家を建てるのに住宅ローンを組みます。土地を購入して建てるので、土地と建物のそれぞれについてローンを組みます。土地の契約は5月中旬で、引渡しは6月末の予定です。住宅ローンと土地購入のローンのそれぞれについて、固定金利(フラット35など)や変動など、どのように組むのがいいのか、自分たちではなかなか決められず困っています。そしてそのことをどういうところに相談するのがいいのか、その道のプロに相談をしたいのですが、相談先についても、良いところがあれば教えてください。相談先として考えているのは、生命保険会社のライフプランナー(ファイナンシャルプランナー)と独立型のファイナンシャルプランナーのいる事務所です。それから現在、千葉県に住んでいますが、住宅ローンを組むのにおすすめの金融機関も知りたいです。一応家族構成は40歳夫婦と子ども幼稚園児1名、2歳児1名の4人です。アドバイスどうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

不動産業者です。


まず、住宅ローンの原則ですが、土地を取得してその後に住宅の建築をされる場合は
1、都市銀行やネット系などはみずほさんなどを除き、土地先行での融資は扱わない
2、上記以外で取り扱うとしても建築確認通知の提出を義務付けられており、融資本申し込み時にはそれの提出が必要=建物の図面が完成していることが条件
3、全体的な計画がわかれば良く、土地のみ先行で融資を行い、建物時に再度追加して融資を行う
4、フラット35はつなぎのある金融機関を選択することが必要で、金利などを考慮するとSBIか楽天などが有利だが、書類の授受から実行までのタイムスケジュールが長いので、一般の方だけで手続きして、1ヵ月半程度でつなぎを実行するのはむずかしい。
おおよそ上記の様な制限があります。
質問者さんの地域の金融機関で3の融資をする銀行が有るか?(ほぼ地銀さんかと)あればこれが手続き上は一番問題ありません。
2を行う銀行はあると思いますが、これは土地の融資申し込みまでに建築確認済みを取得しなければならず、現在全く住宅の打ち合わせを行っていない状態だと、期間的に厳しいのでは?
4は、千葉ならばSBIなどの出先窓口がありませんか?あればそちらへ相談してみましょう。但し最近審査は厳しくなりました。
上記の様に、どこで借りるか?よりはまず、質問者さんが借りたい条件で貸してくれるのはどこか?を探すのが問題です。FPさんなどは計算上のやり繰りなどには詳しいですが実務上にそう明るいわけではありませんので、余りあてにしないほうは良いでしょう。
詳しいのは地元の新築を扱うハウスメーカーや不動産仲介業者などです。質問者さん個人が電話で色々な銀行などへ電話しても要領を得ず何を聞いたらよいのか?わからずに先方も答えに困るので、詳しい方に聞いたほうが無難です。
建築先に相談してみれば、何パターンか?提案してくれるでしょう。
いづれにしても、3のパターンでなければ、6月末の資金実行は無理ですよ。決済期間は7月末に変更してもらったほうが無難です。
建売や分譲マンションなど一括で土地建物に担保設定出来る物権はどの様な金融機関でも融資対象となりますが、土地を先行する場合は制約が出ますので、金融機関の選択肢はかなり絞られるでしょう。
おさらししますが、おおまかな流れを記載します(あくまで当方の地域での事例なので参考まで)
3のパターン  土地融資申込→(建物まで含めた返済比率の審査)→承認→実行(土地決済)→建物打ち合わせ→建築確認取得→着工(この間いつでも中間資金など資金実行が可能です)→完成→残金支払
2のパターン 土地契約→建物打ち合わせ→建築確認取得→土地建物分総額本申込→資金実行・土地決済→着工以下3と同様
と建物打ち合わせ期間が大幅に違ってきますので、良く検討して決めてください。
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この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございました。本当に参考になりました。

お礼日時:2011/05/05 00:17

今であれば固定だな。


元利均等で支払える物件にすべき。
最初からがっつり返済しながら貯蓄できないと家を買う資格なし。
子供ふたりを大学に行かせるなら最低でも1千万はかかる。
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フラットは金融機関によって金利が異なるので確認されて下さい。



人気があるのは長期の低金利を見込んでの変動金利です。
お客さんの8割が変動の印象です。
大手都市銀の変動金利が低い気がしますが横一線です。

返済方法で人気があるのは変動で長く組んでどんどん繰り上げ返済して早く完済するパターンです。
繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なりますので確認されて下さい。

相談先は個人的には都市銀行のローンプラザで十分だと思います。
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父がなくなった時(母はいる)場合に、家や土地のことでどんな手続きが必要になるのでしょうか?
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(相続、名義変更関係ですし、どんなこと、書類準備とか、どこに聞きに行くとかですね、)
この関係の知識はさっぱりなので、ご存知の方、わかりやすいサイトなど教えていただければと思います。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
すでに回答がある事を実行すればよろしいです。
 基本的には妻が半分、残りを相続人が均等に分配するだけです。
いとも簡単な事なのですが・・、当事者同士ひざを突き合わせてじっくりお話することが先決です。
 そして遺産の分配をどのようにするかを文書(遺産分割協議書)にして、相続人それぞれの・・確か戸籍抄本と印鑑証明と実印を添えて最寄の司法書士さんに持っていけば法定で定められた手数料をお払いすると
すべて代理人として法務局で手続きしてれます。
 当方、遺産相続・土地贈与・土地売買に係わる所有権抹消の手続きなどでお願いしたことがあります。 とても簡単で親切にやってくれます。 

>急いでやらないといけないことでしょうか?
  特に急ぐ必要はありませんがいずれ必ずしなければならないことです。 今出来ないことは将来も出来るわけがありません。 人間というのはそういうものです。 わたしは急いでやるべきだと思いますよ。
 相続は必ずしも法定どおり分配しなけらばならないわけではないということを最後に申し上げます。
 

 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
すでに回答がある事を実行すればよろしいです。
 基本的には妻が半分、残りを相続人が均等に分配するだけです。
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Q住宅ローン 提携ローンとその他の銀行の住宅ローン

新築マンションの住宅ローンのことで知人が悩んでいます。

住宅販売会社の提携ローンは金利、手数料、その他含めても、
その他の銀行の住宅ローンより安くおさまるのでしょうか。

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Aベストアンサー

提携ローンの場合は、金利が優遇され、-1.7(高いところだと)だったりとするので安い金利が優遇されますね。

手数料などは提携とは関係なく銀行によって違います。
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なので、結局は住宅販売会社を通してローンを組んだんです。

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Q土地の名義変更手続きを個人でやることはできますか?

数年前祖父が亡くなり、その際現預金は母が、不動産はおじ(母の弟)が相続しました。最近になっておじから、その土地を私の名義に書き換えたいと言ってきました。理由はおじ夫婦には子どもがいないので相続させる者がいないこと、数年間寝たきりだった祖父の介護をした母へのお礼の気持ちだとのこと。そこで、この名義変更手続きをしたいのですが、田舎のことで近くに司法書士等おりません。すこし調べた範囲ではほとんど「複雑なので専門家に依頼しましょう」と書いてありましたが、遠くまで出かけていって見ず知らずの司法書士さんに依頼するのなら、もし可能であれば自分でやってみたいのです。何から手をつけていくのか等教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

まずは、贈与をする不動産の登記簿謄本(コンピュータ庁では登記事項証明書というものになりますが、
その現在事項証明書で良いでしょう)を、法務局(登記所)から取り寄せてください。
これは郵送でもできます(交付手数料は、必要な額の登記印紙を同封します)。
が、この請求には、土地なら所在と地番、建物なら所在と家屋番号が必要です。
住所とは違っていたりしますので、権利証などで調べてみてください。

謄本が取得できたところで確認です。
ちゃんとおじさんの(単独)名義になっているか、
そのおじさんの住所氏名は、現在のものと一致しているか(一致していなければ変更登記が必要です)、
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(別に抵当権などがついていても所有権移転登記はできます。
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問題がなければ、必要な書類などを用意します。
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と、こういったことが必要になります。
結果的に時間と手間のかかる作業になってしまうかもしれませんが、
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ちなみに、やっぱり司法書士に依頼を、とお考えの場合、
別にその不動産の所在地の司法書士に依頼する必要はありません。
たとえばおじさんが受けた相続登記に司法書士が関与していた場合、
その司法書士でもいいのです。
各都道府県に司法書士会もありますので、
そこで紹介してもらっても良いと思います。

まずは、贈与をする不動産の登記簿謄本(コンピュータ庁では登記事項証明書というものになりますが、
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Q【住宅リースバック契約】住宅リースバック契約とは持ち家の一軒家土地付を売って、売った家に賃貸として住

【住宅リースバック契約】住宅リースバック契約とは持ち家の一軒家土地付を売って、売った家に賃貸として住み続けるという住宅契約内容のことです。

子供は東京に住んでいて、自分(親)が死んでも実家に子供が住むわけでもなく、東京に住んでいるので親が死んで実家だけ地方に残されても見に行くことも出来ずに管理出来ずに草がボーボーどうなっているか分からないので定期的に見に行って大変苦労する。

そこで親が生前に売って、売った後も賃貸として住み続けることが出来、売ったお金で老後の生活が豊かになってみんなハッピー。

子供は親の財産をすぐには売れない実家ではなくキャッシュで手に入る。

親が死んで誰も管理出来ないので売ると二束三文の足元を見られて安く買い叩かれて売ることになる。

親は土地柄を知っているのでちゃんとした値段で生前に売却しておく方が高値で売れる上に賃貸でそのまま住み続けることが出来る。

誰が損をするのだ?

これほど良いビジネスはないのでは?

どう思いますか?

このビジネスの欠点って何ですか?

Aベストアンサー

子供が、相続できないんでしょ! 現金は、親が使うし、高額で、売却できる場所なら、草ボーボーには、ならないし親がなくなってから売っても、余り金額変わらない、今問題は、需要が無いという事だから、魅力ある事には思えませんが!

Q土地の名義変更は どういう手続きをすればいいですか?

現在 97歳の祖母名義の土地に 家を建住んで10年です
名義を主人する事になりましたが
手続き
手続きにかかる資金
又は自分で手続きできるのかなど
教えていただけませんか?
後 固定資産税なども 200坪ぐらいですが
毎年 何月くらいに いくらぐらいひつようですか?
宜しくお願いします

Aベストアンサー

 不動産の登記名義が移れば100%税務署の知るところとなります。

 土地の購入代金はどうなさったのでしょう? どうやって資金を確保し、キチンとおばあさまに支払ったのかどうか、問い合わせが来ますよ。大丈夫ですね?

 登記は・・・ 最近やっていないのと、一昨年の12月頃でしたか制度がかなり大きく変わったんで私もよくは分からないのですが、素人でも可能なはずです。法務局(地方法務局)へ行くと、丁寧に教えてくれます。

 固定資産税なども、もともとの土地の評価額が分からないとなんともいえません。おばあさまの所へ請求が行っているはずですので、おばあさまか税務を担当していらした方にお尋ねになるのが一番簡単です。

 そのほか、不動産取得税がかかりますし、くどいですけど、代金を払わなければ、贈与と認定されて贈与税がかかります。贈与税は、「じゃあ、いらない」と言いたくなるほど高額だったりして・・・ (^o^;

Q住宅ローンを組む方法

住宅ローンを組む方法

お世話になります。

中古の戸建てもしくはマンションを購入するには、住宅ローンを組まなければいけませんよね?

現在、主人は義父(67歳)経営の不動産会社に勤務(勤続1年未満) 39歳
転職以前は、マンション会社に15年勤務

私は専業主婦です。

この場合の住宅ローンの借り入れは厳しいでしょうか?
一応、購入は義父の会社の物件を考えています。

どうやったら住宅ローンが組めるように、また購入が出来るのでしょうか?

住宅購入にあたり何もわからず、考えが甘いのは自覚しています。
どうぞお知恵を貸して下さい。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

何故、義父がご主人を差し置いてここで質問されているのか、疑問ではありますが…。

住宅ローンを組むのに方法など存在せず、ご主人の信用で一体いくら借りれるかだけが勝負な訳ですね。
幾つか勝負どころはあります。

1.借入額を抑える。年収の5倍以内が安全圏。(実質信用があれば8倍でも借りれますが)
2.頭金を2割用意する。(実質0円で融資できる場合がありますが)
3.勤続年数3年以上。これは無理ですね。しかし借りれない訳ではありません。
4.他の借金を無くす。もちろん借入額を抑えている分、多少借金があっても問題ありませんが、借金しているのが無担保ローン(カードローンなど)だと少々厳しいので完済する。通常のショッピングなどはあまり問題ない。
5.信用情報を確認にする。CICなどで信用情報を取得し、滞納記録などがあれば事実関係を確認する。別に滞納が無ければ問題ないですね。(間違いがあってもすぐに削除されるかどうかは分かりませんが)
6.銀行で無理なら、ノンバンク系を検討する。

Q相続の手続きについて(遺産分割と土地、家の名義変更)

今月初めに父が他界し、特に大きな財産もないので、保険や相続についての手続きを自分なりに勉強しながら進めています。
相続人は母と私と弟の3人で遺言書もなく、基礎控除額以内で遺産総額がおさまりそうなので、相続税の申告はしなくてもよさそうなのですが、これから遺産分割協議書を作成しようと思います。
そこでいくつか質問なのですが、

1.父名義の20万円以下の預金がいくつかあるのですが、それについても明記しなければならないものなのでしょうか?また、これは1,000以下は切捨て表記にするのですか?

2.父の会社での財形 約900万円も遺産のひとつとして考えて協議書に明記するものなのでしょうか?(父は正社員として働いていた時に亡くなったので、会社で財形貯蓄がありました)

3.土地と家の名義を【土地:父→母、家:父、母半分ずつ→父の分を弟に】変える手続きは、素人がやるにはやはり難しいのでしょうか。また、登記し直すのに費用はどれくらいですか?

ちなみに、一通りの流れと必要書類は自分なりに調べてみて、うちの父は生まれた時から本籍は変わっておらず、引越しもしていないので書類もわりと簡単に集まるのかと簡単に考えてしまっています。
でも、本やネットを見てみると、行政書士さんに頼むのが懸命とあり、迷っています。
素人の質問で質問するには足りない言葉もあるかと思いますがよろしくお願いします。

今月初めに父が他界し、特に大きな財産もないので、保険や相続についての手続きを自分なりに勉強しながら進めています。
相続人は母と私と弟の3人で遺言書もなく、基礎控除額以内で遺産総額がおさまりそうなので、相続税の申告はしなくてもよさそうなのですが、これから遺産分割協議書を作成しようと思います。
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Aベストアンサー

相続による所有権移転登記について、私は、自分でやリました。
私はたいしてできないけれど<下手な横好き?>とか、<好奇心が旺盛?>のような悪い癖がありまして・・・(汗)。

とりあえず、本屋さんで登記関係の本を買い、法務局の窓口に出向きました。そこの受付(おばさん)の方から、記入用紙(複写でした)の販売店から教えていただきました。そして、「役場の税務課に行って名寄せ帳を見て、土地・宅地などを確認し・・・。」と、一から教えていただきました。そして、遺産分割協議書、父の原戸籍・・など、自分なりに書き、準備して窓口に持って行きました。しかし、教えられたようにやったつもりですが、窓口のおばさんは、行くたびに、「ここはこうで、あそこはああで・・・。」という具合に、かれこれ、10回ぐらい法務局へ足を運んだかも(汗)。
でも、何ヶ所か訂正印を押して修正し、「これでよろしいでしょう。」と言って受理され、試しに登記簿謄本をとって登記された箇所を確認したときは<やったぁ!>と思いましたね。
登録印紙税で30万円以上かかりましたが、おそらく司法書士さんへ依頼するとさらにこのぐらいかかるのではないでしょうか(あくまでも推測ですが)。
なお、父名義の預貯金(遺産)は多少なりともすべて協議書に記載すべきと、私は思いますね。

確かに時間はかかります(素人ですので)が、ご自分でやられてみるのも面白いかも?と思いますよ。
そうそう、なくなった日から6ヶ月以内に<準確定申告>というものもありますよ。
ちなみに、私は平凡な小学校の一教師ですが、この登記関係であちこち出向き(法務局・役場・市役所・・・)、有給休暇を結構使いましたよ(笑)。

相続による所有権移転登記について、私は、自分でやリました。
私はたいしてできないけれど<下手な横好き?>とか、<好奇心が旺盛?>のような悪い癖がありまして・・・(汗)。

とりあえず、本屋さんで登記関係の本を買い、法務局の窓口に出向きました。そこの受付(おばさん)の方から、記入用紙(複写でした)の販売店から教えていただきました。そして、「役場の税務課に行って名寄せ帳を見て、土地・宅地などを確認し・・・。」と、一から教えていただきました。そして、遺産分割協議書、父の原戸籍・...続きを読む

Q借金があって住宅ローンを組む方法を教えて下さい。

借金があって住宅ローンが組めません。
今年いっぱいで社宅から出なくてはいかなくてはならなくなり、家を購入しようと思って不動産屋さんでいい物件があったので住宅ローンの審査をお願いしましたが、銀行から車のローンとカードローンの残り200万くらいを完済しないと住宅ローンが組めないと言われてしまいました。

特に毎回の返済に遅れはなかったので完済すれば大丈夫との事だったのですが・・・カードローンの方は妻に内緒で借りていたので、妻にも事情を話せず、今すぐ全部を返す事は出来ないのでかなり困っています。

お恥ずかしい話ですが、うちはかなりの恐妻家でとても借金の話を出来る家庭ではありません。なんとか妻にバレずに住宅ローンを組む方法はないでしょうか?

助けて下さい。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

住宅ローンの専門会社があるんでこんな素人ばっかりが書込むとこじゃなくてそっちに相談した方がいいんじゃないですか?

住宅ローンコンサルティングセンター
http://www.loan-consultingcenter.com/
電話の応対があんまりよくない。成功報酬借入額の3%

コンサルタントウイング
http://www.zea.jp/wing/
おじさんが1人でやってるらしい。電話対応は良かったけど成功報酬が借入額の4%

ハウスガイド
http://jyutaku-loan.com/
対応良かったし、成功報酬10万と消費税だって・・・なんでこんなに他と金額違うのかね。。。

サンエルホーム
http://www.sunl-home.co.jp/lp/loan/loan001.html
ここは不動産屋だね。お金は掛かんないみたいですよ。

「住宅ローン審査」とか「住宅ローン借金」とかで検索すると出てきますよ。

Q土地の名義変更の手続きについて

両親が他界し、兄弟4人が土地の相続をしていません。
その段階で土地が公道になるということで、兄弟全員の実印と印鑑証明などが必要になると思われます。
その際、長男側から充分な説明を行われず、土地が公道にかかるから、実印を借りたいと言われ後でちゃんと説明があると思い、実印を貸せたそうです。本人の実印だけを貸せた場合、売買契約書のサインは長男が行い、印鑑証明も長男が取り提出した場合、後からその契約を無効とすることが出来るのでしょうか?もし出来るとしたら何年前までさかのぼり無効とすることが出来るのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

3人そろって、無効を主張する必要はありません。民事訴訟法上、無効の主張(無効確認の訴え)は、共同訴訟人(兄弟)の一人からでも無効は主張できるのですから、固有必要的共同訴訟(全員でしなければならない訴訟)ではありませんので、誰がしても無効ですから、一人からでも出来ます。それから、基本的に、契約書の真偽は、特に筆跡を重視するような特段の事情が無い限り、通常、印鑑と印鑑証明書が正当ならば、正当に成立したものとされます。つまり、印鑑と印鑑証明書が正しければ、取引相手は筆跡が違うからと言って、契約が成立していないとは思わないからです。筆跡は似ている場合もあり、それにより真偽を判断する事は危険だからです。それだけ、印鑑と印鑑証明書は取引には重要なものなんですよ。ですから、いくら親兄弟であっても、使い道をキチンと聞かないで、実印や印鑑証明書を渡すのは、後でトラブルの原因となりますので、絶対に慎むべきです。

Q土地付き住宅契約とローン契約解除について

現在土地付き住宅契約の契約を進めています。
下記のような状況で契約を解除した場合、どうなるかを教えて頂きたく質問いたします。

・土地契約:重要事項と土地売買契約書締結済み。手付金100万支払い済み。1・31に土地引渡し。
・建物請負契約:春に締結し、梅雨時期に着工、秋に引渡。
・住宅ローン契約:昨日1・14土曜に大手銀行と締結。

土地の設計打合せで、譲れない事項が見つかり、契約を解除できないかと考えています。

その他の情報として、
1. 1・31の土地引渡し時に銀行と司法書士の先生と業者とで土地代金の受け渡しをします。
2. 損害賠償の予定又は違約金に関する事項には、「相手方の義務違反により売買契約を解除したときは、
その相手方に対し違約金として売買代金の10%相当額を請求することができるものとする」と記載い。
3. ローンは嫁と共同で組んでいます。それぞれ2,300万ずつ。土地は3400万、建屋は1200万。
4. 仲介手数料は120万程度支払済。

このような場合、1・31までに解約すると土地ならびに住宅ローンについてどのような費用が発生するのでしょうか?
また、1番金銭的なダメージが少なく解除する方法うはございますか?お知恵を拝借させてください。

情報が不足している場合はご指摘ください。

宜しくお願いします。

現在土地付き住宅契約の契約を進めています。
下記のような状況で契約を解除した場合、どうなるかを教えて頂きたく質問いたします。

・土地契約:重要事項と土地売買契約書締結済み。手付金100万支払い済み。1・31に土地引渡し。
・建物請負契約:春に締結し、梅雨時期に着工、秋に引渡。
・住宅ローン契約:昨日1・14土曜に大手銀行と締結。

土地の設計打合せで、譲れない事項が見つかり、契約を解除できないかと考えています。

その他の情報として、
1. 1・31の土地引渡し時に銀行と司法書士の先生と業者と...続きを読む

Aベストアンサー

土地について
「相手方が履行の着手をするまで」は手付け解除ができます。売主の履行の着手は
土地の引渡しです。
契約書の中に手付け解除の期限が記してなければ、手付け解除であって違約金には至らないと
思われます。
住宅ローンについては融資実行まえなので無償で取り消せます。
仲介の手数料は戻りません。

>1番金銭的なダメージが少なく解除する方法うはございますか
一番高額なのは仲介手数料ですよね。これは満額ですから半額に値切れないか聞いて
みるとか・・・普通は半額前渡、契約終了時に残りというのが多いですけど。


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