重要事項説明書の解約に関する事項の欄に、「履行の着手」までに・・・・とありますが、それはどの時点を指すことなのでしょうか?
知り合いの不動産屋に聞くと、建材の加工が始まったときとか銀行ローンの申込を開始したときとか、いろいろあるみたいです。(中間金の支払いがあるときはその時点だそうですが、それがない時はいつなんですかね?)
地方によってとか業者によってばらつきがあるのでしょうか?

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A 回答 (4件)

「履行の着手」とは,通常は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をおこない,又は,履行の提供をするために必要な前提行為をした場合を指します。

 

具体的に判例で認められた履行の着手として売主については,所有権移転の仮登記申請,売却を前提とした分筆登記申請があり,買主については売買代全の提供とともに目的物の引渡し求めたとき,中間金や残金を支払ったときなどがあります。
「履行の着手」には明確な基準がなく、それぞれの事例で解釈が分かれます。注文住宅場合は買主の意向を取り入れてオーダーで作るので、履行の着手の時期が建売りの場合に比べて早まる傾向があります。
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この回答へのお礼

明確な基準がないというのは面倒ですね。ある程度の基準があると便利だと思います。ありがとうございます。

お礼日時:2001/04/22 17:29

一般的な不動産の契約書では、契約後3つのタイミングで解除期日が記されていると思います。



まず1つ目が、「融資承認期日」で、これは買主がローンを利用して物件を購入する場合、この期日までであれば、あらかじめ予定されたローンの融資が承諾されない場合は、白紙解約(手付金ももどってくる)になるものです。本来は買主が購入の意思があっても物理的に買えないんだから仕方ないでしょうという意味合いで、当然にして、最初から契約はなかったことになります。ですからこれは履行ではなく、契約を成就させるための準備だと思います。

次に「手付解除期日」ですが、こちらは決められた期日までなら、理由の如何を問わず、買主から解除する場合は支払った手付金を放棄して、売主から解除する場合は受領した手付金とさらに同額の金員を倍返しすれば解除できるというものです。
売主だってもっと高く買いたい人が出てくれば、一方的に解約できるわけですから、この時点でも厳密には履行にはならないと思います。

※手付解除は、一種のペナルティですね。ですから手付金の額は契約の固さを示す上では重要なんです。
さらに中間金の支払いを設定している場合は、第1回目の中間金支払い日かこの手付解除期日の、どちらか先に到来した日ということで解釈されます。
ですからこの期日は契約から1~2ヶ月くらいで設定するのが普通です。

問題はこれらの期日が過ぎてしまった場合の解約です。これは「違約」解約となり通常は損害額にかかわらず売買価格の20%を請求できることになってるはずです。
考え方としては、契約後、買主は支払いの準備を、売主は引渡しの準備に入るわけですが、上記2つの期日までは契約は、まだ契約が確定していないとも言えますので、手附解除期日が過ぎてからが履行の着手ということになると思います。

よく建築条件付売り地の取引でこういったトラブルがありますが、やはり仲介する立場で考えると、最悪の場合を予測して、それまでに買主の希望で間取り変更をして、そのためにかかった費用などは、その差額分(現況復帰させるための費用)は解約しても買主が解約しても払うべき等の取り決めをしておくか、確定するまで着工しないべきだと思います。

現在、具体的にどのような状況かはわかりませんが、売主業者によってはなあなあで工事を進めるところもあるので、一見親切そうな行為ですが、そうなった場合は一方的に買主が不利になることも知った上で、変更・追加のオーダーはするべきです。
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この回答へのお礼

御回答を参考にして今後は進めたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2001/04/22 17:31

履行の着手とは、その言葉の通りです。



あなたは、代金を払うという債務をおっています。
業者は、この場合建築工事ですね、工事を完了させる債務をおっています。

双方どちらでもいいのですが、債務を履行に向けて何か行動を起こした時点で、履行の着手ということになります。

履行に向けての行動ですが、いろいろです。
業者の建材の加工とかかれていますが、
業者が加工するために建材を注文した時
加工するために、大工さんを雇い入れたときなど、
何でもいいのです。いずれも、早いほう。

Coolpigさんの場合、銀行に申し込んだときも、履行の着手になります。
もっと極端な話を言うなら、銀行に「申し込むため!」に家を出たことも履行の着手になります。

しかし、一般的に言うな考えでは、金銭的な損害が発生するような行動です。

銀行に申し込んでもローン契約が完了するまで、ローンの解約手数料などはかかりませんよね。
業者側も電話で金曜日に建材を注文しても、月曜日の朝に注文の取り消しが可能であれば、履行の着手と言わないこともあります。

参考にしてください。
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この回答へのお礼

やはり、不利益が発生した時点ということですね。皆さん回答が早いので驚きました。ありがとうございます。

お礼日時:2001/04/22 17:27

具体的な状況がわかりませんのでなんとも言えませんが


契約の履行の着手とは「客観的に外部から認識し得るような形で、履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」とされております。
ですから解釈が分かれるケースは実際にあります。
簡単に言ってしまえば、解約したことで不利益がでた場合ということになるでしょうか。
つまり銀行ローンの申し込みをしただけでは、なにも不利益を及ぼさないとこちらが解釈しても、先方が材料を仕入れてしまったとかいうケースは前提行為になってしまいますよね。
ですからばらつきがでてしまうのは仕方がないですね。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。不利益が発生した時に着目すれば良いのですか。そう考えるとわかりやすいですね。

お礼日時:2001/04/22 17:24

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「履行の着手」とは,通常は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をおこない、又は、履行の提供をするために必要な前提行為をした場合を指します。 

具体的に判例で認められた履行の着手として売主については、新築の場合、業者の建材の加工が始まった段階、業者が建材を注文した段階、建材を加工するために、大工を雇い入れた段階などがあります。
いずれにしても、建築に向けて一番最初に為した行為を指します。ちなみに中古物件の場合ですと所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請等でしょうか。
更に、マンションの場合ですが、マンションは契約締結時には通常、既に物件は完成していますので、物件の所有権移転の仮登記申請等がこれにあたると思われます。
あるいは、金融機関の融資を利用する場合、抵当権が設定された段階まできているとこれも履行の着手ととって間違いありません。

一方、買主側については売買代全の提供とともに目的物の引渡し求めたときや中間金や残金を支払ったときなどがあります。
ですので、融資申込時点ではなく、融資実行時が契約の履行の着手となるかと思います。

但し、「履行の着手」には明確な基準がなく、それぞれの事例で解釈が分かれますのでご注意いただきたいのですが、少なくとも、買主側がローン申込やその準備をしている段階とは取れませんね。

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Aベストアンサー

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