購入候補地に擁壁があります。(高さ2.3mほど、土地の2辺にあります)
擁壁で購入候補地が隣地より高くなっています。

不動産屋からもらった資料には、
逆T字型鉄筋コンクリート擁壁、
擁壁の天場20cm、擁壁付け根35cm、底版長さ160cm、底版厚さ25cm、
鉄筋は横筋D10@250 縦筋D10@200と書いてあります。
木造2階建てを希望していますが、建築することに問題はないでしょうか?
やはり擁壁から出来るだけ離して建築したほうが良いでしょうか?

お詳しい方、回答お願いします。

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A 回答 (5件)

形状と数値で判断のざっとの判断でよければ近接建設についてはNOです。


しかし、わからない点がいくつもあるので専門家に相談しておいてください。

一般的に住宅を建てるときに見る構造計算での積載荷重は通常1t/m2または100KN/m2です。
0.3という数値は単位がtであった時でも30KN/m2と判断できるので不足です。
地耐力では仕上がり30KN/m2の造成状況するのは望ましいですが、構造計算採用数値が0.3というのは少ないと思います。なので、おそらく建物荷重をかけるべきでない擁壁であると想像します。

確認申請も開発もいらなかったということが適正であれば、擁壁はともかく地盤の高低差が2m以内でないといけません。現在壁でなく土地の高さの差が2mあれば違法となるでしょう。

また寸法は行政で決めている認定ものと比較しても鉄筋も細く底盤も短いのでかなりの省力設計をしています。なので余分な力をかけることはできないと想像します。

離す距離は基本的には高さの1.5倍(3m)以上必要が出てくると思います。また、地盤改良が必要でも湿式の柱状改良はしてはいけません。圧力が擁壁にかかりますから。底盤にかからない位置に鋼製杭等で擁壁にできるだけ力をかけない方式を選んでください。

まずは、法に問題ないか。離しても希望の建物が建つか、今後擁壁の管理者となる責任が負えるか。
以上のことに気をつけて購入を考えてください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

やはり擁壁に頼って建築することは、
危険そうですね。

構造計算書をもらったものの、
数値の意味がさっぱり解らず、不安でしたが、
ご教授いただいた気分がスッキリしました。

土地自体は気に入っていますので、
「杭工事を前提とした計画」または
「擁壁から離した計画」として
購入を検討していきたいと思います。

ちなみに確認申請をとっていないことに関しては、
土地の段差が1.9mだからとの返答をもらいましたので、
土地自体に違法性はないようです。

不動産屋さんは信頼できそうなので、
売主さんである地主さんにもお会いしてみて、
適法であるか、希望の建築ができるか、
自分が擁壁の管理者になることに責任が負えるかをを
念頭においていきたいと計画をすすめて行きたいと思います。

具体的な数値のことまで、
教えていただきありがとうございました。

ベストアンサーとさせていただきます。
今後も分からないことがありましたら、
ご教授おねがいします。

お礼日時:2011/04/23 13:49

補足です。


2m離せば底盤にあたりませんから、2m離して擁壁に圧力をできるだけかけず、杭をうつことによる建物の建設は可能です。
2方向ですが2m後退で家が建つと可能性が広がると思い補足いたします。
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昨年まで不動産の売買仲介、分譲住宅・分譲地等々の販売をやっておりました。


用壁のある宅地であれば、宅地に関する都道府県知事のなんらかの開発許可証か確認済証・検査済証がある筈です。
まず、そういった書類を売主に提示してもらいましょう。
許可とか確認の無い土地であればちょっと不安ですが、質問された擁壁であれば、何ら不安は無いと思います。
何故ならば、25年前に2~3mの高さのケンチブロックの擁壁の天場から1mぐらいで建築した建売住宅が、震度5を2回ほど経験しておりますが、現在に至ってもなんともありません。鉄筋コンクリートであればケンチブロックよりも強いでしょうから、大丈夫だと思います。
それでも不安な場合は、擁壁の基礎がどのように施工されているのか、施工図等を売り主に見せてもらい、現地で自分の目で確認し、納得するしかありません。
現地の地勢にもよりますが、造成工事がいい加減であれば、50坪ぐらいの宅地であれば、最大限擁壁から離して建物を建ててみても、危険極まりないと思います。
売主の信用度もこういった宅地を購入する折には、重要な判断材料となるでしょう。

擁壁の件は載っていませんが、その他諸々のことがらが下記HPに載っています。

http://kautoki.web.fc2.com/(★新築住宅購入語録)

参考URL:http://kautoki.web.fc2.com/
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

擁壁自体は高さ2.3mなのですが、
擁壁天場から40cm低いところが地面になるので、
段差は1.9mとなり、確認申請が不要と
不動産屋さんから連絡がありました。

売主さんの信用度も重要ですよね。
売主さんは分譲業者ではなく、一般の地主さんなので、
実際にお会いして確認してみようと思います。

リンクを貼っていただいた、
★新築住宅購入語録もすごく参考になりました。

プロの方のアドバイスをいただけて、
勉強になりました。

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/23 13:30

2mを超える擁壁は確認申請や完了検査が必要ですので、


国交省の認定工法、あるいは構造計算のなされたものだと思います。
ですので擁壁自体は問題ないと思われます。
あとは、盛土の部分がどのくらいの耐力があるのかという部分になります。

できれば擁壁の底盤は避けたいところですが、市街地などではそんなにあけて建てたら住むところがなくなってしまいます…。
敷地に余裕がないのであればそこに重なっても、大きな問題はないと思います。
2.3m+底盤までの深さ分の盛土の重量がすでにかかっていますし、
木造の建物の重量はそれに比べたら少ないですからね。
尚、地盤補強、杭工事などが必要な場合は建築士に相談するしかありません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

不動産屋さんの話ですと、
細かい経緯は不明ですが、確認申請をしていない擁壁のようなのです。
構造計算はしてあるようなのですが‥。
ちなみに上載荷重0.30と書いてあります。
単位などは書いてありません。

盛土の部分の耐力はわかりません。

建築士さんの知り合いもツテもありません‥。

補足日時:2011/04/22 23:45
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

盛土の耐力について、まったく頭に無かったので
指摘していただいて助かりました。

資金計画に杭工事のことも含めて
検討してみたいと思います。

お礼日時:2011/04/23 13:12

ご心配なら、建築士事務所で、ご相談下さい。

(現場の状況と、擁壁の図面を見せてお話を)

もし擁壁が崩壊しても大丈夫なように、設計をして頂けると思います。

基礎を深くするとか、基礎から離すとか、擁壁の耐荷重以下の建物配置にするとか
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

なるほど。
いろいろ対策方法はあるのですね。
専門家にお願いして、擁壁を頼らないような
設計にしようと思います。

お礼日時:2011/04/23 13:03

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いま不動産の勉強してまして。気になったのですが。宅地の土台部分とか、山道ドライブ中に、壁ってありますよね。擁壁です。

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擁壁でも、いろいろありますよね。粒が大きい岩だったり。面がキレイに平面で整ってたり。デコボコだったり。それぞれ、価値や強度に◆違い◆はあるのでしょうか?排水性だけで、価値が決まるのでしょうか?

表面だけフェイク岩で、内側は実はコンクリというのもあるのでしょうか?

Aベストアンサー

 擁壁の分類方法としては、用途による物と構造による物があります。

 用途による物としては、宅地造成用擁壁と道路用擁壁とがあります。又、それらとは別に、護岸用擁壁という物もあります。

 構造による分類としては、ブロック積擁壁、重力式擁壁、半重力式擁壁、もたれ式擁壁、鉄筋コンクリート擁壁などがあり、鉄筋コンクリート擁壁はさらにその形状によりL型擁壁(片持ちばり式擁壁)、逆T型擁壁、控え壁式擁壁、U型擁壁などがあります。

 ブロック積擁壁は、その名の通りブロックを積み上げていく形式の土留め工法で、コンクリートブロックの他に天然石を用いる物などがあります。前面に勾配が付いているのが特徴です。
 宅地、道路、護岸など割と広く使われる構造様式ですが、せいぜい5mくらいが限界です。

 重力式と半重力式は、無筋コンクリートを使ったあまり高くない擁壁で、コンクリート自体の自重で安定を図ります。前面に勾配が付いている物が多いですが、あまり勾配のない物もあります。

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 比較的高い物もありますが、道路の切り土側にしか使われることはありません。

 鉄筋コンクリート擁壁は、文字通り鉄筋コンクリートで作られている擁壁で、特に一般的なのはL型擁壁です。これは、現場打ちの他、プレキャストによる工場製品も多く出回っています。
 逆T型はL型擁壁の底版の一部が前面に飛び出している形状の物で、底版幅がL型よりも小さくできますが、その分前面側に用地が必要になります。L型よりも構造上高いものが作れます。
 控え壁式は、逆T型擁壁などの背面に、壁を支えるついたてのような物があるタイプです。L型や逆T型よりも構造上強度が増すので、より高さのある擁壁を作ることが出来ます。
 U型擁壁は、2つのL型擁壁が向かい合うようになっている形状をしていて、坂路などを作るときに適用します。
 
 さらに、テールアルメ工法や、法面保護工の一種となりますが、ジオテキスタイルという物もあります。

 背面排水については、擁壁は必ず考慮します。構造による排水性の違いというのはあまりありません。
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http://www.agri-ed.org/shiken/sekou/moji/text/t43.html

 擁壁の分類方法としては、用途による物と構造による物があります。

 用途による物としては、宅地造成用擁壁と道路用擁壁とがあります。又、それらとは別に、護岸用擁壁という物もあります。

 構造による分類としては、ブロック積擁壁、重力式擁壁、半重力式擁壁、もたれ式擁壁、鉄筋コンクリート擁壁などがあり、鉄筋コンクリート擁壁はさらにその形状によりL型擁壁(片持ちばり式擁壁)、逆T型擁壁、控え壁式擁壁、U型擁壁などがあります。

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ご意見・アドバイスいただけたら助かります。
よろしくお願いします。

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No.4です。
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1方のHMが擁壁からの離れを2.5m確保する提案は、「適格擁壁」とは明言しても、必ずしも保証はできない証拠でしょう。
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No.4です。
補足ありがとうございます。
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1方のHMが擁壁からの離れを2.5m確保する提案は、「適格擁壁」とは明言しても、必ずしも保証はできない証拠でしょう。
ただ、ごり押しをしない、良心的な担当とも思います。

前述のように、絶対安全というものは家にしろ擁壁にしろ、なかなかありません。
いつやってくるのかわからない天災の規模や被害は、なかなか想定でみませんし。
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以上よろしくお願いします。

Aベストアンサー

神奈川県と雖も大変広いです、面積もですが
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擁壁の仕様は、高さ1,750の練積み(石垣)擁壁(tan角度=1,750/650)の上に、幅が150のコンクリートブロックが5段(=1,000)あり、合計2,750の高さが敷地のGLです。

Q1:擁壁が古く(約35年)、新築する場合は、現行の建築基準に従ってLブロックの擁壁を設置する必要があると不動産屋からいわれましたが、ハウスメーカーや設計事務所からは、やりかえなくても建物の基礎を鋼管杭とすれば問題なく、施主が責任を持つという一筆があれば法的にもクリアできると云われました。どちらが正しいのでしょうか?

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Aベストアンサー

確認すべき、気になる点について書きます
(1)練積の石垣とCB5段積は鉄筋で繋がってないようですが
問題ないか
鉄筋が入っていても、下の石垣が崩れたらどうなるか
(2)「施主が責任を持つという一筆があれば法的にもクリア」
この「責任」は具体的に、どんなものがあるのか
例えば、練積ならば石垣の間から、雨の日には水が流れ出ると思いますが、問題ないか
或は、もし擁壁が崩れたり、ずれたりした場合は、どうなるのか
(3)「建物の基礎を鋼管杭とすれば問題なく」と言っておきながら
(建物荷重は鋼管杭が支えるから大丈夫の意味にとれるのですが)
「2階側の壁は、北側(擁壁)への荷重負担を軽減するために、半間、南側にずらすようにいわれました」
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文面からだけの感想ですが、この擁壁は気持ち悪いです
私は、RC造の擁壁と建物基礎・地下室も兼ねた構造にして1・2階を木造にしたらいいのでは?と思います
北側1m部分は空堀にすれば、地下室の採光も隣への雨水も問題ないと
考えます
(工事費は余分にかかりますが、何かあった場合の「施主の責任」が気になりますので)

確認すべき、気になる点について書きます
(1)練積の石垣とCB5段積は鉄筋で繋がってないようですが
問題ないか
鉄筋が入っていても、下の石垣が崩れたらどうなるか
(2)「施主が責任を持つという一筆があれば法的にもクリア」
この「責任」は具体的に、どんなものがあるのか
例えば、練積ならば石垣の間から、雨の日には水が流れ出ると思いますが、問題ないか
或は、もし擁壁が崩れたり、ずれたりした場合は、どうなるのか
(3)「建物の基礎を鋼管杭とすれば問題なく」と言っておきながら
(建物荷重は鋼管...続きを読む

Q擁壁のツタ

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参考URL:http://www.hfri.pref.hokkaido.jp/kanko/kiho/pdf/kiho62-24.PDF

Q擁壁の水抜き穴の高さ

1m20くらいの擁壁を隣家との境界につくりますが、水抜き穴は法肩と法先のどちらにあった方がよいのですか?
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Aベストアンサー

 #1です。

>縦は地表近くといいますが、法先近くのことですか?地表から何cmくらいがいいのでしょう?

 まず、法先という言い方は普通しません。文言から法尻のことかと思いますが、一般土木ではこちらの方を使います。又、擁壁に対しては法肩・法尻どちらの言葉も用いません。天端・前面地表面が普通です。

 排水処理用の裏込め砕石は、擁壁前面の地表高さより上部に設けます。従って、水抜き穴はその下端に設置する必要があります。通常は前面地表高さぎりぎりくらいです。
 本来は擁壁の前面側には排水用の側溝を設けるべきなのですが、自治体によっては擁壁の高さが低い場合は特に必要としない場合もあります。高さからいって建築確認を必要としない構造物となりますが、念のため確認は取っておいた方が良いかも知れません。
 側溝を設けない場合でも、洗掘を防ぐためにコンクリートシールを設けるのがベストです。それが出来ない場合、水抜きパイプが土砂などでふさがることを避けるため、地表から5~10cm程度上に設けた方がよいでしょう。
 おそらくプレキャスト2次製品を使うかと思いますが、その場合は1本あたり2mの製品となるので、穴の間隔も1~2mピッチとなります(普通1本につき2カ所空いています)。又、擁壁のつなぎ目部分も水抜き効果が出るようなスリット構造となっています。

 #1です。

>縦は地表近くといいますが、法先近くのことですか?地表から何cmくらいがいいのでしょう?

 まず、法先という言い方は普通しません。文言から法尻のことかと思いますが、一般土木ではこちらの方を使います。又、擁壁に対しては法肩・法尻どちらの言葉も用いません。天端・前面地表面が普通です。

 排水処理用の裏込め砕石は、擁壁前面の地表高さより上部に設けます。従って、水抜き穴はその下端に設置する必要があります。通常は前面地表高さぎりぎりくらいです。
 本来は擁壁の前...続きを読む

Q行政機関が昔建設した不適合擁壁の改造

前面道路の既存擁壁(不適合擁壁)が、私有地の中にあります。色々と経緯を調べていましたが、明治時代に道路を建設時に、行政機関が既存擁壁を建設したようです。この既存擁壁(不適合擁壁)の前面に、新しい擁壁を建築予定ですが、その費用を区に費用負担を依頼しておりますが、何の回答もありません。
区に費用を負担してもらう、法的根拠等ありましたら、ご教示ください。
 ・区側には、新しい擁壁を設置する旨、連絡済み。
 ・道路と民地の境界は、大正時代に確定済み。

Aベストアンサー

>擁壁を取り壊す。道路側の民地を掘削する。道路よりも低い民地側の地盤を下げる。等の道路に影響が無い工事は、許可出来ない。

これ、書き間違いだよね?

【誤】道路に影響が無い工事は、許可出来ない。

【正】道路に影響がある工事は、許可出来ない。


> <間違っていない?>
>⇒以上から、区が道路法第4条の私権の制限を行使して、道路に影響が出る工事を停止させている。
>⇒因って、擁壁が道路法に基づいた道路の付属物になる事を区が認めている。(第2条)
>⇒道路の付属物になれば、その修繕義務は、道路管理者が負うことになる。(第42条)
>⇒行政機関は、道路法に基づき、当該擁壁を補修する義務が発生する。但し、その補修方法は、建築基準法や宅地造成規制法に、因らない。道路設計基準に因る。

上記の主張はなんとなく正しそうだけど・・・でも、

擁壁が区のものだとして、それを修繕する必要があるかどうかは、質問者さんの判断ではなく区が判断することですよね。
区が質問者さんの敷地の擁壁の修繕を今すぐにやらなければいけない状況なんですか??
(区道だっていっぱいあるだろうし、予算も限られていることから、その年に修繕できる道路の構築物は限られるでしょう。「90年前の大谷石擁壁ですので、政令で定めらた技術的基準の擁壁ではない。擁壁に水抜き穴が存在していません」と書いてあるが、今年修繕をしなければいけないような状況ですか??  YESならそれを区に訴えるべきです。 NOなら区が修繕しないからと言って文句を言っちゃいけない。)


>⇒①区が、擁壁を直した場合:建築基準法を満足していないので、防護壁が必要

意味不明です。区が擁壁を直す際に、建築基準法を考慮するとは思えない。「防護壁が必要 」って、質問さんにとって必要という意味ですか。

>②区が、擁壁を直さない場合:管理義務を怠った

だから上記で書いた通り、擁壁を直さない=管理義務を怠った とどうして言えるんですか? それが言える根拠があるなら、それを区にぶつければいいでしょう。

>その損害を賠償する責任がある。

損害って何ですか?

>擁壁を取り壊す。道路側の民地を掘削する。道路よりも低い民地側の地盤を下げる。等の道路に影響が無い工事は、許可出来ない。

これ、書き間違いだよね?

【誤】道路に影響が無い工事は、許可出来ない。

【正】道路に影響がある工事は、許可出来ない。


> <間違っていない?>
>⇒以上から、区が道路法第4条の私権の制限を行使して、道路に影響が出る工事を停止させている。
>⇒因って、擁壁が道路法に基づいた道路の付属物になる事を区が認めている。(第2条)
>⇒道路の付属物になれば、その修繕義務は...続きを読む

Q擁壁の強度が基準未満と言われました。

区画整理地内に50坪の土地を購入しました。
高台になっており、南側は道路と同じ高さですが、北側は隣地より4m高く、
町の区画整理課が造った間知ブロックの擁壁があります。

壁式RC造25坪の平屋の設計を設計事務所にお願いし、建築確認申請を提出
して貰ったところ、擁壁の強度が基準未満と土木事務所から回答がありました。
でも、擁壁の補強等は不要で、基礎の一部をあと60cm深くするだけで建築許可は
出せるそうです。

設計士さんは「実生活には特に問題ない」と言っておりますが、擁壁と認められない擁壁が
敷地内にあることで、後々何か問題が起こることはないのでしょうか。
また、擁壁を造った役場及び建築許可した土木事務所には責任はないのでしょうか。
ご存知の方がいらっしゃいましたら、お手数をお掛けしますがご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

基準未満という言葉の意味をよく建築士さんに確認してください。

間知に限らず、安全に作った証明書つまり、構造計算書があれば2の方が言うような建物荷重を考慮した擁壁なのかどうなのかわかります。しかし、おそらく今回の間知の場合はあくまで土留めとして作られたという意味なのだと思います。あと少し建物が小さければ荷重が土留めを圧迫することなく問題はなかったと思います。

土留めで構造計算書がない場合は、県の基準や標準化されたものと比べるしかありません。小規模なものなどはもともと計算書はないでしょうし、もし、設計資料が見つかって建物による圧力を設計条件に入れていなければ、土留めに負担をかけないように基礎を深くするというのが一般的な対策です。

おそらく、土留めとして耐力に問題があるというわけではないと思いますよ。だったら、もっと大ごとになります。
だって、老朽化や、擁壁が今の土圧も耐えられないような状態であるならば建築士から、「特に問題ない」という言葉は出ないと思います。
ですから、配慮してあげれば危険でない擁壁だと思います。
念のために建築士さんに確認してくださいね。

基準未満という言葉の意味をよく建築士さんに確認してください。

間知に限らず、安全に作った証明書つまり、構造計算書があれば2の方が言うような建物荷重を考慮した擁壁なのかどうなのかわかります。しかし、おそらく今回の間知の場合はあくまで土留めとして作られたという意味なのだと思います。あと少し建物が小さければ荷重が土留めを圧迫することなく問題はなかったと思います。

土留めで構造計算書がない場合は、県の基準や標準化されたものと比べるしかありません。小規模なものなどはもともと計算...続きを読む

Q境界上の擁壁の費用負担

隣地との高低差があるため、敷地購入当時、当該敷地境界内側ぎりぎりに擁壁がありました。
その後、隣地がさらに地盤面を低くし、高低差をさらに拡大したために当初の擁壁では不十分と判断し、
その隣地所有者が、隣地敷地内に境界ぎりぎりに当初の擁壁を補強する形で擁壁を造りました。そのため、
擁壁が二段階状になっています。40年近く経った現在、当該敷地の共同建住宅を建設するにあたり、
隣地にある2段目の擁壁が崩れかかっているため、隣地所有者負担で擁壁を補修させることはできるでしょうか。
擁壁を隣地所有者と共同で造ったのであれば、当時費用負担の取り決めがあったのかもしれないところですが、
土地購入時(当該土地は隣地所有者から購入)の写真を見る限り、1段目の擁壁しかなく、2段目の
擁壁は、後から隣地に建物を地盤を下げて建設する際に造られたので、2段目の擁壁にかかる費用負担
は全額隣地所有者と考えていいでしょうか。もしこのまま、当該土地に共同住宅等を建設した場合、その
影響で擁壁が完全に壊れ、さらには隣地建物にも損害を与えてしまっては、隣地所有者に擁壁を負担させ
るどころか、当方が擁壁や隣地建物を損壊したとして費用負担が生じてしますので、なんとか隣地所有者
に崩れかかっている二段目の擁壁を修理させたいのですが、いい方法はないでしょうか。

隣地との高低差があるため、敷地購入当時、当該敷地境界内側ぎりぎりに擁壁がありました。
その後、隣地がさらに地盤面を低くし、高低差をさらに拡大したために当初の擁壁では不十分と判断し、
その隣地所有者が、隣地敷地内に境界ぎりぎりに当初の擁壁を補強する形で擁壁を造りました。そのため、
擁壁が二段階状になっています。40年近く経った現在、当該敷地の共同建住宅を建設するにあたり、
隣地にある2段目の擁壁が崩れかかっているため、隣地所有者負担で擁壁を補修させることはできるでしょうか。
...続きを読む

Aベストアンサー

隣地との実際の敷地高低差はどの位なのでしょうか?
今回の共同住宅建設において自敷地内の擁壁は触りますか?
またその擁壁への負荷の検討はされているのでしょうか?
また擁壁への負荷を考慮した建築計画になっているのでしょうか?
その地域は宅造規制区域内ですか?

恐らく40年も前の擁壁であればいつ崩れてもおかしくないものかもしれませんね。
新規に建設となれば二段目の擁壁の補修の要求というよりも、自敷地内で二段目の擁壁に影響を与えないような擁壁を作り直さないといけないかもしれませんね。
影響を与えない根拠を示したにも関わらず二段目の擁壁が崩壊となれば隣地側の責任も問えるかと思いますが。

Q新築工事における擁壁の補修について

南ひな壇の土地(古家つき)を購入しました。
東西方向にも傾斜地になっており、家の下側(南側)、西側の擁壁3m程度、北側の擁壁5m程度です。現在は築50年程度のRC造の家と、東側に掘込み車庫があります。なので、擁壁は少なくとも50年は経過しています。
北側の擁壁は、一カ所亀裂が入って張り出してきています。西側、南側の擁壁は、西側に1ヶ所ひびがある以外は大きな問題はないように見えます。
昔からある住宅地で、周りにもこのようなひな壇に大きな家がたくさんあり、生活されています。

今回、古家を解体して、HMで新築工事をする予定です。擁壁や、掘込み車庫をやり直すとなると莫大な費用がかかるため、HMに提案されているプランは、
北側の擁壁は、家の基礎と一緒に鉄筋をいれて上からコンクリートでやり直し。南と西側の擁壁はそのまま利用で、深基礎にして負荷をかけないというものです。(建築予定の家は北側よりで南側は庭になる予定です)
これで、予算とも折り合いがつき、計画を進めていこうというところなのですが…
これが妥当な選択かどうか、専門的な知識がある第三者の方にお伺いしたく、ぜひご意見をお願いします。
この土地にこだわる理由があり、ここで家を建てるという前提でお願いします。

南ひな壇の土地(古家つき)を購入しました。
東西方向にも傾斜地になっており、家の下側(南側)、西側の擁壁3m程度、北側の擁壁5m程度です。現在は築50年程度のRC造の家と、東側に掘込み車庫があります。なので、擁壁は少なくとも50年は経過しています。
北側の擁壁は、一カ所亀裂が入って張り出してきています。西側、南側の擁壁は、西側に1ヶ所ひびがある以外は大きな問題はないように見えます。
昔からある住宅地で、周りにもこのようなひな壇に大きな家がたくさんあり、生活されています。

今回、古家を解...続きを読む

Aベストアンサー

ご質問の趣旨と異なるようなら申し訳ありません。
専門家でもなく、現場を見たわけではありませんので、ご質問の回答は困難なのですが…。

施主さんとしてのお考えを明確にされると良いと思いました。
古い擁壁が、仮に、50年経過されていて、今回、新築されると、今後30年や50年位は安全が保てる必要があります。トータルすると80〜100年ということは少し厳しい気がします。
私の個人的な印象ですが、建築関係の方々が、施主の利益を最優先に考えてくれることはなく、自分たちの仕事や利益に支障がないことを優先して、厄介な事は先送りにする可能性も0ではないと思っています。
今回の提案者に、今後、どこまで安全なのか?保証はあるのかを書面で明言してもらったらどうでしょうか?
我が家は、最高で2m高でしたが、安全性を考慮して古い擁壁を壊し、新しい擁壁を作ろうとしましたが、地盤が弱く補強や地盤改良の予算も新たに出て予算を数百万もオーバーしてしまいました。
結果的には、施主の判断で、一部分の擁壁部分以外は全て土地を削り、
元の地面の高さに合わせて深基礎としました。
家の裏側(隣家)の地面の高さに合わせました。
深基礎の分、コスト高になりましたが、トータルで設計士の提示した案よりも、300万円程抑える事が出来ました。
高さが異なるので、同一には考えられませんが、例えば道路面の高さに合わせて土地を掘削して、一階部分をガレージにして、当初の計画の建物相当を2階3階に配置するのはどうでしょうか。
高くて古い擁壁を新築後に改修や補修は、非常に困難だとおもいますし、安全性を確保する意味でも、深刻な問題に思います。
もちろん、施工する現在の会社が将来にわたって保証が出来るなら信頼できるとおもいます。

ご質問の趣旨と異なるようなら申し訳ありません。
専門家でもなく、現場を見たわけではありませんので、ご質問の回答は困難なのですが…。

施主さんとしてのお考えを明確にされると良いと思いました。
古い擁壁が、仮に、50年経過されていて、今回、新築されると、今後30年や50年位は安全が保てる必要があります。トータルすると80〜100年ということは少し厳しい気がします。
私の個人的な印象ですが、建築関係の方々が、施主の利益を最優先に考えてくれることはなく、自分たちの仕事や利益に支障がないことを優先...続きを読む


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