離婚して連帯保証人の私は 財産放棄を希望しその家を退去しています。

名義人の前夫がその家を売却するには 連帯保証人の同意がないとできないのでしょうか?

私の知らないところで、勝手に売却は成立するのでしょうか?
連帯保証人の変更が叶わず、そのままの状態になっている不動産なのですが 売却後の借金をかぶりたくないのもありますし 借金をかぶるなら 売却を拒否したいのもあるのですが。。。

負債が残る家の売却は無理との話も聞くのですが どうなのでしょうか?

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A 回答 (1件)

>名義人の前夫がその家を売却するには 連帯保証人の同意がないとできないのでしょうか?



連帯保証人は持分がありませんから、同意が無くても売却出来ます。

>私の知らないところで、勝手に売却は成立するのでしょうか?

成立します。

>連帯保証人の変更が叶わず、そのままの状態になっている不動産なのですが 売却後の借金をかぶりたくないのもありますし 借金をかぶるなら 売却を拒否したいのもあるのですが。。。

負債が残る家の売却は無理との話も聞くのですが どうなのでしょうか?


元夫が負の財産放棄を認めて入るのであれば、ローンの借り換えを行えば質問者様は連帯保証人から自動で外れます。
保証人の要らない、銀行の提携の保証会社を使えば良いかと思います。

売却してもローンが残る場合は一括返済が基本です、その辺は銀行に相談するしかありません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

連帯保証人には阻止する方法はないのですね。。。
参考になりました。

ローンの借り換えも何度か相談したのですが 手数料が?十万とかかるからできるわけない!と拒否されてます。

今後良い方向に話をもっていければと思っています。

お礼日時:2011/04/23 21:55

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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q連帯保証人の同意または放棄

主たる債務者が契約書上の不備を発見。債権者に請求。債権者はその不備を認めず、連帯保証人に請求しない旨の同意、または請求の放棄を要求。連帯保証人のした、同意または放棄により主たる債務者の請求も出来なくなるのでしょうか?

Aベストアンサー

#1です。
補足を読んでようやく意味がわかりました。

保証人に対して「敷金はこれだけだ。」という念書を書かせても、主たる債務者には、影響を及ぼしませんよ。ご安心ください。

ただ、問題は、敷金がいくらと認定されるかですが、こちらの方は交渉ごとになります。納得いかなければ、少額訴訟でも起こして、裁判所で和解するというのが筋がよいのではないかと思いますよ。

近頃は、敷金もだいぶ多く返されるようになってきましたが、泣き寝入りの人が多いのです。裁判所に出れば、無茶な主張はできませんし、それ相応の額が戻ると思います。

頑張ってください。

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q連帯保証人になっている父の相続放棄後に、債務者が全額返済すると父の財産は?

父が他人の連帯保証人になって亡くなりました。
財産は土地と家と貯金が少々あります。
土地と家を手放してもとても払えない額なので相続人全員(母、自分、姉)で相続放棄を考えています。

質問1
 相続放棄した後に、債務者が全額返済し終わるすると、父の財産は戻ってくるのですか?
質問2
 相続放棄すると、債務者が毎月きちんと返済していても父の家には、住めなくなるのでしょうか?

教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#3で回答したものです
誤りがありましたので訂正いたします

保証人の身分は債務として相続の対象になるという最高裁の判例が出ていました
ただし、債務者が債権者の認める新たな保証人を見つけられなかった場合にとなっていますので、
まずは債務者に新たな保証人を探す様にしてもらいましょう
(難しいとは思いますが・・・・・)

で、相続をするか放棄するかなんですが
1.相続放棄した後に、債務者が全額返済し終わるすると、父の財産は戻ってくるのですか?
  相続放棄した時点で、財産は他の相続人または相続人が皆無の場合は国へ所有権が移りますので、相続放棄した時点で財産は消滅すると考えてください
  つまり、戻ってきません
2.相続放棄すると、債務者が毎月きちんと返済していても父の家には、住めなくなるのでしょうか?
  相続放棄した時点で他人の所有物となるので、新たな所有者と賃貸契約が結る等特殊なケースを除いて住めなくなります

この2点の質問の回答から、対応を考える訳ですが、
一番いいのは、先に書いた通り、債務者が新たな保証人を見つけてくれる事なのですが、
そうでない場合は
1つは、債権者が問題なく返済を続けているので、このまま相続し、返済が滞った時点で改めて考える
もう一つが、検討されている様に、相続放棄し御父様の財産一切がなかったものとして新たな住まいで新たな生活を始める
の何れかになります

まず、御父様が保証人になった時点の債務額ではなく
・どれくらい返済が行われ、後どれくらい債務が残っているのか
・債務者は月々幾ら位づつ返済しているのか
・債務者の現状(このまま返済が継続できそうな状態なのか、明日にも破綻して、質問者さん達に返済請求がきそうな状態なのか)
・債権者がどういった所なのか(銀行等それなりの社会的立場がある所であればよっぽどの事がない限りいきなり保証人へ取り立てという事はないでしょう)
この4点を確認してみましょう
もし、債務者がこのまま問題なく返済を続けていけそうなのであれば、何も急いで相続放棄する事も無いでしょう
それに、債務者に何か起きて返済が滞ったとしても、債務者が月々返済していた額が質問者さん達で工面していける額なのであれば、その時、対処すれば家は失わずに済むのではありませんか

怖いのは、保証人が亡くなった事で、債権者が債務の一括返済を求めてきたり、
もしかしたら、債務者からの返済が滞った時に、保証人への債務の一括返済を迫られる事が考えられますが、
それは、債権者・債務者を交えて保証人の変更を含めて相談し、保証を引継ぐ事になった時に、一括返済は求めないように契約を変更してもらい様な対処取る等の対策は取れると思います

相続放棄は被相続人の死亡を知ったときから3ヶ月以内に手続きを始めなければなりませんので、時間は無いかと思いますが、よく検討してください

#3で回答したものです
誤りがありましたので訂正いたします

保証人の身分は債務として相続の対象になるという最高裁の判例が出ていました
ただし、債務者が債権者の認める新たな保証人を見つけられなかった場合にとなっていますので、
まずは債務者に新たな保証人を探す様にしてもらいましょう
(難しいとは思いますが・・・・・)

で、相続をするか放棄するかなんですが
1.相続放棄した後に、債務者が全額返済し終わるすると、父の財産は戻ってくるのですか?
  相続放棄した時点で、財産は他...続きを読む

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q離婚時退去した家の連帯保証人をはずしたい。。。

一年前に離婚した時 元主人が名義人 私が連帯保証人になっている家を出て賃貸に住んでいます。

離婚時、財産放棄を希望し、連帯保証人も外してほしいと希望しましたが、代わりの保証人をたてることもできず、多額の負債が残るため売却することもできずで 今もそのままの状態で元主人がその家に住んでいます。

元主人は現在、籍は入っていませんが、内縁関係の女性とその家に一緒に暮らしています。
この先何事もなく、ローンを払っていってくれれば問題はない事なのでしょうが なにかあった時に連帯保証人になっている私に責任が回ってくるでしょう。。。

なんとかその連帯保証人を外す方法はありませんか?
もし、元主人が再婚した場合、連帯保証人は元妻っていうのも。。。おかしな話だけど
法律ではどうしようもない事なのでしょうか?

元主人の経済状態があまりにも あやふやな状態にあるので心配なのです。

いいアドバイスがあればよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

当時は、夫婦として連帯保証人になったおつもりなのかも知れませんが、法律では異なります。
離婚を理由に外れることは出来ないでしょう。

あくまでも、一個人として元ご主人の保証人になったのですから、契約が有効な間ずっと補償しなければなりません。ですので、元ご主人の要望による手続きで銀行に了承してもらうしかありません。

ご主人があなたの代わりの連帯保証人を銀行に連れて行っても、認められない可能性もあります。
あくまでも、ローンの契約である当事者間の了承による手続きですからね。
銀行などは、連帯保証人の地位や財産や収入なども考慮して保証人として了承しているのです。保証人としてこれらの評価が下回ることを良いとは考えないでしょう。しかし、多少であれば、婚姻関係のない第三者より、婚姻関係があり生活を共にしている人のほうを考えてくれるかもしれませんね。

良いアドバイスがあるかどうかはわかりませんが、専門家に相談されることですね。

ご主人に両親などがいるようであれば、そちらに連帯保証人になってもらうしかないでしょうね。

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q相続放棄と連帯保証人放棄

法律には無知です。関連の質問を読みましたがまだわからないので
質問しました。

父・母・長女・次女・三男の5人家族で、死亡者無し。
父の多額の借金(消費者金融・銀行等)を父が亡くなった際に、3ヶ月以内に家族全員(第3者以外)が相続放棄すれば払わなくてすむことはわかりました。

(1)借金の保証人が母や子供の場合、相続放棄しても父が亡くなった後も支払う義務があるのか?保証人は相続放棄と一緒に放棄はできないのか?
(2)相続放棄をすることにより、父の車・持家(今住んでいる自宅)家財も放棄することになりますか?父が生きている間に、自宅を母名義にかえておかないと、父が亡くなった後、家も車なども失うのでしょうか?
(3)借金を返済しなくても良いように、父が生存中にできることは
遺書に子供や母に相続させない事くらいでしょうか?他にありますか?

どなたか返答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>保証人は相続放棄と一緒に放棄はできないのか?

相続放棄を行なうと、資産の相続を放棄しますが同時に負債の相続も放棄します。
ですから、連帯保証人であれ保証人であれ一緒に相続放棄が可能です。
但し、債権者側も債権を確保したいですから早めに家庭裁判所で相続放棄の手続きを行なって下さい。

>父の車・持家(今住んでいる自宅)家財も放棄することになりますか?

相続時に、父親名義の財産全て放棄の対象です。
資産は相続するが、負債(借金)は相続しない!という事は出来ません。
ですから、父親が生きている間に母親・兄弟名義に変更して下さい。
姉歯事件など構造計算事件の加害者も、妻・兄弟名義に変更し資産取立を逃れていますよ。

>借金を返済しなくても良いように、父が生存中にできることは

父親が借金を完済す事です。
遺言書で「借金は、誰も相続しない」と書いても無効です。

>他にありますか?

父親が生存中に、個人版民事再生手続きを行なって下さい。
父親名義の自宅を手放す事無く、借金の減額が可能です。
HPで検索しても、多くの説明がヒットしますよ。

>保証人は相続放棄と一緒に放棄はできないのか?

相続放棄を行なうと、資産の相続を放棄しますが同時に負債の相続も放棄します。
ですから、連帯保証人であれ保証人であれ一緒に相続放棄が可能です。
但し、債権者側も債権を確保したいですから早めに家庭裁判所で相続放棄の手続きを行なって下さい。

>父の車・持家(今住んでいる自宅)家財も放棄することになりますか?

相続時に、父親名義の財産全て放棄の対象です。
資産は相続するが、負債(借金)は相続しない!という事は出来ません。
です...続きを読む

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q家を不動産屋に売却した場合連帯保証人に債務の責任は?

家を不動産屋に売却した場合連帯保証人に債務の責任は?

離婚しています。
家の名義人である元主人が少しでも高く売れるだろう不動産屋を探し売却する方向になっています。

多額のローンが残っているので 銀行通しての売買は不可能。。連帯保証人になっている私は元主人が代わりの保証人を立てることができず、 私が連帯保証人になったままでの売却です。

多分1000万近い残債が残るでしょう。

私はこの家をもう引っ越しして今は元主人が住んでいます

多額の負債が残る家の売却は不動産屋なら可能なんですか?

もし売却できたとしたら 連帯保証人になっている私に債務責任はありますか?
売却するのは元主人だから 残債部分のローンは新たに元主人の名前で組み替えになるのですよね?

その部分に私が関与することはないのか知りたいのです。

家を売却するのはいいのですが 残債をかぶることがないのかが心配です。

どんなことでもいいです。
意見をお待ちしています。
 

Aベストアンサー

1.今の状態では売れません。何故なら今ついている抵当権を消さない限り、買い手はお金を出さないからです。売るためには抵当権を消す必要がありますが、そのためには銀行の承諾が必要です。そのためにはローンを全額返済しなければなりません。従ってこんな話に乗る不動産屋はいないでしょう。

2.残債部分のローンの組み替えは、まず無理です。何故なら担保がなくなるからです。本当はいまでも担保割れの状態になっていますが、それは銀行は何も言わず黙認しています。しかし家を売って抵当権を消して、残債を担保なしで組み替えるようなことには、原則同意はしません。他の担保や強力な保証人がいれば別ですが。

3.いまのローンが残る限り、連帯保証人としての責任も残ります。仮に残債の組み替えが出来たとしても、従来のローンが残る限り保証債務は残ります。保証人から逃れるには、とにかく今残っているローンを、なんらかの形で一旦0にすれば、保証債務はなくなります。そして新しいローンには、連帯保証人にならないという状況がとれればの話ですが。


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