個人所有の私道(位置指定道路)のみに面した土地の購入を考えております。
注意すべき点を教えてください。

その位置指定道路は、近所に住む個人所有の私道です。(その道路には面していない場所に住んでいます)
道路幅は4mあり、通り抜けできる形状となっており、普通に通行できます。(距離約30m)
道の途中には月極駐車場もあります。
購入を考えている土地は、公道と公道を結ぶ道路沿い、H形状の横棒の真ん中付近です。
両隣の敷地(家あり)は公道に面しております。向かいは月極駐車場となっており、私が購入予定地のみ宅地としては公道に面しておらず、少々不安を感じております。
位置指定道路の所有者が第三者の場合、維持管理義務はその所有者一人にあるかと思われますが、使用者にも義務がかかることはあるのでしょうか?
維持管理の工事費等も負担する必要はあるのでしょうか?
また将来的に、使用料や通行料、道路掘削の際にはハンコ代等、請求されることはないでしょうか?
その土地は相場よりも若干安い価格となっております。
注意すべき点等、教えてください。

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A 回答 (3件)

宅建業者です。



一言で言えば、欠陥物件です。
土地家屋調査士辺りに相談すると、購入を見合わせるようにとアドバイスされるか、私道の持ち分を買い取るかの選択を提案される物件ですね。
このサイトでも、位置指定道路なので大丈夫という回答を見かける事があるのですが、位置指定道路というのは、あくまでも建築基準法上の道路の事ですので、再建築は可能ですが、建築するには、まず工事車両が進入しなくてはなりませんし、掘削も必要です。インフラの工事等では当然所有者の許可が必要ですので、その際にハンコ代を要求する方は多くいます。

まずは持ち分を購入する交渉を仲介業者に依頼してください。それが叶わぬならば、購入を再検討されるといいと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
確かに、位置指定道路ならば問題ないという回答もあり悩んでおりました。
持ち分もまったくないことから、将来的に不安を感じております。
もう一度よく考えなおします。

お礼日時:2011/04/27 16:27

前面道路が私道でその私道についての持分が全くないとなると、住宅ローンが使えない金融機関が多いです。


あなたは現金で買う、というような事であっても、ローンの使えない土地というのはそれだけ売れにくいので資産価値はかなり低くなります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
住宅ローンを使えない可能性もあるのですね。
使えなければ到底買えません。
資産価値も低いのならば、もう一度考え直します。

お礼日時:2011/04/27 16:23

>位置指定道路の所有者が第三者の場合、維持管理義務はその所有者一人にあるかと思われますが、使用者にも義務がかかることはあるのでしょうか?



 自分が使用しない道路の維持管理はしてくれないと思います。
 法的に義務は無いですが、要求はされるかもしれません。

>維持管理の工事費等も負担する必要はあるのでしょうか?

 上記の維持管理費用を使用者が払わなければ維持管理はしないと思います。

>また将来的に、使用料や通行料、道路掘削の際にはハンコ代等、請求されることはないでしょうか?
 
 その人の性格や使用者との関係の良否にもよりますが、可能性は有ります。

そのような条件なので安いのでしょうが、道路を使用していない人が所有しているような不自然な状態で買うのはリスクが有り過ぎます。
不動産屋が入っていると思いますので、持ち分をできるだけ安く買いたいと相談して下さい。
ただし、売主が一切の負担も無い形(できれば喜ぶ位の利益が有る形)にしないと持ち分の譲渡はしてくれないと思います。
持ち分は道路に面した区画数分の1が良いと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
予算的にいっぱいいっぱいなので、持ち分をさらに購入するのはきつい状況です。
あとあと、ちょっと心配なので、もう一度よく考えなおしてみます。

お礼日時:2011/04/25 18:42

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Q接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q位置指定道路の売買について。

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆、自持分を欲しいと思っています)
それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。(とりあえず、掘削使用の承諾書は頂けることになっております) やはり不動産屋さんとしては自分にメリットは無いのでとりあってくれないのでしょうか?それとも、結構めんどくさいものなのでしょうか?
 友人が位置指定道路で隣家と結構揉めたこともあり、出来れば持分がほしいです。どう導入していけば売ってもらえると思いますか?不動産関係の方、ご意見頂けると幸いです。また、もし売って貰えるとした場合、価格というのはどうやって算出するものなのでしょうか?その道路に接する土地が坪50万円としたら、やはり坪50万円なのでしょうか? 算出方法をご存知の方、お教え頂けると幸いです。
以上、よろしくお願い致します!

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆...続きを読む

Aベストアンサー

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分について説明している可能性があり、その場合は受け入れ難くなると思います。
しかし道義的には道路に接している家に持ち分売却の話をするべきであり、その業者は好意的とは思えませんね。(今まで手を付けなかった住人達にも不備があるとはお思いますが)

その位置指定道路を管轄する特定行政庁に陳情すると言う手もありますが、民民の事には首を突っ込まないのはご存じのとおりで、致し方ありませんが建売業者と粘り強く交渉するしかありませんね。

私は別荘地の売買が主ですので同様の問題は結構あり、数年前に住民が業者に対し訴訟を提起し、結局訴訟には至らず、地方裁判所で和解あっせんとなった例があります(業者は売却に応ずべきという司法判断でした)。
お勧め出来る方法では決してありませんが、その例では、住民が自宅に「業者は道路の売却の応じろ」的な垂れ幕を付けた事で、物件が売りづらくなるという印象を業者に与え、譲歩を引き出したようです。

とはいえ、売る売らないは業者の胸先三寸なので、やはり不動産業者にとってメリットが出るような提案をするしかありません。
メリットは値段だと思います。納得できる値段を提示するのが手っとり早いのかもしれません。本来私道の価格など、あって無いようなものですが、それが住宅地と同様な価格で売れるとなれば、耳を傾けるかもしれません。
#私道の評価は、国税庁の「財産評価基本通達」を元に考えると、一般的な宅地価格の0~30%程度としています。

なお面倒かどうかという質問がありましたが、当然売買契約書が必要ですし、売るのが業者なので重要事項説明も必要ですし、瑕疵担保も必要です。面倒と言えば面倒だし、費用もかかります。登記費用は買主が負担するにしても、それらの不動産屋の業務に対しても不利益が無いように考えておく必要はあるかもしれません。

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分につい...続きを読む

Q私道負担つきの住宅のデメリットは何ですか?

戸建て住宅購入を考えている者です。
検索すると、私道がある私道負担付きの住宅をよく目にします。
これは何かデメリットがあるのでしょうか??
別に私道分のお金を払う必要があるわけでもないと思いますし・・。
お教えください。

Aベストアンサー

私道負担とはいえ現地の状況や形状によって異なります。
購入を予定されている物件の現地や資料を拝見していませんので
一概には言えませんが・・

一般的に私道負担というものは、読んで字の通り
「負担付の土地ですから、土地の購入者はその負担も引き継いでください」
という意味を持ちます。

負担=デメリットとして起こりうる問題として

1,売買対象の土地面積に私道部分が含まれていることがあります。
  この部分を売買代金(土地代として)に含めるかどうかは売主次第です。

2,位置指定道路等に認定されていれば固定資産税は減免されますが
  状況によっては、宅地と同等の固定資産税を払う必要があります。

3,購入後は私道部分も当然に貴方の名義となりますが
  私道である以上はその部分に建物や塀を建てたり
  花壇を作ったり、自動車の駐車場として利用することができません。
  もちろん他者の通行を妨げることもできません。
  経年劣化や地震などにより道路や側溝が凹んだり穴が空いた場合
  貴方(もしくは他の共有者と共同で)が修繕費用を負担しなければなりません。

4,私道部分について、周辺住人の方と共有だった場合
  今現在はご近所で話し合いのもと道路の使用や管理について
  マナーやルールを取り決めることも可能だと思います。
  しかし、将来子供の代になったり、第三者に土地建物及び私道部分を
  売却された場合、それら新たな方々がマナーやルールを必ずしも
  守ってくれるとは限りません。

5,将来、家の建て替えや増築の際、または火災等により家が焼失し
  再建築する際に私道所有者全員の同意が必要となるかもしれません。

このあたり、「将来にもしかしたら起こりうる問題」について
売主さん、仲介業者さんにしっかりとお聞きになり
場合によっては、各取り決めを書面で提出してもらう等してから
ご購入なさったほうが良いかもしれません。

私道負担とはいえ現地の状況や形状によって異なります。
購入を予定されている物件の現地や資料を拝見していませんので
一概には言えませんが・・

一般的に私道負担というものは、読んで字の通り
「負担付の土地ですから、土地の購入者はその負担も引き継いでください」
という意味を持ちます。

負担=デメリットとして起こりうる問題として

1,売買対象の土地面積に私道部分が含まれていることがあります。
  この部分を売買代金(土地代として)に含めるかどうかは売主次第です。

2,位置...続きを読む

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q私道と位置指定道路の管理義務の違いについて教えてください

4件が接している私道を位置指定道路にするかどうかで、トラブルが起きています。位置指定道路にすることで立て替えが自由にできるというメリットは理解しています。ですが、位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり、管理の義務はどこまであるのかがよくわかりません。例えば(実際にこんなことがあるかどうかはわかりませんが)道路上で事故があり、管理が不適切だったことが原因だった場合、所有者は責任を問われたりするのでしょうか。また、1件はアパートで、住民がしろ詳しい方、ぜひ教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>私道と位置指定道路の管理義務の違い
まず根本的には公道でなければ私道も位置指定道路も同じ「私道」の枠の中にある事に変わりはありません。そういう意味では原則として大差はないです。

>位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり
これは今回そのような申請をするかどうかという機会があったから、今まで認識の無かったものが認識出来たと考えた方が良いです。位置指定道路も位置指定されていない道路も、私道であれば整備や管理をするのは基本的に所有者です。但し、位置指定道路の場合には維持管理に付いて行政から補助金が出る場合もありますのでそれは確認した方が良いでしょう。

>道路上で事故があり、管理が不適切だったことが原因だった場合、所有者は責任を問われたりするのでしょうか
単なる当事者同士の落ち度による交通事故であれば責任追及される事も無いでしょうが、例えば道路が欠落していたのを放置していてそれが原因で事故が発生すれば所有者(管理者)責任が発生する可能性はあるでしょう。
しかしそれは、その私道が一般の交通に供されているという前提がある限り、位置指定道路かどうかとはあまり関係ないですよ。
位置指定道路というのは主に建築基準法上の接道要件を満たす為の指定ですから、維持管理という面では基本的に今まで通りと考えた方が良いです。

>私道と位置指定道路の管理義務の違い
まず根本的には公道でなければ私道も位置指定道路も同じ「私道」の枠の中にある事に変わりはありません。そういう意味では原則として大差はないです。

>位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり
これは今回そのような申請をするかどうかという機会があったから、今まで認識の無かったものが認識出来たと考えた方が良いです。位置指定道路も位置指定されていない道路も、私道であれば整備や管理をするのは基本的に所有者です...続きを読む

Q位置指定道路の通行権利について

私ども共有の位置指定道路の通行権について教えていただきたいのですが、公道と接続している6mの道路を両者で共有しています。この道路を利用して公道から20m奥に高層マンションが建てられます。しかし業者側は位置指定道路を立てに、一方的に工事用の車両を(7トン車)工事をさせろと言ってきました。しかし工事があまりに大掛かりであり長期間にわたるので私どもは通行に反対しております。しかし業者側は弁護士を通じて、工事が遅滞すると莫大な損害賠償が発生すると言ってきました。このまま彼らの言うとおり損害賠償云々が私どもに脅迫観念を生じさせているので、その言葉どうり応じるべきでしょうか、どなたかお知恵を下さいませんでしょうか。

Aベストアンサー

1.位置指定道路は、「道路」という名称が付いていても、実質は「私有地(私道)」です。
 建築基準法42条1項5号で、建物を建築するために、「私有地(私道)」を建築基準法上の道路として認定しているだけであり、国道や公道(県道、市町村道)と同じ通行権はありません。
 私有地であれば通常、他人は立ち入ることができないのです(所有権に基づく妨害排除請求権)。

 ところが、位置指定道路の場合は、私有地であっても、建物建築のための道路として認める代償として、指定された道路部分に建物を建てないことや、物を置かないことが要求され、また、一般人の通行(=歩行)を妨げないことや、救急車両(消防車や救急車)の進入を妨げないことは当然、拒否できないと考えられています。

 最高裁平成9年12月18日判決において、「外部との交通についての代替手段を欠くなどの理由により日常生活上不可欠なものとなった通行に関する利益を有する者」については、「通行妨害行為の排除及び将来の通行妨害行為の禁止を求めることができる」という判決を出しています(下記、参考URLに貼っておきます)。

 しかし、今回のマンション建設業者にとっては、他の代替手段がないわけではなく(=2項道路がある)、また、近隣住民ではないのでこの位置指定道路は、日常生活上不可欠なものというわけでもない。
 とすれば、マンション建設業者が、この位置指定道路を当然のごとく建設車両を通行させる権利はないと考えるのが、最高裁の判決から推論できる妥当な結論だと思います。
 この法律解釈については、弁護士の方が、位置指定道路に関する記事として日経新聞に書いています。←この点については、後述します。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html

2.当該マンション敷地が、この位置指定道路に面していないのであれば、マンションの建築確認申請を行う際に、この位置指定道路の存在は申請書にいっさい記載されていないはずです。すなわち、この位置指定道路は、当該マンションを建てる上で、建築基準法上、無関係な道路ということになります。

 区役所の建築指導課で、当該マンションの「建築確認申請書」を閲覧して、敷地の接面道路をご確認下さい。おそらく拡幅された「2項道路」が、敷地の接面道路になっているはずです。

※東京都が「建築確認申請書」の閲覧を渋るとは思いませんが、もし、閲覧拒否のような態度を示したら、建築基準法93条の2に「閲覧させなければならない。」と書いてあると強く都職員に迫って下さい。

 この位置指定道路が、当該マンション敷地の接面道路でなければ、マンションの工事車両がこの位置指定道路を通る権利はありません。「大量の工事用の車両を(7トン車)通行させろ」というのは、「私有地を勝手に使わせろ」というのと同じなので、裁判所でも認めないと思います。

3.工事用車両に対する対抗策として、以下の2方法が考えられます。
【方法1】位置指定道路の入り口(=マンション側に)に「車止め(ポール等)」を設置し、歩行者および緊急車両の専用通路にしてしまう方法。
 位置指定道路である以上、歩行者の通行を制限できませんが、位置指定道路に面している宅地の所有者全員の同意(この場合、質問者さんとお向かいさんの2人)があれば、位置指定道路(私有地)の所有権に基づき、工事用車両の通行を認めないと主張することはできると思います。ただし、救急車両の進入まで拒否してはいけません。

 位置指定道路に車止めを設置した場合の、建設会社の対応は、次の2つだと思います。
(1)「通行権確認の仮処分」を東京地裁に求める。東京地裁で、審尋(=審判)が開かれるので、必ず出席して最高裁の判例(下記、参考URLを参照)を手に、「歩行者や緊急車両の通行は認めるが、私有地である位置指定道路に建築基準法上、無関係の工事用車両の進入は認めない」と反論して下さい。裁判所が「私有地(私道)を工事用として無制限に使って良い」という仮処分をするとは思えません。

(2)建設会社が勝手に「車止め(ポール等)」を撤去する。この場合は、被疑者不詳のまま「器物損壊罪(刑法261条)」で警視庁へ告訴することになると思います。相手が手荒なことをしてきたら、警察力に頼る方法がベストです。

【方法2】位置指定道路を一部廃止して、私有地にして完全に通行止めにしてしまう方法。この位置指定道路は、建築基準法上、質問者さんたち2軒しか必要ないので、東京都に対して「位置指定道路の一部廃止」を申請します。

 廃止部分は、マンション側の数m部分でいいと思います(法律上、廃止するだけであり、現状の工事まではしません。ただし、分筆登記はして、地目も「宅地」にします。固定資産税は来年から課税されます)。

 名実ともに、位置指定道路でなければ、廃止した部分は私道ではなく、「宅地」なので、他人は絶対通ることができません(歩行者が通り抜けるのを、所有者が黙認するのはよい)。

4.さて、結論として、今回のケースでは、建設会社の工事車両がこの位置指定道路を通る権利は全くないと思います。

 しかし、相手は建設会社であり、弁護士も付いているようです。念のため、また、建設会社が手荒なことをしないため、ここに書いた内容を弁護士に聞かれて、裏付けを取っていただきたいのです。工事が進めば、既得権が発生するので、対応は早いほうがいいです。

 日本経済新聞社の「NIKKEI NET」に、「位置指定道路の通行」について弁護士が回答されている記事があります(下記参照)。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html
 この弁護士に、今回のケースについて法律相談(有料です)をされることをお薦めします。同姓同名でなければ、おそらく東京弁護士会(下記参照)に所属されています。
http://www.toben.or.jp/
 弁護士は飛び込みの依頼を嫌う傾向がありますが、「日経新聞の記事を見て、位置指定道路の法律相談を受けたい」とご予約されれば、会ってくれると思います(予約の際に法律相談料もお聞き下さい)。

5.弁護士に会うときの必要資料として、以下のものをご用意されるといいと思います。
○位置指定道路の登記簿謄本(=登記事項証明書)
○位置指定道路付近の公図、地積測量図など
○周辺の住宅地図コピー(法務局に備え付けの地図があります)
○マンションの建築確認申請書の写し(敷地面積、建築面積、延床面積、容積率、用途地域、前面道路の名称など)

6.「工事が遅滞すると莫大な損害賠償が発生する」とご心配なようですが、相手が質問者さんに損害賠償を請求するためには、質問者さんに不法行為(民法709条)があること、そして損害との因果関係があることを、相手が裁判で立証する必要があります。

 質問者さんは、マンション建設の反対行動を起こしているわけではなく、ただ、私有地(=位置指定道路)を工事車両が通るのを認めないというだけですから、そこにはなんら不法行為はなく、相手の弁護士は、不法行為に基づく損害賠償請求はできないと思います。

 もし、工事が遅れたとしたら、それは、「2項道路」のような貧弱な道路しか接面しない敷地を選択した、マンション開発会社の設計ミスにあると思います。

 参考例として、東京都町田市の旧「日本IBMグラウンド」敷地でのマンション建設において、建設会社が反対住民グループに工事遅延による200万円の損害賠償請求訴訟を起こしましたが、結局、建設会社は取り下げているようです(下記参照)。
http://taisaku.holy.jp/chapt2/olnws/0614vctry.html

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/EBE261D47443CA3A49256A8500311D9B?OPENDOCUMENT

1.位置指定道路は、「道路」という名称が付いていても、実質は「私有地(私道)」です。
 建築基準法42条1項5号で、建物を建築するために、「私有地(私道)」を建築基準法上の道路として認定しているだけであり、国道や公道(県道、市町村道)と同じ通行権はありません。
 私有地であれば通常、他人は立ち入ることができないのです(所有権に基づく妨害排除請求権)。

 ところが、位置指定道路の場合は、私有地であっても、建物建築のための道路として認める代償として、指定された道路部分に建物...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q位置指定道路のデメリットは?

 袋小路にある新築の購入を考えております。前面道路が位置指定道路なのですが、公道と違い、現実的にはどのようなデメリットがあるのですか?同じ土地の前面道路が、公道か位置指定道路によって、資産価値は変わるのですか?位置指定道路は今後、公道や他の道路に変わっていくということはありえないのですか?よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>大阪市です。
通常、開発許可が係る敷地、一般的には500m2以上だと思います。(大阪市=開発委任市なので、そちらに聞くことになりますが)
500m2以上の敷地で開発許可が必要だとして、逆に位置指定道路の許可の敷地は500m2以下の敷地しでしか許可されません。
※500m2以下の敷地で位置指定とるバカはいません。
ふつう延長敷地で接道を考えます。

一度、大阪市の建築担当部局に位置指定道路の許可が取ってあるか窓口まで出向いて確認されたほうが良いかと思います。

Q前面道路が私人所有の場合の住宅ローン

自宅の建替で住宅ローンの検討をしており、複数の銀行に事前審査を打診しています。

(状況)
自宅土地は前面道路の部分が公図上、分筆されていてその登記簿謄本をとると、地目:公衆用道路 所有者:私とAさん(他人)の共有になっています(持分4分の3と4分の1)

1、建物を建てるには建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとのことですが、上記の道路はそれには該当しないのでしょうか?(所有者が私人だから建築基準法上の道路扱いではない?)

2、もし仮に道路部分に担保設定する場合、私の持分だけでなく共有者のAさんの持分にも担保設定が必要なんでしょうか?

銀行から色々質問されこちらでも調べている最中ですが、なんだか色々不安があり、ご存知の方に質問させて頂ければと思った次第です。よろしくお願い致します。指摘頂ければ情報は補足します。

Aベストアンサー

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務は満たしているけれどもローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要となる、という理解になるのでしょうか?
接道義務は満たしています。
担保提供については、金融機関によっても見解が異なる場合もあるようです。
住宅金融公庫の場合は間違いなく担保提供をしていただかなければなりません。
(住宅金融公庫のサイトで、「平成18年度版融資のご案内」を見ることができますので、「マイホーム新築融資のご案内」でもご覧ください。27ページに「住宅建築に関する地主の承諾書」があります。)
http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/pdf/goannai_1.pdf

少し状況は違いますが、担当していた頃、住宅金融公庫融資で、袋地への自宅建築資金融資の案件を受け付けたことがあります(何度も住宅金融公庫に確認したことなので、未だに記憶に残っているんです)。

     ┌───┐   ┃         ┃
    │A宅  │    ┃         ┃
    │      │   ┃         ┃
    │      │    ┃         ┃
    └───┘     ┃         ┃
┌──┬──────┗━┯━━━━┛
│公 │位置指定道路     │ ┌──┐│
│道 │A、B、Cによる共有 │ │B宅 ││
│  ├─────────┤ │    │ │
│  │      ┌───┐ │ └──┘│
│  │       │C宅 │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │     └───┘ │      │
│  ├─────────┴────┘
│  │
│  │
※公道以外の土地は元々全てAの物であった。
Aは、B(Aの息子)、C(他人)および位置指定道路に分筆のうえ贈与、販売し、自宅用地については、それぞれの単独名義で所有、位置指定道路については、A、B、Cの共有とした。
その後、Bは銀行から住宅ローン融資を受けて自宅を建築。
任意指定道路については、AとCから「使用貸借」ということにし、銀行の第1順位で抵当権がついている。
こんなカンジだったものが、Aが孫a(Bの子)に土地の一部(太線部分)を分筆のうえ贈与し、aはそこに自宅を建てたい-ということで、住宅金融公庫の利用を考えられ申し込まれました。

aは位置指定道路に持分を持たず、申込時点で、既に位置指定道路にBの住宅ローンについての抵当権の設定がされている状態だった訳です。

その際の、住宅金融公庫側の見解は、「住宅建設用土地が袋地の場合で、そこに至る道路部分について建築主が持分を持たない場合、住宅建設用土地に至る道路部分についても『住宅建築に関する地主の承諾書』の提出が必要。住宅建設用土地に至る道路部分の土地所有者からの承諾が【使用貸借】で、かつ、建築主の実親等がいるので、住宅金融公庫を第1位とした抵当権の設定が必要。」ということでした。
そこで、Bが、自身が住宅ローンを借りている銀行にその旨を伝えて、抵当権を外すか後順位にするかしてもらえないかと相談したところ、「不可」との回答。
結果、建築を希望していたaは、住宅金融公庫融資は不可-ということになったんです。

その後、どうなったかは分かりませんが、このような事例もありますので、位置指定道路について共有持分を持つ者がいる場合は、充分に注意をしてください。

なお、私の勤務先でも、「ローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要」という見解になっています。

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務...続きを読む

Q私道 アスファルト舗装工事の概算費用

4x20mの私道は現在上下水道工事終了済の小石交じりの土です。
ここをアスファルト舗装工事をする場合の工事費用を教えてください。

わずかな傾斜のこの道路は浸透式のアスファルトを敷くことを前提条件としています。わずか2軒分で利用する行き止まりの私道で、交通量は1日数回のため、最も安い仕様にてお願いするつもりです。

実際に私道をアスファルト化された方でしたら、
漠然と 「 ○○平米いくら 」 のみを記載していただいても構いません。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ご存じかとも思いますが、施工規模が小さくなると単価も上がります。

私道とはいえ、おそらくは路盤工からレベル(高さ)をきちんと押えることが必要になると思います。
また、この工程を荒くやるとタイヤの「ワダチ」が出来やすくなったりしますので、後々の見栄えも
気にした方がよいと考えます。

状況がよくわかりませんが、約80m2分
工程:鋤取、床付、砕石路盤工(厚200mm)、アスファルト舗装(厚50mm+50mm)としたら、
おおよそ、11000円/m2くらいかな。(材工共)
交渉で、工法などにより下がる要素は十分にあると思います。
900m2くらいあると残土処分までやっても3300円/m2くらいで上がります。
実際、材料費の他にフィニッシャー、ローラーなど舗装用の機材の損料も見ないといけない。

建設会社を経由せずに、近辺の道路工事会社に聞くことをお勧めします。
役所の工事をよくこなす会社がいいです。


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