個人所有の私道(位置指定道路)のみに面した土地の購入を考えております。
注意すべき点を教えてください。

その位置指定道路は、近所に住む個人所有の私道です。(その道路には面していない場所に住んでいます)
道路幅は4mあり、通り抜けできる形状となっており、普通に通行できます。(距離約30m)
道の途中には月極駐車場もあります。
購入を考えている土地は、公道と公道を結ぶ道路沿い、H形状の横棒の真ん中付近です。
両隣の敷地(家あり)は公道に面しております。向かいは月極駐車場となっており、私が購入予定地のみ宅地としては公道に面しておらず、少々不安を感じております。
位置指定道路の所有者が第三者の場合、維持管理義務はその所有者一人にあるかと思われますが、使用者にも義務がかかることはあるのでしょうか?
維持管理の工事費等も負担する必要はあるのでしょうか?
また将来的に、使用料や通行料、道路掘削の際にはハンコ代等、請求されることはないでしょうか?
その土地は相場よりも若干安い価格となっております。
注意すべき点等、教えてください。

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A 回答 (3件)

宅建業者です。



一言で言えば、欠陥物件です。
土地家屋調査士辺りに相談すると、購入を見合わせるようにとアドバイスされるか、私道の持ち分を買い取るかの選択を提案される物件ですね。
このサイトでも、位置指定道路なので大丈夫という回答を見かける事があるのですが、位置指定道路というのは、あくまでも建築基準法上の道路の事ですので、再建築は可能ですが、建築するには、まず工事車両が進入しなくてはなりませんし、掘削も必要です。インフラの工事等では当然所有者の許可が必要ですので、その際にハンコ代を要求する方は多くいます。

まずは持ち分を購入する交渉を仲介業者に依頼してください。それが叶わぬならば、購入を再検討されるといいと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
確かに、位置指定道路ならば問題ないという回答もあり悩んでおりました。
持ち分もまったくないことから、将来的に不安を感じております。
もう一度よく考えなおします。

お礼日時:2011/04/27 16:27

前面道路が私道でその私道についての持分が全くないとなると、住宅ローンが使えない金融機関が多いです。


あなたは現金で買う、というような事であっても、ローンの使えない土地というのはそれだけ売れにくいので資産価値はかなり低くなります。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
住宅ローンを使えない可能性もあるのですね。
使えなければ到底買えません。
資産価値も低いのならば、もう一度考え直します。

お礼日時:2011/04/27 16:23

>位置指定道路の所有者が第三者の場合、維持管理義務はその所有者一人にあるかと思われますが、使用者にも義務がかかることはあるのでしょうか?



 自分が使用しない道路の維持管理はしてくれないと思います。
 法的に義務は無いですが、要求はされるかもしれません。

>維持管理の工事費等も負担する必要はあるのでしょうか?

 上記の維持管理費用を使用者が払わなければ維持管理はしないと思います。

>また将来的に、使用料や通行料、道路掘削の際にはハンコ代等、請求されることはないでしょうか?
 
 その人の性格や使用者との関係の良否にもよりますが、可能性は有ります。

そのような条件なので安いのでしょうが、道路を使用していない人が所有しているような不自然な状態で買うのはリスクが有り過ぎます。
不動産屋が入っていると思いますので、持ち分をできるだけ安く買いたいと相談して下さい。
ただし、売主が一切の負担も無い形(できれば喜ぶ位の利益が有る形)にしないと持ち分の譲渡はしてくれないと思います。
持ち分は道路に面した区画数分の1が良いと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
予算的にいっぱいいっぱいなので、持ち分をさらに購入するのはきつい状況です。
あとあと、ちょっと心配なので、もう一度よく考えなおしてみます。

お礼日時:2011/04/25 18:42

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Aベストアンサー

大事なのは、道を使われるのでなく、メンテナンスです。

位置指定道路は市が直してくれません。
持分の方々の負担となります。
今回のようにガソリンスタンドで多数の車が利用することにより、道路が傷みます。
協議の上で、書面にて道路の傷みが近隣の使用に影響するときはガソリンスタンドの方に修繕してもらうようにしましょう。

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道は、住宅地の中を入り組んでおり、我が家の車には、狭くて通れない部分はありますが、公道へのルートは3つあります。(うち1つは幅ギリギリなので、できれば通りたくないものです)
購入検討地は、新興分譲地の一角ではなく、昔からある住宅地の一角です。畑の一部を造成、販売しています。

1)公道へのルートは、いずれも私道と考えられ、将来も変わらず、「車で」通行できるのか不安です。住宅地の住民も利用しているので、まったく出口がなくなることはないと思いますが…。通行の権利を定めた法律等あるのでしょうか?

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知識不足ゆえ、何か不備がありましたら申し訳ありません。
知見をお持ちの方、回答、アドバイス、確認すべき点などお願いします。

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駅や小中学校、スーパーなどが近隣にそろっており、立地的には気に入っています。しかし、公道ではなく、位置指定道路に接する、という部分が引っ掛かっています。

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不動産業者です。
位置指定道路を廃止(無くす)する場合は、その道路に接する宅地の所有者全員の同意が必要です(道路所有者ではなく、持分が無くとも接していればその宅地所有者の同意が必要)。ですから廃止になることはまず有り得ないと思ってください。
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Aベストアンサー

原則から言いますと、
位置指定道路の申請が出された時点で台帳が作成され、建築基準法上の道路とされます。
確認申請の審査を行う時には、この台帳を基に接道のチェックがされますので、改めて所有者の同意は必要とされません。

と言うより、建築基準法での確認申請は、土地等の所有関係に関係なく、申請された土地に対し、建築物が法律に適合しているか、だけを審査するものです。

ただ、役所によっては敷地境界の紛争を避けるために、隣接地の所有者の同意を求める所もありますが、同意が無くても確認はおります。
もし、同意が無い事を理由に確認を下ろさなければ、建築主事は、不作為として賠償責任を負います。

もし、塀を造り、完全に通行出来ない様にした場合ですが、地主が位置指定を申請する必要があって出されたはずです。その不利益は土地の所有者にもおよぶはずです。

現実問題としては、日常的な維持管理を地主が行っているはずです。工事に際しても道路を傷める事になりますので、なんらかの補償があっても良いのではないでしょうか。

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位置指定道路の持ち分について質問です。現在、4軒で使用している位置指定道路(持ち分四分の一)を私が今後使用するに当たり、5軒で使用する事になるのですが、一軒より八分の一の持ち分購入を検討しております。持ち分四分の一が3軒、八分の一が2軒になります。地目は公衆用道路ではありません。今後、問題が生じる事は考えられますでしょうか?ご伝授ください。

Aベストアンサー

位置指定道路は建築基準法での道路です。もし地目が公衆用道路になっていれば、持ち分を持っていなくても建築は可能ですが、そうでないなら持ち分を持っておく事は必要です。持ち分を持てるなら、通行権も掘削権も特に問題ありません。
また位置指定道路の持ち分に関しては1/10000でも構いません。持っていると言う事が重要ですので。

ただし、特定行政庁の建設指導課等に行き、その道路が本当に位置指定道路に指定されているかを念のため確認した方がいいかもしれません。指定されていれば4メートル幅員やその他の条件もクリアしているはずです。(もちろん2メートル以上接道している必要はありますが)

位置指定道路という事での問題は持ち分だけだと思いますが、公衆用道路では無い道路で、今後考えられる問題は、No.1の方と同じになりますが、管理が所有者や管理会社(管理会社を利用していれば)が行う事になるので、道路の補修やインフラの整備などで費用がかかるとか、ルール違反の人の指導も当然行わなくてはなりません。

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Aベストアンサー

>大阪市です。
通常、開発許可が係る敷地、一般的には500m2以上だと思います。(大阪市=開発委任市なので、そちらに聞くことになりますが)
500m2以上の敷地で開発許可が必要だとして、逆に位置指定道路の許可の敷地は500m2以下の敷地しでしか許可されません。
※500m2以下の敷地で位置指定とるバカはいません。
ふつう延長敷地で接道を考えます。

一度、大阪市の建築担当部局に位置指定道路の許可が取ってあるか窓口まで出向いて確認されたほうが良いかと思います。

Q所有権を持たない位置指定道路の売買について

位置指定道路のみに面している土地を売りたいと考えています。
不動産屋では位置指定道路の所有権を持っていないということで、かなり安くなりますと言われました。そのようなものなのでしょうか。

Aベストアンサー

位置指定道路に限らず、接道が私道である場合にその私道に所有権がなければ、住宅ローンが使えない金融機関が多いんですよ。住宅ローンが使えないとすると購入者が限られますから売れにくい、という事になり、安くなってしまうでしょうね。

Q位置指定道路

位置指定道路というのは、42条1項5号の道路を言うのであって、42条1項3号の道路も特定行政庁の指定があると思いますが、位置指定道路とは言わないのでしょうか?

Aベストアンサー

建築基準法をみてみますと、
42条1項3号:この章の規定が適用されるに至った際現に存在する道
42条1項5号:土地を建築物の敷地として利用するため・・・・これを築造しようとする者が特定行政庁か        らその位置の指定を受けたもの

末尾の「位置の指定を受けたもの」をとって、通称「位置指定道路」とよんでいます。
よって一般に位置指定道路とよばれるのは42条1項5号の道路だけです。

1項5号は宅地開発等の事業を行うものが道路をつくるために、能動的に位置の指定を受けるものです。
かたや1項3号は昔からあった道をあくまでも受動的に法定道路にするということですから、そもそも意味合いが違います。

Q接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q位置指定道路に接道する土地への建築について

質問させていただきます。
現在、自宅の隣の畑が開発されて4,5棟の家が建つとの噂があります。
我が家は6m公道から出ている4m位置指定道路に接道していて、その位置指定道路の終点?に畑が存在します。この位置指定道路は全て畑の所有者の物です。公道から畑までは約20m強あります。畑を開発するとなると、その位置指定道路を延長することになるのですが、そうなると、公道からの総延長は40m以上にはなると思います。 そこで疑問ですが、位置指定道路がここまで長くなる(35m以上)と、6m道路でなくてはいけないような気がしますが、可能なのでしょうか?市町村によって解釈等が違うのでしょうか? 当方、素人なので、分かりやすく説明していただけると助かります。どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

位置指定の基準は
都市計画法の33条技術基準と同等であり
愛知県開発技術基準では
4mでは延長35mまで
延長35以上50mまでは6m幅員です。
p9からp10

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/data/GIJYUTU200306.pdf

>6m道路でなくてはいけないような気がしますが、可能なのでしょうか

上記技術基準により、既存(位置指定)が4mであるあら許可されない。
以上。

Q私道の位置指定の認定について

こんばんは。位置指定の申請は共有者全員の同意が必要ですか。単独でできるものでしょうか。反対されたときの対応策などありますか?ご存知の方よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

再。
お礼、ありがとうございます。
およそ事情がわかりました。

家を建てるには「接道義務」と言って、建築基準法の道路(おそらくここでは市道)に2m以上敷地が接していないとダメです。
で、まず最初の質問の位置指定道路から。
指定の申請者になれるのは道路の所有者であることが条件ですが、区分所有のうちの1名でOK。
あなたが叔父さんから土地とともに道路の権利ももらえるのであれば、名義を変更したあとであなたが申請者になれます。
で、残りの叔父さんの兄弟からも同意は必須。
どうです?
相続でなければ叔父さんは健在なんですよね。
叔父さんに道路の位置の指定までしてもらってから受け取ったらいいんじゃないですか?
権利者が変わっても、道路位置の指定には影響はありません。
権利の継承の手続きなども不要。
叔父さんが申請者になるとして、申請そのものはさほど費用はかかりませんが、道路の形態を築造するにはけっこう費用がかかります。
タダでもらうのであれば、叔父さんに先に手続きを済ませてもらう代わりに、あなた方が費用を負担してあげたらいかがですか。

懸念1
先にお話ししたとおり都市計画法第29条の許可が必要になる可能性が高い。
道路の幅員が4m、延長が30m、これだけで120㎡です。
仮に1宅地135㎡が最低面積としましょうか。
規制規模を500㎡とすると、位置指定道路でいけるのは2宅地までで、3宅地は取れません。
あとは工夫です。
何も30mすべてを道路にする必要は無い。
道路は最短、あとは路地状敷地で敷地を配置する。
まともにいくと29条許可の対象になるのなら、一部を除外して残地念書を一筆。
ここらは位置指定と開発を熟知した建築士ならなんとでもなる。

懸念2
今、その路地は4m幅ですよね。
今は草ぼうぼうの更地でも、今後奥に兄弟たちが家を計画する可能性はありませんか?
(幅4m÷接道部分2m=2棟)
自分のエゴを通すと話がこじれる。
あなたが通路の区分所有になれば、兄弟たちもあなたを無視して家を建てることはできないんですけどね。
自然に考えれば土地の活用として他人が道路位置指定をしてくれると、自分の土地の価値も上がります。
でも、仲が悪ければ必ずしも同意してくれるとも限らない。
あなたの事情、兄弟たちの事情、土地の状態、その自治体の開発条例などの法令、等。

お住まいの自治体で、無料の不動産相談なんて開催していませんか?
直接専門家に相談するのが吉かと。
あなたと叔父さんが本気で土地の活用を考えているのなら、建築士などの専門家と一緒にメリットを説明すればいいと思いますが。


あと、別の質問で(苦笑)。
>道を約200メートルぐらい離れた道には下水道が通っています。
>私の家のある前の道路は下水道の計画もないそうです。
>市の計画のエリア内に入っていたのに残念です。
>将来的には下水道はとおるのでしょうか。
>あとふと疑問に思ったのですが、うちの浄化槽の排水や水道の汚水などはどこを通っているのでしょうか。

下水道の整備はあなたの自治体の下水道部局で整備計画を策定しています。
窓口に行けば教えてくれますよ。
整備の計画区域であれば時間の問題なんですが、下水道の整備には莫大な費用がかかります。
なもんで、順にやっつけています。
計画決定→事業決定→工事着工→供用開始
の流れですが、ウン十年もかかる場合もあります。
あと、そこって市街化調整区域じゃないですよね?
それだと前段の位置指定道路の話はひっくり返りますよ。
市街化区域と調整区域の境界の道路に下水道管が埋設されたとして、市街化区域は接続できますが調整区域側からは接続を拒否されるかもしれません。

下水道が未整備の場合、
・浄化槽
・くみ取り
が現実的。
浄化槽の場合は宅内で浄化した排水を流す放流先が必要です。
まれにU字溝さえ無い場所もありますが、この場合は宅内処理。
浄化槽の排水が浄化されたからといって、まだ直接浸透できるほどキレイではない。
多くの自治体が直接の浸透を禁止している。
「蒸発拡散方式」という装置を経由させて敷地内に浸透させます。

アホが回答していますが、トイレの汚物を直接敷地に浸透させるなんて戦前でもあり得ません。
くみ取りにすれば江戸時代は農家が汚物を買い上げたようですね。
今は汚水だけでなく台所や浴室からの雑排水も浄化できる合併浄化槽です。
昔は汚水しか処理しない単独浄化槽が主流でしたが、台所の排水などを河川や湖沼にそのまま垂れ流すと環境に与える影響が大きいので、今は使用禁止になりました。
浄化槽で排水先が無い場合は、手っ取り早いのがくみ取りです。

ある地域に宅地が密集している場合、その区域だけの排水を浄化させる小規模な下水処理場もありましたね。

話を最初に戻して、雨水や下水道の放流先が無いと、位置指定道路も開発による道路も厳しいです。
29条許可の開発行為だと、区域外の整備も条件になる恐れがあります。

再。
お礼、ありがとうございます。
およそ事情がわかりました。

家を建てるには「接道義務」と言って、建築基準法の道路(おそらくここでは市道)に2m以上敷地が接していないとダメです。
で、まず最初の質問の位置指定道路から。
指定の申請者になれるのは道路の所有者であることが条件ですが、区分所有のうちの1名でOK。
あなたが叔父さんから土地とともに道路の権利ももらえるのであれば、名義を変更したあとであなたが申請者になれます。
で、残りの叔父さんの兄弟からも同意は必須。
どうです?
相続で...続きを読む


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