たとえば、阪神淡路大震災などで倒壊し住めなくなったマンションでローンがまだ20年とか
30年とか残っていたケースですが、どのように解決していかれたのでしょうか?

結局、自己破産とかしか道はなかったのでしょうか!?
(地震保険が当時あったかどうかは存じ上げませんが・・・)
それとも国や地方自治体が何かしてくれたのでしょうか?

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A 回答 (3件)

日本の個人向け不動産金融はリコースローンと言って、不動産を担保に取る癖に、担保を提供しても借金はチャラにならない貸し手有利のルールになっています。

だから銀行員なんてリスク感覚無くても務まるんです。

一方のノンリコースローンであれば、不動産を担保にした借り手は、担保(権利書)を差し出せばそれで借金がチャラになるので、震災で建物が破壊された損失は担保を取った側(貸し手)にまわってくる。アメリカなどでは普通です。だから、貸し手は、担保物件の耐震性とか耐火性、違法性、犯罪可能性など各種のリスクに詳しくなるんです。

日本は、先進国では珍しく、リコースローン一本やりで、形式的に権利書を見て評価するだけ。
だから貸出金利が低いというメリットはあるものの、金融機関は本当の意味でリスクを取れない、担保査定が出来ない、世界的に見て使えない集団となってしまいましたね。

最近のトラブルで、大手金融機関のシステム能力が世界最低水準であると言われていますが、実はシステムだけでなくて融資のリスク査定能力でも相当レベルが低いと考えないといけないと思います。

1.借りた金は自分で返す。
2.担保を出しても借金はチャラにならない。
この二つが日本でカネをかりるときのルールです。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
大変勉強になりました。

お礼日時:2011/04/26 14:03

そのままローンを払い続けています、払えない人は借金するか自己破産するか



地震保険に入っていた人はいいですが、入っていない人は天災ですから何もありません。

これはマンションに限らず一戸建てとかでもです。

地震保険そのものは昔からありますよ
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

お礼日時:2011/04/26 14:04

http://www.af08.com/jisin-saigai/011.jyutaku-sai …

こちらが分かりやすいと思います。
支払猶予などの措置や、新たに住宅を建てるローンへの優遇措置などはあっても
直接的な支援はないです

阪神淡路大震災のときは、二重ローンという言葉もよくありました。

マンションは、戸建てのように土地だけは残るというわけでもない上に
改修や立て替えも、自治会などで意見が統一されないとできないので
さらに大変だった記憶があります。

あの震災から10年以上経って、ようやく改修や立て替えの話しがまとまったときには
皆、新たな場所での生活にもう馴染んでいて
特にお子さんがいて学校がある場合などは、もうそのマンションには戻ってこないので
数十戸の入居者のうち一戸しか戻ってこなかったという話もありました。

全壊でなくとも、部分損壊などの場合もあり、住民の一定数の総意がないと動けない部分で
マンションは難しさがあったと思います。

こちらも分かりやすいと思います
http://www.kantei.ne.jp/news/report_1.php
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この回答へのお礼

ご親切な回答に感謝しております。
ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/26 14:05

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Q地震が起きた場合、ローン返済はどうなるのでしょうか。

一般的には、地震保険には加入しないケースが多いと思いますが、
地震が起きた場合、ローン返済は国などでなんらかの救済措置がとられたりするものなのでしょうか。

関西大震災のときどうだったのか等、過去の事例も含めてお聞きしたいです。

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

> 地震が起きた場合、ローン返済は国などでなんらかの救済措置がとられたりするものなのでしょうか。

 何の救済もなかったと思います。ローンで建てた家が崩壊した場合にはその方たちは地震でなくなった家のローンを払い続けなければならないのです。
 確か、同時期に『住専』に国費を投じる話があって、その金額は5000億以上でした。その十分の一くらいで被災した個人のローンの救済が出来たと思います。国は個人には何の救済もしてくれないのだと身にしみて感じました。以来、国(日本政府)は全く信じていません。

 地震保険だって保険料が高い割には補償は火災保険の半額くらいですね。“いざ”と言うときには個人ではなく保険会社が守られるのです。

 要は、自分は自分で守るしかないのです。

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

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建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
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Qマンションの固定資産税っていくらぐらい???

実は今マンションを買おうと思って検討しているのですが、固定資産税・都市計画税がなんか高い気がするのですが、こんなもんなんですかね??
概要は
新築で専有面積が76.48m2 共込で90m2くらい。
値段は2500万円(土地800万、建物1700万)
路線価は92000円/m2
これで固定資産税・都市計画税が19万(土地3万、建物16万) 5年目以降には30万を超えてしまいます。
MRの人いわく「建物の単価を1.2倍くらいで考えてるので実際には土地3万、建物13万くらいになると思います。」とのことでした。
友人に聞いた所同じようなマンションでも8万くらいといってました(3年目)
なんか高くないですか???
役所の税務課に問い合わせたところ「感覚的には当初5年で10万くらいかなと思います。」との事でした。
ちなみにあたりは昔は億ションだったのがバブル後安くなったところで、斜行エレベーターなんかの設備が全体共有であったりします。。 といっても3000戸に対して3台とかですけど…
契約間近であせってます。。おねがいします!!

Aベストアンサー

でも新築減税ありで16万
なくなると30万になるとの事なんです。
説明不足でしたすいません。

>高すぎません?
そうですね。少し高いですね。通常の1.5倍くらいですかね。
ただ建物が少々よい物だと決してあり得ない金額ではないですよ。

>建物が高い事が固定資産税に影響してるんですかね?
マンションの場合には大半は建物です。

Q分譲マンションで建替費用が払えない人はどうなる?

分譲マンションで老朽化による建て替えが決まった場合(現在の資産価値が500万円、建て替え費用が2000万円とします)、その建て替え費用が払えない人はどうなるのでしょうか?

また、共有持分の500万円を他の共有者に買い取ってもらえるのでしょうか?
もし他の共有者が無資力だった場合はどうなるのでしょうか?

さらに、共有持分を放棄した場合は他の共有者に帰属することになると思いますが、極端な話、100世帯中99世帯が放棄した場合、残りの1世帯だけで建て替え費用を負担しなければならないのでしょか?

Aベストアンサー

何度もすみません。

#5補足・訂正です。

建物が倒壊したとなった場合は#5の後半で書いたような取扱になりますが、建物が残っている場合(価値の1/2以上がなくなった場合)、復旧決議と建て替え決議の2択がありますので、被災した建物については3つの取扱が可能でした。
訂正します。

なお現実問題として、復旧派と建て替え派の2つに分かれて意見がまとまらないことが多いようです。

つぎに、質問文にある現在の資産価値が500万円が時価とすると、老朽化の建て替え決議の場合これが時価になると思いますが、被災した場合はあくまで被災した時点での時価なので、500万の時価はないと判断されると思います。

なお区分所有法第61条13項を見ると、買い取り請求をされたものは原則買い取らなければならないようですが、その支払い期間は相当の期限を裁判所が認めることになっていますので、すぐに回収できないことが多いと思います。

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q築年数の古いマンションの行く末

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
 地域は名古屋市なので東海地区としては今後も地震の驚異が残ります。

仮にいつ来るか分からない地震に対する問題を考えないとして、基本的にここまで古くなっているRCマンションという建物としての行く末はどうなることが予想されますか?
 若しくは、法規上などでどうなることが決まっている、などがあればぜひ教えてください。
 できれば実例があれば良いのですが、検討しているマンションを販売している不動産外者の方も「RCマンションというものが一般的に建てられ始めたのがちょうど40~50年前くらいでなかなか建て替えなどの実例が少ないのも事実」ということで、買ったあとの心配事がどうもモヤモヤしています。

 例えば50年経ったら強制的に法律で建て替えをしなくてはいけない!と決まっているのであれば、残りの10年で一旦退去しなくてはならない、その際には賃貸か実家にでも仮住まいをしなくてはいけない、とある程度計画も建てられます。

 まだ実例自体があまり多くはないという分譲マンションの行く末とはどうなるのが現実ですか?
マンション管理士や不動産分野に長けている方、こういった古いマンションを購入しようとする場合の注意点やその先のライフプランも踏まえてアドバイスいただければと思います。

 ちなみに購入希望者は30代で、年収は800万あります。
ちゃんとした(?)新築、築浅物件も買うことはできますが、今後の日本の状況が見えないためあまり大きな買い物(4000万とか)をすることに不安を感じます。

 わかりづらい質問で恐縮ですが、ぜひアドバイスをお願い致します。

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
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Aベストアンサー

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

他の区分所有室には、リノベどころかリフォームもできない経済状況の方が住んでいたり、
管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
管理費滞納の多さや所有者の支出能力の低下で、管理状況が悪いか、これから悪くなっていきます。
昔の物件は給排水系統の更新工事が難しく、また高額になる傾向があるため、排水詰まりや水道の水質低下、漏水などが起きてきます。
そういった問題を解決しようとしても、修繕積立金が底をついていたり、修繕金が高額なため1戸あたり数十万円以上の追い金を求められたりします。
もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

根本的な改善をしようとしても、管理組合員は連絡が取れなくなっていたり、老人で改善意思そのものが無かったりします。
建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体の...続きを読む

Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Q大地震でアパートが倒壊した時、大家はどうすればいいでしょうか?

大地震でアパートが倒壊した時、大家はどうすればいいでしょうか?

私は東京でアパートを経営しております。管理会社との契約では、大地震でアパートが使用不能になったとき、賃貸管理契約は即時に効力をうしなうことになっています。これは、管理会社は地震後のサポートをしないことを意味します。また、入居者さんとの賃貸契約上は「「天災、火災の為、家屋が滅失した場合、本契約は消滅する。」「当事者に帰すべきでない事由によって被った双方の損害に対しては、その責を負わぬものとする」という内容になっています。つまり、建物に瑕疵がなく、純粋に天災が原因でアパートが倒壊した場合は、大家は法的に責任を問われないということです。しかし、実際にそのような状況下において、住むところのなくなった入居者さんを放っておけるものでしょうか。私どものアパートは自宅隣地に建っているので、法を盾に知らん顔をきめこむことは心情的にも大変難しく感じます。困窮している入居者さんへのサポートや、それまでの家賃精算などの雑務は、いったいどのようにすすめればよいのでしょうか。ご経験のあるアパートのオーナーさんや、不動産関係の方の実際的、具体的なアドバイスがいただければありがたく存じます。どうぞよろしくお願い申し上げます。m(_ _)m

大地震でアパートが倒壊した時、大家はどうすればいいでしょうか?

私は東京でアパートを経営しております。管理会社との契約では、大地震でアパートが使用不能になったとき、賃貸管理契約は即時に効力をうしなうことになっています。これは、管理会社は地震後のサポートをしないことを意味します。また、入居者さんとの賃貸契約上は「「天災、火災の為、家屋が滅失した場合、本契約は消滅する。」「当事者に帰すべきでない事由によって被った双方の損害に対しては、その責を負わぬものとする」という内容になっ...続きを読む

Aベストアンサー

阪神大震災でアパート経営していた親戚がいましたが、10世帯が焼けだされました。
本人の家も消失しました。
サポートに関しては市役所の公的援助にすべて任せました。仮設住宅等も斡旋してもらったそうです。

お金の面ですが震災が起こった月の家賃は無請求、敷金は半年後に全額返したそうです。
これが大家として出来るサポートとなりました。

Q都内 大地震 マンション購入か賃貸か

現在23区内実家に住んでいますが近々でる予定です。
夫婦と幼児1人です。

人気エリアでファミリー向け物件で子供の足音や耐震を考えると、それなりの広さのあるしっかりした分譲マンションが必要条件だと思っているのですが、賃貸だと月20万~といったところで、家族はもったいないから買ったほうがよい、と言っています。

確かにコスト面で計算すると例えば4000万の物件を購入した場合(実際もっと高い物件が多いですが)、月20万の賃貸と比較すると、諸費用で400万かかったとして、管理費や固定資産税を計算に入れても、10年後に2000万で売れればとんとん、20年後には売れなくてもとんとんという計算になり、実際10年後でも3000万以上で売れるであろうことを考えると購入のほうがお得という計算です。

ただそこで、大地震が発生した場合。全壊半壊の可能性は大変少ないことを考えると、賃貸でも購入でも一緒ですが、購入した場合にあちこちにひびが入ったり、例えば建物が歪んでしまったりした場合、数百万という修繕費が必要になったり、最悪立て直しなんてことになるかもしれないことを考えるとやはり保険と思って高くても賃貸の方が心穏に過ごせるのでは、と考えるようになりました。そこで免震のマンションも検討中ですが、免震の場合他のマンションに比べて割高になりますが、折角免震マンションを購入したのに、縦揺れには強くないそうなので、縦揺れ大地震が発生して、建物が損傷したら本当に悔しい思いをすると思います。。。

とはいえ20年後に大地震が来なかったら、やっぱりあの時購入しておけば、と思ってしまいそうですし。。。結局結果論でぐるぐるとしてしまっています。マンション購入と地震、みなさんはどのようにおかんがえでしょうか?参考とさせていただけますでしょうか?

現在23区内実家に住んでいますが近々でる予定です。
夫婦と幼児1人です。

人気エリアでファミリー向け物件で子供の足音や耐震を考えると、それなりの広さのあるしっかりした分譲マンションが必要条件だと思っているのですが、賃貸だと月20万~といったところで、家族はもったいないから買ったほうがよい、と言っています。

確かにコスト面で計算すると例えば4000万の物件を購入した場合(実際もっと高い物件が多いですが)、月20万の賃貸と比較すると、諸費用で400万かかったとして、管理費や固定資産税を計算...続きを読む

Aベストアンサー

補足を拝見しての回答です。

少々古い言い方ですが自分は一国一城の主に憧れて持ち家にしました。勿論、リスク込みです。自分の場合はマンションじゃなくて一戸建てでしたけど、そこは個人の好みで良いと思うんですよね。

ちなみにもし、免震構造も選択肢に入れてて直下型の心配をされてるのなら確かに免震構造の弱点は直下型地震です。ですが、当然のことながらそれを想定した構造設計になってます。免震装置自体は横揺れを吸収する能力しかありませんので建物に引抜の力が働かないように設計します。単純に言うと建物の自重で引抜の力に対抗するような考えです。
構造は専門外なので「ご安心ください!」とまで言い切れないのは残念ですが・・・。関東圏内のとある最先端の免震マンション(30階建てぐらい)で昨年の震災時では8cm程度の揺れしか観測しなかったそうです。そこに住んでた人は何があったのか分からず、TVで地震を知って窓から外を見てみたら近所のマンションから住人が慌てて出てくるのを見て事態を理解したぐらいだったそうです。直下型時の事例は分かりませんがそのぐらいの能力が免震構造にはあります。

自分は、もし分譲マンションだったら免震構造か耐震等級3のマンションにしようと思ってました。持ち家か賃貸かは最初に書いたとおりの考えだったので悩まなかったですね。結果的にも家を建てたことでモチベーションが上がり充実もしてます。

補足を拝見しての回答です。

少々古い言い方ですが自分は一国一城の主に憧れて持ち家にしました。勿論、リスク込みです。自分の場合はマンションじゃなくて一戸建てでしたけど、そこは個人の好みで良いと思うんですよね。

ちなみにもし、免震構造も選択肢に入れてて直下型の心配をされてるのなら確かに免震構造の弱点は直下型地震です。ですが、当然のことながらそれを想定した構造設計になってます。免震装置自体は横揺れを吸収する能力しかありませんので建物に引抜の力が働かないように設計します。単純に言...続きを読む

Q売れない物件を手放すには?

築50年のマンションの一室を、長年賃貸に出して収入を得ていましたが、古いので様々なトラブルが生じ、入居者さんも出ていかれることに。
不動産屋に調べてもらったところ、売却は難しい=需要がないとのこと。
このままでは入居してくれる人もいないまま固定資産税だけ支払わなくてはいけません。

売却できない場合、どのように手放せば良いのでしょう?
所有権放棄した場合、他に所有している不動産や生命保険なども放棄することになるのでしょうか?

他に様々なトラブルが重なっておきているので、考えがまとまらないままの質問で申し訳ありませんが、法律に詳しい方、同じような問題をクリアされた経験がおありの方、解決方法を教えてください!

宜しくお願いします!

Aベストアンサー

宅建業者です。

マンションの行く末を見るようなお話ですが、スラム化したマンションの場合、敷地面積が広い場合は、デベロッパーが目を付けますが、その様子もないでしょうか。
敷地が広い場合は再建築により部屋数が増え、増えた分をデベロッパー主導で売却し、各部屋の所有者は負担なく新しい部屋に生まれ変わると言う方法を実現したマンションが、僅かですが存在します。
そのためには誰かがリーダーシップを取り、住人の意見を纏めてでデベロッパーと向き合あなければなりませんが、そういう気概を持った方もいませんか?

敷地も狭いのならば、本当は区分所有権を解消し、土地の売却と進めばいいのでしょうが、その動きも無いのであれば、生活をしない部屋として賃貸に出すと言う事でしょうか。管理も行き届かないのあれば、あまりクレームも出ないとは思いますので、倉庫などであれば借手が見つかるかもしれませんね。騒音の出ないちょっとした工場や生産場所、小さな会社の事務所、カルチャー教室とか、要はアイデア次第ですね。


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