購入候補地に擁壁があります。(高さ2.3mほど、土地の2辺にあります)
擁壁で購入候補地が隣地より高くなっています。

不動産屋からもらった資料には、
逆T字型鉄筋コンクリート擁壁、
擁壁の天場20cm、擁壁付け根35cm、底版長さ160cm、底版厚さ25cm、
鉄筋は横筋D10@250 縦筋D10@200と書いてあります。
木造2階建てを希望していますが、建築することに問題はないでしょうか?
やはり擁壁から出来るだけ離して建築したほうが良いでしょうか?

お詳しい方、回答お願いします。

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A 回答 (5件)

形状と数値で判断のざっとの判断でよければ近接建設についてはNOです。


しかし、わからない点がいくつもあるので専門家に相談しておいてください。

一般的に住宅を建てるときに見る構造計算での積載荷重は通常1t/m2または100KN/m2です。
0.3という数値は単位がtであった時でも30KN/m2と判断できるので不足です。
地耐力では仕上がり30KN/m2の造成状況するのは望ましいですが、構造計算採用数値が0.3というのは少ないと思います。なので、おそらく建物荷重をかけるべきでない擁壁であると想像します。

確認申請も開発もいらなかったということが適正であれば、擁壁はともかく地盤の高低差が2m以内でないといけません。現在壁でなく土地の高さの差が2mあれば違法となるでしょう。

また寸法は行政で決めている認定ものと比較しても鉄筋も細く底盤も短いのでかなりの省力設計をしています。なので余分な力をかけることはできないと想像します。

離す距離は基本的には高さの1.5倍(3m)以上必要が出てくると思います。また、地盤改良が必要でも湿式の柱状改良はしてはいけません。圧力が擁壁にかかりますから。底盤にかからない位置に鋼製杭等で擁壁にできるだけ力をかけない方式を選んでください。

まずは、法に問題ないか。離しても希望の建物が建つか、今後擁壁の管理者となる責任が負えるか。
以上のことに気をつけて購入を考えてください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

やはり擁壁に頼って建築することは、
危険そうですね。

構造計算書をもらったものの、
数値の意味がさっぱり解らず、不安でしたが、
ご教授いただいた気分がスッキリしました。

土地自体は気に入っていますので、
「杭工事を前提とした計画」または
「擁壁から離した計画」として
購入を検討していきたいと思います。

ちなみに確認申請をとっていないことに関しては、
土地の段差が1.9mだからとの返答をもらいましたので、
土地自体に違法性はないようです。

不動産屋さんは信頼できそうなので、
売主さんである地主さんにもお会いしてみて、
適法であるか、希望の建築ができるか、
自分が擁壁の管理者になることに責任が負えるかをを
念頭においていきたいと計画をすすめて行きたいと思います。

具体的な数値のことまで、
教えていただきありがとうございました。

ベストアンサーとさせていただきます。
今後も分からないことがありましたら、
ご教授おねがいします。

お礼日時:2011/04/23 13:49

補足です。


2m離せば底盤にあたりませんから、2m離して擁壁に圧力をできるだけかけず、杭をうつことによる建物の建設は可能です。
2方向ですが2m後退で家が建つと可能性が広がると思い補足いたします。
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昨年まで不動産の売買仲介、分譲住宅・分譲地等々の販売をやっておりました。


用壁のある宅地であれば、宅地に関する都道府県知事のなんらかの開発許可証か確認済証・検査済証がある筈です。
まず、そういった書類を売主に提示してもらいましょう。
許可とか確認の無い土地であればちょっと不安ですが、質問された擁壁であれば、何ら不安は無いと思います。
何故ならば、25年前に2~3mの高さのケンチブロックの擁壁の天場から1mぐらいで建築した建売住宅が、震度5を2回ほど経験しておりますが、現在に至ってもなんともありません。鉄筋コンクリートであればケンチブロックよりも強いでしょうから、大丈夫だと思います。
それでも不安な場合は、擁壁の基礎がどのように施工されているのか、施工図等を売り主に見せてもらい、現地で自分の目で確認し、納得するしかありません。
現地の地勢にもよりますが、造成工事がいい加減であれば、50坪ぐらいの宅地であれば、最大限擁壁から離して建物を建ててみても、危険極まりないと思います。
売主の信用度もこういった宅地を購入する折には、重要な判断材料となるでしょう。

擁壁の件は載っていませんが、その他諸々のことがらが下記HPに載っています。

http://kautoki.web.fc2.com/(★新築住宅購入語録)

参考URL:http://kautoki.web.fc2.com/
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

擁壁自体は高さ2.3mなのですが、
擁壁天場から40cm低いところが地面になるので、
段差は1.9mとなり、確認申請が不要と
不動産屋さんから連絡がありました。

売主さんの信用度も重要ですよね。
売主さんは分譲業者ではなく、一般の地主さんなので、
実際にお会いして確認してみようと思います。

リンクを貼っていただいた、
★新築住宅購入語録もすごく参考になりました。

プロの方のアドバイスをいただけて、
勉強になりました。

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/23 13:30

2mを超える擁壁は確認申請や完了検査が必要ですので、


国交省の認定工法、あるいは構造計算のなされたものだと思います。
ですので擁壁自体は問題ないと思われます。
あとは、盛土の部分がどのくらいの耐力があるのかという部分になります。

できれば擁壁の底盤は避けたいところですが、市街地などではそんなにあけて建てたら住むところがなくなってしまいます…。
敷地に余裕がないのであればそこに重なっても、大きな問題はないと思います。
2.3m+底盤までの深さ分の盛土の重量がすでにかかっていますし、
木造の建物の重量はそれに比べたら少ないですからね。
尚、地盤補強、杭工事などが必要な場合は建築士に相談するしかありません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

不動産屋さんの話ですと、
細かい経緯は不明ですが、確認申請をしていない擁壁のようなのです。
構造計算はしてあるようなのですが‥。
ちなみに上載荷重0.30と書いてあります。
単位などは書いてありません。

盛土の部分の耐力はわかりません。

建築士さんの知り合いもツテもありません‥。

補足日時:2011/04/22 23:45
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

盛土の耐力について、まったく頭に無かったので
指摘していただいて助かりました。

資金計画に杭工事のことも含めて
検討してみたいと思います。

お礼日時:2011/04/23 13:12

ご心配なら、建築士事務所で、ご相談下さい。

(現場の状況と、擁壁の図面を見せてお話を)

もし擁壁が崩壊しても大丈夫なように、設計をして頂けると思います。

基礎を深くするとか、基礎から離すとか、擁壁の耐荷重以下の建物配置にするとか
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

なるほど。
いろいろ対策方法はあるのですね。
専門家にお願いして、擁壁を頼らないような
設計にしようと思います。

お礼日時:2011/04/23 13:03

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Q適格擁壁なら擁壁から1mの所に建物を建てても安全?

こんにちは。素人ですので専門用語や基礎知識に乏しいのですが、どなたかアドバイスいただけたら助かります。
この度、土地を購入し新築の家を建てることになりました。
都市計画における区画整理事業で整備された地区で、購入した土地が北側のみ1.5mほど盛土した土地になります。
L字型の適格擁壁も設置され約10年ほど経って地盤も安定しており、柔らかい地盤ではないそうなので杭打ちなどの基礎工事の必要もないとのことでした。
今、軽量鉄骨の住宅でHM2社と競合させている段階なのですが、1社は擁壁から1m30の所から建物を建てても問題ないとプランをあげてきたのですが、もう1社は絶対に必要ではないけれど数十年後のことや地震などを想定すると2.5mは擁壁から後退させて作る方が安全だといっています。
土地に限りもありますのでできれば1m後退で建てられたらありがたいのですが、地震や数十年後の安全が不安定なら・・と悩んでいます。
適格擁壁でもやはり数十年後のことを考えるなら大きく擁壁から後退させて建物を建築させたほうがいいのでしょうか?
ご意見・アドバイスいただけたら助かります。
よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

No.4です。
補足ありがとうございます。
およそ想像がついていました。

1方のHMが擁壁からの離れを2.5m確保する提案は、「適格擁壁」とは明言しても、必ずしも保証はできない証拠でしょう。
ただ、ごり押しをしない、良心的な担当とも思います。

前述のように、絶対安全というものは家にしろ擁壁にしろ、なかなかありません。
いつやってくるのかわからない天災の規模や被害は、なかなか想定でみませんし。
湯水のように費用をつぎ込めればいいのでしょうが、敷地の面積や形態の制限もありますしね。

ここではあなたの敷地の情報や建物の情報が足りません。
ですので、あなたを安心させる回答はおそらくできません。
一番は、信頼のおけるHMの担当に、場合によっては営業だけでなく設計をしている建築士から直接説明を聞いたほうが妥当と考えます。
過大なセットバックを必要としない考えのHMの側も、建築士の判断を直接聞けば参考になりそうです。
中途半端な回答で、誠に申し訳ありません。

最後に、

>大地震などに備えて2,5m離して建てた方がより安全

この場合は、
・擁壁を安全にしたいのか
・建物を安全にしたいのか
・双方を安全にしたいのか
で、考え方や対処方法が変わりそうですね。
言葉の上げ足を取るようで申し訳ありませんが、漠然とした「安全」との表現では、「適格擁壁」と同じ表現で一般の方には「全て大丈夫」と誤解を受けそうです。

No.4です。
補足ありがとうございます。
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Q擁壁工事の費用が適正なのかわかりません。教えてください。

南ひな壇の42坪のアパートの新築見積りをある鉄骨ハウスメーカーにお願いしました。
建物本体の価格より驚いてしまったのが、擁壁工事費用550万円かかるという点でした。
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この価格は妥当なのでしょうか。

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南ひな壇はおおや石で、このままでは建築許可がでない。
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コの字形にしなければいけません。
道路からの高低差は一番高いところで1メートル70センチくらいはあると思います。

ご専門の方、わかりやすく、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 #1です。

 見積りの内容を見ると、現場打ちですね。通常このくらいの高さであればプレキャストを使った方が工期が短く、見た目もきれいなのですが。
 ただ、ここに出された数量だけでは規模(長さ)が分からないので、適正かどうかの判断は出来かねます。
 ちなみに、プレキャスト擁壁(宅造用)だと1.5m位の高さ(根入れ含む)でだいたい4~5万くらい(1本/2m)です。設置手間は2.5~3万/mといったところでしょう。ただし、土工事(掘削、埋め戻し、残土処分)などは別になります。又、設置手間も高さによって異なってきます。

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擁壁が倒壊して自宅に被害が出た場合、擁壁の持ち主に損害を保証してもらえるのでしょうか?
他人の擁壁が壊れて自宅に被害がでた場合、保証してくれる保険とかあったら教えて頂けますか?

Aベストアンサー

>擁壁が倒壊して自宅に被害が出た場合、擁壁の持ち主に損害を保証してもらえるのでしょうか?

原因によりますね。
老朽化などなら管理上の問題ですので、損害賠償を請求することはできるでしょう。

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もっとも、擁壁の設置・管理などについては所有者などに過失があれば請求することはできますが、過失の存在の証明は質問者側にありますので、非常に困難です。

こんな質問をするのは、その擁壁に何か問題があるのでしょうか?
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Q擁壁がある土地を購入した方

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもできる限りの自己チェックはしましたが、大きな亀裂やズレなどは見当たりませんでした。
土地の広さは100坪ほどあり、擁壁から離して家を建てれば建てることは出来るのですが、将来的なメンテナンス費用を考えると踏ん切りがつきません。
擁壁がある分、周囲の平地の地価より300万ほど安いです。建築家と擁壁の施工経験者に現地を見てもらいましたが、地盤が強ければ、擁壁は古いがやり直すほどではないと言われました。
実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか?
また、メンテナンスに予想外の費用がかかったなど、購入に踏み切る点で注意点などありましたら教えていただきたいです。
また、購入して良かったという意見もありましたら聞かせてください。

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Aベストアンサー

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。
他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。

そして、今の感想ですが、とても満足しています。
メインの開口部が抜けているということは想像以上に気持ちのいいものでした。
庭が結果的に広くなったのも快適ですし、(今は畑になっている)隣に建物が建っても日当りに影響なさそうですし。

価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか?
住んだら古い擁壁は自分から見えないので何も気になりませんよ。メンテナンスにお金って必要ですか?
でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。
当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。

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