建物全体の一部にある店舗付き住宅を貸しています。家賃の滞納が4か月になり催促しても支払っていただけないので、先日内容証明を送付して催促しましたが、何の音沙汰もありません。仕方なく訴状を作成しています、そこで訴状物の価格の算出の仕方なのですが、建物全体の価格から賃貸部分の面積を按分した価格に1/2を掛けて算出した価格が訴状物の価格となるのでしょうか。いろいろ調べてみましたがよく分からないのでどなたか教えて下さい。また契約書の使用損害金の欄の数値を入れるところが空白になっているのですが、その場合家賃相当額を使用損害金として請求に加えることは出来ますか、出来れば併せて教えて頂ければありがたいです。

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A 回答 (2件)

そのとおりです。


当該建物の評価証明書を取り寄せ、その評価額を、全体の面積と明渡を求める面積とに案分比例した価格に2分の1を掛け、それが訴訟物の価格となります。
また、未払い賃料は「賃料相当損害金」として同時に請求できますが、これは、付帯する損害金なので訴訟物には加算しなくていいです。(民事訴訟法9条2項)
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この回答へのお礼

ありがとうございました。確信がないと先に進めない性格なので、助かりました。本当にありがとうございました。

お礼日時:2011/04/22 07:37

 不動産賃貸業を営んでおります。



 まず、お尋ねしますが、内容証明郵便で何を要求なさいましたか?

 ふつう1度めは、滞納家賃の請求ですね。2度目くらいに、無反応・不誠実を非難して(←契約解除の伏線)、滞納家賃をいついつまでに支払え、支払わないと○月××日に契約をもって催告ナシに解除する、という解除の予告を出します。で、契約が解除されてから裁判になりますが、契約解除は成立していますか?

 「解除した」という言葉がないので不安なのですが、解除が成立していないと、法律は徹底した賃借人保護体制になっているので、裁判所は全然相手にしてくれませんですねぇ。解除が成立していると思っても、「まだ契約解除は不当」と言いだす場合さえあります。

 ですからまずそっちの手続きを完全にやってください。

 次に訴訟ですが、滞納家賃と、契約解除後明け渡すまでの間の家賃相当額の損害金(うちでは家賃の5割増しと契約で定めていますので居座れば居座るほど相手には苦しい)、支払うまでの遅延損害金、それらに対する仮執行宣言を請求すれば訴訟額は安く上がります。

 その裁判でガチャガチャやっている間に、相手は出ていくものです。
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それが無理なら、最低でも家賃値上げです。
最悪は相手が応じなければ私共の持ち家ですが、私達が引っ越すしかないかもと考えています。(私共、家族が毎日の騒音、振動によるストレスを理由に引っ越す場合、条件などの提示はできますか?)

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Aベストアンサー

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うるさいから家賃値上げというのは無理ですが、
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おもなメリット、デメリットは以下のようなものだと思います。

●土地を貸した場合:
・いったん貸すと、売却が難しくなる。
・他人所有の建物がたったら、それを自分で買い取らない限り、再び自由に利用できないと考えるべき。
・借地権が発生するので資産価値が下がる(その分、現金が手元に入る。)

メリット
・資産価値が下がるので相続税が軽減される。(ただし土地を貸した時点で権利金を受け取ると、そこで課税されてしまう。現金より不動産で相続させたほうが税金は安い)


●自分で建物をたてた場合:
デメリット
・建物にテナントが入らない場合など、投資資金が回収できるとは限らない。
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メリット
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仮に2:8の地域なら、furui-shiroさんの資産の8割を借地人に渡すのと同じことになりますね。
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借地人は、借地権の代金としてまとまった金額を支払いますが、××年後に無償で借地権を返還するといった契約を結ぶこともあります。
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将来のインフレを考えるなら、例えば地代は固定資産税の××%と決めておき、「将来の税制改正によって、土地の時価に対する固定資産税の実効税率が変わった場合には……の方法で調整する」といった条項を入れておくといいでしょう。
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どちらの選択肢を選ぶにせよ、土地柄や人口増加率、需給動向、その土地のある路線の借地権割合など、さまざまな観点から慎重に検討なさることをお勧めします。

おもなメリット、デメリットは以下のようなものだと思います。

●土地を貸した場合:
・いったん貸すと、売却が難しくなる。
・他人所有の建物がたったら、それを自分で買い取らない限り、再び自由に利用できないと考えるべき。
・借地権が発生するので資産価値が下がる(その分、現金が手元に入る。)

メリット
・資産価値が下がるので相続税が軽減される。(ただし土地を貸した時点で権利金を受け取ると、そこで課税されてしまう。現金より不動産で相続させたほうが税金は安い)


●自分で建物をた...続きを読む

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 安めぐみのキャラって昔からあんな感じなんですか?。
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Q主たる建物と附属建物は一個の建物として建物図面を作成する

主たる建物と附属建物は一個の建物として建物図面を作成する
というように、これらの関係は合わせて一個になるわけですよね。

例えば、
既存建物を増築し、併せて附属建物を新築した場合、
増築による建物の表題部の変更と附属建物の新築の登記を
同一の申請書で申請することができるみたいですが、
どうして附属建物は新築登記になるのでしょうか?

主たる建物と附属建物が併せて一個になるのに
なぜ附属建物部分は増築部分とならずに新築登記なのかが
わかりません。

よろしくお願いします。    

4-73

Aベストアンサー

こんにちは

主たる建物と付属建物は、不動産登記法上ひとつの不動産とみなされ、
ひとつの登記簿に登記されますが、その登記簿の中では、
主たる建物と、付属建物とは分けられています

>例えば、
既存建物を増築し、併せて附属建物を新築した場合、
増築による建物の表題部の変更と附属建物の新築の登記を
同一の申請書で申請することができるみたいですが、
どうして附属建物は新築登記になるのでしょうか?

既存建物を母屋。付属建物を母屋と離れた倉庫。
として考えてみます

主たる建物(母屋)を増築した場合、(例:2階建てを3階建てにしたなど)
その旨を増築による表題部の変更登記が必要です

付属建物(倉庫)を新築した場合は、
付属建物新築の登記が必要になります


そして、その2つの登記を申請する場合には、
別々に申請しなければならないわけでなく、同一の申請書にて
申請できると定められています


なお。。。
個人的には、あまり他の人の回答に対してコメントをしない方が良い
と思ってはいるのですが・・・

いわゆる一般用語と、法律用語では同じ言葉でも意味が大きく異なる
場合も多く、

法律にもよりますが、基本的には「法律は外国語と思え」
「わからない言葉があったら、条文や、判例、学説等でその意味を調べる」
というのは、法律に携わる人間にとっては、常識なのでは?と思います


参考になれば幸いです

こんにちは

主たる建物と付属建物は、不動産登記法上ひとつの不動産とみなされ、
ひとつの登記簿に登記されますが、その登記簿の中では、
主たる建物と、付属建物とは分けられています

>例えば、
既存建物を増築し、併せて附属建物を新築した場合、
増築による建物の表題部の変更と附属建物の新築の登記を
同一の申請書で申請することができるみたいですが、
どうして附属建物は新築登記になるのでしょうか?

既存建物を母屋。付属建物を母屋と離れた倉庫。
として考えてみます

主たる建物(母屋)を増築した...続きを読む

Q安めぐみって?

最近ネプチューンとかロンブーの番組に出てる「安めぐみ」って何者?なんかローブーの格付けに出てたときとネプリーグに出てたときではあきらかにキャラ変わってたんだけど。。。検索してもどこから出てきた人なのかぜんぜんわかりません。知ってる人教えてください

Aベストアンサー

私が初めて彼女を見たのは「王様のブランチ」で、レポーターとしてでした。
水野裕子なども王様のブランチ出身でしたよね。その他にもブランチからタレントとして活躍されてる方が沢山?いらっしゃいます。

Q訴状 建物明渡請求で別途、損害金請求に関して

競売等において、引渡命令の期限後に明渡訴訟を提起する場合の内容について質問させてください。

対象  一戸建て(土地建物) 所有権に基づく明渡請求

この場合、建物の評価額の2分の1を訴訟物の価額とすることは理解できましたが、同時に相手が明け渡すまでの賃料相当損害金を請求する事を予定しています。

1. この損害金は売却決定日の翌日から提訴までの日にちで計算するのでしょうか。
 評価額が1000万とすると、2分の1で500万、これに、上記の日数分の損害金を足して、「訴訟物の価額530万」(一例ですが)などのように記載するのでしょうか。

2. ネット上の不動産広告による地域相場(その地域の築年数と床面積など)から考えると10万円以上するように思えますが、損害金は控えめに8万円位にしておけば問題ないでしょうか。それとも何か具体的な事例を証拠として提出すべきでしょうか?

3. 賃料相当額は「月額8万円はくだらない」と記載するつもりですが、1.の内容で日数計算がややこしいので、「日額2666円を賃料相当損害金として・・・」とするのはよろしくないでしょうか?

賃貸契約の不払いによる事例は沢山見つかりましたが、所有権に基づく訴状のケースが見当たらなかったので質問させていただきました。 何卒よろしくお願い申し上げます。

競売等において、引渡命令の期限後に明渡訴訟を提起する場合の内容について質問させてください。

対象  一戸建て(土地建物) 所有権に基づく明渡請求

この場合、建物の評価額の2分の1を訴訟物の価額とすることは理解できましたが、同時に相手が明け渡すまでの賃料相当損害金を請求する事を予定しています。

1. この損害金は売却決定日の翌日から提訴までの日にちで計算するのでしょうか。
 評価額が1000万とすると、2分の1で500万、これに、上記の日数分の損害金を足して、「訴訟物の価額5...続きを読む

Aベストアンサー

>評価額が1000万とすると、2分の1で500万、これに、上記の日数分の損害金を足して、「訴訟物の価額530万」(一例ですが)などのように記載するのでしょうか。

訴額は固定資産評価証明書に記載されている価格の2分の1です。
訴状の「請求の趣旨」は、
1、被告は原告に対して別紙目録記載の建物から退去し、かつ、平成年月日から明け渡し済みまで、月額金〇〇万円の割合による金員の支払いをせよ。
2、訴訟費用は、被告の負担とする。
 との判決及び第1項につき仮執行宣言を求める。
とします。当然と別紙に目録は記載します。
そして、請求の原因として
〇〇裁判所の競売で何時買ったと言うことと
不法占拠だと言うことと
損害金は賃料相当であること
その根拠は、このようであること
など箇条書きに記載します。
その賃料の根拠は、近隣の賃貸物件の図面などで1平方メートル当たりを計算し、本件不動産の床面積に乗じればいいです。
そうすれば本件不動産の1ヶ月当たりの賃料相当損害金が出せます。
なお「所有権に基づく訴状のケースが見当たらなかったので質問させていただきました。」と言いますが、ほとんど全部が「所有権に基づく」ものです。
例外は、賃借権に基づいて明け渡し訴訟はありますが、ほとんど実務ではないです。

>評価額が1000万とすると、2分の1で500万、これに、上記の日数分の損害金を足して、「訴訟物の価額530万」(一例ですが)などのように記載するのでしょうか。

訴額は固定資産評価証明書に記載されている価格の2分の1です。
訴状の「請求の趣旨」は、
1、被告は原告に対して別紙目録記載の建物から退去し、かつ、平成年月日から明け渡し済みまで、月額金〇〇万円の割合による金員の支払いをせよ。
2、訴訟費用は、被告の負担とする。
 との判決及び第1項につき仮執行宣言を求める。
とします。当...続きを読む

Q黄金伝説と愛エプの安めぐみさん・・・

いきなり!黄金伝説と愛のエプロン、どちらかがヤラセなのでしょうか??

以前安めぐみが黄金伝説の1ヶ月1万円生活に出てた時炊飯ジャーを使って数々の節約レシピを披露し料理上手を謳っていましたが、その後の愛エプでは作った料理を「まずい」と散々言われていました。

単にレシピを見ながらじゃないとマトモな料理を作れないだけなのかなーと思ったんですが、どちらかがやらせってこともあるのかなと思い質問してみました。

Aベストアンサー

 以前、安めぐみの愛のエプロンを見てたのですが、彼女は包丁の手つきも普通でしたし、作った料理もたまねぎがさくさくのオニオングラタンスープと明らかにカレーと勘違いしているハヤシライスでしたので、おそらく日ごろ料理を作っていなくて料理の知識が不足しているだけかな?と感じた覚えがあります。多分カレーとか肉じゃがとか作った事ある料理は普通に作れると思いますよ。

 黄金伝説も中盤戦だけ見ていたのですが、基本的に切って炊飯器に入れて味付けは必要最小限だったので、レシピありだと誰でも作れるものだと思います。審査員無しだからおいしく作るために無茶する必要もありませんしね。だから、基本的に安めぐみはカレーや肉じゃがは上手に作れる自炊学生程度の料理の実力で、やらせ云々と言うより実力以上の料理は作れないだけだと思います。

 答えはかぶってしまったかもしれませんが、私はそう感じました。

Q今日、東京簡易裁判所から、建物明渡事件に対する訴状が届きました。

今日、東京簡易裁判所から、建物明渡事件に対する訴状が届きました。

仮執行付きの判決でした。

原告は本訴状をもって被告との間の本件契約を解除する。という内容でした。

私は5歳になる娘と二人暮らしですが、4ヶ月程前に職を失いました。ハローワークや求人誌で職を探して、積極的に面接に行ったりしておりますが、なかなか採用してもらえません。理由はほとんどが、子供が病気したら休まれると困るからとの事です。
そして未だに決まりません。

そして、法律に詳しい方に相談させて頂きたいのですが、現在家賃を3ヶ月+更新料半月分を滞納しています。
家賃を払わないのが悪いというのは分かっております。でも払いたくても払えません。

両親はすでに他界しており、兄妹もいません。友人や親戚、全て当たりましたが、力になってあげたいけど難しいと言われてしまいました。

法テラスにも相談してみました。まだ回答まちです。

不動産会社にも相談しましたが、裁判所に託しているからそっちで相談してくれと聞く耳をもってもらえませんでした。
私としては、仕事が決まりさえすれば分割でも支払っていく意思はあります。

仮執行宣言をされてしまっている状態だと、強制的に追い出されてしまうのでしょうか?
今、生活保護の申請をした方がいいと市役所に言われたので、申請をしましたが結果が出るまで最大で1ヶ月かかると言われております。

でも、不動産会社はそんなに待ってくれない様子でした。一応その事も話しましたが。

分割での和解が出来ればと思っていますが、私のような場合ですと難しいでしょうか?
もし分割での和解を申し立てる事ができるのでしたら、どのようにすれば良いでしょうか?

今の私の様な状況ですと、年明けくらいには強制的に追い出されてしまうのでしょうか?
私だけなら、良いのですが娘がいるため不安で仕方ありません。

年末年始は動こうにも業務をやっていないので、年明け業務開始と同時にすぐにでも行動しようとは思っています。

法律に詳しい方、皆様からの的確なアドバイスを宜しくお願い致します。

補足 日、建物明渡事件に対しての訴状が東京簡易裁判所から届きました。

今日、東京簡易裁判所から、建物明渡事件に対する訴状が届きました。

仮執行付きの判決でした。

原告は本訴状をもって被告との間の本件契約を解除する。という内容でした。

私は5歳になる娘と二人暮らしですが、4ヶ月程前に職を失いました。ハローワークや求人誌で職を探して、積極的に面接に行ったりしておりますが、なかなか採用してもらえません。理由はほとんどが、子供が病気したら休まれると困るからとの事です。
そして未だに決まりません。

そして、法律に詳しい方に相談させて頂きたいの...続きを読む

Aベストアンサー

> 今、生活保護の申請をした方がいいと市役所に言われたので、
> 申請をしましたが結果が出るまで最大で1ヶ月かかると言われております。

まず、呼び出し期日まで、まだひと月ぐらいあると思います。
その間に、上手く生活保護がでるのではないでしょうか?

また、生活保護の申請中であるとの事情を裁判所で話しましょう。
最低でも、判決期日をひと月ぐらい先にとってくれるでしょう。
それにより、間に合うと思いますよ。


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