現在、持ち家の名義は、祖母のものになっているのですが、これを父親に、名義変更したいのですが、どこで、どのように、変更したら、いいのでしょうか?

また、変更のさい、必要なものや、注意事項など、ありますでしょうか?

それと、これは、本人が手続きにいかないと、できないものなんでしょうか?

祖母が、年老いていて、めんどくさい事は、嫌がるもので・・・

分かる方、よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

「税理士によって、評価額が違うとなれば、何を、信じればよいのでしょうって事」に。


元々、土地の価格は複数あります。
簿価、固定資産税評価額、時価、相続税評価額などです。
相続・贈与の場合には評価基準が国税庁からでてますが、基準に当てはまるかどうかの判断が人それぞれということです。
宅地の隣に草ぼうぼうの土地があるが、登記上は宅地であるが、畑や雑種地として評価してよいのではないかとか、正面道路をどちらにするかなど評価する人の判断で左右されます。
これをもって「何を信じたらいいのかわからん」というのは、冒頭にいうように早計で、元々複数の価格があるものなのでそういうものだと思うほうが精神衛生的に良いです。

段差のある土地におじさん数名が来てて、ワイワイやってました。なんだろうな?と思ったら彼らは税理士で「この土地の評価をどうしたらよいと思う?段差のため無道地だから、評価を下げたい」「いや、宅地というより雑種地だろう」などと話してました。
相続税は詰まるところ財産の評価をどうするかということに尽きるようです。
ですから、税務署員でも「この土地の評価額はこれこれです」とは決して口にしないわけです。

質問の本意に戻って、不動産の所有権移転についても生きてるうちなら贈与、なくなったら相続になりますが、どの財産を誰が貰うかという問題と、果たして価値がどれだけあるのかの問題が出ます。
実は名義変更そのものの手続きなど、入院してる病室のネームプレートを換えるのと同じです。
でも、勝手に換えると医師は困るのでそれなりに手続きがいりますよね。
その「前準備」のほうが大変なのです。
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この回答へのお礼

hata79さん

色んな例えで、詳しい解説ありがとうございます。

家は、父親兄弟が仲が悪いもので、評価額によっても、色々と、もめごとが起きそうな
予感がします・・・

利便性や、利用価値など、様々な、理由によって、変化するのは、わかりました。

家の名義変更から、話は、かなりそれてしまいましたが、とりあえず、名義変更をしておいた方が
後々に、もめごとが、少しでも、少なくなると、思い、質問した次第でした。

本題から、それた、質問等々、色々と、親切にありがとうございました。

お礼日時:2011/04/23 21:26

補足文を読み、老婆心ながら。


「不動産評価額については、固定資産税を支払っていることを考えたら、安易に、市役所で 分かるものと思っていました」
市役所の固定資産税課などの税務関係課と税務署は違います。
市は地方自治体、税務署は国の機関です。
市役所では不動産にかかる固定資産税を徴収するために、市で固定資産税評価額をだしそれを課税標準額として課税してきます。
つまり土地も建物も「固定資産税評価額」があるわけです。
ところが、不動産を相続した或いは贈与した場合に発生する相続税・贈与税については相続財産評価基本通達というものがあり、この固定資産税評価額とは別に評価をしなくてはなりません。
その際、現在の法令では「家屋については固定資産税評価額がそのまま相続税評価額に」なりますが、土地については、路線価格あるいは倍率価格という評価方法で評価します。

一言で云うと「お国が相続税・贈与税と課税するための土地の評価と、市長が固定資産税を取るための固定資産税評価額は違う」のです。
固定資産税評価額は市にいけば「はいよっ」と教えてくれます。課税通知にも載ってます。
土地の評価額は税務署では「はいよっ」と教えてくれません。
相続を受けた・贈与を受けた土地の評価は納税者が自分で行って申告してくださいとなってるからです。
特に評価額によって納税額が左右されますので、税務署員が「この不動産の評価額はこれです」とはいいません。
言えないのだそうです。

一般的に税務署にて「解らないことは教えてくれる」と思います。
税金の計算方法、申告書の書き方などは、結構親切に指導してくれます。
しかし、課税標準の評価は「税金の計算ではなく、価値の判定である」として教えてくれないのです。
相続財産の評価の方法はこうですよ、通達がこう出てますというのは教えてくれます。
具体的な計算は(再び、おそるべしですが)してくれません。

相続税申告書の作成に当たって、財産評価額を「これでいいか」と訪ねても「回答できない」といわれます。
これ、事実です。

長くなりましたが、市の固定資産税評価額と、国税である相続・贈与税の評価は違います。
そして税理士によって、評価額が変動するものがあるのも事実です。

この回答への補足

詳しい解説ありがとうございます。

固定資産税とは、また違っていたのですねぇ・・・

無知ゆえ、安易な考えでした。

しかし。。。税理士によって、評価額が違うとなれば、何を、信じればよいのでしょうって事です・・・

誰によって、何が、確固たるものかが、いまいち、理解できないのですが・・・

補足日時:2011/04/22 23:36
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この回答へのお礼

重ねがさね、ありがとうございます。

2つの、回答内容を、同時期に読ませて、いただいたので、文章を、まとめて、書きました。

色々とありがとうございました。

お礼日時:2011/04/23 23:20

不動産の所有権移転手続きは司法書士が業としておこなってます。


それとは別に税金の問題があります。
相続財産の協議分割をして、協議分割書を元に所有権移転登記を行い、相続税が出るようなら申告して納税します。
所有権を移転するという問題よりも「税金をどうするか」の方が大きな問題になるのが一般的ですね。
税金の問題は税理士に、所有権移転登記の問題は司法書士に相談されるのがベストです。
窓口としては税理士を最初に選ぶほうが良いと思います。

すべての手続きは「本人」が行うことが原則ですので、税理士や司法書士に頼まなくても良いですが、現実問題として専門家に任せるのがベターです。
法的知識があり、税務署や法務局に何度も行く時間と根気のある人なら可能です。
但し不動産の評価だけは専門家である税理士に任せるべきです。
税務署では「この不動産評価額は幾らです」という回答は(驚くべきことですが)してくれません。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

まずは、税理士、そして、司法書士に相談ですね。

不動産評価額については、固定資産税を支払っていることを考えたら、安易に、市役所で
分かるものと思っていました・・・

なんの、知識もないものですから、やはり、専門家に、相談が一番よいのですね。

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/22 20:55

おばあさんは65歳以上でしょうから


贈与で相続時精算課税を適用するのがよろしいでしょう

おばあさんの印鑑登録を行って、その印鑑で贈与契約書を作成し、印鑑証明を付ければ所有権移転登記できます(おばあさんの委任状は必要です)
贈与税が課税される価額であれば税務署に相続時精算課税の申告を行います

必要な書類は
贈与契約書
おばあさんの 委任状、印鑑証明
父上の 委任状(司法書士に登記手続きを委任する場合)、印鑑証明、住民票

詳細は 上記をキーワードに検索してください
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

相続時精算課税、初めて、ききました。

贈与税とは、また、違うみたいですね。

家族と、相談の結果、検討してみます。

お礼日時:2011/04/22 18:32

持ち家の名義・・・登記簿上での名前ですね。


そうだとすれば贈与になりそうです。
贈与税がかかるかも知れません。

おばあさまには大変失礼ですが・・・相続の時の方が良さそうに思います。

http://allabout.co.jp/finance/gc/373816/

相続人が複数おり分けることが困難な場合もめることがあります。

公正証書遺言を出来ることならば書いておいてもらうと良いかも知れません。

この回答への補足

相続のさい、父と、その弟がいるので、家までは、半分できないので、生前に、贈与してもらう
事が考えたのです。

相続の時になると、それが、もめるのでは。。。と。。。

祖母も、年をとっていまして、遺言や、手続きに関しても、何かと、めんどうがるのです・・・

補足日時:2011/04/21 20:31
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

家族と相談の結果、じっくりと決めたいとおもいます。

お礼日時:2011/04/22 18:29

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最初に400万円の頭金を私が出しました。
共稼ぎですが奥さんの稼ぎはまったく家には入れず、私が奥さんの借金分も払っています。

離婚したら奥さんは出ていき、私1人で住みます。

ですから奥さんの名義をなくして私1人の名義にしたいのです。

この場合どこで手続きをすればいいですか?
手続きはいくらぐらいかかりますか?

30年ローンで今11年が過ぎました。
この場合借金の方がまだ多いですが私に相続税はかかりますか?

またこういうことは離婚する前に全部手続きを済ました方がいいのですか?

詳しい方教えてください。

Aベストアンサー

> ですから奥さんの名義をなくして私1人の名義にしたいのです。
> この場合どこで手続きをすればいいですか?
> 手続きはいくらぐらいかかりますか?

その前に解決しておくべき大きな問題が残っていませんか? 「ローンの名義変更」です。

おそらく質問者様は「家の名義を」自分一人にしたい、と言われているのだと思います。それだけであれば当人同士が手続きを進めるだけでいいのですが、現実には家の名義とは別にローンの名義も質問者様一人にすべきです。そしてこれらの変更手続きは異なります。 問題はローン名義の変更ができるかどうかは当人同士の手続きではなく、お金を貸している側(公庫・銀行)の判断も必要なのです。

要するに公庫や銀行がローンの名義変更を(二人で保証されている状態から、一人に変更するというリスクがある中で)認めるかどうかが問題であって、認められない以上は変更できないのです。まずはここをクリアできるか公庫なり銀行なりに確認しておくべきだと思います。

既に確認済みであれば失礼しました。もし仮に変更ができたとして・・・

> この場合借金の方がまだ多いですが私に相続税はかかりますか?

「相続」税はかかりませんが、この手続きが「贈与」とみなされ、贈与税がかかる可能性はあります。贈与税については参考URLをどうぞ:

> またこういうことは離婚する前に全部手続きを済ました方がいいのですか?

離婚後に手続きできるかできないか、という意味ではできます。

ただあまり先延ばしにはしない方がいいと思います。万が一の話ですが、離婚後に今の奥様が再婚した後で不幸にも亡くなってしまった場合に相続が発生します。それまでに家の権利の譲渡が行われていないと、奥様が所有している権利の一部や条件次第で全てが質問者様からは全くの他人である新しい夫とその子供のものになってしまいます。そうなってからでは手続きがスムーズに進まなくなる(というか断られる)可能性もあります。

参考URL:http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

> ですから奥さんの名義をなくして私1人の名義にしたいのです。
> この場合どこで手続きをすればいいですか?
> 手続きはいくらぐらいかかりますか?

その前に解決しておくべき大きな問題が残っていませんか? 「ローンの名義変更」です。

おそらく質問者様は「家の名義を」自分一人にしたい、と言われているのだと思います。それだけであれば当人同士が手続きを進めるだけでいいのですが、現実には家の名義とは別にローンの名義も質問者様一人にすべきです。そしてこれらの変更手続きは異なります。 ...続きを読む

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効果は薄いでしょうね。
現在スパムが送られているということは、そのアドレスはそういった
送信先リストに掲載されてあちこちのスパム業者へ配布・転売されている可能性があります。
自動送信プログラムなどによってスケジュール送信されていることもあるので
同一のアドレスを使っているかぎり、一定期間とめても
その後受信可能になった際にスパムがくる可能性はなくなりません。
ほぼ完全に防ぐ方法としては、異なるアドレスを推測しづらい形式で作成し
それを一切の公の場所に公開しないことです。
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この場合、メールを受信する一次的なメールアドレスを用意して
そこからの転送として本来のアドレスで受信をしています。
一次アドレスにスパムが来るようになった場合はこのアドレスを変更し
転送先はそのままとしています。
こちらからどこかへ連絡をする際には一次アドレスから送信しています。
手間はかかりますが、大量にスパムメールが届くようになってしまった場合の
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社内のサーバー上で指定ドメインからの送信をブロックするという対策もありますが、完全ではありません。

効果は薄いでしょうね。
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送信先リストに掲載されてあちこちのスパム業者へ配布・転売されている可能性があります。
自動送信プログラムなどによってスケジュール送信されていることもあるので
同一のアドレスを使っているかぎり、一定期間とめても
その後受信可能になった際にスパムがくる可能性はなくなりません。
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実家には81歳の父が一人暮らしをしていますが、住んでいる土地と家
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父は7人兄弟の長男ですでに兄弟の4人が亡くなっています。

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あるとすればどういった事が考えられるでしょうか。

先日名義を父に変更する為に、生存している父の2人の兄弟と亡くなっている
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人(亡くなった父の弟の子)が手続きを拒否します。

仮に、その土地の財産の取り分を主張しているのであれば、その分は
支払う準備はできているのですが、どうもそれが目的ではないようです。
とにかく「関わりたくないの一点張りです」

このままではいつまでも名義は祖父のままです。
名義を父に変更するにはどうしたら良いでしょうか。
一部の人の判子を押してもらうに、法的強制力はないのですか。

全くの素人の質問で申し訳ありません。

Aベストアンサー

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そうしますと、st3817さんは祖父の相続人ではないので、祖父の財産の一部でも(持分権でも)請求する権利はないです。
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そのように順次に登記を(おそらく各相続人の持分権は数百分の数百となるでしよう。)しないと、解決できない問題です。
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Aベストアンサー

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恐れ入ります、近々離婚することになりました。
離婚による財産分割の際の住居の処遇について、
是非ご教示をお願い致します。

現在住んでいる家は、
土地(約40坪)は私の実母名義で、建物は妻名義です。
家は3年前に建て直しましたが、
私が当時から病気療養中でありましため、
私自身は土地や建物の権利には全く無関係な状態です。

3年前に立て直した家は、4階立ての賃貸併用住宅で、
1階の一部に私の実母が住み、3階の一部と4階は私たち家族(私・妻・長男7歳・次男3歳)が居住しております。

賃貸部分は5部屋で、家賃収入は月約45万円で、
それを30年住宅ローンの支払いに充てております。
ローンは約9000万円で、実母名義の土地は担保となっております。

妻との話し合いで、離婚後、妻は家を出て実家に帰ることになり、
この建物の所有権を放棄して名義を変更したいとのことです。

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自己破産・免責を受け、その直後から病気療養の身となり、
現在も無職状で、今後もすぐに社会復帰できる見通しはありません。

このような背景を前提に質問させていただきたいのですが、

1、このような私の状態でローン契約の残っている建物の名義を
私の名義に変更などできるのでしょうか?

2、私の弟(公務員・40歳)の名義に変更することは可能でしょうか?

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4、私の妻から私の弟の名義に変更できた場合、なにか通常の名義変更とは違う問題が起きることはありますでしょうか?

恥ずかしながら体調が悪く、
急な離婚協議にどう対処していけばよいか頭が働きません。
誠に恐縮ですが、どうかご教示お願い致します。

恐れ入ります、近々離婚することになりました。
離婚による財産分割の際の住居の処遇について、
是非ご教示をお願い致します。

現在住んでいる家は、
土地(約40坪)は私の実母名義で、建物は妻名義です。
家は3年前に建て直しましたが、
私が当時から病気療養中でありましため、
私自身は土地や建物の権利には全く無関係な状態です。

3年前に立て直した家は、4階立ての賃貸併用住宅で、
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Aベストアンサー

・協議離婚の財産分与とするなら、相手は配偶者と言う事になるでしょう。
財産分与とするには建物の評価額が大きすぎます。なぜなら質問者が債務引受できないからです。
妻が建物の所有権をなくして出て行きたいと言うのは、ローンからも開放してね、
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・弟さんが債務引受して負担付贈与で名義変更する事は、銀行が認めれば可能かも知れません。しかし公務員で不動産収入が年間500万円以上発生する事と、持ち家が発生することで支障が出ませんか。

・税金はその取得財産の価格によるので、ここでいくらと回答できません。

・建物が区分登記に変更できれば、住宅部分は財産分与にして夫の持分と、賃貸部分は母の持分にして賃貸部分の収入は母で計上して借主を母にできたら、抵当権は設定してあるので夫は担保提供者だけで済むかもしれない。
わずかな可能性ではありますが。


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