじゃないですか
修繕費その他もろもろが後につくなら、次は1000万以下で売りに出さなきゃ売れないでしょ

突然その土地周辺に道路が通ったり生活環境が変わるなら話は別ですが
そんな話はとっくの昔に不動産屋の耳に入るので1500万の家なら 初手から2000万くらいに
格上げされてます。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
そうそううまくはいきませんね。

お礼日時:2011/04/22 19:02

地価が上がりそうな場所であれば土地代はわらしべ効果が期待できますが、1500万程度の上物はリフォームしても1000万がいいところだとおもいますよ。



有名な建築家が建てたのであれば可能性はありますが、そのような人は1500万では設計してくれませんね(⌒-⌒; )
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
やはり甘くはありませんね。

お礼日時:2011/04/22 19:02

>徐々にステップアップできないもんですかね



バブルの頃はそういうのが当たり前のようにありました。

最後まで売れ抜けた人はわらしべ長者になり、

借金してまでそれをして、売れ抜けなかった人は
自己破産に追い込まれました。

今、中国では同じようなことをしています。

日本は地価が下がり続けてますから、
同じことをすればするほど損をします。
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>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

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そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
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よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
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(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Qマンションを今すぐ購入したい嫁と、決め切れない私。 現在、二人家族でも

マンションを今すぐ購入したい嫁と、決め切れない私。 現在、二人家族でもうすぐ子供が生まれます。また犬を飼ってます。
賃貸10万の新築マンションに会社からの手当をいただいて実質7万で住んでいますが、1DKで今後家族が増えることを考えるととても狭いです。

嫁は3LDK以上の新築を購入したがっていますが、私は貯金も300万程度しかないので4000万全額ローンは怖いので、今はまだ頭金をためた方が良いと思ってます。

しかしながら現在金利が低いのと消費税増税等を考えると今が買い時であるのもうなずけます。何回もモデルルームを見に行くとだんだんと私も欲しくなってきてますし、ローン計画を聞くと大丈夫な気がしてきます。

3LDKを賃貸だと18万くらいするので運用すれば…と言われると。迷ってしまいます。
夫婦で働いてるので世帯年収は800万くらいです。

チャンスとリスクを教えてください。

Aベストアンサー

一般的に借入は年収の五倍、年間の返済額は年収の25%までが楽に返済できる、と言われています。

この点、ご主人と奥様合わせて800万円の収入があれば4,000万円のローンは問題無いでしょう。

リスクは主に二点。
一つはご主人と奥様の収入の割合。ご主人700万円奥様100万円なら良いのですが、例えば400万円づつとなると奥様が子育て期間中、収入が半減します。この間の支払いをどう乗り切るのか。
また子育てが一段落した後、仕事に復帰するのか、するならフルタイムで働けるのかパートになるのか。
これによって返済計画は大きく変わります。

もう一つは手持ち資金の少なさ。300万円では諸費用を払えば手元には100万円残るかどうかでしょう。これでは病院や事故など不測の事態に心許ない。年収の半年以上は残しておきたい所です。

賃貸だと収入に応じて家賃の安い物件に引っ越せますが、買ってしまうとそうはいきません。

くれぐれも慎重に。

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
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そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q就職後すぐ中古マンションを購入して将来家賃収入を…

就職が決まった大学生です。

働き始めてからすぐに、400万くらいの中古マンションをローンを組むか親にお金を借りて
購入しようかと考えています。というのも、以下二つの考えがあるからです。

(1)普通にアパートを借りた時の1ヶ月の家賃で、家を購入するローンを払っていけるのではないか
という事、そして
(2)完済し終えたら引越しをして、その家を人に貸して家賃収入を得る事が出来ないか
という2点です。

過去の質問を色々検索して見ていましたら、半端に家賃収入に手を出すと税金で
ほとんど稼げないという意見がありました。しかし私は、「稼ぎ」まではいかなくても
月々の軽い小遣い程度になればいいな、程度で考えています。

固定資産税やマンション管理、ローンなどに関する知識はほぼありません。

ぜひ、皆さんから見てこの考えは甘いか、可能なのか、また問題点はどこかを
指摘してください。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

絶対にやめるべき。

中古で400万円、おそらく築20年程度のワンルームでしょう。
まず、安い物件は管理費滞納物件が多いです。
買ったあなたが、滞納分を払う必要があります。
管理費は、固定資産税のように支払いに強制力がないので、
滞納者が多いのです。

10年住んで、完済した時で築30年。
居住中も、固定資産税、管理費、修繕積立金は払う必要があります。
設備が壊れたら、自分持ちで修理。
賃貸なら必要ないお金が出て行きます。

築30年のマンションに店子は付きません。
只同然の、よほど安くしない限り。

かといって売却しようにも、古い物件は買い手が付かない。
買い手が付かず、店子も付かず、誰も住んでいなくても、
固定持参税、管理費、修繕積立金は、あなたが払う。
住んでいないのに払う、馬鹿らしいですね。

挙句の果ては、只同然で手放すはめに。

しかも、個人の、賃貸経営にはリスクが多いです。
変な店子だと、設備破壊破損、家賃滞納、居座り、夜逃げ。

不動産価値が年々上がる不動産バブルは、過去のものです。
アメリカのリーマンショックのように、不動産で儲けるのは博打です。

絶対にやめるべき。

中古で400万円、おそらく築20年程度のワンルームでしょう。
まず、安い物件は管理費滞納物件が多いです。
買ったあなたが、滞納分を払う必要があります。
管理費は、固定資産税のように支払いに強制力がないので、
滞納者が多いのです。

10年住んで、完済した時で築30年。
居住中も、固定資産税、管理費、修繕積立金は払う必要があります。
設備が壊れたら、自分持ちで修理。
賃貸なら必要ないお金が出て行きます。

築30年のマンションに店子は付きません。
只同然の、よほど安...続きを読む

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q親の家を購入したい

友人の話ですが、
親からローンが払えなくなったので援助してほしいと言われたそうです。
友人は、毎月援助するくらいなら、金利も高そうなので、いっそのことローン残高を一気に支払いたいと考え、その代り家の名義を自分のものに変えたいと考えています。
友人の考えは
・不動産屋に頼んで、その家の査定をしてもらう
・その金額を親に支払う。
・親には、支払ったお金でローンを完済してもらう
・余った分は、親のものとする
という感じで、親から家を買うつもりらしいのですが、こういうことってできるのでしょうか?
何か気を付けたほうがいいところとかあれば教えてください。

家は20年前に1500万円くらいで購入したマンションで、あと10年のローンが残っているそうだけど、残高がいくらなのかはまだ聞いていないようです。
兄弟はいないので、相続とかでもめることもないそうです。

Aベストアンサー

建築及び宅建業者です。

ご質問の方法で問題無いと思いますが、不動産屋を入れる必要があるかは微妙な所です。
仲介業者が入った方が契約書や重要事項説明書といった書類を作成して貰えるので良いのですが、今回は住宅ローンを利用しませんし、親子間の売買ですので、要は贈与税のかからない金額で売買すれば問題ありません。仲介手数料分は節約できます。
近隣の同程度のマンションの価格を調べ、それよりも安い金額で買い取ればよろしいでしょう。その場合、残債の方が相場価格より多い場合、親が不足分を追加しないとその家の抵当権を外す事ができませんので注意が必要ですね。

なお、所有権移転登記は司法書士さんのお願いした方が無難です。その場合、当然ですが売買契約書と親の領収書が必要ですので(もちろん税務署もそれを要求すると思います)、文例集や市販の契約書でもいいので、作成する必要があります。抵当権を外すのは銀行が指定する司法書士さんですので、どうせ費用は発生しますから、その方に移転登記もお願いしてもいいかもしれません。

#私の立場から言えば、仲介業者入れた方が良いとは思いますが。

建築及び宅建業者です。

ご質問の方法で問題無いと思いますが、不動産屋を入れる必要があるかは微妙な所です。
仲介業者が入った方が契約書や重要事項説明書といった書類を作成して貰えるので良いのですが、今回は住宅ローンを利用しませんし、親子間の売買ですので、要は贈与税のかからない金額で売買すれば問題ありません。仲介手数料分は節約できます。
近隣の同程度のマンションの価格を調べ、それよりも安い金額で買い取ればよろしいでしょう。その場合、残債の方が相場価格より多い場合、親が不足分を追加...続きを読む


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