父が亡くなりました。
父の遺産は、銀行預金100万円と土地の借地権とそこに建てた自宅のみです。

相続税は基礎控除5000万円があり、わたしを含めた兄弟と母の3人が相続人で
1000万円×3人=3000万円。合計8000万円の控除があります。

気になる借地権(借地率60%)の評価額は正式には素人にはわかりませんが、
下町の駅から徒歩10分ほど放れた住宅地で、まったく高そうな場所ではありません。
家屋の固定資産税も年間3万5000円くらいですので、わたしの予想ではどう見ても、相続税がかかるとは思えません。

税理士に依頼したり、土地の評価額をちゃんと計算してもらって相続税がかからないことを確認するのに、報酬を払うのはばからしいですかね?

これだったら、相続税については、何もしなくてもいいのでしょうか?
登記の名義を変更するだけで、相続税関係はなにもやらなくていいと思いますか?

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A 回答 (2件)

相続財産が基礎控除を超えないのであれば、相続税の確定申告書を提出する義務はありませんので、何もする必要はありません。

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質問文を拝読する限りでは相続税の心配をされる必要はないように感じます。


相続財産の評価額が基礎控除額を下回っていれば、何もする必要はありません。
気になるようでしたら、路線価を確かめられてはいかがでしょうか。

参考URL:http://www.rosenka.nta.go.jp/
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知り合いが困っています.彼女Aは父親Bと同居しています.母親は既にいません.その家と土地は父親B名義です.評価額で3000万円程度ということです.今回,手狭になり,その土地に彼女Aの夫名義で建て替えることになりました.しかし,彼女Aには別に暮らしている姉Cがいます.彼女A夫婦には貯蓄はありません.父親Bの財産はこの土地だけです.生命保険も入っていません.
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また,このような彼女A夫婦の危機的状況を乗り切る方法はありますでしょうか.
よろしくお願い致します.

Aベストアンサー

※基本的な考え方だけご紹介しますので、最寄りの税務署で詳細な事情を説明されて“裏付け”を取って下さい。

1.「父親B」の相続財産の評価額を下げる方法。
 土地の評価額を3000万円と仮定した場合、「彼女Aの夫」所有の建物について借地借家法で保護される「借地権」を設定します。「借地権」が付着した土地のことを「底地」といいますが、「底地」の評価額は更地価格から「借地権」の価格を控除した価格となるので、「父親B」の土地の評価額を下げることが可能です。

 国税庁HPには、「定期借地権付住宅の底地評価」の例示しかなかったのですが、ご参考までに下記に紹介します。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4612.htm

 相続税法の財産評価基本通達で定める借地権割合は、住宅地の場合60%(※)が多いので、仮に60%とした場合、「底地」の価格は、3000万円-(3000万円×60%)=1200万円と計算されます。借地権を設定したことで、「父親B」の土地の評価額は、1200万円に下げることができます。

※借地権割合は地域ごとに異なるので、下記の国税庁HPから「路線価図」で確認して下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 「父親B」が遺言で土地を「彼女A」に相続させるとした場合でも、相続人には最低限の相続分である「遺留分(民法1028条)」があります。相続人が「彼女A」と「姉C」の2人だけなら、「姉C」の遺留分は、300万円です(1200万円×1/2×1/2)。この分は、土地の代わりに代償分割として現金で「彼女A」から「姉C」へ渡す必要があります。

 さて、「彼女Aの夫」所有の建物について借地権を設定する方法ですが、建物の所有権登記が「彼女Aの夫」であること、そして、適正な地代を毎月「父親B」に支払うことが必要です(証拠にするため父親名義の銀行口座に、夫名で振り込む)。
 適正な地代でなければ、借地権とは認められないので、概ね、土地の固定資産税額の4倍以上を地代の年額として下さい(更地価格の1%以上が目安です)。

 父親Bが受け取った地代の一部は、父親Bから食費等として彼女Aが現金で受け取り、将来、姉Cへ渡す代償分割のために貯金しておくとよいでしょう。

2.「父親B」所有の土地の更地価格の評価方法。
 土地の評価額は、時価(売買価格)、相続税評価額、固定資産税評価額などがあり、全て価格が異なります。
 この中で最も低いのは、固定資産税評価額ですが、「底地」による評価額を使うのであれば、相続税の路線価を基に画地計算を適用した評価額で遺産を評価する方法を取らざるをえないと思います。
 画地計算については、最寄りの税務署の資産税課でおたずね下さい。

3.相続税について。
 父親Bの遺産が、土地3000万円だけなら(底地なら1200万円)、相続税は課税されません。下記に国税庁HPから、「相続税の計算」のページを見て下さい。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

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※基本的な考え方だけご紹介しますので、最寄りの税務署で詳細な事情を説明されて“裏付け”を取って下さい。

1.「父親B」の相続財産の評価額を下げる方法。
 土地の評価額を3000万円と仮定した場合、「彼女Aの夫」所有の建物について借地借家法で保護される「借地権」を設定します。「借地権」が付着した土地のことを「底地」といいますが、「底地」の評価額は更地価格から「借地権」の価格を控除した価格となるので、「父親B」の土地の評価額を下げることが可能です。

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1、これからどの様な手続きを進めて行ったら良いのでしょうか?
2、家を売却するにはどこに頼めば良いのですか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

お悔やみ申し上げます。

まず、亡くなったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、お父様の所得税を申告、納税する必要があります。例えば、お父様が年金をもらっていた場合です。詳しくは、下記のサイトを参照して下さい。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/2022.htm

次に、相続税の検討です。

土地、家屋の評価額の計算については、下記のサイトに記載されています。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

時価よりも安くなるようです。

そして、質問者さんのご兄弟がお兄様のみの場合、法定相続人は、お母様、お兄様、質問者様の3人になります。そして、相続税の基礎控除額は、8000万円になります(5000万円+1000万円*3)。

従って、相続財産が8000万円以下の場合には、相続税の申告は不要です。

詳しくは、下記のサイトをご参考に。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

また、相続税の申告が必要な場合には、その申告期間は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。詳しくは、下記を参照してください。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4205.htm

お悔やみ申し上げます。

まず、亡くなったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、お父様の所得税を申告、納税する必要があります。例えば、お父様が年金をもらっていた場合です。詳しくは、下記のサイトを参照して下さい。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/2022.htm

次に、相続税の検討です。

土地、家屋の評価額の計算については、下記のサイトに記載されています。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

時価よりも安くなるようです。

そして、質問者さんのご兄弟がお兄様のみの場合...続きを読む

Q財産評価額の調べ方

父が亡くなったので相続税などの手続が必要かもしれないのですが、不動産の財産評価の方法がわかりません。税務署に聞いてインターネットで国税庁にアクセスして、財産評価の図表などを見てみたのですが、素人には理解できません。結局は、税務署に行くか、又は、税理士などの専門家に調べてもらうかした方が早いのでしょうか?わずかな財産なので相続税はかからない気がしますが、どうすれば良いのか教えて頂けますか?

Aベストアンサー

>そういう方法があるのですね。
はい。
ちなみに建物については大抵は市町村の「固定資産税評価額」と同じです。ですから、建物の価格についてはこの評価額で評価できます。

ただ土地については、「相続税評価額」と「固定資産税評価額」は大きく異なるので、市町村の評価額ではだめです。必ず税務署での評価でなければなりません。
一般的には、市場価格より若干安いのが公示価格、その公示価格を基準にして、その約8割が相続税評価額、公示価格の約7割が固定資産税評価額になります。
ただし評価基準を変更する年度が異なるので、あくまで概算です。
正確にはお亡くなりになった年の相続税評価額でなければなりません。

ちなみに一部地域では相続税評価額を固定資産税評価額に倍率をかけて出す地域があります。ただご質問では相続税評価額を路線価表にて求めようとして苦労されているようなので、路線価がある地域ということになりますので、固定資産税評価額に倍率をかける方式では求められません。

あと言い忘れていたのですが、もし、相続税がかかるような遺産であることがわかったら、節税のために税理士にも相談した方がよいかと思います。
というのも、その不動産がどのようなものかわかりませんが、実は評価に当たり、色んな特例措置などがあり、場合によってはその特例を適用すると安くすませることが出来ることがありますので。

ただとりあえずまともに評価して相続税がかからないようであれば、わざわざ税理士に頼む必要はないですから、初めは税務署に金額を出してもらうのが一番簡単で安上がりです。

>そういう方法があるのですね。
はい。
ちなみに建物については大抵は市町村の「固定資産税評価額」と同じです。ですから、建物の価格についてはこの評価額で評価できます。

ただ土地については、「相続税評価額」と「固定資産税評価額」は大きく異なるので、市町村の評価額ではだめです。必ず税務署での評価でなければなりません。
一般的には、市場価格より若干安いのが公示価格、その公示価格を基準にして、その約8割が相続税評価額、公示価格の約7割が固定資産税評価額になります。
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Q妻名義の預金(夫婦共有財産)から主人名義の建物の取得は贈与税はかかりますか?

いつも、こちらのサイトではお世話になっております。
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Aベストアンサー

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俺はあまり神経質にならなくていいと思いますけど。

っていうかよくここまで考えますよね。
親が子供に200万の車買ってあげて贈与税申告
なんてしませんよね。
親子間で贈与税なんか払おうっていう気にもなら
なかったです。

正確に言えば贈与なんでしょうけど、結婚しちゃ
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Q固定資産税評価額?

固定資産税課税標準額と固定資産評価額(?)とかいう、2つの評価額があるみたいですが、1つは固定資産税のため、1つは相続税の財産評価のためみたいですが、この2つは何が違うのでしょうか、また、なぜ2つの評価があるのでしょうか。

Aベストアンサー

固定資産税評価額は、市町村が近隣の時価・路線価を基に、その土地を評価した額です。固定資産税課税標準額の基になる額です。数年前から、土地の下落に評価の下落が追いつかず、時価より評価額の方が高い地域もでてきています。

固定資産税課税標準額は、評価額と同じになる場合もありますが、評価額に住宅用地の特例等の特例措置を講じた後の額です。この額に税率をかけて、固定資産税・都市計画税などを算出します。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/7304.HTM

Q重要事項説明の場で口答で地盤改良費は掛かっても100万円という回答、100万以上掛かった場合、保証、補填は出来ますか?

今月の5月29日(金)に土地の引き渡しをする予定ですが、重要事項説明の席で、「地盤改良費は売り主の負担」と明記されていたため、売り主の仲介業者にいくらくらい掛かるか尋ねたところ、「この近辺なら30-50万円、ズボズボな地盤でも掛かっても100万円まで」と回答を頂きました。
しかし、残念な事に、ハウスメーカー様や工務店に伺うと、この近辺の地盤は、川に近いので、地盤改良は100万は超えると回答を大体頂き、土地引き渡し前に、5月25日(月)にSSを行い、5月26日(火)には地盤改良費がいくら掛かるか見積もりを頂く予定です。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4888344.html
を拝読する限り、最初は民法上は「口約束でも有効」と主張致しましたが、不動産売買契約においては民法より宅建業法が優先される事を知りました。
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa2908436.html
しかし、上記の物を拝読すると、宅建業法第35条に関しては、「口頭説明及び文書の交付が義務、第47条は口頭説明だけでよく、文書化までは義務となっていません。」とあり、地盤改良費は、第35条に該当せず、第47条と当方は解釈しました。

又、仲介業者の不動産は、先方は上記の発言を認めるも、「これは目途の話をしただけでこの金額で収まる事を保証したものではない」と所長から回答を頂きました。更に、重要事項説明の席の担当者は、現在の会社にに入る前に約10年ハウスメーカーにおり、何度も地盤調査をされた経験があるようです。今の会社に入ってからは同じ区内のエリアで何度も取引をしておりますので、その経験上100万円を超すケースはほとんど無かったようです。ただ適当に答えた訳ではなく、今までの経験上で今回も目安として100万円と答えたと、回答を頂きました。
重説という席で、口答で、経験豊富な担当者が発言されたのでしたら、逆にその言葉には重みが増し、SSの結果、地盤改良費が100万円を超える場合、保証、補填を求めたいと考えいておりますが、どのようにすれば宜しいでしょうか?
宅建業法第47条は、「口頭説明だけでよく、文書化までは義務となっていません。」という所をつけば宜しいでしょうか。
更に、あまり時間はありませんので、東京都の宅建協会無料相談所、国民生活センターなど、どちらに相談するのが最適でしょうか?
http://www.tokyo-takken.or.jp/what/sodan/sodan01.html

http://www.kokusen.go.jp/

因みに、仲介業者は、「口頭でも100万円で「引き受けます」や「契約します」とは言っておりませんので、顧問弁護士と相談した際、民法でも契約には値しないと判断したため、100万円を超えてもお支払はできません。」との回答を頂いております。

お手数ですが、宜しくお願い致します。

今月の5月29日(金)に土地の引き渡しをする予定ですが、重要事項説明の席で、「地盤改良費は売り主の負担」と明記されていたため、売り主の仲介業者にいくらくらい掛かるか尋ねたところ、「この近辺なら30-50万円、ズボズボな地盤でも掛かっても100万円まで」と回答を頂きました。
しかし、残念な事に、ハウスメーカー様や工務店に伺うと、この近辺の地盤は、川に近いので、地盤改良は100万は超えると回答を大体頂き、土地引き渡し前に、5月25日(月)にSSを行い、5月26日(火)には地盤改良費がいくら掛かるか見積も...続きを読む

Aベストアンサー

47条違反かどうかの問題は、業者の言う「この近辺なら30-50万円、ズボズボな地盤でも掛かっても100万円まで」が、不実のことかどうかでしょうね。
そして、その判断は、事実的に100万をいくら超えるかで決まると思います。この業者は、この地域の地盤改良についての実状に詳しい事、担当者は経験豊富な事斟酌すれば、100万が大きく事実と食い違っていると、それは不実のことと言え、47条第1項のニに違反するとして、補償の請求をすべきだと思います。

ただしこの場合、質問者さんは、100万をいくらオーバーすれば、契約をしなかったと判断するつもりであったのでしょうか。相手の判断尾の誤差を認める限度はいくらでしょうか?
たとえ1円でもダメというのでは、社会通念として認められないでしょう。

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Aベストアンサー

固定資産税の評価額は毎年国が算定する路線価ですので
実際の価格より低い額です。
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Aベストアンサー

相続の登記をしてから売却の登記をすることになるわけですが、これは同時に行うこともできます。売却の話だけ進めておいて、売却して代金を受取る際に買主に名義変更するときに、あなた方が相続する登記と、あなた方が売却する登記を同時に申請するわけです。先に相続の手続きをするのが面倒であればそういう方法もあります。

Q相続税評価額 取引相場のない株式

取引相場のない株式の相続税評価額の計算について質問します。
不動産業で、仲介のほか会社所有のマンションもありそのマンションを第三者に貸し付けて家賃収入があるのですが
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どなたかご教示下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ANo,1の者です。
続けて回答させていただきます。

>不動産業者所有のマンションは販売用でなく貸付用であっても
棚卸資産に該当するという考え方でよろしいのでしょうか?

いいえ販売用でなければ棚卸資産に該当しませんので
一般の土地建物の評価方法により評価します。

なお補足ですが
貴殿もご存じかと思われますが下記の事項にご注意下さい。

1.評価会社のB/Sに計上された土地建物等で3年以内に取得したものは
 通常の取引価額により評価します。
2.評価会社の総資産価額のうち土地等価額の占める割合が
 70%以上(中会社は90%以上)であれば
 当該会社の評価方法は純資産価額で評価します。

Q亡くなった父親の土地売却について

こんにちは。

皆様のお知恵を拝借したいと思い、下記の質問をさせていただきます。


5年前に父親が死去しましたが、土地の名義は父親のままで残っています。母親、兄、私の3人が法定相続人となりますが、家族間の揉め事等々今まで色々なことがあり、最終的に、この土地は私一人のものとなり、売却を考えています。


1)父親の死去後、父親名義の土地を売却するには、まず、土地の名義を私のものにする必要がありますか?
2)名義を変更するにあたり、相続に関する手続きをする必要がありますか?この際、母親、兄の承諾(押印)が必要でしょうか?
3)父親名義のままで、土地の売却は出来ると不動産会社の営業マンが入っていますが、本当でしょうか?
4)土地の評価額は5000万円くらいですが、相続するとなると、相続税は発生するのでしょうか。相続しないで売却する場合、譲渡税が発生するのでしょうか。
5)相続しないで売却した場合、その売却益は確定申告をすればよいのでしょうか。


母親、兄は一旦は土地の処分を全て私に一任し、利益(損益)が出ても一切関知しない、という念書を書いたのですが、いざ、売却しようという段階になると、お金が欲しいと言い出しました。父親の死去後、固定資産税を支払ってきたのは私ですし、母親と兄の念書があるので、万が一、相続ということになっても、二人の言い分は却下できると思っていますが、そのあたりも、どなたか教えて下さい。


何卒宜しくお願いします。

こんにちは。

皆様のお知恵を拝借したいと思い、下記の質問をさせていただきます。


5年前に父親が死去しましたが、土地の名義は父親のままで残っています。母親、兄、私の3人が法定相続人となりますが、家族間の揉め事等々今まで色々なことがあり、最終的に、この土地は私一人のものとなり、売却を考えています。


1)父親の死去後、父親名義の土地を売却するには、まず、土地の名義を私のものにする必要がありますか?
2)名義を変更するにあたり、相続に関する手続きをする必要がありますか?こ...続きを読む

Aベストアンサー

こんばんは。

1.質問者様名義にする必要があります。被相続人名義のまま第3者に所有権移転登記をすることはできません。

2.相続を原因とする所有権移転登記をする必要があります。質問者様が相続することを証する書類が必要となります。戸籍関係書類に加え、遺産分割協議書・特別受益証明書などがこれに該当します。質問者様以外の法定相続人(質問のとおりなら、母と兄であり、叔父さんなどは相続人にはなりません)の実印の押印・印鑑証明書は「必須」です。「念書」の内容が相続証明書の一部として適切であったとしても印鑑証明書も必ず必要です。

3.父親が売却し、書類が整っているが登記だけ未了と言う状態で亡くなったのなら、その方法もありますが、質問のケースでは1で記載したとおりできません。不動産会社の営業マンにその真意と根拠(条文・先例)などを示すように要望してみてください。

4.相続税は基礎控除があります。質問のケースでは8000万円までは相続税はかかりません。評価5000万円の土地とその上物ですので、基礎控除額内だと思います。相続しないで売却はできません。譲渡税は当然かかります。

5.相続しないで売却はできません。当然確定申告する必要があります。

司法書士に依頼すれば相続関係書類を作成し、他の法定相続人にその書類が意味するところを説明することはできますが、最終的に母と兄に押印をしてもらうには質問者様自らの力で承諾を得なくてはなりません。

登記のことが中心になりますので、まずは司法書士に相談してください。各都道府県の司法書士会では無料相談会にも積極的に取り組んでいるはずです。利用してみてはいかがでしょうか。↓「日本司法書士会連合会」のホームページ、左側メニューの「全国の司法書士会一覧」で最寄の司法書士会の連絡先が分かります。

参考URL:http://www.shiho-shoshi.or.jp/

こんばんは。

1.質問者様名義にする必要があります。被相続人名義のまま第3者に所有権移転登記をすることはできません。

2.相続を原因とする所有権移転登記をする必要があります。質問者様が相続することを証する書類が必要となります。戸籍関係書類に加え、遺産分割協議書・特別受益証明書などがこれに該当します。質問者様以外の法定相続人(質問のとおりなら、母と兄であり、叔父さんなどは相続人にはなりません)の実印の押印・印鑑証明書は「必須」です。「念書」の内容が相続証明書の一部として適...続きを読む


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